[1] 서울 청약 경쟁률이 전국 1위를 차지했습니다.
[2] 미분양을 걱정했던 작년과는 다릅니다.
[3] 단, 이것이 “일시적일 것”이라는 평도 있습니다.
이 분위기 언제까지?
서울 청약시장의 온도가 확 바뀌었습니다. 연초까지만 해도 미분양을 걱정하던 분양 단지에 사람들이 몰리며 청약 당첨 커트라인과 경쟁률이 높아지고 있기 때문입니다. 다만 이런 현상이 오래가지 않을 거란 주장도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 청약시장 흥행: 이 분위기 언제까지?’에 대해 다룹니다.
서울 청약 경쟁률 57 대 1
서울의 평균 청약 경쟁률이 57 대 1을 기록했습니다. 2021년 4분기(192.5 대 1) 이후 가장 높습니다. 전국 17개 시도 중에서도 청약 경쟁률이 가장 높습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 들어 3월 17일까지 서울에선 393가구(3개 단지) 공급에 2만2401명이 몰렸습니다. 당첨 청약가점 커트라인(최저점)도 올랐습니다. 3월 초 영등포구에서 분양한 한 단지의 커트라인은 63점입니다. 시장이 뜨거웠던 2020년 8월 강남구에서 분양한 단지의 커트라인(59점)보다 높습니다. 서울의 높은 청약 경쟁률은 앞으로도 이어질 거란 주장이 나옵니다.
check! 청약시장 분위기가 바뀐 이유요? ① 다주택자, 지방 거주자도 청약이 가능해지며 ‘서울 쏠림’ 현상이 일어났고(강남·서초·송파·용산구 제외) ② 자재값·인건비 인상에 분양가가 오를 거란 전망이 돌며 청약을 서두르는 이가 나타났기 때문이라고 시장은 평가합니다.
과거 하락기에 청약 경쟁률은?
서울 청약시장 흥행에 ‘집값 바닥론’이 다시 고개를 듭니다. 2009년부터 2014년까지 이어진 집값 하락기엔 청약시장이 지금처럼 흥하지 않았다는 겁니다. 이전 하락기에 서울의 청약 경쟁률요? ▲2009년 7.1 대 1 ▲2011년 0.94 대 1 ▲2013년 5.25 대 1 ▲2014년 4.68 대 1 등 한 자릿수에 머물렀습니다.
check! 서울의 평균 청약 경쟁률이 다시 두 자릿수를 기록한 건 2015년(13.49 대 1)부터입니다. 참고로 2014년부터 오른 서울 집값은 2021년에 고점을 찍고 2022년부터 하락세로 전환했습니다.
이 분위기 언제까지?
그런가 하면 서울 청약시장의 흥행이 “일시적일 것”이라는 시장의 평가도 나옵니다. ① 특례보금자리론¹⁾의 효과가 있는 데다 ② 중도금대출²⁾ 금리가 6~7%대로 높으며 ③ 집값이 워낙 약세라 분양가가 조금만 비싸도 경쟁률은 식을 수 있고 ④ 2월 서울 아파트 전세가율³⁾이 53.6%(한국부동산원)로 바닥 수준이라 투자자가 접근하기 어렵다는 것이 그 이유입니다.
check! 미국발 고금리 기조와 경기침체 우려가 여전하다는 점도 청약시장의 흥행을 제한하는 요인으로 꼽힙니다. 또 최근 미국과 유럽에서 불거진 뱅크런(예금 대량 인출) 등이 국내 금융권에 충격을 줄 수 있다는 걱정도 있고요.
¹⁾ 특례보금자리론: 내년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 앱을 통해 접수를 받습니다. 대면 창구 신청은 SC제일은행 등에서 가능.
²⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.
³⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다.
5월, 마곡에 토지임대부주택 9000가구 공급
SH¹⁾가 2024년까지 서울에 토지임대부주택²⁾ 9000가구를 내놓습니다. 최근 토지임대부주택인 고덕강일3단지 사전 청약이 평균 경쟁률 33 대 1을 기록하며 흥행했기 때문입니다. SH는 오는 5월에도 강서구 마곡동에 토지임대부주택을 내놓을 계획입니다. 분양가는 전용면적 59㎡(약 26평) 기준 3억5500만 원(추정 토지임대료 월 40만 원)이던 고덕강일3단지 수준이 될 거라고.
¹⁾ SH: 서울시 산하 공기업입니다. LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
²⁾ 토지임대부주택: 국가나 지자체의 땅을 빌려 지어서 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 한다는 단점이 있습니다. 40년간 살고 이후 재계약하면 최장 80년까지 거주할 수 있습니다.
공공분양에 군 가산점 부여?
정부가 군 복무 가산점 부여를 위해 청약제도를 살핍니다. 이번 정부의 공공분양 브랜드 뉴:홈¹⁾의 일부 특별공급 물량에 청약가점을 주는 등 다양한 방안이 검토 대상에 오릅니다. 다만 수도권 등에선 청약 당첨이 어려워 역차별 논란이 나올 수 있는 만큼 정부가 당장 결론을 내긴 쉽지 않을 것으로 보입니다. 지난 대선에서 윤석열 대통령은 병역의무 이행자에게 민간분양 청약가점 5점을 주고, 공공임대주택 입주자 선정 시에도 가점을 부여하겠다고 공약했습니다.
¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다. 2023년부터 2027년까지 5년간 나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구를 내놓을 계획입니다. 신청 자격은 입주자 모집 공고일 기준 해당 지역에 살고 있는 무주택가구 구성원으로 소득과 자산 요건 등을 충족해야 합니다.
“미분양 10만 가구까진 각오합니다”
미분양 물량이 7만5000여 가구로 최고조에 이르렀지만 정부는 걱정할 필요 없다는 입장입니다. 최근 원희룡 국토교통부 장관은 “(미분양을) 10만 가구까진 예측 또는 각오하고 있다”고 했습니다. 이같이 의연한 이유요? “미분양으로 시장 전체가 마비된 글로벌 금융위기¹⁾ 당시랑 지금은 질적으로 다르다”는 겁니다. 즉 분양가만 싸면 미분양은 해소될 거란 얘깁니다. 건설계가 원하는 ‘공공기관의 미분양 매입’은 당분간 이뤄지지 않을 거라는 평입니다.
¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.
4월 이후 역전세 더 심해질까?
다음 달 전국 2만6000여 가구 아파트가 입주를 시작합니다. 물량으로만 보면 4월 기준 2018년(2만9841가구) 이후 가장 많습니다. 이에 전셋값이 지금보다 더 떨어져 역전세¹⁾가 심해질 거로 보입니다. 참고로 전국에서 경기(1만1253가구)가 입주 예정 물량이 가장 많습니다. 특히 양주(2419가구)와 화성(1730가구)은 1분기에 2000가구 넘게 입주한 데 이어 다음 달에도 입주 물량이 쏟아집니다.
¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.
집값 띄우기 1086건 집중 조사
한국부동산원이 집값 띄우기 의심 거래를 집중 조사합니다. 최고가 거래로 신고한 후 취소해 집값을 인위적으로 조작한 이들을 찾아내겠다는 겁니다. 한국부동산은 2021년부터 올 2월까지 집값 띄우기 의심 거래 1086건을 추렸습니다. 조사 결과 거짓 신고로 밝혀지면 3000만 원의 과태료를 부과할 거라고. 참고로 2021년부터 작년까지 서울 아파트 매매계약 해지 2099건 중 918건(43.7%)이 최고가였습니다.
공동주택 공시가격 18.6% 하락
올해 아파트 등 공동주택 공시가격¹⁾이 작년보다 18.6% 떨어졌습니다. 지난 1년 사이 집값이 너무 많이 떨어졌기 때문입니다. 공시가격이 낮아지면 집을 가진 이가 내는 보유세²⁾ 부담도 줄어듭니다. 정부는 올해 보유세 세수가 작년은 물론 2020년보다도 줄어들 거로 내다봤습니다. 참고로 작년 서울 아파트 실거래가지수는 22.09% 급락해 2006년 조사를 시작한 이래 최대 낙폭을 기록했습니다.
¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 왜 귀찮게 이걸 하느냐면, 실거래가는 수시로 바뀌어 세금 같은 공적 업무의 기준이 될 수 없기 때문입니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.
²⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.
불필요한 인터넷쇼핑을 끊게 하는 재활용품 바구니
#21 재활용품을 담는 바구니 ‘보기에 아름다운 물건으로 집을 채우자’란 규칙을 지키며 살려고 노력한다. 단순히 탐미주의적 취향이라기보다는 효율적으로 하루를 살아가기 위한 노력에 가깝다. 아름다운 살림살이는 자잘한 집안일의 수고로움을 덜어주고, 그 시간을 즐겁게 만드는 역할을 하기도 한다. 내가 정말 원치 않는 건 꼭 필요하다는 이유로 들인 보기 싫은 물건과 함께 지내는 것. 이런 내게 감춰둘 수 없는 생활필수품을 보기 좋은 물건으로 들이는 건 언제나 중대한 고민거리다. 현관 근처에 다용도실이 없는 우리 집의 가장 큰 골칫거리는 쌓여가는 재활용품, 아니 재활용품을 담을 수거함이었다. 매일같이 ‘단정한 수거함’, ‘심플한 수거함’, ‘예쁜 수거함’을 검색하며 나는 지쳐갔다. 몇 단씩 쌓아두는 플라스틱 컨테이너도, 비닐봉지 같은 걸 걸어두도록 만든 제품도 너무 부피가 컸다. 그리던 어느 날, 현관 근처 종이 박스에 쌓아둔 각종 종이와 플라스틱을 보며 결심했다. 재활용품 수거함을 두지 않기로. 무엇이든 어딘가에 버려야 할 것을 모으다 보면 눈덩이처럼 쌓이는 플라스틱이며 종이 박스를 감당해야 할 게 아닌가. 아무리 배달 음식을 시켜 먹지 않으려 해도, 최소한의 인터넷쇼핑만 해도 조금만 방심하면 재활용품은 쌓여갔다. 나는 그냥 작은 빨래 바구니 정도 되는 크기의 도톰한 원목 바구니를 현관 옆 주방에 뒀다. 재활용품 수거함이 내 마음의 짐이라면 되도록 작은 크기여야 했으니까. 새벽배송을 포함해 불필요한 인터넷쇼핑을 끊기로 다짐했다. 음식은 되도록 집 앞 마트에서 장을 봐 직접 해 먹는다. 양옆에 손잡이가 달린 귀여운 원목 바구니엔 최소한의 재활용 쓰레기를 담고 그때그때 비운다. 아름다운 것으로만 집을 채우려는 욕심은 쓰레기를 집에 두지 않으려는 마음과 일맥상통하는 것이었다. 그렇게 쓰레기와 아름다운 살림살이 사이에서 마음의 평화를 찾았다.
미계약 청약에 당첨됐지만 계약하지 않은 상태나 그 물량을 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1은 넘었지만 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못하는 상황. ‘미분양’과 달리 분양권 구입 시 주택 수로 산정하니 주의할 필요가 있습니다.
미분양 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황. 다만 입주 전 분양권 상태에서 이는 주택 수로 치지 않습니다. 매수를 독려하는 차원의 정책이라 할 수 있습니다.
바다와 건물
광안리해수욕장에서 본 바다와 건물.
사진 제공. @star_from_byul
