왜 인구는 주는데 집값은 안 떨어질까?

서울 아파트

매매지수: 103.7 (▲0.08)

전세지수: 101.1 (▲0.06)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.03)

전세지수: 100.5 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (▲0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 25일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 인구는 매년 줄지만

► 집값만큼은 꿋꿋합니다.

► 비밀은 ‘가구 분화’였습니다.

왜 인구는 주는데 집값은 안 떨어질까?

지난 2년간 서울에서 40만 명이 사라졌는데, 집값은 여전히 꿋꿋합니다. 인구가 줄면 가격이 떨어진다던 공식, 왜 안 통할까요?

서울을 떠난 사람, 어디로 갔을까?

최근 2년간 서울을 떠난 사람만 40만 명(출처: 통계청). 하지만 멀리 간 건 아닙니다. 경기 하남(35.8%), 광명(34.9%), 김포(24.2%) 같은 곳에 집을 샀으니까요. 서울 집값이 굳건하자, 상대적으로 저렴한 경기·인천으로 눈을 돌린 겁니다.

▸ 탈서울 현황

•서울 떠난 사람: 40만 명(2022~2024년)

•주요 매수 지역: ① 하남 35.8% ② 광명 34.9% ③ 김포 24.2% ④ 의정부 20.9% ⑤ 고양 20.7% (2025년 6월)

서울 집값의 역설

서울 인구는 2015년 약 1000만2000명에서 지난해 933만 명으로 줄었습니다. 그런데 집값은 떨어지지 않았습니다. 비밀은 ‘가구 분화’였습니다. 최근 3년간 서울은 매년 5만3000가구가 늘었지만, 늘어난 집은 3만3000채에 그쳤으니까요. 인구는 줄었는데 필요한 집은 늘어난 셈입니다.

▸ 서울 집, 왜 부족할까?

•매년 부족: 해마다 2만 가구씩 모자람

•누적 부족: 2025년 기준 26만 가구 부족

•1인가구 증: 연 3.2%씩 증가

•전국은 반대: 주택 39만 늘고, 가구 30만 늘어 초과 공급

그럼 앞으로는?

서울 집값은 단순히 숫자만으론 설명되지 않습니다. 해외 사례를 봐도 비슷해요. 쉽게 말해 “인구 감소가 곧 집값 하락을 의미하지 않는다”.

① “수도권 집중은 방어막”: 일본은 1990년대부터 인구가 줄었지만, 도쿄만은 버텼습니다. 지방은 집값이 80% 넘게 빠졌는데, 수도권 집중이 ‘최후의 성벽’이 된 겁니다. (Demographics and the Housing Market: Japan’s Disappearing Cities, 2020)

② “정책 따라 다른 사이클”: 국내 연구진도 확인했어요. 수도권과 지방이 갈린다고요. 대출 규제나 공급 정책이 지역마다 전혀 다른 효과를 낸다는 거였습니다. (Regionally Heterogeneous Housing Cycles and Housing Market Stabilization Policies: Evidence from Korea, 2023)

③ “인구 감소 ≠ 집값 하락”: 실제로 뉴욕, 런던, 파리도 마찬가지였어요. 인구수가 줄거나 정체돼도 집값은 올랐습니다. 결국 ‘얼마나 줄었느냐’가 아니라 ‘어디로 모였느냐’가 더 중요했던 겁니다. (World Cities Report, 2022)

10곳 중 3곳 전세대출 불가

HF가 전세대출 보증¹⁾ 기준을 높이며 수도권 빌라 전세 중 열에 셋(27.3%)은 같은 보증금을 대출받기 어려울 거란 분석이 나왔습니다(출처: 집토스). 인천이 45.9%로 가장 높고 경기 36.8%, 서울 21% 순이었습니다. 임대인이 값을 내리지 않으면 임차인을 구하기 어렵고, 보증금 반환 갈등도 커질 수 있습니다.

¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 보증 기관이 은행 대신 위험을 떠안는 장치. 보증서를 발급해주면 은행이 이를 근거로 대출을 실행합니다.

10월, 기준금리 인하?

서울 집값을 의식해 기준금리를 2.5%로 동결한 한국은행. 하지만 시장은 다음 수순에 더 관심을 두고 있습니다. 특히 경제가 힘을 못 내고 있어 10~11월엔 금리를 내릴 거란 전망이 우세합니다. 다만 2026년쯤엔 경기가 되살아날 수 있어, 인하 흐름이 오래가진 않을 거란 시각도 있습니다.

원룸 월세 평균 73만 원

보증금 1000만 원 기준 서울 원룸 월세가 7월 평균 73만 원으로, 전달보다 7.9% 뛰었습니다(출처: 다방). 올해 가장 큰 상승폭입니다. 특히 강남·용산·서초 등 7개 지역은 서울 평균치를 웃돌며 원룸 시장이 다시 달아오르는 모습입니다.

준공 후 미분양 2만7000가구

7월 전국에서 다 짓고도 팔지 못한 준공 후 미분양은 2만7057가구로 한 달 만에 다시 늘었습니다(출처: 국토교통부). 전체의 83.5%가 지방에 몰렸고, 대구가 3707가구로 최다 기록을 썼습니다. 다만 일반 미분양은 6만2244가구로 6개월째 줄었습니다.

LH, 땅 장사 구조 손질?

LH가 택지 공급 방식을 임대형 중심으로 재편할 전망입니다. 땅은 공공이 갖고, 국민은 장기로 빌려 쓰는 구조입니다. 그간 LH는 민간에 택지를 팔아 생긴 차익으로 운영했는데, 이게 집값을 더 올렸다는 비판이 있어섭니다. 즉 땅 장사 대신 ‘오래 빌려주는’ 시스템으로 간다는 얘깁니다.

〈수도권〉

•서울 향후 2년간 30가구 이상 공동주택 입주 5만8284가구 

•서울 6·27 대책 이후 분양권·입주권 거래 절반으로 감소 

•서울 7년 연속 가구 증가 속도가 주택공급보다 앞서 

•서울 도심 재개발 용적률 최대 880% 상향 추진 

•서울 일제강점기부터 현재까지 누락된 시유재산 1000억 원 규모 발굴 

•서울 7월 보증금 1000만 원 기준 원룸 평균 월세 73만 원, 올해 들어 최대 폭 상승 

•서울 2분기 아파트 매수 가구 연 소득 9000만 원 최초 돌파 

•서울 ‘구룡마을’ 토지 소유권 취득, 2026년 아파트 착공 

•서울 방학동 638, 상도동 214 일대 등 8곳 신통기획 후보지 선정 

•강동 ‘올파포’ 임대수익률 낮아져 상가 공실 장기화 

•강북 ‘번동 441-3’ 재개발정비구역 지정 

•관악 서울대입구역~봉천역 강감찬대로 용적률·높이 규제 완화 

•성동 성수동 재생 10년, 사업체 78%, 카드 매출 274% 증가, 관광객 3000만 명 유치 

•영등포 ‘여의도대교’ 재건축 사업시행계획 인가 

•용인 축구장 73개 면적의 ‘용인수지중앙공원’ 2027년 말 준공 

•화성 1~7월 생애 첫 집합건물 매수 7499건, 전국 1위 

•화성 ‘화성~오산 고속화도로’ 민간투자사업 심의 통과 

•화성 파라마운트 테마파크 2029년 완공·개장 목표

〈지방〉

•부산 수영만요트경기장 39년 노후화에도 재개발 지연 

•대구 ‘대백’ 경영난에 핵심 부동산 자산 공개 매각 

•대구 향후 2년간 입주 ‘1만8000가구’, 적정 물량 미만 

•포항 청년·신혼 가구 대상 ‘1000원 주택’ 입주자 모집(신청: 9월 16일~17일) 

•담양·순창 16년 만에 경마공원 유치 재도전 

•제주 신혼·출산 가구 대상 ‘월 3만 원 주택’ 입주자 모집(신청: ~9월 30일)

〈해외〉

•미국 7월 임대주택 월세 1790달러(약 248만 원), 전년 대비 1.7% 올라 2년 6개월 만에 최대 상승폭 기록 

•미국 7월 주택 구매 희망자 143만 명, 판매 희망자 195만 명으로 36% 많아 매수자 우위 시장 

•미국 7월 주택 거래 15% 취소, 5만8000건 무산돼 2017년 이후 7월 기준 최고치 

•영국 임대인 52% 향후 1년 내 신규 매입 계획, 작년 27% 대비 2배 이상 늘어 매수심리 회복 

•스페인 말라가 고급 주택 단지 라사갈레타(La Zagaleta) 평균 가격 1230만 유로(약 200억 원), 바르셀로나·마드리드 제치고 전국 최고 

•불가리아 주택 보유자의 46% 세컨드하우스 소유, 유럽 평균 25% 웃돌아 

•중국 홍콩 2분기 고급 주택 가격 전년 대비 14.3% 하락, 광저우·토론토와 함께 46개 도시 중 최하위권 

•일본 빈집 60% 상속, 그중 70% 이상이 1980년 이전에 지은 노후·파손 주택 

•일본 수도권 맨션 평균 가격 4712만 엔(약 4억4500만 원), 12개월 연속 상승

학생은 줄어드는데, 학교는 왜 늘까?

서울 초등학생은 20% 줄었는데 학교는 오히려 늘었습니다. 이 묘한 현실을 살핍니다.

📊 숫자로 보는 현실

서울 초등학생은 2014년 45만7500명에서 2024년 36만1200명으로 20% 줄었습니다. 같은 기간 학교는 599곳에서 609곳으로 늘었죠. 전국도 비슷합니다. 학생은 14만 명 줄었는데 학교는 88곳 늘었습니다. 학급당 학생 수도 24명에서 20명으로 줄었습니다. 교실은 비는데 학교만 늘어난 겁니다.

🏙️ 현장에서 일어나는 일

서울 한남뉴타운이 대표적입니다. 기존 학교는 비는데, 6000가구가 들어설 재개발 구역엔 새 초등학교가 또 들어섭니다.

▸ 지금 한남동에선?

•한남초: 학생 362명(2014년) → 235명(2024년)

•보광초: 학생 588명(2014년) → 134명(2024년)

•결과: 옆 학교는 텅 비는데, 새 학교는 짓는 중

🏫 초품아의 힘

초품아(초등학교 품은 아파트)는 이제 역세권보다 더 뜨거운 집값 키워드입니다. 아이 등하교가 안전하고, 단지 안 학교를 사실상 독점할 수 있어섭니다. <부동산 트렌드 2024>에 따르면 초품아 단지는 같은 평수 기준 평균 6300만 원 더 비쌉니다. 

🔒 단립학교의 힘

초품아 프리미엄의 핵심은 안전만이 아닙니다. 공립학교지만 단지 주민이 사실상 독점하는 ‘단립학교’가 되는 구조 때문입니다. 입학은 인접 단지 위주라 저층 빌라 자녀 비율은 5%도 안 됩니다. 결국 중산층 이상이 학교를 장악하고, 단지가 학군으로 굳어지면서 집값은 더 밀어올립니다.

📍 전국 흐름

구도심과 지방은 학생 부족으로 폐교가 늘고 있습니다. 반대로 신도시는 새 학교 요구가 거세죠. 특히 경기도는 최근 4년 새 53곳이 신설됐습니다. 신도시 확장과 함께 초품아는 더 늘어날 전망입니다.

⚖️ 교실은 비고, 불만은 쌓이고

공립학교가 일부 지역에선 사실상 중산층 전용처럼 운영돼 계층 분리 우려가 제기됩니다. 학생은 줄어드는데 새 학교가 늘면서 예산 낭비 논란도 뒤따르고 있습니다.

주택단지

여러 채의 집과 도로·조경·공용시설을 한 구역에 모아 계획적으로 지은 곳입니다. 관리사무소·조경·공용시설이 함께 들어가는 게 특징입니다. 서울 삼성동 현대주택단지는 단독주택만으로 구성한 타운하우스 형태로, 강남 개발 초기 건설사가 직접 조성한 특수 사례로 꼽힙니다.

택지개발지구

정부나 지자체가 땅을 사들여 집 짓기 좋게 닦아 놓은 구역입니다. 도로·학교·공원 같은 기반시설을 먼저 깔고, 그 위에 아파트와 단독주택 단지를 올리죠. 무계획으로 흩어진 마을과 달리, 일정한 용도와 규모를 정해 조성합니다. 분당·일산 같은 1기 신도시가 출발점입니다.

윤슬

윤슬 거슬러 오르기.

사진 제공 | @thisphotoismyphoto