5월 9일, 집주인과 내 계산

서울 아파트

매매지수: 101.5 (▲0.15)

전세지수: 101.9 (▲0.23)

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.08)

전세지수: 101.6 (▲0.15)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▼0.01)

전세지수: 100.7 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 4일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 5월 9일, 다주택자 세금 기준이 바뀝니다.

► 서울 다주택자 매물 73%는 무주택자가 샀습니다.

► 이제 내 계약 상대와 보증 조건을 확인해야 합니다.

5월 9일, 집주인과 내 계산

5월 9일은 다주택자 양도소득세 중과 유예의 기준일입니다. 다주택자 세금 얘기 같지만, 내 전세계약과 대출 계산도 다시 봐야 합니다.

5월 9일이 기준선 

다주택자 양도소득세(양도세) 중과¹⁾는 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역²⁾에서 팔 때 세금을 더 얹는 제도입니다. 4년간 잠겨 있던 스위치를 5월 9일 다시 켜죠. 다만 허가를 받아야 거래할 수 있는 지역엔 우회로가 있습니다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 시간을 더 벌 수 있습니다. 강남 3구와 용산은 9월 9일까지, 지난해 조정대상지역에 새로 들어간 곳은 11월 9일까지 잔금을 치르면 됩니다.

▸ 세금 기준이 흔드는 것

•집주인 선택: 팔지, 버틸지, 증여할지

•매물 성격: 시장에 나오는 집과 잠기는 집

•실수요자 확인: 계약·보증·대출 조건

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙습니다.

²⁾ 조정대상지역: 집값 상승률이 높거나 청약 경쟁이 과열된 곳을 정부가 정한 지역입니다. 2026년 5월 기준 서울 전역과 경기 12곳이 해당합니다.

판 사람은 다주택자, 산 사람은 무주택자 

유예 기준일을 앞두고 서울 아파트 매물은 출렁였습니다. 1월 초 5만7000건에서 3월 21일 8만 건까지 늘었다가, 5월 초엔 7만2000건대로 줄었죠(출처: 아실). 중과 전에 팔려는 집이 먼저 나왔고, 일부는 실제 거래로 이어졌습니다. 3월 다주택자가 판 서울 아파트 중 73%는 무주택자가 샀습니다. 기존 평균 56%보다 17%p 높았습니다. 전세 낀 집도 무주택자가 살 수 있게 실거주·전입 의무를 일부 늦춘 영향이 있었습니다.

▸ 왜 이렇게 움직였나

•매도 시점: 5월 9일 전 매물 증가

•거래 조건: 무주택자 실거주·전입 의무 일부 유예

•남은 매물: 보유·증여로 방향을 틀 가능성

결국 내 돈 계산

이제 필요한 건 전망보다 계산입니다. 남은 매물이 추가 유예 안에 들어가는지, 계속 팔 집인지, 보유나 증여로 방향을 틀 집인지 갈릴 수 있거든요. 이 과정에서 집주인이 바뀌면 내 계약 상대도 달라집니다. 세금은 집주인 계산에서 시작됐지만, 끝은 내 통장 계산으로 오는 셈입니다. 전세를 유지할 때와 매수로 옮길 때, 매달 나가는 돈이 어떻게 달라지는지 따져봐야 합니다.

▸ 다시 봐야 할 세 가지

• 재계약: 계약갱신청구권 확인

• 보증: 전세보증금반환보증 유지

• 매수: 대출 한도, 월 원리금

상승 전망 81%→56%

석 달 새 집값 전망이 식었습니다. 올해 집값 상승을 점친 전문가의 비중은 1월 81%에서 4월 56%로, 공인중개사는 76%에서 46%로 내려왔습니다(출처: KB금융연구소). 다만 전셋값은 수도권과 비수도권 모두 오르고, 전세에서 월세로 갈아타는 속도도 빨라지고 있습니다.

5월 28일, 대출금리 분기점

한국은행이 ‘금리인상’에 대한 고민을 드러냈습니다. 1분기 GDP가 예상보다 2배(0.9%→1.7%)나 뛴 데다 기름값까지 불안해섭니다. 기준금리가 움직이면 주택담보대출¹⁾ 금리도 따라갑니다. 5월 28일 기준금리를 정하는 금융통화위원회 회의 결과에 따라, 대출 상환액 계산도 달라질 수 있습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

4월 증여 1980건 

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 집합건물 증여가 늘었습니다. 팔면 세금 부담이 늘 수 있어, 자녀에게 넘기는 선택을 한 이가 많아진 겁니다. 4월 증여 등기만 1980건. 한 달 새 47.2% 늘어 2022년 12월 이후 최고치였습니다(출처: 법원등기정보광장).

실수요 아닌 대출 걸러내기?

대출 문턱이 더 높아질 모양새입니다. 청와대가 “투기적 요인과 금융을 떼어놓겠다”며 실수요가 아닌 대출은 걸러내겠다고 선언해섭니다. 이미 나간 대출도 적정한지 다시 보겠다며 방안을 짜는 중입니다. 주택담보대출은 이제 한도보다 ‘실수요 자격’에서 먼저 걸릴 수 있습니다.

같은 서울, 다른 집값

서울 아파트값을 두고 한국부동산원과 KB부동산 통계가 엇갈립니다. 3월 평균 매매가 차이만 2억547만 원. 두 기관의 표본수(3만3500가구 vs 7만1413가구)와 산정 방식(실거래 vs 호가)이 다른 만큼, 실수요자라면 가격보다 내 집값의 ‘기준’부터 제대로 살펴봐야겠습니다. 

Q 청약도 재개발도 안 됐습니다. 이제 뭘 보죠? 

•가족구성원: 30대 후반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 경기도 평택시 고덕동(임대주택)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 1억 원(예금·저축) / 대출 없음

•월수입: 320만 원(연 추가 상여금 세후 1500만 원)

•허용 가능 월 원리금: 270만 원(생활비는 상여금으로 충당 예정)

•희망 지역: 경기도 평택시 지제역 인근(‘평택지제역자이’ 24평 관심)

•우선순위: 투자 > 교통 > 상권 > 학군 > 자연

•고민 사연: 

-20대 때부터 내 집 마련이 목표였습니다. 청약은 서울과 경기 가리지 않고 도전했으나 매번 낙첨했습니다. 노선을 바꿔 다세대 재개발도 검토했지만 무산됐고요. 주변인들이 결혼하고 내 집 마련을 하는 동안 저는 자산이 정체된 느낌을 받습니다.

-현재 임대주택에 월세로 거주 중이며 2027년 2월 계약만료(재계약 가능) 예정입니다. 올해 안에 반드시 집을 사겠다는 의지를 다지고 있습니다. 실거주와 투자가치를 함께 고려해 지제역 앞 평택지제역자이 24평(분양가 대비 2억 원 정도 오른 상태)을 주시 중인데, 궁금한 게 있습니다.

질문 1.

현시점에 평택지제역자이를 매수하는 게 적절할까요? 나와 있는 물건이 많지 않아 올 여름이나 가을쯤 계약을 생각 중입니다.

질문 2.

실거주와 투자가치를 함께 고려할 때 더 나은 방향이 있을까요? 평택 또는 경기도에서 직장 이동도 가능합니다.

질문 3.

조급함이 있는 상황에서 매수 결정 기준을 어떻게 세워야 할까요? 참고로 가용 금액은 5억8000만 원(보유 자금 1억 원 / 보금자리론 대출 예상 3억9000만 원 / 교직원공제회 대출 예상 9000만 원)으로 보고 있습니다. 

A 전세 끼고 사는 방법이 남았습니다

평택에서 계속 살 생각이라면 평택지제역자이는 좋은 선택지입니다. 평택은 교통이 편한 도시라고 보긴 어렵습니다. 그래서 지제역 입지가 더 크게 보일 수밖에 없습니다.

그중 평택지제역자이는 앞으로도 평택의 랜드마크 단지 자리를 유지할 가능성이 높습니다. 평택에서 답을 찾는다면 지제역 인근을 먼저 보고, 그다음 평택고덕국제도시와 브레인시티까지 보세요.

최근 서울을 중심으로 전세 매물이 줄면서 15억 원 이하 아파트가 움직이고 있습니다. 입주 물량 감소와 토지거래허가구역 지정까지 겹쳐 전세 문제가 단기간에 풀리기도 쉽지 않습니다.

서울 한강벨트 고가 아파트가 먼저 움직였고, 이후 서울 외곽과 경기 경부벨트로 흐름이 이어지는 모습입니다.

이 흐름이 인천과 경기 북부, 평택까지 이어질 가능성도 있습니다. 다만 투자 목적이 더 크고 직장 이동도 가능하다면, 평택 아파트보다는 서울 재개발 빌라가 더 낫습니다.

이런 관점에서 보유 자금 1억 원은 다소 아쉽습니다. 자금을 2억 원대까지 만들 수 있다면 장위뉴타운 같은 서울 강북 재개발 빌라를 전세 끼고 사는 방법이 있기 때문입니다.

직장을 서울로 옮길 수 있고 정책대출을 최대한 활용할 수 있다면, 방 2개나 3개가 나오는 재개발 빌라도 볼만합니다. 특히 서울 재개발구역으로 지정되기 전이거나 지정될 만한 물건을 전세 끼고 사는 방법도 함께 찾아보면 좋겠습니다.

경기권으로 넓힌다면 경부벨트에서 동탄과 광교, 용인 수지, 성남 재개발, 분당 순으로 올라가며 볼 수 있습니다. 다만 가격대를 고려하면 동탄역 근처는 부담이 클 수 있습니다.

이 경우 역과 거리가 있는 단지도 같이 알아볼 만합니다. 참고로 용인 반도체 클러스터가 만들어지면 동탄 남동쪽 라인도 발전할 가능성이 높으니 체크하는 게 좋습니다. 

지금의 평택 임대주택에 계속 살면서 전세를 끼고 투자하는 방향도 나쁘지 않습니다. 이 경우 앞서 말한 서울 재개발 빌라, 즉 장위뉴타운이나 상계뉴타운 등을 볼 수 있습니다.

1기 신도시 중에선 상대적으로 저렴한 산본신도시도 검토할 만합니다. 노후계획도시 선도지구 지정을 추진 중인 인천 부평구 부개동 뉴서울, GTX 호재가 있는 안산 상록구 성포동 주공11단지도 1억 원 정도 자금으로 전세 끼고 찾아볼 만합니다.

마지막으로 너무 조급해할 필요는 없습니다. 내 집 마련에 100% 완벽한 타이밍도 없습니다. 사실 작년에 움직였다면 훨씬 좋았을 테고, 내년이 되면 “2026년에 살걸” 하고 후회할 수도 있습니다.

대내외 경제 충격으로 가격이 크게 떨어지면 어떻게 하나 걱정할 수 있지만, 내 집 마련은 10년 보유 전략으로 봐야 합니다. 원리금 상환 능력만 된다면 단기 흐름에 너무 흔들리기보다는 무던하게 보유하면서 버티는 힘도 필요합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 5월 11일~14일

•안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A1BL) ★★★(3/5)

GOOD: “이름 그대로 도심 속 힐링 라이프의 표본.”

BAD: “연립주택(빌라) 60가구로, 아파트가 아님.”

•안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A2BL) ★★★★★(5/5)

GOOD: “안양 청약자들이 고대하던 단지, 당첨 시 시세차익 4억 원 이상.”

BAD: “공공분양이라 당첨 컷 높음, 일반공급 예치금이 2400만 원 이상 돼야.”

•고덕국제신도시 수자인풍경채 1·2단지★★★★(4/5)

GOOD: "평택 실거주 1순위 입지, 심지어 분상제 적용 단지."

BAD: “평택 전체 시장은 약보합, 크게 오르는 동네는 아님.”

•메트로시티 자산 데시앙 ★★(2/5)

GOOD: “창원 마산합포구에서 간만에 나오는 대단지, 의창·성산구 다음 순풍 기대.”

BAD: “분양가가 다소 높은 편.”

⚡ [무순위] 5월 12일, 13일 |  2가구 ⚡

•래미안 라그란데 ★★★★★(5/5)

GOOD: “3년 전 분양가 그대로, 당첨 시 시세차익 5억~7억 원 수준.”

BAD: “2가구 공급에 청약자 10만 명 예상.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

지분적립형분양주택

처음엔 집값 일부만 내고 들어간 뒤, 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 사들이는 공공분양주택입니다. 집을 한 번에 다 사기 어려운 사람에게 문턱을 낮춰주는 구조죠. 다만 그동안 공공주택사업자와 소유권을 나눠 갖기에, 되팔거나 온전히 내 집으로 만드는 데 조건이 붙을 수 있습니다.

이익공유형분양주택

시세보다 낮은 가격에 분양받는 대신, 나중에 팔 때 생긴 이익 일부를 공공과 나누는 공공분양주택입니다. 처음 살 때 부담을 낮춰주는 구조지만, 시세차익을 모두 가져갈 순 없습니다. 일반 시장에서 팔 수 있지만, 매각 차익의 일정 비율을 공공에 돌려줘야 합니다.

이기려고

아무도 알아주지 않는 방식으로, 건물을 이기려고.

사진 제공 | @513f__1996