[1] 깡통전세가 급증하고 있습니다.
[2] 갭투자 후유증 때문이라는 분석입니다.
[3] 내용증명 등 임차인의 대응책이 주목받습니다.
매주 화요일에 소개한 ‘한 톨 부동산 만화’를 휴재합니다. 두 달간 재충전하고 6월 말에 돌아오겠습니다. 지난 2년간 쉬지 않고 달려온 작가(@milkywaybook)에게 응원 메시지 많이 보내주세요. 감사합니다. 부딩팀 드림 😘
임대인이 전화를 피할 땐?
계약이 끝났을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 깡통전세가 전국에 최소 23만 가구라는 통계가 나왔습니다. 계약 만료를 앞두고 연락이 두절된 임대인에 대한 임차인의 대응책이 주목받습니다. 오늘 부딩은 ‘깡통전세 폭증: 임대인이 전화를 피할 땐?’에 대해 다룹니다.
최소 23만 가구가 깡통전세
인천 건축왕 전세 사기 사건으로 떠들썩한 가운데 깡통전세¹⁾ 이슈가 새롭게 떠오릅니다. 한 국회의원실에서 주택자금조달계획서(2020년∼2022년 8월) 161만 건을 분석한 결과를 내놨는데 전세가율²⁾ 80%를 넘는 깡통전세 고위험군이 12만1553건, 전세가율 60~80%인 잠재적 깡통전세 위험군은 11만1481건이었습니다. 전국에 도사리고 있는 깡통전세 위험군이 최소 23만 가구라는 얘깁니다.
check! 이 자료에 따르면 임대 목적으로 산 주택 소재지는 시기별로 차이를 보였습니다. ▲2020년 상반기엔 서울 ▲2020년 하반기와 2021년 상반기엔 경기·인천 ▲2021년 하반기 이후엔 비수도권 지역의 매수가 각각 1위를 차지했습니다. 서울에서 지방으로 수요가 내려가는 흐름입니다. 깡통전세가 수도권에 국한한 문제는 아닐 거란 우려가 나옵니다.
¹⁾ 깡통전세: 임차인의 보증금과 임대인의 주택담보대출을 더한 금액이 집값의 80% 이상일 때 이렇게 부릅니다. 이는 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 될 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.
²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%.
깡통전세 얼마나 늘었을까?
HUG에 따르면 2022년 임대인이 임차인에게 돌려주지 않은 보증금은 총 1조1726억 원입니다. 2021년 5799억 원의 2배가 넘습니다. 이처럼 보증금을 돌려주지 못한 깡통전세가 늘어나는 이유요? 갭투자¹⁾ 후유증이 첫손에 꼽힙니다. ① 저금리 당시 갭투자가 유행했는데 ② 금리인상으로 집값과 전셋값이 하락했고 ③ 기존 전셋값 수준으로 새로운 임차인을 구할 수 없는 데다 대출 상환 부담까지 커지며 ④ 기존 임차인에게 내줄 보증금 마련에 어려움을 겪는 임대인이 늘었다는 겁니다.
¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
깡통전세, 전세 사기와 뭐가 다를까?
전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 목적으로 계약합니다. 하지만 깡통전세는 집값과 전셋값이 동반 하락하며 기존 보증금 수준으로 임차인을 구하지 못할 때 생깁니다. 깡통전세가 됐다고 전부 전세 사기는 아니라는 말입니다. 물론 깡통전세도 언제든 전세 사기로 발전할 수 있습니다. 단, 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 보증금을 돌려주기 위해 노력할 거라고 시장은 판단합니다.
2024년 상반기가 가장 위험!
최근 국무총리 산하 국토연구원은 보고서를 통해 “보증금을 돌려주지 못하는 전셋집 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정된다”고 밝혔습니다. 전셋값이 정점을 찍은 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 전세 계약을 갱신한 가구가 아직 남아 있기 때문이라는 평입니다. 아울러 이들은 “앞으로 집값이 20% 떨어지면 갭투자한 주택의 40%가 보증금을 돌려주지 못할 것”이라고도 했습니다.
check! 깡통전세를 막기 위해 전세가율이 70%를 넘지 않도록 법을 고쳐 규제해야 한다는 목소리가 나옵니다. 전세가율이 높으면 가진 돈이 많지 않아도 집을 살 수 있고, 전세 사기의 씨앗이 될 수 있어섭니다.
임대인이 전화를 피할 땐?
깡통전세 등으로 보증금을 돌려받지 못할지 모른다는 우려가 커지며 내용증명¹⁾에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이는 전세 계약을 연장할 의사가 없다고 알렸음에도 임대인이 답하지 않고, 이후 연락을 받지 못했다고 발뺌할 경우에 대비하기 위함입니다. 거기에 무엇을 쓰냐고요? “보증금을 제때에 반환하지 않아 생긴 손해에 대한 책임은 임대인에게 있음을 고지합니다”라고 쓰면 됩니다. 우체국에서 쉽게 보낼 수 있습니다.
check! 전세 사기를 당한 것도 아닌데, 내용증명을 받은 임대인이 불쾌하게 생각할까 봐 걱정된다고요? 물론 내용증명을 받는 입장에선 심리적 압박과 함께 불쾌감을 느낄 수 있습니다. 하지만 내용증명으로 내 의사를 분명히 밝히지 않으면 추후 법적 분쟁이 생겼을 때 불리한 입장에 처할 수 있는 만큼 필요할 땐 먼저 움직이는 게 좋습니다.
¹⁾ 내용증명: A가 B에게 어떤 내용으로, 언제 우편을 보냈는지 우체국에서 확인해주는 제도입니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다. 임대인에게 내용증명우편을 보낸 그 자체가 피해 사실을 입증하는 증거물이 되기 때문입니다. 보증금을 돌려받지 못할까 걱정될 땐 계약만료 2개월 전쯤 보내면 됩니다.
LH가 전세 사기 주택 삽니다 LH에서 전세 사기 피해 주택을 매입합니다. 전세 사기 관련 경매 주택을 사들여 매입임대주택¹⁾으로 활용한다는 계획입니다. 만약 전세 사기 피해자가 전셋집을 낙찰받길 원하면 우선 매수권을 줘 내 집 마련을 할 수 있도록 도울 방침이고요. 애초에 LH는 올해 2만6000채의 집을 사들여 임대주택으로 쓸 계획이었는데, 최대한 전세 사기 피해 주택을 사들이는 쪽으로 방향을 틀었습니다. ¹⁾ 매입임대주택: 기존 집을 LH 등이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 대출금리 2%p 내립니다 KB국민·신한·우리·하나은행 등 4대 시중은행에서 전세 사기 피해 가구에 대한 지원책을 내놨습니다. KB국민은행과 신한은행은 각각 대출금리를 최대 1년, 2년간 2%p 깎아주기로 했습니다. 우리은행은 5300억 원 규모의 금융 지원을 하기로 했고, 하나은행은 최대 5000억 원 한도로 대출을 지원하고, 1년간 이자를 전액 면제해주기로 했습니다. NH농협은행도 곧 전세 사기 피해 가구를 위한 지원책을 내놓을 전망입니다. 6주 만에 커진 하락 폭 서울 아파트값 하락 폭이 다시 커졌습니다. KB부동산에 따르면 4월 17일 기준 서울 아파트값 변동률은 -0.26%입니다. 3월 6일부터 주간 단위로 -0.30%→-0.29%→-0.28%→-0.26%→-0.24%→-0.19% 등 5주 연속 하락 폭이 줄었지만, 최근 -0.26%를 기록하며 6주 만에 다시 하락 폭을 키운 겁니다. 기준금리 동결로 부담이 다소 줄어든 매도자와 경기침체에 대한 우려가 여전한 매수자의 줄다리기가 계속되고 있다는 평입니다. 빌라 전세 55%는 하락 거래 올 1분기 서울에서 거래된 빌라(다세대·연립주택) 전세의 절반 이상이 작년 4분기보다 낮은 가격에 계약했습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 확인한 결과, 1471건 중 804건(55%)이 종전 거래보다 가격을 내린 ‘하락 거래’였습니다(지난해 4분기와 올 1분기 동일 면적에서 전세 계약이 1건이라도 일어난 거래의 최고 가격을 비교한 결과). 특히 은평구는 81건 중 54건(67%)이, 강남구는 55건 중 34건(62%)이 하락 거래였습니다. 전셋값 하락으로 역전세¹⁾가 심해질 거란 전망이 나옵니다. ¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다. 서울과 인천에 전세피해지원센터 오픈 금융감독원이 4월 21일 서울 여의도와 인천에 전세사기피해종합금융지원센터를 열었습니다. 전세 사기 피해를 입었다면 이곳을 통해 경매·매각을 늦추거나 금융 상담, 주거 안정 프로그램 안내 등을 받을 수 있습니다. 상담이 필요하면 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 금융감독원 서울본원(1332-1) 또는 인천지원(032-715-4803)을 방문하거나, 전화로 상담을 요청하거나, 인터넷으로 민원을 접수하면 됩니다.
입주장 새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 임차인을 구하지 못하면 잔금을 내기 어려운 소유자도 있어 이때 전셋값과 매맷값은 동시에 약세를 보입니다. 아파트 준공 후 약 2개월을 이렇게 부릅니다.
보류지 재건축·재개발조합이 이후 조합원 수의 변화에 대비해 일반 분양으로 내놓지 않고 남겨둔 물건을 말합니다. 서울시의 경우 총가구수의 1% 내로 보류지를 남겨놓을 수 있습니다. 공개 경쟁 입찰 방식이라 청약통장이 없어도 매수할 수 있습니다.
산책은 행동
아는 골목을 밤새 걸었다.
사진 제공. @sihyung_park
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