서울 아파트 계약 취소 4000건

BOODING
5일 전
6분 분량

서울 아파트

매매지수: 103.8 (▲0.08)

전세지수: 101.2 (▲0.07)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.02)

전세지수: 100.5 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 1일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 계약 취소가 4000건에 달합니다.

► 집값 급등기 변심 등 이유는 다양합니다.

► 계약 취소, 결국 손해는 매수자 몫입니다.

서울 아파트 계약 취소 4000건

서울 아파트 계약 취소가 4000건에 육박했습니다. 평소보다 6배 넘게 많습니다. 내가 믿은 실거래가가 가짜일 수 있단 얘깁니다.

계약 취소 속출

올 상반기 서울 아파트 계약 취소가 4000건에 달합니다(출처: 국토교통부). 평소 월 100건 안팎이던 게, 올해는 600~1000건으로 불어났습니다. 심지어 취소 3건 중 1건은 신고가였습니다. ‘계약 취소가 대수냐’ 싶겠지만 ① 신고가는 호가를 올리고 ② 추격 매수를 부르며 ③ 비싸게 산 사람만 손해를 보게 합니다.

▸ 취소 뒤 시세 출렁한 사례

•마포래미안푸르지오 59㎡

18억6000만 원 → 취소 → 19억5000만 원(다음 날 신고가)

•서울숲아이파크리버포레 59㎡

22억7000만 원 → 취소 → 23억5000만 원 → 26억5000만 원 → 28억5000만 원(연속 신고가)

•텐즈힐

월간 취소 건수 20배 증가(전년 대비, 신고가 → 취소 반복)

왜 이렇게 취소했을까?

시장에선 크게 세 가지 이유를 꼽습니다.

① 급등기 변심: 매도인은 “더 받자”, 매수인은 대출이 막혀 잔금을 맞추지 못해 계약 취소 증가.

② 정책 시차: 연초 토지거래허가구역 해제, 6·27 대책¹⁾ 전후로 서둘러 맺은 계약이 많았고, 이후 자금·조건 미스가 드러나면서 몇 주~몇 달 후 취소 신고가 통계에 잡힘.

③ 전자계약 전환: 은행 금리우대를 받거나 입력 오류를 바로잡으려 종이 계약을 취소하고 전자계약으로 다시 계약서를 쓰는 사례가 늘어남.

다만 전문가들은 이것만으론 계약 취소 급증을 설명하기 어렵다고 봤습니다. 정부도 이상 거래, 시세 왜곡 여부를 조사 중이고요.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다.

내가 이런 일을 겪는다면?

나도 피해를 볼 수 있습니다. 반대로 부득이하게 내가 계약을 취소해야 할 수도 있고요. 그때를 대비해 최소한의 가이드를 살핍니다.

Q 대출이 안 나와서 계약을 취소하고 싶다면?

A 계약서에 ‘대출 미승인 시 계약 무효’ 특약을 넣었다면, 실거래 신고 기한(30일) 내에 취소할 수 있습니다. 다만 특약이 없다면 계약금을 포기해야 할 수도 있습니다. 계약이 성사됐으니 중개수수료도 내야 하고요. 그렇지만 잔금일 연장, 대출 재심사, 가격 조정 등으로 합의할 여지도 있습니다.

Q 계약서에 넣을 수 있는 다른 조건은 뭐가 있을까?

A 실거래 취소에 따른 재협상이나 전자계약 전환 조건은 매도인이 잘 안 받아줍니다. 매도인이 마음을 바꿔 계약을 깨면, 결국 계약금을 두 배 돌려받는 게 전부입니다.

Q 가짜 신고가는 어떻게 걸러낼까?

A 국토교통부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)의 ‘해제 여부’란의 ‘Y’ 표기를 확인하세요. 최근 1~2개월 사이 신고가 신고 후 취소가 반복됐다면 의심해봐야 합니다.

서울 주담대 평균 3억 원

지난 5월 서울 아파트 거주자의 평균 주택담보대출¹⁾은 3억 원이었습니다(출처: 부동산R114). 강남이 4억8000만 원으로 가장 높았고, 서초 4억6000만 원, 용산 4억1000만 원 순이었습니다. 반면 금천·강북은 1억8000만 원대에 그쳤습니다. 지역에 따라 빚도 2배 이상 차이가 났습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 설정해 받는 대출입니다. 갚지 못하면 은행이 집을 처분해 돈을 회수합니다. ‘앞으로 살 집’이나 ‘이미 소유한 집’이 담보가 될 수 있습니다. 금리가 낮고, 한도도 커서 집을 살 때 가장 먼저 활용하는 방식입니다.

집값 기대 ↓ 주택연금 가입 ↑

7월 주택연금¹⁾ 가입은 1305건으로 전달보다 13% 늘었습니다(출처: HF). 6·27 대책 이후 집값 상승에 대한 기대가 꺾이자, 매매보다는 연금을 택한 겁니다. 통상 집값 상승 기대가 식을 때 주택연금 가입은 늘어납니다. 팔아서 차익을 남기기보다 담보로 연금을 받는 게 낫다고 보는 겁니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.

분양 줄이고, 임대 늘리고

정부가 내년 공공분양¹⁾ 예산을 1조4700억 원에서 4200억 원으로 대폭 줄였습니다. 대신 공공임대주택²⁾ 예산은 2배 넘게 늘렸습니다(2조9000억 원→8조3200억 원). 빌라 매입임대 예산도 20배 증액했고요. ‘분양보다 임대’로 방향을 튼 겁니다. 청약 대기자에겐 악재입니다.

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

²⁾ 공공임대주택: LH 같은 공공기관이 지어 시세보다 저렴하게 빌려주는 집입니다. 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 먼저 공급하며, 일부는 일정 기간 뒤 분양 전환도 가능합니다.

빈집 팝니다

농림축산식품부와 국토교통부가 각각 농촌 빈집 플랫폼 ‘그린대로’와 ‘빈집애’를 열었습니다. 특히그린대로는 2건의 거래를 마쳤고, 빈집애는 올 연말부터 도심 빈집까지 거래를 지원할 계획입니다. 전국에 빈집만 13만여 채인 상황에서, 매도자와 수요자를 바로 연결하는 길이 열린 겁니다.

은마 49층으로 재건축

1996년 처음 추진한 이후 29년간 재건축이 막혔던 강남 대표 노후 단지 은마가 최고 49층 5893가구로 다시 태어납니다. 35층 높이 제한이 풀리며 사업이 급물살을 탄 겁니다. 1979년 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 68만 원, 재건축 분양가는 3.3㎡당 8000만 원으로 추산됩니다. 117배 뛴 셈입니다.

¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

Q 안 오르는 집, 팔고 신혼 혜택 쓰는 게 나을까요?

•가족구성원: 30대 중반 예비부부

•현재 거주지: 경기도 안양시 동안구(예비 신부는 부모님과 거주)

•주택 소유 여부: 유주택

•자산/부채: 6억2000만 원(예비 신부 보유 아파트 시세 4억2000만 원 + 예비 부부 합산 주식과 현금 2억 원) / 전세보증금 2억6000만 원

•월수입: 약 800만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 350만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 과천시(4호선), 서울 잠실(2·8호선)에서 대중교통 출퇴근이 용이한 지역

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 학군 > 자연

•고민 내용:

-경기 안양에 사는 예비 신부입니다. 2026년 중순 결혼을 앞두고 가장 큰 고민은 집입니다.

-예비 신랑은 무주택, 저는 경기 의왕 오전동에 24평 아파트를 보유 중입니다. 현재 전세를 준 상태이며, 2021년 매수했지만 시세차익은 거의 없습니다. 당시엔 실거주를 고려했으나 직장과 거리가 멀어 매도 후 다른 지역으로 이사하고 싶습니다.

-제가 유주택이라 신혼 특공, 대출 등 혜택을 받을 수 없습니다. 오전동 아파트 시세가 오르길 기다릴지, 아니면 차익이 적더라도 매도하고 자금을 모아 신혼 혜택을 활용할지 고민 중입니다. 현재 매수를 고려 중인 아파트는 아래와 같습니다.

▸ 매수 및 선택지 고려 사항

•인덕원마을삼성(1998) 24평

오전동 아파트 매도 전제. 잠실 출퇴근은 1시간 내외. 구축이지만 인덕원역 접근성·호재 있음. 예비 신부는 안양 토박이라 익숙한 지역.

•(단대동)푸르지오(2012) 24평

의왕 아파트 매도 전제. 8호선 라인으로 잠실 출퇴근 용이. 과천은 자차 출퇴근 가능. 다만 두 사람 모두 익숙하지 않은 지역.

•오전동 아파트 보유 + 전세 거주

직장 접근성 좋은 곳에서 전세로 거주하다가, 추후 집값 하락이나 대출 상황 개선 시, 매수함.

질문 1.

‘인동선’ 오전역 수혜를 기대하며 기존 아파트를 가지고 더 기다려볼 만할까요?

질문 2.

두 사람의 직장 위치가 각각 과천과 잠실이라 중간 지점을 찾기 어렵습니다. 과천·사당은 예산이 부족하고, 차선책으로 인덕원(4호선)이나 남한산성입구역~수진역(8호선 라인) 부근을 보고 있으나 이 지역도 비쌉니다. 직장과의 거리를 중심으로 두 사람에게 더 좋은 지역이 있을까요?

A 좀 더 오를 지역으로 갈아타세요

보유한 의왕 오전동 아파트는 2021년 고점 무렵에 매수하신 거 같습니다. 가격이 오르지 않아 답답하셨죠?

잘 아시겠지만 현재 서울 한강벨트와 수도권 핵심지를 뺀 지역 대부분이 아직 고점을 회복하지 못했고, 오전동도 마찬가지입니다.

올해 서울 상승세는 압구정·반포 신축 같은 초고가 단지에 쏠렸고, 그 과정에서 유동성이 흡수되며 양극화가 심해졌습니다. 2020~2021년 전국이 같이 오르던 흐름과는 전혀 다릅니다.

물론 2026년부터 수도권 입주 물량이 줄고, 10월엔 기준금리 인하 가능성도 있어 집값이 뛸 순 있습니다. 하지만 정부가 6.27 대책에 이어 공급 확대, 전세대출 규제까지 예고한 만큼 수도권 전역이 단기간에 크게 오르긴 어렵습니다. 오전동 아파트 가격이 뛸 가능성도 마찬가지로 낮습니다.

하지만 조급해할 필요는 없습니다. 집은 평균 7년 이상 보유하는 자산인 만큼 단기 흐름에 흔들리지 말고 길게 보세요. 10년 뒤 수도권 인구가 급격히 줄 가능성은 낮고, 공급도 크게 늘지 않을 전망입니다.

인동선과 GTX-C 개통 효과로 오전동 아파트는 지금보다 오를 가능성이 큽니다. 하지만 오전동 아파트만 고집할 필요는 없습니다.

특히 매수를 검토한 인덕원마을삼성은 인동선 역세권에 GTX-C 호재, 서울 접근성까지 겹쳐 더 큰 수혜가 기대됩니다. 즉 오전동보단 인덕원이 두 분에겐 더 유리합니다.

더욱이 두 분 직장이 각각 과천과 잠실에 있다 하셨죠. 이런 경우엔 예비 신부 직장인 과천을 기준으로 삼는 게 현실적입니다.

인덕원에서 과천까지 지하철로 10분, 잠실까지는 사당 환승 기준 40분 정도라 출퇴근에 큰 무리는 없습니다.

반면 단대동 푸르지오는 잠실 출퇴근은 편리하지만 과천은 자차에 의존해야 해서 장기적으로는 피곤합니다.

그리고 이건 정말 큰 장점인데, 친정 부모님이 안양에 계신 것은 출산·육아 지원까지 생각하면 금전으로 따질 수 없는 메리트입니다.

이미 유주택이라 청약 혜택을 기대하기 어렵기에 오전동 아파트를 정리하고 인덕원에 정착하시는 게 가장 현실적이고 합리적인 선택 같습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.