아파텔 붐, 세 번째는 다를까
- 17분 전
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서울 아파트
매매지수: 103.5 (▲0.30)
전세지수: 104.1 (▲0.35)
수도권 아파트
매매지수: 102.3 (▲0.20)
전세지수: 103.0 (▲0.21)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.9 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
6월 22일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 중대형 오피스텔인 아파텔이 다시 주목받습니다.
► 아파트 문턱이 높을수록 수요가 몰렸습니다.
► 살 땐 면적과 주택 수 등을 따로 봐야 합니다.
아파텔 붐, 세 번째는 다를까
아파트 매맷값과 전셋값이 오르자, 아파텔을 찾는 사람이 다시 늘었습니다. 과거 두 번처럼 식을 가능성도 함께 봐야 합니다.
먼저 움직인 건 큰 쪽
신호는 거래량에서 먼저 나왔습니다. 올 1~4월 수도권 오피스텔 거래는 1만530건, 1년 전보다 10.7%나 늘었습니다. 다만 가격은 면적별로 갈렸습니다. 같은 오피스텔이라도 큰 것만 올랐거든요. 아파트를 대신할 만큼 넓어 아파텔로 불리는 중대형·대형만 움직인 겁니다(출처: 국토교통부·KB부동산).
▸ 서울 오피스텔, 면적별 가격 추이
•대형(85㎡ 초과): 0.70% 상승
•중대형(60~85㎡): 0.39% 상승
•중형 이하: 모두 하락
•평균: 0.13% 상승
2016, 2021, 그리고 2026
아파텔은 2016년과 2021년에도 주목받았습니다. 매번 계기는 달랐지만, 아파트에서 밀려난 수요가 향한 곳은 같았죠. 다만 그 수요는 오래 머물지 않았습니다. 2021년 경기 과천의 아파텔 청약 경쟁률은 1398 대 1까지 갔지만, 이듬해 같은 지역의 다른 오피스텔에선 일부 면적이 미달됐습니다. 이처럼 아파텔 수요는 아파트 문턱에 따라 빠르게 들어오고 빠집니다. 아파텔엔 ‘아파트 대체값’이 붙어 있어, 아파트 문턱이 낮아지면 이 값부터 빠집니다.
▸ 세 번 다 같은 신호
•2016년: 전세난, 소형 아파트 부족
•2021년: 아파트값 급등, 청약·대출 규제
•2026년: 아파트 매매·전세 부담 확대
•변수: 아파트 문턱이 낮아지면 수요가 빠질 수 있음
아파텔, 사기 전 꼭 체크
같은 생활권, 같은 가격이라도 아파트와 다른 점부터 짚어야 합니다.
Q 아파트보다 나은 점은?
A 분양받을 때 주택청약종합저축을 쓰지 않아, 당첨돼도 통장이 남습니다. 같은 생활권 아파트보다 총매입가가 낮은 경우도 많고요. 대형은 가족이 아파트처럼 살 만큼 넓습니다. 분양 규제가 덜해 진입이 쉽다는 게 가장 큰 장점입니다.
Q 아파트와 분양면적이 같으면 크기도 같을까?
A 아닙니다. 분양 기준이 다르거든요. 아파트는 공급면적, 오피스텔은 주차장·로비까지 더한 계약면적을 씁니다. 그래서 같은 ㎡로 분양해도 전용률은 대체로 오피스텔이 50% 안팎, 아파트는 70~80%죠. 한마디로 분양면적이 같아도, 실제 공간은 오피스텔이 더 좁습니다.
Q 주택 수에 들어갈까, 안 들어갈까?
A 청약과 세금의 기준이 다릅니다. 청약에선 오피스텔을 보유해도 무주택으로 보지만, 세금은 실제 사용과 취득 시기·면적에 따라 주택 수에 잡힐 수 있습니다. 한 채인데, 셀 때마다 그 수가 달라지는 겁니다.
Q 대출은 아파트만큼 나올까?
A 덜 나오는 경우가 많습니다. 오피스텔 담보대출에도 DSR이 적용되고, 지역과 은행의 담보평가·LTV에 따라 한도가 달라집니다. 같은 가격이라도 손에 쥐는 대출금은 적을 수 있는 겁니다. 그러니 살 때 자금계획을 아파트 기준으로 짜면 어긋날 수 있습니다.
집도 많고, 갚을 빚도 많음
2주택 이상 다주택 가구의 평균 순자산은 10억700만 원으로, 무주택 가구(1억4500만 원)의 7배였습니다(출처: 한국은행). 자산 격차가 컸지만, 빚 부담도 작지 않았습니다. 연 소득에서 원리금이 차지하는 비중은 33.7%로, 무주택 가구(23.1%)보다 높았습니다.
공급 회복은 2028년
정부는 수도권 주택공급 부족 사태가 2028년까지 이어질 수 있다고 봤습니다(출처: 청와대). 2023~2024년 고금리와 부동산 사업자대출 축소로 건설사들이 새 사업을 줄여, 공급 준비도 예년보다 30~40% 줄어든 영향입니다. 당시의 공급 공백이 지금의 집값 불안으로 돌아온 셈입니다.
행복주택 48.7 대 1
서울 행복주택¹⁾ 1884가구 모집에 9만1772명이 몰렸습니다(출처: SH). 평균 48.7 대 1, 용산 일부 유형은 1가구에 2822명이 신청했습니다. 올해 추가 모집 일정은 아직 나오지 않았습니다. 행복주택은 물량이 생길 때마다 공고하니, SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr) 공고를 수시로 확인하세요.
¹⁾ 행복주택: 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.
강남은 현금, 외곽은 대출
서울 외곽의 집값은 강남보다 낮지만, 대출 의존도는 높았습니다. 집값 대비 근저당설정액 비율은 금천 63.02, 강남 29.44였습니다(출처: 집품). 중랑·구로·노원도 50대 후반이었고요. 실제 대출 잔액과 같진 않지만, 가격대가 낮을수록 대출을 낀 비중이 높았습니다.
계약 취소 21% ↑
수도권 비규제지역 6곳의 올 상반기 아파트 계약 해제는 1248건으로 작년보다 21% 늘었습니다(출처: 우리은행). 특히 반도체산업 배후지로 집값이 오른 동탄에서만 351건이 취소됐습니다. 계약한 뒤에도 매수자와 매도자의 셈법에 영향을 미칠 만큼 가격 상승 기대가 빠르게 번진 겁니다.
Q 2028년까지 기다려도 될까요?
•가족구성원: 50대 후반 부모님, 30세 언니, 27세 본인(4인가구)
•현재 거주지: 부모님_강원도 원주시 아파트(자가), 자매_서울시 은평구 빌라(전세)
•주택 소유 여부: 유주택(부모님_아파트 2채(원주·거제도), 언니_아파트 1채(춘천), 본인_무주택)
•자산/부채: 9억8000만 원(원주 아파트 5억 원 + 거제도 아파트 1억6000만 원 + 춘천 아파트 1억2000만 원 + 전세보증금 2억 원) / 3억5000만 원(원주 아파트 대출 2억 원 + 전세대출 1억5000만 원)
•월수입: 1400만 원(부모님 합산 700만 원 + 언니 500만 원 + 본인 200만 원)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 200만~400만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 은평구, 경기도 고양시 등 안국역·종로3가역·충무로역 출퇴근이 편한 지역
•내 집 마련 우선순위: 교통 = 주택 컨디션 > 투자
•고민 사연:
-부모님은 평생 강원도에 사셨고, 저와 언니는 대학 진학을 위해 서울로 올라온 뒤 떨어져 지낸 지 10년 가까이 됐습니다. 늘 함께 살고 싶었지만 서울 집값이 비싸다는 생각에 미뤄왔습니다.
-이번에 부모님과 언니가 보유한 아파트 3채, 자매가 거주 중인 빌라 전세보증금을 모두 정리해 네 식구가 함께 살 서울 아파트를 마련하려 합니다. 모두 처분하고 대출을 갚으면 현재가 기준 가용 현금은 약 6억~7억 원으로 예상합니다.
-다만 각 집의 정리 시점이 고민입니다. 부모님이 사는 원주 아파트는 신축으로 입주한 지 3개월밖에 되지 않았습니다. 거제도 아파트는 2억1000만 원에 매수했지만 현재 시세가 1억6000만 원 정도로 내려 부모님이 지금 파는 걸 아까워하십니다.
-언니의 춘천 아파트는 재건축이 결정됐지만 아직 시공사가 정해지지 않은 상태입니다. 자매가 거주 중인 빌라의 전세계약은 2028년 3월에 끝납니다.
-이런 상황을 고려해 2028년 3월쯤 서울로 이사하는 방안을 생각하고 있습니다. 그동안 현금을 좀 더 모을 수 있지만 서울 집값이 더 오를까 걱정입니다.
-언니는 안국역·종로3가역, 저는 충무로역으로 출근합니다. 현재 거주 중인 은평구 생활권에는 만족하지만, 환승 없이 출퇴근할 수 있다면 다른 지역도 고려할 수 있습니다. 또 부모님이 현재 신축 아파트에 거주하고 있어 지나치게 낡은 아파트는 피하고 싶습니다.
질문 1.
가용 현금 6억~7억 원과 월 원리금 상환 여력, 우선순위인 교통과 집 컨디션을 고려할 때 네 식구가 함께 살 만한 서울 또는 고양시 아파트로 어떤 지역, 어떤 매물을 추천해주실 수 있나요?
질문 2.
전세계약이 끝나는 2028년 3월에 맞춰 이사하는 게 좋을까요? 그때까지 현금을 더 모으는 것, 서울 집값이 더 오르기 전에 매수하는 것 중 어떤 선택이 나을지 궁금합니다.
질문 3.
원주·거제도·춘천 아파트는 각각 언제 정리하는 게 유리할까요? 가격이 내려간 거제도 아파트와 재건축이 진행 중인 춘천 아파트를 더 보유할 만한 실익이 있는지도 궁금합니다.
A 돈이 마련되는 즉시 서울 집을 사세요
가용자금이 6억~7억 원이고 대출을 최대 6억 원까지 받는다면, 10억~13억 원 수준의 아파트를 알아보는 게 좋습니다.
저는 연신내역과 불광역 사이에 있는 미성(1988년, 1340가구, 용적률 227%)도 괜찮다고 봅니다. 현재 재건축을 추진 중이죠.
또 구파발역 인근 은평뉴타운도 쾌적하고 주거 만족도가 높은 지역입니다. 고양시까지 범위를 넓히면 지축역 주변 지축지구나 삼송역 인근 삼송지구를 볼 수 있습니다. 서울 접근성이 좋고, 비교적 새 아파트가 많아 주거 만족도도 높은 택지지구입니다.
2028년 3월까지 기다려야 하는지도 고민일 것 같습니다. 문제는 기존 주택을 모두 판 뒤, 2028년 3월에야 서울 아파트를 사는 경우입니다.
그때까지 서울 아파트값이 지금 수준을 유지한다고 장담하기 어렵습니다. 서울 집값이 더 오르면 기존 집은 팔았는데, 정작 서울 집은 가격이 올라 사지 못하는 최악의 상황이 생길 수 있습니다.
서울 집값이 더 오르기 전에 사는 게 좋긴 합니다. 다만 춘천과 거제도 아파트를 팔지 않고는 자금을 마련하기 어렵다는 점이 문제입니다.
선택지는 두 가지입니다. 첫 번째는 원래 계획대로 아파트 3채를 모두 정리한 뒤 서울 아파트를 구입하는 방법입니다.
다만 계획대로 매도가 진행될지는 장담할 수 없습니다. 그래도 최대한 빨리 매도를 추진하는 게 좋습니다. 2028년 3월까지 기다리지 말고, 필요한 매수 자금이 마련되는 즉시 서울 아파트를 구입하시기 바랍니다.
두 번째는 기존 주택 3채를 한꺼번에 정리하기 어렵다고 판단될 때 선택할 수 있는 방법입니다. 그사이 서울 아파트값이 오를 가능성이 있으니, 거제도 아파트부터 먼저 정리하세요.
재건축을 추진 중인 춘천 아파트는 계속 보유하고, 신축인 원주 아파트는 전세를 주세요. 신축이라 전세도 비교적 빨리 나갈 가능성이 있습니다. 그렇게 얻은 원주 아파트 전세금과 거제도 아파트 매각대금에 대출을 보태 서울 아파트를 구입할 수 있습니다.
투자 목적이 더 강하다면 서울 재개발 물건을 잡는 방법도 있습니다. 방 3개 정도로 직접 거주할 수 있는 물건이라면 가족이 함께 살아도 됩니다.
거주하기 어렵다면 해당 물건은 전세를 주고, 가족은 서울 아파트에서 월세로 살 수도 있습니다. 원주 아파트값이 오를 가능성이 크지 않다면, 우선 전세를 준 뒤 시간을 두고 매도해도 됩니다.
마지막으로 현재 느끼는 불안의 원인이 무엇인지부터 판단해야 합니다. 서울에 집이 없어서 불안한 것인지, 가족이 함께 살지 못해서 불안한 것인지 구분해야 합니다. 가족이 함께 사는 게 우선순위라면 실거주 가능한 서울 아파트를 먼저 찾아야 합니다.
반대로 서울에 집을 마련하는 게 우선순위라면 재개발 물건을 매수하고, 당분간 월세로 거주하거나 해당 물건에서 이른바 ‘몸테크’를 하는 방법도 있습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 6월 28일~7월 6일
•드파인 아르티아 ★★★(3/5)
GOOD: “노량진 국평 분양가 28억 원 3연타. 이젠 낯설지 않은 가격.”
BAD: “404가구, 2개 동의 작은 체급. 987가구, 10개 동인 아크로 리버스카이(노량진8구역)보다 높은 분양가.”
•장위 푸르지오 마크원 ★(1/5)
GOOD: “성북구 국평 18억 원. 심리적 가격선 붕괴.”
BAD: “같은 돈으로 비교할 서울 아파트가 너무 많음.”
•에코델타시티 중흥S-클래스 리버시티 ★★★★(4/5)
GOOD: “59㎡ 공급이 적은 부산 에코델타시티에서 만나는 희소성.”
BAD: “501가구 모두 59㎡. 단지 내 평형 이동 불가.”
•양주 회천지구 A-8BL 로제비앙 엘가 ★★(2/5)
GOOD: “5억 원대 분양가는 경기 외곽이라도 반갑다.”
BAD: “3000만 원 더 보태면 옥정중앙역 대방 디에트르 무순위청약도 선택지.”
•펜타힐즈 더블유 1단지 ★★(2/5)
GOOD: “경북 경산에서 입지만큼은 1등.”
BAD: “2단지 1731가구도 분양 대기 중. 심지어 대형 위주.”
•김해 신문 센트럴 아이파크 ★★★(3/5)
GOOD: “직주근접에 롯데프리미엄아울렛까지 가까움.”
BAD: “주변 시세보다 10% 높은 분양가.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
대항력
임대인이 바뀌어도 새 임대인에게 임대차계약을 주장할 수 있는 권리입니다. 집을 넘겨받아 거주하고 전입신고를 마치면 다음 날부터 생기죠. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계약기간 동안 살고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 단, 전입신고만 하고 실제로 살지 않으면 인정받기 어렵습니다.
우선변제권
집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 집을 넘겨받아 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다. 대항력이 ‘계약을 주장하는 힘’이라면, 이는 ‘매각대금에서 먼저 받는 권리’입니다. 단, 선순위 근저당권이 있으면 전액을 받지 못할 수 있습니다.
뚜껑
오른쪽 아래에 둥근 뚜껑이 있네.
사진 제공 | @thisphotoismyphoto
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