내 전세, 옆집보다 5500만 원 비싼 이유

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서울 아파트

매매지수: 101.5 (▲0.15)

전세지수: 101.9 (▲0.23)

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.08)

전세지수: 101.6 (▲0.15)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▼0.01)

전세지수: 100.7 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 4일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 계약 방식 따라 보증금이 5500만 원 차이가 납니다.

► 같은 집도 갱신권에 따라 인상폭이 달라집니다.

► 협상 전, 내 갱신권부터 확인하세요.

내 전세, 옆집보다 5500만 원 비싼 이유

계약갱신청구권을 썼는지, 새 계약을 맺었는지에 따라 전셋값이 갈립니다. 계약만료가 다가온다면, 남의 실거래가보다 내 계약서부터 봐야 합니다.

같은 전세, 다른 가격표

같은 전세라도 계약 방식에 따라 보증금이 달라졌습니다. 올해 1~4월 서울 아파트 전세 실거래 3만8246건에서 신규 계약 중위 보증금은 5억8500만 원, 갱신계약은 5억3000만 원이었습니다(출처: 국토교통부). 차이는 5500만 원. 전월세상한제¹⁾ 영향이 남은 갱신계약과 시장가로 나온 신규 계약의 가격표가 갈린 겁니다.

▸ 간격이 큰 곳

•2억 원: 서초구

•1억 원: 은평구·강동구

•7500만~8800만 원: 송파구·동대문구

•4000만~6000만 원: 성북구·마포구

¹⁾ 전월세상한제: 임대차계약을 갱신할 때 임대료 인상폭을 최대 5% 안으로 제한하는 제도입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살 때 적용합니다.

갱신권을 쓴 사람, 안 쓴 사람

같은 집에 계속 산다고 모두 계약갱신청구권(갱신권)¹⁾으로 갱신하는 건 아닙니다. 이미 한 번 써서 못 쓰거나, 권리를 남겨둔 채 새 보증금으로 갱신하는 사례도 있으니까요. 올 1~4월 서울 아파트 전세 갱신계약 중 갱신권 사용 없이 갱신한 계약은 9096건이고, 그중 85.9%는 보증금이 올랐습니다(출처: 국토교통부). 같은 집에 남아도, 누구는 5% 상한 안쪽에 있고 누구는 새 보증금을 받아들인 겁니다.

▸ 같은 집, 다른 인상폭

•권리로 갱신: 평균 2876만 원 인상

•권리 없이 갱신: 평균 4793만 원 인상

•인상폭 차이: 약 2000만 원

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

보증금 협상 전 뭘 봐야 할까

여기서부턴 계약만료가 가까운 임차인 얘깁니다. 갱신권이 남았는지, 이미 썼는지에 따라 다음 협상의 출발점이 달라집니다.

Q 갱신권을 이미 썼는지 어떻게 알 수 있을까?

A 갱신 계약서에 ‘계약갱신청구권 행사’라고 적혀 있으면 이미 쓴 겁니다. 문구가 없다고 남았다고 보면 안 됩니다. 당시 문자·카카오톡 기록, 임대차신고 내용, 보증금 인상률을 함께 봐야 하거든요.

Q 이미 썼다면 다음에도 5% 상한이 가능할까?

A 아니요. 갱신권을 써서 갱신할 때 전월세상한제로 인상폭이 5% 안에 묶입니다. 이미 쓴 뒤 새로 조건을 정하는 갱신계약은 임대인과 합의해 정해야 합니다.

Q 갱신권 없이 갱신하면, 무엇과 가격을 비교해야 할까?

A 같은 단지, 같은 면적의 최근 전세 실거래가부터 봐야 합니다. 국토교통부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.k r )에서 확인할 수 있습니다. 내 보증금이 예전보다 얼마나 올랐는지보다, 지금 같은 조건의 집이 얼마에 계약되는지가 협상 기준에 가깝습니다.

Q 보증금 대신 월세를 올리자고 하면?

A 기존 계약에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 땐 법정 상한을 봐야 합니다. 현재 전월세전환율 상한은 연 4.5%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 월 37만5000원까지죠. 단, 새 계약을 다시 맺는 경우엔 같은 단지 반전세 실거래가도 같이 봐야 합니다.

통장까지 보는 전세

서울 전세계약에서 임대인 조건이 까다로워졌습니다. 전세 물건이 줄자, 임차인을 고를 여지도 커졌거든요. 통장 사본, 직업 확인도 합니다. 반포에선 “상식 있는 전문직 임차인”을 원한 전세가 일주일 만에 계약됐습니다(출처: 한국경제). 전세난이 가격뿐 아니라 계약 조건도 바꾸고 있습니다.

세금 스위치 다시 ON

다주택자 양도세 중과¹⁾가 5월 10일부터 다시 적용됐습니다. 조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙습니다(출처: 기획재정부). 세부담이 커진 만큼 임대인은 매도보다 보유·증여를 다시 계산할 가능성이 커졌습니다.

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다.

빌라를 늘릴까, 아파트를 늘릴까

6월 지방선거 서울시장 주택 공약은 빌라와 아파트로 갈렸습니다. 정원오 후보는 빌라·오피스텔·생활형숙박시설 활용을, 오세훈 후보는 공공주택 확대와 정비사업 단축을 내세웠습니다. 같은 공급 확대라도 한쪽은 전월세 대응 주거 유형, 한쪽은 정비사업 중심 아파트입니다.

보증금 8000만 원 이하면 대상

서울시가 청년월세지원¹⁾ 신청을 받습니다. 19~39세 무주택 청년 1만5000명에게 월 최대 20만 원을 12개월 지원합니다(출처: 서울시). 임차보증금 8000만 원 이하, 월세 60만 원 이하 주택 거주자가 대상입니다. 청년몽땅정보통(youth.seoul.go.kr)에서 5월 19일 오후 6시까지 신청하세요.

¹⁾ 청년월세지원: 정부가 청년의 주거비 부담을 덜어주기 위해 월세를 일부 지원하는 정책사업입니다.

10년 들고 있던 집이 나온 이유

장기보유특별공제(장특공)¹⁾ 축소 논의가 매도 시계를 앞당겼습니다. 오래 들고 있던 집도 세금 계산이 바뀌기 전 매물로 나오기 시작한 겁니다. 실제로 지난 4월 서울 강남구 집합건물 매도인 중 10년 이상 보유자 비중은 54.1%였습니다. 20년 초과 보유 매도인도 1년 새 1.85배 늘었습니다(출처: 법원등기정보광장).

¹⁾ 장기보유특별공제: 집이나 토지 등을 오래 보유한 사람에게 양도세 부담을 일부 줄여주는 제도입니다.

〈수도권〉

•서울 4월 토지거래허가 신청 1만208건, 전월 대비 17.7% 증가

•서울 5월 첫째 주 아파트 전셋값 0.23% 상승, 6년 5개월 만에 최고 상승률

•서울 1분기 아파트 전월세 신규 계약 3만2200건, 1년 새 17.2% 감소

•서울 강남구 제외 전 지역 아파트값 상승, 강서·성북·강북 상승폭 상위

•서울 신속통합기획 후보지 18곳, 모아타운 10곳 토지거래허가구역 신규 지정

•강북 ‘미아7구역’ 50년 만에 재개발 재추진

•강북 14개 구 월세 300만 원 이상 신규 계약, 1년 새 53.4% 증가

•강북·구로 아파트 매물 고점 대비 각각 21.9% 감소, 외곽 매물 소진 가속

•광진 ‘극동’ 정비구역 지정, 2049가구로 재건축 추진

•광진 ‘자양3동’ 최고 1030가구로 재개발 추진

•송파 ‘올림픽 단지(아시아선수촌·올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운)’ 2만 가구 재건축 시동

•용산 ‘한남5구역’ 사업시행인가, 2592가구로 재개발 추진

•용산 아파트 월세 평균 300만 원대 진입, 전세의 월세화 심화

•은평 ‘증산5구역’ 1906가구로 재개발 추진

•구리·하남 매수자 3명 중 1명 이상 서울 거주자, 전세난과 대출 규제 속 ‘옆세권’ 이동 확대

〈지방〉

•부산 아파트값 보합, 전셋값 0.07% 상승

•부산 센텀시티 주차장 부지, 60~70층 복합개발 검토

•대구 정비사업 지역 건설사 참여율 50% 넘으면 용적률 최대 23% 인센티브

•울산 5월 첫째 주 아파트 전세가격 0.14% 상승, 지방 광역시 중 최고

•전남 전셋값 0.07% 상승, 8개 도 중 최고

•창원 도심융합기술·도심생활복합단지 용역 착수

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 금리 6.37%, 한 달 만에 최고치

•중국 홍콩 4월 주택 거래 7368건, 2년 만에 최고 수준

•중국 홍콩 토지 입찰 낙찰가, 시장 예상 상단보다 7.1~37.9% 높게 형성

•캐나다 토론토 4월 주택 거래, 9개월 만에 최대 증가폭

•영국 건설비 상승 압력 2022년 6월 이후 최대, 주택공급 비용 부담 확대

•스페인 2021년 이후 신규 120만 가구 증가, 주택 완공 47만4000가구로 73만 가구 이상 부족 누적

•포르투갈 1분기 저가 주택 매물 감소, 고가 매물 증가, 주택시장 양극화

•콜롬비아 18~28세 청년 10명 중 8명 내 집 마련 희망, 실제 구매 성공은 10명 중 1명 수준

•호주 1분기 전국 임대료 2.1% 상승, 수도권 중위 주간 임대료 724호주달러(약 76만 원) 기록

월세가 기본값이 되면 생기는 일

서울 임대차시장에서 월세가 전세보다 많아졌습니다. 이제 중요한 건 큰 보증금보다 매달 빠져나가는 돈입니다. 집 고르는 법도, 짐을 들이는 법도 달라지고 있습니다.

📉 10건 중 7건이 월세

올해 1~3월 서울 전체 주택 전월세거래 중 월세 비중은 70.5%, 아파트도 50.8%였습니다. 임차인은 큰 보증금과 줄어든 전세 물건이 부담이고, 임대인은 매달 들어오는 돈을 계산합니다. 전세가 임차인에게도, 임대인에게도 예전만큼 만만한 선택지가 아니게 된 겁니다.

•시장: 서울 전체 주택 10건 중 7건이 월세

•임차인: 큰 보증금과 줄어든 전세 물건이 부담

•임대인: 전세보다 매달 받는 돈을 계산

🛒 집 안 물건도 조금 가벼워짐

월세가 늘면 집 안 물건을 고르는 기준도 달라질 수 있습니다. 한집에 맞춰 큰 가구와 가전을 사기보다, 옮기고 팔고 반납하기 쉬운 물건을 찾게 되니까요. 침대 렌탈, 짐 보관, 작은 이사처럼 집을 가볍게 쓰는 서비스도 커질 수 있습니다.

•가구: 침대·소파는 사기보다 빌려 쓰기

•짐: 계절 짐은 집 밖 창고에 맡기기

•꾸밈: 뜯기 쉬운 조명·가구·소품

💸 목돈 대신 월급이 빠짐

전세는 목돈을 묶거나 대출이자를 내는 구조입니다. 월세는 보증금을 덜 묶는 대신, 매달 주거비가 빠져나갑니다. 월세 80만 원이면 1년에 960만 원. 전세 시대엔 이사 날 목돈이 움직였다면, 월세 시대엔 월급날마다 집값이 빠져나갑니다.

•월세 80만 원: 1년에 960만 원

•전세대출: 이자도 매달 나가는 돈

•저축 여력: 남는 돈을 지켜야 유지됨

🔄 ‘싼 집’의 기준도 바뀜

월세가 늘면 ‘싼 집’도 다시 봐야 합니다. 보증금이 낮아도 월세·관리비·대출이자·이사비가 붙으면 매달 나가는 돈이 커질 수 있거든요. 결국 중요한 건 보증금 액수가 아니라, 한 달 뒤 통장에 얼마가 남느냐입니다.

•월 고정비: 월세·관리비·대출이자 함께 보기

•추가 비용: 이사비·보증료·원상복구비 확인

•남는 돈: 주거비 낸 뒤 저축 가능액 계산

점등식

새 아파트 입주 전, 밤에 단지 전체 불을 켜 전기 설비를 점검하는 행사입니다. 애초엔 최대 전기 사용 상황을 확인하는 절차였지만, 최근엔 입주를 앞둔 단지를 사진으로 남기려는 이가 몰리며 하나의 문화가 됐습니다. 다만 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.

사전점검

새 아파트 입주 전, 예비 입주자가 집 안 상태를 직접 확인하는 절차입니다. 벽지·마루·창호·수도·전기처럼 하자가 있는지 살펴보고, 보수가 필요한 부분을 시공사에 접수합니다. 보통 입주를 몇 주 앞두고 진행해, 새집을 처음 보는 날처럼 여겨지기도 합니다.