5년 내 수도권에 135만 가구 착공

서울 아파트

매매지수: 103.8 (▲0.08)

전세지수: 101.2 (▲0.07)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.02)

전세지수: 100.5 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 1일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 2030년까지 수도권에 135만 가구를 착공합니다.

► 효과는 2027년 이후 체감될 전망입니다.

► 주담대와 전세대출은 더 조입니다.

5년 내 수도권에 135만 가구 착공

정부가 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하고, 대출 문턱은 더 높입니다. 공급을 늘리는 장기 처방과 대출을 조이는 단기 정책을 동시에 밀어붙입니다.

135만 가구, 어떻게 채움? 

정부는 9·7 대책을 통해 수도권에 매년 27만 가구씩 총 135만 가구를 착공한다고 밝혔습니다. 현재 속도론 연 9만 가구가 부족해 집값이 출렁일 거란 얘깁니다. 과거 정부와 달리 이번엔 인허가(집 짓게 허가해줌)가 아닌, 착공(공사 시작) 기준으로 대책을 짰습니다. 착공하면 보통 6개월 내에 분양해 더 빨리 체감할 수 있단 겁니다.

▸ 채울 방법은?

•공공택지: LH 직접 시행으로 6만 가구 

•신규 택지: 추가로 3만 가구 검토

•1기 신도시: 주민 제안으로 6만3000가

•공공·노후 시설: 용적률 올려 5만8000가구

•도심 정비사업: 최대 3년 단축해 23만4000가구 

규제지역 LTV 50% → 40% 

대출 문턱은 더 높입니다. 9월 8일부터 무주택자는 서울 강남 3구, 용산구 같은 규제지역 LTV¹⁾를 50%에서 40%로 낮춥니다. 1주택자의 전세대출 한도도 기존 최대 3억 원에서 2억 원으로 축소·통일하고요. 

▸ 얼마나 더 조일까?

•무주택자: 규제지역 LTV 50% → 40%(15억 원 이하 집 적용)

•1주택자: 전세대출 한도 2억 원으로 축소·통일

•매매·임대사업자: 규제지역에서 주담대 전면 금지

•지방 우회 차단: 지방 주담대로 수도권 집 매수 금지

¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타냅니다. 예를 들어 LTV 70%면, 10억 원짜리 집을 살 때 최대 7억 원까지 대출이 나옵니다. 

빨라야 2027년 체감? 

9·7 대책과 관련해 궁금한 내용을 좀 더 들여다봅니다.

Q 이번 대책, 언제쯤 체감할 수 있을까? 

A 아파트는 당장 첫 삽을 떠도 입주까지 최소 2~3년은 걸립니다. 그래서 공급 효과는 빨라야 2027년 이후에야 느낄 수 있습니다. 다만 앞으로 LH는 땅을 민간에 팔지 않고 직접 집을 짓습니다. 민간이 미루거나 중단하는 일이 줄어 속도랑 안정성은 전보다 나아질 거란 기대가 있습니다. 

Q 공급 대책은 늘 실효성 문제가 있지 않나?

A 맞습니다. 과거 정부도 공급 확대를 외쳤지만 대부분 속도전에서 실패했습니다. 이번엔 절차 단축, LH 직접 시행 등이 다릅니다. 그러나 도심 재건축·재개발에선 분양가상한제나 초과이익환수제 완화 같은 ‘진짜 속도를 내는 카드’가 빠진 게 아쉽다는 설명입니다. 노후 시설, 유휴 부지 활용도 물량이 적어 “또 나왔네” 소리가 나오고 있습니다.

Q 이번 대책으로 대출한도 어떻게 바뀌나?

A 서울 규제지역에서 10억 원짜리 아파트를 산다고 가정해봅시다. 전엔 LTV 50%로 5억 원까지 빌릴 수 있었는데, 이젠 40%로 줄어 4억 원만 빌려줍니다. 결국 자기 돈이 1억 원 더 필요해집니다. 다만 이 규제는 15억 원 이하 주택에만 적용돼 고가 아파트가 많은 강남 3구, 용산구에선 거의 체감할 수 없을 거란 지적도 있습니다.

Q 전세대출 규제, 이게 나랑 무슨 상관?

A 집이 있어도 출퇴근이나 생활 여건 때문에 전세로 사는 이가 적지 않습니다. 앞으로 수도권, 규제지역에서 이들의 전세대출 한도가 3억 원에서 2억 원으로 줄어듭니다. 즉 앞으로 전셋집을 찾을 땐 전보다 조건을 낮춰 잡거나 더 먼 지역으로 나가야 할 수 있습니다. 기존 계약은 예외로 유지되지만, 연장하고 증액하면 새 규제가 적용됩니다.

Q 요즘 부동산시장은?

A 서울 아파트값은 31주 연속 올랐습니다. 다만 오름폭은 줄었고, 일부 지역에선 계약 취소도 늘고 있습니다. 신고가 거래는 여전히 있지만, 전반적으로 둔화 조짐이 있습니다. 반면 지방은 여전히 미분양이 쌓이며 어려운 상황입니다.

청약통장 220만 명 해지 

최근 4년간 서울에서만 220만 명이 청약통장을 깼습니다(출처: 국토교통부). 같은 기간 서울 아파트 ‘국평’ 분양가가 7억7000만 원에서 16억9000만 원으로 2배 넘게 뛰며, 당첨돼도 감당하기 버거운 판이 되어섭니다. 반면 경기는 가입자가 27만 명 늘어 수요 이동 추세가 뚜렷합니다.

마통 4400억 원 증가 

8월, 5대 시중은행 마이너스통장¹⁾ 잔액이 한 달 새 4409억 원 늘었습니다. 6·27 대책 이후 일반 신용대출은 막혔지만, 예전에 만든 마이너스통장은 규제를 피해 집 살 돈을 마련하는 우회로가 된 겁니다. 대출 문턱이 높아지며 마이너스통장 의존도는 더 커질 전망입니다.

¹⁾ 마이너스통장: 잔액이 0원이 돼도 내 신용한도 안에서 마이너스로 돈을 빼 쓸 수 있는 통장을 말합니다. 한 번 만들어 두면 필요할 때마다 꺼내 쓰고, 쓴 만큼 이자가 발생합니다.

외국인 매수 30%는 갭투자

최근 3년간 외국인이 6억 원 이상 집을 산 거래의 30%는 갭투자¹⁾였습니다(출처: 신영대 의원실). 특히 9억~12억 원 주택이 38.4%에 달했고, 빚만으로 산 경우도 37건이나 있었습니다. 외국인은 집값의 70% 넘게 대출받는 경우가 많아 내국인보다 더 많은 빚을 지고 집을 사고 있는 셈이었습니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 적은 돈으로 집을 산 뒤, 집값이 오르면 차익을 얻고 되팔아 수익을 냅니다. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금을 돌려줘야 해 큰 손실이 날 수 있습니다.

서울 전세 매물 8% 감소

서울 전세 매물이 3개월 새 8.3%(2093건) 줄었습니다(출처: 아실). 성북구는 절반이 사라졌고 강동구(-21%), 용산구(-14.6%)도 크게 줄었습니다. 참고로 9~10월 입주 물량은 1118가구뿐입니다. 6·27 대책으로 매수 수요가 전세로 몰리며 전셋값은 더 오를 수밖에 없는 상황입니다.

HUG 3년 만의 흑자

전세사기로 3년간 7조 원 가까운 적자를 낸 HUG가 올해 1조2770억 원 흑자로 돌아서는 것으로 나타났습니다(출처: 천준호 의원실). 보증 요건을 까다롭게 해 손해율을 줄인 덕입니다. 천준호 의원은 “재무 상태가 나아진 만큼 전세사기 피해 지원에 적극 나서야 한다”고 강조했습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 31주 연속 상승 

•서울 아파트 전셋값 30주 연속 상승 

•서울 사대문 안 재개발 용적률 880% 상향 조례 통과 

•서울 민간분양 8월 분양가 1㎡당 2000만 원 돌파 

•서울 중·용산·성동 등 8개 지역 아파트값 상승세 확대 

•서울 준공업지역 용적률 250%→400% 허용 

•도봉 ‘성대야구장’ 부지에 1800가구 공급 추진

•동대문 ‘이문4구역’ 3488가구로 재개발 추진 

•동작 청년·신혼부부 월세 지원사업 신청자 모집(신청: ~9월 26일) 

•성동 성수동 대지 2202억 원 낙찰, 단일 물건 역대 최고액 기록 

•양천 ‘목동11단지’ 2679가구로 재건축 추진 

•경기 기존주택 전세임대 지원사업 입주자 상시 모집 

•수원 ‘다자녀 수원휴먼주택’ 입주자 모집(신청: 9월 15일~18일) 

•양평 청년·신혼부부 주거자금 대출이자 지원(신청: 9월 15일~23일)

•인천 ‘영종국제학교’ 건립비 1000억 원 확보 

•인천 ‘검단2일반산단’ 12월 착공 

•인천 1~8월 출생 자녀 있는 신생아 가구 주담대 이자 지원(신청: 9월 18일~10월 10일) 

•3기 신도시 하남 교산지구 송전선로 2030년까지 지중화 추진 

〈지방〉

•부산 ‘해수부 이전’ 3인가구 기준 4000만 원대 현금성 지원 추진 

•대구 전용면적 59㎡ 민간분양 분양가 1년 새 35% 상승 

•대구·경북 통합신공항 예정지 토지거래허가구역 3년 재지정

•광주 광산구 1인가구 여성 대상 ‘안심 홈세트’ 지원 

•광주 아파트값 하락세 지속 

•춘천 20년 방치된 ‘캠프페이지’ 업무·상업·주거 복합단지로 개발 추진

〈해외〉

•미국 트럼프 행정부, 집값 급등에 대응해 ‘국가 주택 위기’ 선포 검토 

•미국 30년 만기 주담대 평균 금리 6.29%로, 작년 10월 이후 최저치 

•미국 텍사캐나·플레인필드·리치먼드 등 인구 감소 22개 소도시, 이주 지원금과 주거·육아 혜택으로 원격근무자 유치 경쟁 

•미국 캘리포니아 14곳, 플로리다 7곳, 뉴저지 5곳, 루이지애나 4곳, 소득 대비 부담과 대출 상환 압박으로 집값 하락 위험 지역 지목 

•중국 홍콩 8월 주택 거래 6개월 연속 5000건 수준 유지해 집값 반등 신호로 해석 

•영국 앤절라 레이나 부총리, 주택 취득세 미납 조사에 사임 

•노르웨이 국부펀드 미국 뉴욕 맨해튼 오피스빌딩에 5억4260만 달러(약 7500억 원) 투자 결정 

•일본 도쿄 23구 중대형 오피스 공실률 1.88%로 낮아져 

•일본 도심 거주 연 소득 1000만~1500만 엔(약 9400만~1억4000만 원) 가구 80%가 집값 부담에 스트레스 호소, 평균 검토 예산은 7056만 엔(약 6억6500만 원)

부자들의 경제적 건축법?

분양가 100억 원이 넘는 펜트하우스도 1㎡를 줄입니다. 단독주택은 수영장·엘리베이터까지 기준선을 피해 설계하고요. 숫자 하나가 어떻게 집값과 세금을 갈라놓는지 살핍니다.

공동주택 244㎡의 경제학 🏠

100억 원이 넘는 아파트도 숫자 앞에선 움찔합니다. 전용면적 245㎡(약 74평)를 넘는 순간 고급주택이 돼 취득세가 8%p 더 붙거든요. 혹시 A4 용지 한 장 차이로 세금 8억 원이 갈린다는 얘기, 들어보셨나요?

•규제: 245㎡(복층 274㎡) 초과 시 고급주택

•사례: 한남더힐 242.95㎡ / 나인원한남 244.82㎡ / PH129 273.96㎡

•결과: 취득세 11억 원 대신 3억 원만 납부

→ A4 용지 한 장 차이로 세금 8억 원 절약

단독주택 절약의 경제학 🏡

호화 단독주택이라고 다를까요? 연면적 331㎡, 수영장 67㎡, 엘리베이터 적재하중 200㎏만 넘어도 고급주택이 됩니다. 그래서 집은 기준선 직전에서 멈추고, 수영장은 20평보다 살짝 작게 만들며, 엘리베이터는 휠체어용 대신 소형으로 타협합니다.

•규제: 331㎡·67㎡·200㎏ 초과 시 고급주택

•대응: 기준선 직전에서 멈춤

•결과: 겉은 호화롭지만 속은 절세 구조

→ 휠체어용 적재하중 300㎏ 엘리베이터 설치도 세금 앞에선 사치

오피스텔 299실의 경제학 🏢

오피스텔도 마찬가지입니다. 300실이 넘는 순간 의무적으로 인터넷 청약을 해야 하고 각종 심의가 붙습니다. 그래서 299실로 끊는 경우가 많죠. 건설사 입장에서도 299실이 훨씬 편한 선택입니다.

•규제: 300실 초과 시 인터넷 청약 의무

•대응: 299실로 끊고 자체 분양사이트 운영

•결과: 청약 경쟁률 비공개, 일정도 자유 조절 가능

→ 소비자는 답답하지만 사업자는 편리해짐

양도세

집이나 땅을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 싸게 사서 비싸게 팔면 그 차익에 붙죠. 무주택자는 크게 신경 쓸 일 없지만, 집이 하나 둘 늘어날수록 세율은 훨씬 가파르게 오릅니다. 그래서 집을 팔 땐 시세차익보다 세금 계산이 먼저라는 말이 나옵니다.

취득세

집을 새로 사거나 상속·증여로 넘겨받을 때 내는 세금입니다. 집값의 1~3%가 기본 세율이고, 2주택 이상부턴 중과세 8~12%가 적용됩니다. 보통 취득일로부터 60일 안에 내야 하고, 깜빡하면 가산세가 붙습니다. 그래서 부동산 계약 후 가장 먼저 챙겨야 할 항목입니다.

가을, 오나?

매미 울음이 낮아지고 나무 그늘이 길어지네.

사진 제공 | @junhomoon