전세 매물, 증발 중

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1시간 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 104.5 (▲0.27)

전세지수: 101.6 (▲0.12)

수도권 아파트

매매지수: 101.5 (▲0.12)

전세지수: 100.7 (▲0.08)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 99.9 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 29일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세시장이 얼어붙었습니다.

► 새 매물은 사라지고, 갱신만 늘고 있습니다.

► 이럴 땐 버틸지, 옮길지부터 정해야 합니다.

전세 매물, 증발 중

서울 전세시장이 꽉 막혔습니다. 새 매물은 드물고, 갱신만 늘고 있습니다.

신규는 줄고, 갱신만 늘고

서울 아파트 전세 매물이 눈에 띄게 줄었습니다. 9월 신규 계약은 4350건으로, 작년 같은 달보다 23% 적었습니다(출처: 국토교통부). 대신 “차라리 2년 더 살자”는 임차인이 늘며 갱신계약은 2.2배 뛰었습니다.

▸ 아파트 전세시장 흐름

•서울 매물: 3만1814건 → 2만3922건(-24.8%, 1~9월)

•경기 매물: 13% 감소(6~9월)

•갱신계약 건수: 2264건(2.2배↑, 9월)

매물이 줄어든 이유?

공급 루트가 막혔기 때문입니다. ① 6·27 대책¹⁾으로 전세 끼고 집을 사는 길이 막히며 갭투자 수요가 빠져 새 전세 매물이 줄었고 ② 새 아파트 입주 물량도 10년 만에 최저치로 줄며 시장 공급이 빠듯해졌으며 ③ 전셋값이 오르자 임차인들이 계약갱신청구권²⁾을 적극 활용해 눌러앉은 이유가 큽니다.

▸ 전세시장, 얼마나 어려움?

•서울 전세가: 5억9000만 원(+1460만 원·1년 새)

•수도권 입주 물량: 10월 1128가구(10년 만 최저)

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 대책으로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다.

²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

버티거나, 전략을 바꾸거나

이런 상황, 언제까지 이어지느냐고요? 당장은 쉽지 않습니다. 전문가들은 공급이 부족한 데다 금리 인하를 기다리며 매수를 미루는 수요가 늘어 전세시장 상승세가 당분간 이어질 거로 봅니다. 다만 11~12월 수도권 입주 물량이 2만6000가구로 늘어 연말쯤 숨통이 트일 수 있습니다.

▸ 지금 서울 전세 찾는다면?

•타이밍: 11~12월 입주 시즌 노리기

•대안 모색: 반전세나 월세로 전환 고려

•계약갱신권 활용: 지금 사는 곳에서 2년 더 버티기

•범위 확대: 서울 외곽, 경기까지 넓혀 찾기

10명 중 8명 “내년까지 오름”

시장 전문가 100명 중 80명은 “서울 아파트값이 내년까지 오른다”고 답했습니다(출처: 한국경제신문). 공급은 적은데 돈이 수도권으로 몰리고 있어섭니다. 서울 전셋값도 마찬가지로 86명이 “연말까지 1% 이상 오른다”고 봤습니다. 대출이 막혀 집을 사려던 이들이 전세로 옮겨간다는 겁니다.

대형 오피스텔도 동반 상승

서울 아파트값이 뛰며 대형 오피스텔로 수요가 옮겨가고 있습니다(출처: KB부동산). 실제로 7월 수도권 오피스텔값은 전용면적 85㎡ 이상 대형만 0.44% 올랐고, 거래도 1년 새 19% 늘었습니다. 아파트 대출이 막히자 실수요가 비아파트 주택으로 옮겨간 겁니다.

원룸 허위매물 321건 적발

국토교통부가 서울·부산·대전 등 전국 대학가 10곳을 점검, 허위·과장 인터넷 원룸 광고 321건을 적발했습니다. 면적 부풀리기, 없는 옵션 넣기, 근저당(빚) 숨기기 사례가 절반 넘게 나왔습니다. 네이버페이 부동산, 직방, 당근 등 1100건을 살핀 결과입니다.

작년 대비 10만 가구 ↓

올해 아파트 분양이 23만 가구 안팎에 그칠 전망입니다(출처: 부동산R114). 작년보다 10만 가구 적습니다. 청약을 보면 서울은 평균 경쟁률이 133 대 1, 지방은 미달 속출입니다. 서울은 ‘없어서 못 사고’, 지방은 ‘있어도 안 사는’ 분위기입니다.

외국인 땅 4년 새 20% 증가

외국인이 가진 땅이 4년 새 20% 늘었습니다(출처: 김희정 의원실). 총 18만8000필지, 여의도 면적의 92배 규모입니다. 필지¹⁾ 수는 중국인이, 면적은 미국인이 가장 많았습니다. 참고로 투기성 거래 적발의 40% 이상은 중국인이었습니다.

¹⁾ 필지: 땅을 세는 단위입니다. 면적이 아닌 수량 개념. 이에 필지 하나당 지번 하나가 붙게 됩니다.

〈수도권〉

•서울 외국인 ‘토지거래허가구역’ 지정 한 달 만에 매입 건수 30% 감소

•강남 ‘압구정3구역’ 최고 70층으로 재건축 추진

•강동 ‘천호8구역’ 520가구 복합단지로 재개발 추진

•강북 한강 작가 우이동 옛집 매입, 문화자산 보존

•서초 ‘방배15구역’ 1619가구로 재건축 추진

•송파 ‘거여새마을’ 1678가구로 재개발 추진

•영등포 여의도 ‘은하·삼익’ 최고 200m 초고층 단지로 재건축 추진

•고양 킨텍스 ‘앵커 호텔 건립’ 시공사 선정

•군포 ‘신혼부부·청년 전월세보증금 대출이자 지원사업’ 대상자 모집(신청: ~10월 31일)

•용인 마북·언남·죽전동 일원 고도 제한(180m) 해제

•포천 ‘산정호수 케이블카 사업’ 사업비 부담으로 3년째 답보 상태

•하남 첫 종합병원 ‘연세하남병원’ 착공

〈지방〉

•부산 아파트값 보합세 유지

•광주 ‘도시철도 2호선’ 7·10공구 연내 재입찰 추진

•광주 ‘광천동 재개발구역’ 사업비 3조 원 규모 특별건축구역 지정

•광주 ‘재정공원 13곳’ 2026년 착공 본격화

•울산 동구 ‘다시채움 빈집 리모델링 시범사업’ 참여자 모집(신청: ~10월 24일)

•익산 ‘전입 청년 정착지원 패키지 사업’ 대상자 모집(신청: 10월 13일~)

〈해외〉

•미국 Z세대 60% ‘아메리칸드림 불가능’ 인식, 주택 구입에 필요한 소득 20년 전보다 70%↑

•미국 워싱턴DC 여성 단독 주택담보대출 신청자 거절률 8.1%로, 남성 10.1%보다 낮은 유일한 지역

•미국 AI 열풍에 데이터센터 건물 몸값 급등, 상반기 공급 17.6%↑, 공실률 1.6%로 역대 최저

•미국 주택 압류 건수 6개월 연속 증가, 8월 압류 3만5697건으로 전년 대비 20% 상승

•중국 홍콩 상반기에 초부유층 22.9% 급증, 순자산 3000만 달러(약 430억 원) 이상 인구 1만7215명으로 세계 최고 성장률 기록

•중국 홍콩 노후 도심 재개발 촉진 위해 용적률 완화 추진

•영국 노동당 2029년까지 주택 150만 가구 공급 목표, 현 추세론 절반 수준인 74만 가구 달성 전망

•영국 런던 지하철역 반경 500m 이내 주택 가격, 1500m 거리보다 평균 4만2700파운드(약 8100만 원) 높아

•일본 수도권 주거용 땅값 21분기 연속 상승

사고 팔고 가지고 있을 때 내는 세금 정리

집값만큼 무거운 부동산 세금, 실제론 어떤 세금을 얼마나 내야 할까?

🏠 집을 살 때: 취득세

집을 사면 가장 먼저 내야 하는 세금입니다. 금액이 클수록, 집이 많을수록 세금도 커집니다. 반대로 생애최초 구입자나 신혼부부는 깎아줍니다.

•기본 세율: 집값의 1~3%

•다주택자: 최대 12%까지 더 냄(조정지역 기준)

•생애최초 구입: 공시가격 12억 원 이하, 취득세 200만 원 감면(올해 말까지)

💰 집을 가지고 있을 때: 재산세·종부세

집을 갖고 있으면 매년 6월 1일 기준으로 세금이 매겨집니다. 재산세는 모든 주택 보유자가 내는 기본세금이고, 종합부동산세(종부세)는 비싼 집이나 여러 채 가진 사람에게 붙습니다.

•재산세: 공시가격의 0.1~0.4%

•종부세: 공시가격이 9억 원(1주택자는 12억 원) 넘는 금액에 부과

•공동명의: 부부 합산 공제 한도 18억 원

📈 집을 팔 때: 양도세

집을 팔아서 번 돈에 붙는 세금입니다. 보유 기간이 짧을수록 세금이 많고, 오래 가질수록 줄어듭니다.

•기본 세율: 집을 팔아 번 돈(양도차익)의 6~45%

•1년 미만 보유: 70%, 2년 미만은 60% 과세

•비과세: 실거래가 12억 원 이하 주택을 2년 이상 보유·거주 시 면제

•장기보유특별공제: 오래 가질수록 세금 감면, 최대 80%

Q 갭투자로 집을 사면 취득세가 줄어들까?

A 아니요. 취득세는 전세금을 빼지 않습니다. 10억 원짜리 집을 전세 5억 원을 끼고 사더라도, 전체 10억 원을 기준으로 계산합니다.

Q 세금을 줄일 수 있는 시점은?

A 있습니다. 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 1년 치가 부과됩니다. 집을 살 땐 6월 2일 이후, 팔 땐 5월 31일 이전에 잔금을 치르면 그해 보유세를 줄일 수 있습니다.

Q 집을 사고 바로 팔면 불리할까?

A 네, 불리합니다. 1년 안에 팔면 양도세율이 70%, 2년 미만도 60%입니다. 최소 2년은 채워야 중과세를 피하고 기본 세율(6~45%)이 적용됩니다. 급하지 않다면 버티는 게 낫습니다.

Q 공동명의는 왜 유리할까?

A 양도세는 사람별로 계산돼, 이익을 나누면 세율이 낮아집니다. 종부세 공제도 단독은 12억 원, 공동명의는 9억 원씩 합쳐 18억 원까지 늘어납니다.

꼬마빌딩

보통 100억 원 이하·5층 안팎의 상업용 건물을 말합니다. 개인이 대출을 끼고 투자하기 좋은 규모라 ‘빌딩 입문용’으로 불립니다. 임대료로 이자를 갚으며 시세차익을 노릴 수 있지만, 공실·관리비 부담으로 수익률이 쉽게 흔들립니다. 금리나 경기 변화에 민감한 자산입니다.

코너물건

두 도로가 만나는 모퉁이 건물로, 시야가 넓고 유동인구가 많아 임대료가 높습니다. 은행·카페·약국 같은 업종이 선호하죠. 다만 대지가 삼각형이면 활용도가 떨어질 수 있습니다. 입지와 구조에 따라 ‘황금 코너’가 되기도, ‘애매한 모서리’가 되기도 합니다.