결국엔 아파트가 될 테니까!

서울 아파트

매매지수: 104.2 (▲0.19)

전세지수: 101.4 (▲0.09)

수도권 아파트

매매지수: 101.4 (▲0.07)

전세지수: 100.7 (▲0.06)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.01)

전세지수: 99.9 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 22일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 빌라 시장에 사람들이 몰리고 있습니다.

► 언젠가 아파트가 된다는 기대 때문입니다.

► 실수요냐 투자냐, 선택이 갈립니다.

결국엔 아파트가 될 테니까!

6·27 대책 이후 빌라 거래가 크게 늘었습니다. 언젠가 아파트로 바뀔 거란 기대가 반영된 겁니다.

아파트 말고, 서울 빌라 

6~7월 서울 빌라 거래가 두 달 연속 4000건을 넘었습니다(출처: 서울부동산정보광장). 올 1월 1827건까지 줄었던 게 반년 만에 2배 이상으로 뛰었습니다. 아파트는 비싸고 대출도 막히자 빌라로 눈길을 돌렸다는 분석입니다.

▸ 왜 지금 서울 빌라로 몰림? 

•가격 부담: 아파트 평균 14억2000만 원 vs 빌라 3억5000만 원(8월, KB부동산) 

•규제 구멍: 토지거래허가구역에서 빌라는 빠짐 

•개발 기대: 서울시가 신통기획·모아타운 밀어줌 

•대출 여유: 6억 원 한도 안에서 가능

빌라=입주권 투자?

시장에선 빌라 매수를 사실상 ‘입주권¹⁾ 투자’로 여깁니다. 훗날 아파트가 될 서울 땅을 빌라로 사는 셈이라는 겁니다. 문제는 타이밍입니다. 정비구역 지정에서 준공까지 8~10년, 단계마다 위험도 차이가 크기 때문입니다. 

▸ 재개발 단계별 위험도

•추진위원회 ★(1/5)

→ 말만 무성, 쉽게 무산

•정비구역 지정 ★★(2/5)

→ 승인받았지만 흔들림 많음

•조합설립인가 ★★★(3/5)

→ 주민 동의 모여 추진력 생김

•사업시행인가 ★★★★(4/5)

→ 구청 OK, 권리관계도 정리

•관리처분인가·철거 ★★★★★(5/5)

→ 안정성 최고! 가격도 최고!

¹⁾ 입주권: 낡은 동네를 새로 개발해 아파트로 바꿀 때 기존 집주인에게 주어지는 권리로, 새 아파트를 받을 수 있는 자격을 뜻합니다.

실수요냐 투자냐

현재 서울 빌라 매수자는 두 부류입니다. 아파트 대신 내 집을 마련하려는 실수요자와, 재개발 입주권을 노리는 투자자죠. “추진위원회 얘기만 나와도 호가가 뛴다”는 말이 돌 만큼 기대감은 크지만, 돈·시간·정보가 없으면 못 버틴다는 게 시장의 얘기입니다.

▸ 빌라 매수 전 체크리스트

•목적 구분: 실거주용인지 투자용인지 명확히

•가격 함정: 빠른 곳은 비싸고, 느린 곳은 오래 묶임

•리스크: 환금성 약하고 전세 사고 위험

•삶의 질: 주차난·누수 같은 불편 감수

10월 새 집, 딱 46가구

10월 수도권 입주 물량이 1128가구에 그칩니다(출처: 직방). 9월보다 79% 줄어 10년 5개월 만에 최저치입니다. 서울은 겨우 46가구. 경기 742가구, 인천 340가구 수준입니다. 반면 지방은 9104가구로 늘었습니다. 수도권 물량 부족 문제가 심각해지고 있습니다.

청년월세, 한시 → 상시

청년월세지원¹⁾을 한시 사업에서 상시 사업으로 바꿉니다(출처: 국토교통부). 무주택·저소득 청년에게 2년간 매달 월 20만 원을 지원해주는 제도로, 앞으로 대상도 단계적으로 늘릴 예정입니다. 청년 주거 부담을 덜어주려는 정부의 핵심 정책입니다.

¹⁾ 청년월세지원: 정부가 청년의 주거비 부담을 덜어주기 위해 월세를 일부 지원하는 정책사업입니다. 국토교통부는 청년에게 월 최대 20만 원을, 서울 등 지자체는 지역 상황에 맞춰 월세나 보증금 일부를 지원합니다.

서울 거래량 증가세

8월 서울 아파트 거래가 9월 20일 신고 기준 4017건입니다(출처: 국토교통부). 20일 만에 7월 거래 3945건을 이미 넘어섰습니다. 특히 성동구는 전월 대비 93%나 늘었습니다. 국토교통부 장관이 토지거래허가구역¹⁾을 지정할 수 있다는 내용을 담은 9·7 대책 이후, 매수를 서두르는 분위기라는 분석이 나옵니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다.

청약예금·부금 전환 기간 연장

청약예금·부금을 주택청약종합저축으로 바꾸는 기간을 연장합니다(출처: 국토교통부). 원래 9월 말 마감이었는데, 아직 100만 명이 전환하지 않았기 때문입니다. 정부는 향후 공공분양¹⁾ 물량을 크게 늘릴 계획입니다. 공공·민간분양을 모두 노릴 수 있는 종합저축으로 갈아타는 게 유리하다는 평입니다.

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다. 

사업자대출 꼼수, 이제 그만!

집을 살 때 내는 자금조달계획서에 ‘사업자대출’ 항목을 추가합니다(출처: 국토교통부). 개인사업자나 법인 명의로 LTV 90~95% 대출을 받아 집을 사는 길을 막겠다는 겁니다. 6·27 대책¹⁾ 우회를 차단하려는 조치입니다. 가상자산 매각 같은 자금 내역도 전부 써 넣어야 합니다.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다. 집값 상승 기대에 ‘빚투’ 수요가 다시 늘자, 이를 억제하기 위해 시행했습니다.

Q  광명, 안양, 부천 중 어딜 택해야 할까요?

•가족구성원: 30대 중반 신혼부부(2인가구) 

•현재 거주지: 경기도 수원시 영통구 아파트(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 2억5000만 원(주식 1억 원 + 전세보증금 여분 1억 원 + 현금 5000만 원) / 2억 원(전세대출) 

•월수입: 730만 원(부부 합산) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 광명시, 경기도 서부권 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 투자 > 자연 > 학군 

•고민 내용:

-결혼 4년 차 신혼부부입니다. 현재 저렴한 금리의 청년 전세대출로 경기 수원 영통에서 전세로 거주 중이며, 2026년 1월 만기를 앞두고 전세 연장과 내 집 마련 사이에서 고민하고 있습니다. 

-남편 직장은 서울 동작구 보라매공원 인근, 제 직장은 광명시에 있어 출퇴근 부담이 있습니다.

-아이 양육은 주변의 도움을 받아야 합니다. 시댁은 경기 파주, 친정은 인천 계양에 있어 부천에 거주하면 친정의 도움을 받기 쉽습니다.

-주택 매수 시 투자 측면에선 경기 광명 철산동이 낫지만, 육아 편의를 고려하면 부천이 더 적합해 선택 기준이 고민됩니다. 매수를 고려 중인 아파트는 다음과 같습니다.

▸ 매수 고려 리스트

도덕파크타운(23평) / 경기 광명시 철산동

•장점: 직주근접, 상권 적절 

•단점: 언덕, 호재 없음

주공뜨란채(24평) / 경기 안양시 만안구 안양동

•장점: 안양역 인근, 경강선 호재, 직주근접 

•단점: 상대적으로 노후화, 향후 개발 불확실

포도삼보영남(23평) / 경기 부천시 원미구 중동

•장점: 친정 근처, 육아 도움 용이, 1기 신도시 기반 인프라 

•단점: 구축 특성상 노후도, 교통 혼잡

질문 1. 

남편은 저금리로 전세 유지 후 출산 시 신생아특례대출을 받아 매수하자 하고, 저는 집값이 더 뛰기 전인 지금 매수해야 한다고 생각합니다. 어떤 선택이 나을까요? 

질문 2. 

투자가치는 철산, 육아 편의는 친정이 있는 부천이 더 나은데, 어떤 기준을 중점에 둬야 할까요? 제가 놓치고 있는 다른 지역이나 단지가 있을까요? 

A  이미 느끼듯, 광명은 오를 곳 부천은 기댈 곳입니다

내 집 마련은 자금 여력이 되고 필요하다면 바로 실행하는 게 맞습니다. 매수 후보지부터 보겠습니다.

철산동 도덕파크타운(2001년, 2351가구, 용적률 274%)은 직주근접 장점이 있지만, 개발 호재나 성장 가능성은 없습니다.

현재 시세는 2021년 고점 대비 85% 수준으로 고평가는 아닙니다. 실거주 목적이라면 괜찮은 단지입니다. 다만 몇 년 후 광명·시흥신도시 분양이 본격화되면 공급 부담이 생길 수 있습니다.

안양동 주공뜨란채(2004년, 1093가구, 용적률 278%)도 비슷합니다. 수도권 시세가 움직일 때 어느 정도 따라가지만 자체 모멘텀은 크지 않습니다. 현재도 비슷한 수준에 머물러 있습니다.

중동 포도삼보영남(1994년, 1836가구, 용적률 212%)은 성격이 조금 다릅니다. 중동신도시 역세권에 있어 주거인프라가 좋고, 친정의 도움을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 시세는 고점 대비 92% 수준이며, 1기 신도시 재건축 움직임에 따라 추가 변수가 있을 수 있습니다.

아시겠지만, 세 아파트 모두 지역 대표 랜드마크는 아니기에 외부에서 바람이 불어야 움직입니다. 다만 가격탄력성은 안양과 광명이 부천보다 좋습니다.

특히 안양은 시장 흐름을 잘 따르는 편입니다. 정리하면, 포도삼보영남은 육아와 생활 편의성이 강점이고, 도덕파크타운은 직주근접과 교통 접근성이 강점입니다. 어떤 요소가 더 중요한지 따지면 뭘 택해야 할지 보일 겁니다.

현재 전세로 거주 중인 영통은 직장 접근성도, 육아 환경도 불편합니다. 10년 정도 안정적으로 살며 육아를 생각한다면 내 집 마련이 더 적절합니다. 그럼에도 둘 중 한 사람의 의견에 따라 전세를 유지해야 할 수도 있습니다.

이런 경우 청약 전략을 잘 세워야 합니다. 청약통장과 자격요건을 꼼꼼히 점검하고, 자녀가 있는 신혼부부라면 나올 때마다 청약에 도전하는 게 맞습니다.

당첨 확률을 높이려면 66만㎡ 이상 공공택지를 노려야 합니다. 지역 거주자에게 30%가 우선 배정되기 때문입니다.

부천 거주 시 부천 대장신도시, 인천 거주 시 인천 계양신도시, 고양 거주 시 고양 창릉신도시가 해당합니다.

참고로 광명·시흥신도시는 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양보다 3년 정도 늦을 전망입니다. 하남 교산이나 남양주 왕숙도 가능성은 있지만 출퇴근과 육아를 고려하면 불리합니다.

현실적으로는 고양에 거주하며 창릉신도시를, 부천에 거주하며 대장신도시를 노리는 게 적절합니다. 광명 전세를 선택한다면 3년 뒤 광명·시흥신도시 청약을 바라보는 게 맞습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 9월 29일~10월 1일

•상봉 센트럴 아이파크 ★★★★(4/5)

GOOD: “망우역 역세권, 신흥 주거지로 개발 잠재력 높음.”

BAD: “작은 주상복합 단지라 선호도 낮음.”

•철산역자이 ★★★★(4/5)

GOOD: “철산역 초역세권 단지로 교통·입지 모두 굿.”

BAD: “단지 내 경사가 있고 분양가가 높은 편.”

•검단 센트레빌 에듀시티(AB8BL) ★★★(3/5)

GOOD: “분양가상한제 적용 단지로 분양가가 합리적.”

BAD: “인천 부동산시장 침체로 수요 약함.”

•베뉴브 해운대 ★★★★(4/5)

GOOD: “부산 해운대, 수요 많은 하이엔드 단지.”

BAD: “단지 규모가 작은 주상복합아파트.”

•아산탕정 동일하이빌 파크레인 ★★★(3/5)

GOOD: “아산에서 선호 입지로 실수요 탄탄함.”

BAD: “일대에 공급이 많아 단기 가격 상승은 힘들 듯.”

⚡[무순위]  9월 29일 | 1가구⚡ 

•송파 위례 리슈빌 FIRST CLASS ★★★★★(5/5)

GOOD: “위례 핵심 입지, 시세 대비 약 10억 원 저렴.” 

BAD: “서울 무주택자만 청약 가능.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

상가주택

상가와 주택이 같이 있는 건물을 말합니다. 흔히 1·2층은 상가, 위로 몇 개 층을 주택으로 쓰는 형태입니다. 매달 임대수익을 얻을 수 있어서 은퇴자가 가장 선호하는 주택으로 꼽힙니다. 단점은 ‘공실’입니다. 경기가 안 좋을 땐 상가 임차인을 구하기 어렵거든요.

근린생활시설

일상생활에 필요한 편의시설이 들어가는 건물입니다. 카페와 식당, 편의점, 학원, 병원, 미용실, 세탁소 등이 대표적이고, 아파트 단지 상가나 동네 상가가 여기에 속합니다. 상가주택과 달리 주거 기능은 없고, 임대수익을 기대하는 투자용 건물로 거래됩니다.

산과 들

오늘도 평화로운 우이천.

사진 제공 | @yeoyu_roi