전세 매물 27% 감소, 사라진 선택지

서울 아파트

매매지수: 101.8 (▲0.28)

전세지수: 102.2 (▲0.28)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.14)

전세지수: 101.8 (▲0.20)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▼0.02)

전세지수: 100.7 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 11일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세 선택지가 3개월 만에 27% 줄었습니다.

► 구로·강북·노원은 절반 넘게 빠진 곳도 있습니다.

► 월세 비중도 늘며 전세 중심 시장이 흔들립니다.

전세 매물 27% 감소, 사라진 선택지

서울 아파트 전세 매물이 올 초보다 27% 줄었습니다. 전셋집을 찾는 사람은 이제 가격보다 먼저, 남은 집부터 챙겨야 합니다.

빠진 매물, 남은 사람 

올 초 2만3000건이 넘던 서울 아파트 전세 매물이 3개월여 만에 4분의 1 넘게 줄었습니다(출처: 아실). 5월 13일 기준 1만6768건. 특히 강북·서남권에서 절반 가까이 빠졌습니다. 강남권보다 진입 가능한 가격대가 많아, 남은 매물이 더 빨리 사라진 겁니다. 집을 고르는 게 아니라, 남은 집을 잡아야 하는 시장이 됐습니다.

▸ 어디서 더 줄었을까

•감소 폭: 구로 -60.6%, 강북 -52.5%, 노원 -52.1%

•서울 전체: 매물 -27.3%, 올 누적 전셋값 +2.89%

•속도: 강북 14구 변동률이 강남 11구를 넘어섬

왜 새 매물이 덜 나올까 

세 가지 요인이 겹쳤습니다. 

① 실거주 요건: 서울 전역이 토지거래허가구역¹⁾으로 묶여, 새로 산 집을 바로 임대용으로 쓰기 어려워졌습니다. 

② 갱신계약 선택: 계약갱신청구권²⁾으로 재계약하는 임차인이 늘면서, 시장에 새로 나오는 전세 매물도 줄었습니다. 

③ 입주 물량: 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2025년보다 크게 줄어들 전망입니다. 새 전세 매물이 나올 통로도 좁아졌습니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 5월 현재 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.

²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

다시 늘 수 있는 조건은 아직 

전세 매물이 늘려면 집주인이 다시 집을 임대로 내놔야 합니다. 하지만 실거주 요건, 갱신계약 증가, 입주 물량 감소 문제가 한꺼번에 풀리는 구조는 아닙니다. 7월 세법 개정안은 전세보다 매도 물량 쪽 변수에 가깝고요. 또 서울 아파트 임대차 거래에서 처음으로 월세 비중이 절반을 넘겼습니다(출처: 국토교통부). 전세 중심 시장은 이미 흔들리고 있습니다.

실거주요? 법원은 압니다

“직접 살겠다”며 임차인의 계약갱신청구권을 거절한 뒤 다시 세를 놓은 문제로 분쟁이 이어지고 있습니다. 이렇게 통보만 하면 끝일까요? 최근 판례는 아니라고 봤습니다(출처: 대법원). 법원은 기존 집, 가족 직장, 이사 준비까지 봅니다. 다시 전세로 내놓으면 배상 문제가 생길 수 있습니다.

전셋값 1%p, 집값도 1%p 

전셋값이 1%p 오르면 집값도 24개월간 1%p 정도 따라 움직인다는 분석이 나왔습니다(출처: 국토연구원). 전세대출금이 커지면 임차인은 더 많이 빌려 보증금을 맞추고, 이 돈이 임대인에게 가고, 다시 매매시장으로 흐른다는 겁니다. 전세대출 돈줄을 먼저 봐야 한다는 말이 나오는 이유입니다.

태릉 6800가구, 1년 더 빨리

정부가 태릉골프장 부지 6800가구 공급 사업 착공 목표를 2030년에서 2029년으로 1년 당겼습니다(출처: 국토교통부). 공급 계획을 실제 주거로 잇는 속도를 높이려는 겁니다. 다만 이 부지는 과거 주민 반발로 사업이 흔들렸고, 이번에도 문화재·경관·교통 문제가 남아 있습니다.

1분기 해지 36.8% 급증

3월 주택연금¹⁾ 중도 해지는 245건으로, 약 4년 만에 가장 많았습니다(출처: HF). 1분기 해지도 695건으로 작년보다 36.8% 늘었습니다. 연금액은 가입 당시 집값으로 정합니다. 집값이 더 오를 거로 보면, 매달 연금을 받기보다 팔거나 물려주는 게 낫다는 계산이 서는 겁니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매달 연금을 받는 상품입니다. 2024년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억8000만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 122만 원을 받습니다.

늘어난 경매, 비싼 아파트 

올 1분기 법원 경매 신규 신청은 3만541건으로 13년 만에 같은 분기 기준 최고치였습니다. 한데 4월 서울 아파트 낙찰가율은 100.5%로, 감정가보다 비싸게 낙찰됐습니다(지지옥션). 비아파트·상가는 늘고, 서울 아파트는 비싸게 나갔습니다. 경매도 이제 싼값에 줍는 시장은 아니라는 얘깁니다.

〈수도권〉

•서울 25개 구 아파트값 모두 상승, 강남구 0.19% 오르며 12주 만에 상승 전환

•서울 아파트 전세 매물 1만6768건, 올 초 2만3060건 대비 27.3% 감소

•서울 4월 연립주택 매매가격 0.62% 상승, 아파트값 상승률 0.55% 상회

•강남 ‘대치선경’ 정비계획 통과, 1571가구로 재건축 추진

•관악 고시원 거주 주거급여 수급자 1400명, 공공임대 이주 지원

•노원 ‘한신3차’ 정비계획 통과, 464가구로 재건축 추진

•서초 ‘신반포7차’ 정비계획 통과, 965가구로 재건축 추진

•송파 ‘올림픽선수기자촌’ 상가 제외 재건축 추진

•용산 ‘이촌1구역’ 정비계획 통과, 806가구로 재건축 추진

•수도권 아파트 평균 분양가 3.3㎡당 2637만 원, 직전 분기보다 19% 상승

•수도권 LH 든든전세 1253가구 공급, 최장 8년 거주 가능(공고: 경기 5월 21일, 서울 22일, 인천 28일)

•수도권 4월 주택시장 소비심리지수 117.6, 전월보다 3.5p 올라 상승 국면 진입

•경기 1~4월 아파트 전세 신고가 거래 1912건, 지난해 같은 기간 대비 67.6% 증가

•시흥 10년 공공임대주택 30가구 예비 입주자 모집(신청: 5월 28일, 29일)

•인천 서구 아파트 전셋값 올해 2.27% 상승, 연수구(2.69%)에 이어 인천 2위

〈지방〉

•부산 아파트 전셋값 0.08% 상승, 2024년 8월 이후 22개월째 오름세

•대구 아파트 중위값 2억5200만 원, 4개월 만에 하락

•광주 2호선 수완지하차도 구간 노선 변경으로 1년 6개월 이상 지연 예상

•청주 SK하이닉스 투자 기대감에 미분양 3개월 새 79% 감소

•청주 청주국제공항 민간 전용 활주로 신설 추진

•지방 아파트 1분기 매매거래 8만103건, 작년 같은 기간 대비 23.8% 증가

〈해외〉

•미국 월드컵 개최 도시 주거 불안 우려, 단기임대 증가와 노숙인 단속 확대 가능성 제기

•미국 30년 고정 주담대 금리 6.36%, 전주 6.37%에서 소폭 하락

•미국 맨해튼 중위 월세 5099달러(약 765만 원), 전월 대비 2%, 전년 대비 6% 올라 최고치 경신

•중국 4월 가계대출 7869억 위안(약 173조2439억 원) 감소, 주담대 수요 약세가 부동산 침체 신호로 작용

•중국 홍콩 본토 매수자 주택 거래 1892건, 189억 홍콩달러(약 3조6204억 원), 전체 거래액의 27.5% 차지

•네덜란드 IMF가 임대 규제 개편 권고, 주택 부족과 고가 주택 문제를 경제 리스크로 지목

•아랍에미리트 아부다비 1분기 부동산 거래액 660억 디르함(약 27조 원), 전년 대비 160.7% 증가해 사상 최고치 기록

•호주 150개 지역 중 140곳 임대료 부담권, 일부 지역 월세가 중위소득의 50~69% 차지

•일본 수도권 맨션 거래 18개월 만에 감소, 평균 거래가 5321만 엔(약 5억269만 원)으로 18개월째 상승

6월 1일, 집주인이 갈립니다

집은 하루 차이로 세금 주인이 갈립니다. 기준일은 매년 6월 1일. 이날 집주인 이름이 올라가 있으면 그해 보유세도 따라옵니다.

📅 하루 차이, 1년치 세금

집을 갖고 있으면 내는 세금이 있습니다. 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다. 둘을 묶어 보유세라고 부르죠. 기준은 단순합니다. “6월 1일에 누구 집이었나”입니다. 이날 집주인이면 그해 보유세를 냅니다. 그래서 5월 말에 집을 사고팔 땐 하루 차이로 세금 주인이 갈릴 수 있습니다. 기준일과 납부 시점은 이렇게 나뉩니다.

•6월 1일: 보유세 기준일

•7·9월: 재산세 납부

•12월: 종합부동산세 납부

⏰ 올해 마지노선은 5월 29일

올해는 날짜가 더 빡빡합니다. 2026년 5월 31일이 일요일입니다. 6월 1일 전에 등기를 마치려면, 실무상 5월 29일 금요일까지 잔금과 등기 접수를 맞춰야 합니다. 매도자는 빨리 넘기고 싶고, 매수자는 6월 2일 이후 받는 쪽이 편합니다. 대출이 끼면 은행 실행일도 변수입니다.

•매도자: 5월 29일까지 넘기고 싶음

•매수자: 6월 2일 이후 받고 싶음

•대출 예정: 은행 실행일 확인

🔑 집이 없어도 남 얘기가 아님

“집 없는 내가 알아야 할까?” 싶을 수 있습니다. 하지만 6월 1일 전후엔 매도자와 매수자 셈법이 갈립니다. 매도자는 잔금을 앞당기고, 매수자는 미루려 합니다. 전월세 거주자도 봐야 합니다. 이때 집주인이 바뀌면 계약은 승계되지만, 만기 뒤 갱신 판단은 달라질 수 있습니다. 세금 날짜가 내 계약 일정도 흔드는 셈입니다.

•집주인 변경: 임대인이 바뀌었는지

•계약 만기: 내 계약이 언제 끝나는지

•갱신 변수: 새 집주인 실거주 가능성

뚜껑

재개발 구역에서 토지보다 무허가건축물 권리를 보고 사는 물건입니다. 등기부등본 대신 구청 무허가건물관리대장이나 항공사진으로 권리를 확인하죠. 건물값은 싸도 입주권 기대가 붙으면 오릅니다. 다만 아무 뚜껑이나 입주권이 나오진 않습니다. 서울 기준, 1981년 말 이전인지와 조합 정관상 분양대상인지를 봐야 합니다.

물딱지

입주권이 나올 줄 알고 샀지만, 실제론 새 아파트를 받을 수 없는 물건입니다. 조합설립인가 이후 같은 구역 다물권자에게서 산 경우가 대표적이죠. 겉으론 재개발 투자처럼 보여도 기준일이나 조합원 자격을 못 맞추면 현금청산으로 끝날 수 있습니다. 그래서 싸다는 말보다 먼저, 입주권이 진짜 나오는지 확인해야 합니다.

오후가 간다

전깃줄 아래, 빨래 몇 장.

사진 제공 | @jei_yes