전세 낀 집, 무주택자에게 길 열림

서울 아파트

매매지수: 101.8 (▲0.28)

전세지수: 102.2 (▲0.28)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.14)

전세지수: 101.8 (▲0.20)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▼0.02)

전세지수: 100.7 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 11일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 5월 12일부터 토지거래허가구역 문이 열렸습니다.

► 무주택자는 전세 낀 집도 사기 쉬워졌습니다.

► 입주·자금·갱신 변수는 따져야 합니다.

전세 낀 집, 무주택자에게 길 열림

앞으로 토지거래허가구역에서도 무주택자는 임차인 있는 집을 사도 바로 입주하지 않아도 됩니다. 단, 5월 12일부터 허가 신청 때까지 무주택자여야 합니다.

집 살 때 바로 입주, 잠시 미룸 

그간 토지거래허가구역¹⁾에선 집을 사면 직접 들어가 살아야 했습니다. 전세 낀 집은 여기서 꼬였습니다. 임차인 계약 기간이 남아 있으면 새 집주인이 바로 들어갈 수 없으니까요. 정부가 이번엔 이 문제를 해결하겠다 나섰습니다(출처: 국토교통부). 비거주 1주택자²⁾에겐 매도 길을, 무주택자에겐 매수 선택지를 넓혀주려는 겁니다.

▸ 조건은 네 가지

•자격: 5월 12일부터 허가 신청 때까지 무주택자 유지

•주택: 5월 12일 이미 임차인이 살고 있는 집이어야 함

•기한: 2026년 12월 31일까지 허가 신청 필요

•입주: 임대차 종료일까지(최대 2028년 5월 11일)

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.

²⁾ 비거주 1주택자: 집은 한 채만 있지만, 그 집에 직접 살지 않는 집주인을 말합니다.

각자 달라지는 셈법 

이에 같은 집을 두고 셈법은 셋으로 갈립니다. ① 무주택 매수 예정자는 선택지가 넓어집니다. 임차인 있는 집도 매물 후보가 되기 때문이죠. ② 매도자는 임차인 때문에 못 팔던 집을 다시 내놓을 수 있게 됐습니다. ③ 임차인은 계약 종료 전까진 그대로 살 수 있습니다. 다만 집이 팔리면 새 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있어, 만료 뒤 계획을 봐야 합니다.

▸ 달라지는 점

•매수 예정자: 전세 낀 집도 후보에 포함

•매도자: 임차인 있어도 매도 가능

•임차인: 갱신 거절 가능성, 만료 뒤 계획 필요

매물은 열고, 대상은 좁힘 

이번 대책은 거래 전면 완화보다, 임차인이 있는 매물에 길을 내준 조치에 가깝습니다. 다만 매물 수가 곧 공급은 아닙니다. 비거주 1주택자가 가격을 낮춰 팔 이유가 약하면, 시장엔 호가가 높은 집만 남을 수 있거든요. 사는 쪽도 5월 12일부터 무주택을 유지한 사람으로 좁고, 전세보증금 반환 자금도 따져야 합니다. 임차인은 계약만료 뒤 새 집주인의 실거주 계획이 변수입니다. 

매물 절반 30대가 구입

다주택자 양도세 중과¹⁾ 유예 종료를 앞둔 지난 3월 다주택자 매도 물량은 2087건으로, 지난해 월평균의 1.32배였습니다(출처: 국토교통부). 눈에 띄는 건 30대 이하가 1017명으로, 48.7%를 차지했다는 점입니다. 작년 월평균 최대 매수층은 40·50대였지만, 이번엔 30대 이하로 뒤집혔습니다.

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다.

빌라의 귀환 

전세사기 이후 얼어붙은 빌라 시장이 다시 움직입니다. 올 1~4월 서울 빌라(연립·다세대주택) 매매거래는 1만3107건으로, 작년보다 39% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 2021년 이후 5년 만에 가장 많은 수준. 아파트는 비싸고 전월세 선택지는 좁아지자, 매수 수요가 빌라로 번진 겁니다.

작년 7월 이후 만점 당첨자, 전원 검증

정부가 2025년 7월 이후 분양 단지 청약 만점 당첨자를 전수조사합니다(출처: 국토교통부). 만점(84점)은 부양가족과 함께 살아야 나오는 점수인데, 위장전입 여부를 보려고 부모·자녀 건강보험 요양급여 내역, 전월세 계약 내역까지 확인합니다. 이제 만점 청약은 점수보다 ‘실제로 같이 사는지’가 더 큰 검증대에 오릅니다.

10곳 중 8곳, 전세 0건

5월 4일 기준 서울 아파트 단지 10곳 중 8곳은 전세 매물이 0건이었습니다(출처: 서울시). 토지거래허가구역과 세금·대출 조건이 바뀌며 집을 전세로 내놓기보다 직접 살려는 흐름이 커져섭니다. 새 입주 물량도 줄면서 전세는 가격보다 물건 품귀 현상이 먼저 나타나고 있습니다.

83%에서 94%로 오른 매입가

LH가 지방 미분양아파트를 감정가의 최대 94%까지 사들일 수 있게 했습니다. 처음엔 최대 83%였죠. 가격이 올라가자 일부 건설사는 먼저 낸 신청서를 거두고 다시 넣었습니다. 안 팔리면 싸게 파는 게 아니라, 공공이 얼마에 사줄지 보는 시장이 됐습니다. 

Q 투자냐 노후냐, 가족끼리 답이 다르면 어쩌죠? 

•가족구성원: 본인(29세 여성), 어머니(58세 여성), 동생(26세 여성)

•현재 거주지: 경기도 하남시 오피스텔

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 2억4000만 원(오피스텔 시세 2억2000만 원 + 현금 2000만 원) / 오피스텔 구입 대출 3000만 원

•월수입: 본인 220만 원, 어머니 270만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 180만 원

•희망 지역: 경기도 하남시

•우선순위: 투자 > 노후 > 교통 > 상권 > 자연

•고민 사연:

-경기 하남 오피스텔(트레벨)에 살며 아파트 매수 시기를 보고 있습니다. 어머니는 노후를 위해 경기 광주의 3억 원대 아파트 매수를 원하고, 저는 투자 목적으로 하남 아파트 매수를 주장하는 상황입니다.

-어머니는 정년이 최대 5년 남았고(공기업 근무), 저도 공무원이라 월급이 적어 원리금 상환 여력은 부족합니다.

-저는 2~3년 내에 결혼 후 독립할 예정이며, 하남 교산신도시 청약을 노리고 있습니다. 청약통장 가입 기간 9년, 납입액 2000만 원이지만, 만 30세 미만이고 세대 분리가 안 된 상황이라 하남 거주 청약가점은 없습니다.

-현재 살고 있는 오피스텔을 매도한 후 어머니 명의로 5억 원대 하남 구축 아파트(지금 보고 있는 곳은 ‘백조현대’)를 무리해서라도 매수하고, 부채 2억5000만 원을 15년 만기 상품으로 상환하며 보내다 최소 3~5년 후 매도하고, 어머니는 3억~4억 원대 광주 아파트를 매수해 노후를 보내는 게 낫지 않나 싶습니다. 이렇게 하면 실거주 2년도 채우고, 그사이 저는 30세 이상이 되어 하남시 거주 기간도 인정될 것 같습니다.

-하지만 어머니는 집값 상승 여력이나 부채 증가에 대해 불안해하셔서 그냥 오피스텔에 거주하는 것도 고려 중입니다. 

질문 1.

리스크를 감당하고 하남 구축 아파트(백조현대)를 매수하는 것, 현재 오피스텔(트레벨)에 계속 거주하는 것, 광주 아파트를 매수하는 것 중 가장 나은 선택은 무엇일까요?

질문 2.

하남 아파트(백조현대) 구입 말고 다른 선택지는 없나요?

사연 제공: ch***

A 지금은 둘 다 아닙니다, 청약 조건부터 만드세요

지금 거주 중인 오피스텔(트레벨)을 계속 보유하거나 경기 광주 아파트를 매입하는 건 반대합니다. 물론 저는 컨설팅을 하는 입장이다 보니, 투자 측면을 우선 고려할 수밖에 없다는 점을 미리 말씀드립니다.

오피스텔도 오피스텔 나름이지만, 하남 오피스텔은 공급 물량이 많고 가격탄력성도 좋지 않습니다. 그냥 거주하기엔 괜찮을지 모르지만, 투자가치 면에선 장기 보유할 상품은 아닙니다. 잘해야 인플레이션 방어 정도입니다.

경기 광주 아파트를 추천하지 않는 이유도 비슷합니다. 하남 오피스텔보다는 10년 흐름상 상승 가능성이 더 높지만, 다른 경기 지역 아파트와 비교하면 탄력이 떨어집니다.

입지와 교통에 한계가 있고, 도로 사정에 비해 아파트가 많은 지역이기 때문입니다. 경기 광주 아파트까지 본격적으로 오르기 시작했다면, 수도권 아파트 가격 상승 흐름이 꽤 뒤쪽까지 번졌다고 볼 수 있습니다.

물론 최근 흐름만 보면 서울 중심부에서 차츰 상승세가 번지고 있어 경기 외곽으로 확산될 가능성은 있습니다.

2024~2025년 가격이 상승하지 않은 지역은 핵심지에 비해 상대적으로 저평가된 상황이기도 합니다. 여기에 지금은 전세난으로 전세 수요 일부가 매매 수요로 넘어오며 가격을 밀어 올리는 상황입니다.

문제는 선택지보다 자금 여력입니다. 보유한 현금이 부족해 보입니다. 오피스텔을 정리한 뒤에도 대출을 50% 이상 받아야 5억 원대 아파트를 구입할 수 있어 선택의 폭이 좁습니다.

가진 자금에 맞추다 보니 하남 백조현대를 보신 것 같은데, 이 단지의 가격 흐름도 경기 광주 아파트와 비슷합니다.

잘 오르지 않다가 2020~2021년 상승기 정점에서 크게 오른 뒤, 아직 2021년 고점을 회복하지 못했습니다. 매우 좋은 선택지로 평가하긴 어렵다는 뜻입니다.

다만 하남이 거주 지역이고 5호선 이용 여부가 중요하다면, 현재 오피스텔을 계속 보유하기보다는 정리한 뒤 백조현대로 갈아타는 선택도 가능합니다. 오피스텔과 자금이 모두 어머니 명의라면, 어머니께서 광주로 가겠다고 판단하실 경우 말리기는 어렵습니다.

그럼에도 이번 사연의 핵심은 ‘하남 아파트를 지금 무리해서 사느냐’보다 ‘하남 교산신도시 청약 기회를 살릴 수 있느냐’에 더 가까워 보입니다.

2~3년 안에 독립할 계획이고, 청약통장 가입 기간과 납입액도 이미 쌓여 있기 때문입니다. 당장은 대출을 크게 늘리기보다 하남 거주 요건, 세대 분리 가능성, 종잣돈을 함께 챙기며 청약 가능성을 높이는 전략에 더 집중하세요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 5월 18일~29일

•고양 창릉 우미 린 그레니티 공공분양주택(본청약) ★★★★★(5/5)

GOOD: “수도권 동남권엔 하남 교산, 서북권엔 고양 창릉.”

BAD: “입지는 외곽이지만, 분양가는 지금이 저점일 수 있음.”

•남양주 왕숙2 A-3블록 공공분양주택(본청약) ★★★★★(5/5)

GOOD: “왕숙2지구에서도 핵심, 당첨 시 4억 원 이상 시세차익.”

BAD: “본청약이라 당첨 문턱 높음.”

•왕숙 아테라 공공분양주택(본청약) ★★★★★(5/5)

GOOD: “공공분양이지만 민간 브랜드.”

BAD: “시세차익은 왕숙2지구 A-3블록보다 한 끗 아래.”

•인천 계양 A9블록 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★(2/5)

GOOD: “서울 마곡이 가깝고, 3기 신도시라는 이름값이 있음.”

BAD: “입지에 비해 분양가가 낮지 않은 편.”

•더샵 송도그란테르 G5-1·3·4·5·6·11블록 ★★★★(4/5)

GOOD: “명실상부 송도 워너비 단지.”

BAD: “단지마다 동호수 추첨 복불복.”

⚡ [무순위] 5월 18일 | 1가구 ⚡

•DMC 가재울 아이파크 ★★★★★(5/5)

GOOD: “당첨 시 3억 원 안팎 시세차익 + 가좌역 도보 2분 거리.”

BAD: “283가구 소규모 단지.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

재당첨제한

청약 당첨자(또는 같은 세대원)가 일정 기간 다시 청약할 수 없게 막는 제도입니다. 지역·주택 유형에 따라 5~10년까지 기간이 다릅니다. 세대원 전체에 걸리기에 배우자나 성인 자녀의 청약 계획까지 함께 묶인다는 점을 놓치는 경우가 있습니다.

전매제한

분양권이나 입주권을 일정 기간 다른 사람에게 되팔지 못하게 막는 제도입니다. 지역·주택 유형에 따라 3~8년까지 기간이 다양합니다. 재당첨제한이 ‘다음 청약’을 틀어막는 거라면, 전매제한은 ‘이번 당첨분의 되팔기’를 틀어막는 겁니다.

제주

주말엔 바람이 불어오는 곳으로.

사진 제공 | @pancake.photo