전세 종료 카운트다운
- BOODING
- 5일 전
- 6분 분량
서울 아파트
매매지수: 103.9 (▲0.09)
전세지수: 101.3 (▲0.07)
수도권 아파트
매매지수: 101.2 (▲0.03)
전세지수: 100.6 (▲0.04)
지방 아파트
매매지수: 99.3 (▼0.02)
전세지수: 99.9 (▲0.01)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
9월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전세대출에도 DSR규제를 검토합니다.
► 전세대출이 집값을 자극하는 탓입니다.
► 소득이 낮으면 한도가 확 줄 수 있습니다.
전세 종료 카운트다운
정부가 전세대출에 DSR 카드까지 꺼내 들며, 전세제도 종료 신호탄을 쏘아 올렸습니다.
전세 막히자 월세 비중 26% ↑
올해 1~8월 전국 월세 계약이 작년보다 26% 늘었습니다(출처: 법원등기정보광장). 자연스러운 흐름은 아닙니다. 정부가 “전세대출이 집값을 자극한다”며 전세 축소 정책을 이어온 결과입니다. ① 6·27 대책으로 전세대출 보증 비율을 깎고 ② 9·7 대책으로 한도를 낮추더니 ③ 이젠 전세대출 DSR 적용까지 예고했습니다.
▸ 전세 규제 타임라인
•6·27 대책: 전세대출 보증 비율 90% → 80%
•9·7 대책: 1주택자 전세대출 한도 3억 원 → 2억 원
•DSR: 전세대출에도 확대 적용 예고
[ ☑️ Check! ] DSR은 ‘소득 대비 갚을 수 있는 빚의 한계’입니다. 지금은 주택담보대출·신용대출만 적용되고 전세대출은 제외됩니다. 전세대출까지 묶이면 소득·기존 빚에 따라 한도가 크게 줄 수 있습니다.
전세 빠지니 월세값도 26% ↑
전세 길이 막히자 월세값이 크게 뛰었습니다. 실제로 서울 아파트 평균 월세는 4년 새 96만 원에서 121만 원으로 26% 뛰었습니다(출처: 국토교통부). 문제는 한 번 오른 월세가 좀처럼 내려가지 않는다는 겁니다.
▸ 월세가 오른 이유?
•세금·이자 부담: 임대인이 월세를 쉽게 못 낮춤
•서울 아파트 기준선: 96만 원 → 121만 원(최근 4년간)
•서울 월세 비중 TOP 5: 동대문 62%, 강북 60%, 종로 59%, 용산 57%, 금천 55%(7월)
전세대출 DSR 규제, 언제 할까?
정부는 “필요 시 즉시 시행”을 못 박았습니다. 8월 가계대출이 전월 대비 2배 이상(4조7000억 원) 뛰며, 카드를 꺼낼 명분은 이미 쌓였죠. 이번 정부의 특성상 DSR규제도 대책 발표 다음 날 곧장 시행할 거란 얘기도 나옵니다. 6·27, 9·7 대책이 그랬던 것처럼요.
▸ DSR 규제, 누구에게 타격?
•무주택 청년: 소득 낮으면 한도 큰 폭 축소
•1주택 맞벌이: 기존 주담대 있으면 대출 여력 급감
•기존 대출자: 신용·전세대출 합산으로 한도 동시 압박
•고소득층: 상대적 영향 적지만 한도 축소는 불가피
오세훈 “강남 공급 없인 답 없어”
오세훈 서울시장이 정부의 9·7 대책¹⁾을 보완할 ‘서울판 공급책’을 내놓겠다고 했습니다. 그는 “가장 집값 상승을 이끄는 곳은 서울인데, 정부 대책에선 서울에 큰 변화가 없었다”며 “서울과 강남에 주택공급이 뒤따라야 집값을 잡을 수 있다”고 지적했습니다.
¹⁾ 9·7 대책: 2025년 9월 7일 발표한 주택공급·금융 대책으로, 도심 정비·공급 보완과 전세·주담대 보증·한도·DSR 등 대출 규제를 강화한 조치입니다.
전세 막힌 후 신용대출 폭증
5대 시중은행 신용대출이 이달 2697억 원 급증했습니다. 전세대출 문턱이 높아져 임차인들이 월세나 반전세로 돌아서며 신용대출을 끌어 쓴다는 설명입니다. 9·7 대책으로 1주택자의 전세대출 한도도 3억 원에서 2억 원으로 떨어지며 ‘전세의 월세화’가 더 빨라질 수밖에 없는 상황입니다.
고가 주택 뒤지는 부동산감독원 신설
정부가 부동산 거래를 샅샅이 뒤지는 ‘부동산감독원’을 신설합니다(출처: 국토교통부). 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청이 손잡고 고가 주택 신고가 거래나 법인 자금 유용 의심 건을 뒤지는 겁니다. 참고로 문재인 정부 때도 같은 걸 만들려다 ‘빅브러더’ 논란으로 백지화한 적이 있습니다.
성수·당산·문래동 용적률 400%
서울시가 준공업지역¹⁾ 용적률을 250%에서 400%로 확 올립니다(출처: 서울시). 지금까진 서울시 조례로 250%까지만 가능했는데, 앞으론 성수·당산·문래동 일부에서도 초고층 아파트를 지을 수 있게 됐습니다. 용적률을 높이면 일반분양 물량이 늘어나고, 조합의 부담은 뚝 떨어집니다.
¹⁾ 준공업지역: 도시계획상 공업지역의 한 종류입니다. 오래된 공장·창고가 많은 만큼, 재개발 시 아파트로 전환될 여지가 커 부동산시장에서 주목받습니다.
허가구역, 이젠 국토부도 지정
국토교통부가 토지거래허가구역(허가구역)¹⁾ 지정권을 지자체와 나눕니다(출처: 국토교통부). 지금까진 서울시장이나 경기도지사 같은 지자체장에게 지정권이 있었는데, 앞으론 시장 과열 시 국토교통부 장관도 지정이 가능해집니다. 서울에선 마포·성동구가 다음 허가구역 타깃으로 꼽힙니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.
Q 판교, 지금은 어려우니 2~3년 더 기다려야겠죠?
•가족구성원: 30대 중반 신혼부부(2인가구)
•현재 거주지: 경기도 성남시 분당구 아파트(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 7억1000만 원(전세보증금 4억8000만 원 + 현금 2억3000만 원) / 대출 없음
•월수입: 약 950만 원(부부 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 500만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기 성남시 분당
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 학군 > 자연
•고민 내용:
-올해 결혼한 신혼부부로, 경기 분당 아파트에 전세로 살고 있습니다. 거주한 지 1년 됐고, 계약은 앞으로 1년 남았습니다. 이후엔 집을 사려고 고민 중입니다. 남편 직장은 경기 여주, 아내 직장은 서울 서초구 양재동에 있습니다.
-각각 경강선, 신분당선·수인분당선을 이용해 출퇴근합니다. 출퇴근 편의상 분당 지역 매수를 원하고, 자녀 계획은 없어 소형 평형 위주로 찾고 있습니다. 예산상 경기 광주 신축도 가능하지만, 대출을 받더라도 분당이 낫다고 봅니다. 현재 눈여겨보는 단지는 다음과 같으며, 관련해 질문도 붙입니다.
▸ 매수 고려 리스트
•탑선경(31평) / 분당구 야탑동
역과 거리는 있지만 판교 접근성이 좋습니다. 신분당선·경강선 모두 이용이 가능해 출퇴근에 유리합니다. 분당 내 가성비 단지라고 생각합니다.
•이매진흥(22평) / 분당구 이매동
역세권이고 GTX 호재가 있습니다. 상권은 아쉽지만 온라인쇼핑으로 커버 가능합니다.
•판교봇들마을3·4단지(24평) / 분당구 삼평동
2000년대에 지어 쾌적합니다. 일부는 버스 정류장이 가까운 ‘버세권’이고요. 하지만 시세가 높아 지금은 어렵고, 2~3년 후 돈을 좀 더 모아야 접근이 가능합니다.
질문 1.
탑선경 vs 이매진흥, 어디가 더 나을까요? 두 단지의 가격은 비슷하지만, 탑선경 면적이 10평 더 넓습니다. 실거주 쾌적성은 탑선경이 더 낫다고 보고요. 반면 이매진흥은 초역세권에 GTX 호재가 있어 장기적 입지 프리미엄은 유지될 것 같습니다. 공간 여유와 생활 만족도 vs 입지 가치 상승, 어느 쪽을 중시해야 할까요?
질문 2.
지금 매수할까요, 아니면 2~3년 후 판교봇들마을3·4단지로 한 번에 갈까요? 지금 탑선경이나 이매진흥을 살지, 전세로 2~3년 더 살며 판교봇들마을3·4단지를 노릴지 고민입니다. 분당은 고도 제한 완화, 재건축 기대감이 있지만 추진까지 오래 걸릴 거 같습니다. 그래서 단기투자보단 실거주 만족도가 더 중요하다고 봅니다. 판교 아파트는 마음엔 들지만 예산을 넘어섭니다. 2~3년간 돈을 더 모으면 갈 수 있겠지만, 그사이 가격이 오르면 계획이 틀어질 수 있다는 리스크가 있습니다.
A 떨어졌을 때 산 이들은 타이밍을 본 게 아닙니다
질문 순서대로 답변드립니다.
Q 탑선경 vs 이매진흥, 어디가 더 나을까요?
A 이매진흥(1993년식, 832가구, 용적률 214%)이 탑선경(1992년식, 976가구, 용적률 199%)보다 낫습니다. 이매진흥은 신분당선·수인분당선·GTX-A·경강선을 모두 이용할 수 있어 교통 환경이 좋습니다.
재건축도 통합재건축을 추진할 거로 보입니다. 2025년 5월 30평 매물이 14억8000만 원에 거래됐고, 최고가는 2021년 3월 15억 원이었습니다.
금액대가 달라 두 단지를 단순 비교하긴 어렵지만, 탑선경은 분당에서 상대적으로 선호도가 낮은 야탑동에 위치합니다.
물론 탑선경도 쾌적하고 편의성이 좋아 주거 만족도는 높습니다. 하지만 투자성 면에서 자금이 된다면 이매진흥을 택하는 게 더 나을 겁니다.
또 경기 광주 신축 매수도 고민하는 것 같은데, 그보단 분당 구축이 훨씬 나을 겁니다. 둘은 비교 대상이 아닙니다. 광주 신축에 사시려거든, 매매보단 전세로 가는 게 좋습니다.
Q 지금 매수할까요, 아니면 돈을 더 모아 2~3년 후 판교로 한 번에 갈까요?
판교 아파트는 2년 뒤 원하는 만큼 가격이 떨어질 가능성이 낮습니다. 설사 가격이 떨어져도 실제로 사긴 어려울 겁니다. 추가 하락 공포 때문입니다.
부동산시장 하락기엔 용기 내 집을 사기가 쉽지 않습니다. 주변을 돌아보세요. 가격이 떨어졌을 때 집을 산 이는 대부분 타이밍을 기다린 게 아닙니다.
필요와 자금 상황이 맞아 그냥 샀는데, 시간이 지나고 보니 그때가 바닥이었던 경우가 많습니다.
또 2~3년 후 돈을 더 모아 판교로 간다는 계획 역시 쉽지 않습니다. 판교 아파트가 기다려주지 않기 때문입니다.
지금은 다주택자 규제, 저성장, 장기침체 속에서 수도권으로 인구와 자본이 몰리는 양극화 상황입니다. 그래서 특정 지역, 특정 아파트값만 오릅니다. 서울 한강벨트 신축, 경기 과천·판교·분당이 그렇습니다.
이런 상황에서 돈을 모아 판교 아파트를 사겠다는 계획은 운에 맡기겠다는 것과 같습니다. 확률 낮은 전략에 베팅하고 싶다면 기다리고, 자금에 맞춰 실행하고 싶다면 이매진흥을 선택하는 게 훨씬 낫습니다.
최근 정부가 내놓은 9·7 대책은 알맹이가 부족하고, 실현 가능성도 낮은 게 현실입니다. 결국 2028년까지 입주 물량 부족은 피할 수 없습니다. 하여 똘똘한 지역 아파트는 앞으로도 가격 강세를 보일 가능성이 큽니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 9월 15일~9월 17일
•다산 월드메르디앙 센텀하이 ★(1/5)
GOOD: “경북 고령군 첫 39층 랜드마크.”
BAD: “수요는 약한데 분양가는 높음.”
⚡[무순위] 9월 15일 | 2가구⚡
•세종자이 더 시티(산울마을2단지) ★★★★★(5/5)
GOOD: “입주 1년 신축, 계약 취소분으로 시세 대비 2억5000만 원 저렴.”
BAD: “세종 거주 무주택자만 청약, 30일 내 잔금 90% 납부 조건.”
⚡[무순위] 9월 15일 | 1가구⚡
•평촌 트리지아 ★★★★★(5/5)
GOOD: “계약 취소분 74㎡ 단 1가구, 시세 대비 3억 이상 저렴.”
BAD: “경기 거주 무주택자만 청약, 2개월 내 완납 압박.”
⚡[무순위] 9월 15일 | 200가구⚡
•써밋 리미티드 남천 ★★★(3/5)
GOOD: “부산 최고 입지 하이엔드 단지.”
BAD: “잔여 물량은 142㎡ 이상으로, 분양가가 30억 원 넘어 수요 한정적.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
송전선 이주대책
송전탑이나 고압 송전선 근처 주택에 적용하는 제도입니다. 345kV 송전선로 60m, 765kV 송전선로 180m 안에 살면 주택 매수 청구권이나 주거환경개선비를 받을 수 있습니다. 전기요금을 깎아주거나 건강검진을 지원해 주는 식으로 생활 보조도 따라옵니다.
공항소음 이주대책
비행기 소음에 시달리는 주민을 위한 제도입니다. 공항소음법은 제1종구역(가장 시끄러운 구역) 거주자에겐 토지·건축물 매수청구와 이전보상을, 제2·3종구역은 방음·냉방시설 설치비와 전기료를 지원합니다. 김포·인천 등 공항 주변에서 시행하며, 소음 피해에 대한 보상 성격이 있습니다.
난간에서 보는 세상
길을 걷는 사람들의 머리칼만 관찰하는 강아지.
사진 제공 | @pancake.photo
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