월세가 늘어난 걸까, 전세가 안 나오는 걸까
서울 아파트
매매지수: 103.2 (▲0.07)
전세지수: 103.5 (▲0.17)
수도권 아파트
매매지수: 102.8 (▲0.13)
전세지수: 102.9 (▲0.16)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.6 (▲0.04)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
11월 2일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 아파트 임대차 계약 절반이 월세입니다.
► 월세보다 전세가 더 줄어든 결과입니다.
► 월세가 절반을 넘은 건 새 계약 쪽입니다.
월세가 늘어난 걸까, 전세가 안 나오는 걸까
서울 아파트 월세가 전세를 앞질렀습니다. 전셋집이 그만큼 월셋집으로 바뀐 걸까요? 뜯어보면 월세가 절반을 넘긴 건 살던 집의 재계약이 아니라, 새로 맺은 계약입니다.
‘월세가 절반’의 정체
요새 전세 매물을 찾다 보면 ‘서울 절반이 월세’라는 말이 따라붙습니다. 실제로 올 1~9월 서울 아파트 임대차계약의 52.7%가 월세였거든요(출처: 국토교통부). 한데 이 숫자는 사는 가구가 아니라 올해 맺은 계약을 따진 겁니다. 보증금 액수가 큰 반전세¹⁾도 월세로 묶였고요. 서울 임차인 절반이 월세로 산다는 얘기와는 다른 통계입니다.
▸ 처음 절반을 넘은 월세
•지난해 같은 기간: 44.4%
•월세가 더 많은 자치구: 1년 새 4곳→13곳
•1~9월 기준 절반 돌파: 집계 이후 처음
¹⁾ 반전세: 전세보증금 일부를 월세로 돌린 계약입니다. 통상 보증금이 월세 20년 치보다 큰 경우를 가리킵니다.
월세 시대의 착시
늘어난 건 월세 비중이지, 월세 계약 건수가 아닙니다. 지난해에 견줘 비중이 커진 건 ① 2500여 건 줄어든 월세 계약 ② 3만 건 넘게 줄어든 전세 계약 때문이거든요(출처: 서울부동산정보광장). 줄어든 속도는 전세가 10배 가까이 빨랐죠. ‘월세 절반’은 전세가 빠진 자리만큼 커 보이는 숫자인 겁니다.
▸ 올 1~9월 서울 84㎡에서 본 착시
•전세 계약: 37% 감소
•월세 계약: 5% 감소
•월세 비중: 35%에서 45%로 상승
새 계약에서 보이는 월세 시대
그래도 ‘월세 시대’라는 말이 과장만은 아닙니다. 새로 집을 구하는 사람에겐 실제 풍경이거든요. 올해 새로 맺은 서울 아파트 계약의 57%는 월세였습니다. 반면 살던 집의 갱신계약은 55%가 전세였죠. 같은 단지라도, 새로 들어오면 보증금도 월세도 더 냅니다. 남느냐 옮기느냐에 따라 가격이 갈린 겁니다.
▸ 올 1~9월 강북구 한 단지 59㎡, 신규·갱신 차이
•전세보증금: 갱신보다 7625만 원 더
•월세: 갱신보다 14만 원 더
•보증금 차이: 지난해의 2배 넘게
서울 84㎡ 평균 매매가 2.5%↓
올 3분기 서울 전용 84㎡(약 32평) 아파트 평균 매매가는 12억7949만 원으로 1년 새 2.5% 내렸습니다(출처: 다방). 고가 지역의 거래 비중이 줄어든 영향이죠. 실제로 10월 5일 신고분 기준, 8월 이후 서울 아파트 거래 10건 중 8건(79%)이 15억 원 이하였습니다. 평균도 덩달아 내려앉은 겁니다.
실거주 없는 1주택 전세대출 차단
2027년 1월부터 직접 살지 않고 전세만 놓은 1주택자는 전세대출 신규와 연장 문턱을 넘지 못합니다(출처: 금융위원회). 부부 합산 1주택이면서 수도권이나 규제지역 아파트인 경우죠. 부부 중 한 명이라도 실거주했거나 직계가족이 산다면 제외되고요. 갭투자¹⁾를 막겠다는 신호입니다.
¹⁾ 갭투자: 전세보증금을 활용해 집을 사는 투자 방식입니다. 집값과 보증금의 차액을 자기 돈이나 대출로 메우는 식입니다.
강남권 1호 재초환 부과 예고
서울 서초구가 반포의 한 아파트에 연내 재건축초과이익환수제에 따른 부담금을 물릴 방침입니다. 집값 상승분에서 공사비 등을 뺀 개발 이익 일부를 거두겠다는 건데, 부과되면 강남권 첫 사례입니다. 하지만 아직 팔지도 않은 미실현 이익에 부담금을 물리는 데다, 나중에 집값이 떨어져도 돌려주지 않아 반발이 거셉니다.
살려고 산 집, 입주권도 따라올까?
투기과열지구에서 재건축·재개발이 꽤 진행된 집을 사면 입주권을 못 받기 십상입니다. 대신 현금청산¹⁾을 당하죠. 한데 앞으론 무주택자가 실거주를 위해 사면 이 권리를 주자는 법안이 발의됐습니다(출처: 황희 의원실). 결혼·출산 등으로 온 가족이 이주하는 실수요도 포함합니다.
¹⁾ 현금청산: 새집을 받는 대신 기존 집·땅의 가치를 돈으로 정산받는 겁니다.
자가주택 격차 290.1배
지난해 자산 상위 20%가 사는 자기 집 평균값은 하위 20%의 290.1배였습니다(출처: 국가데이터처). 전월세는 ‘0’원으로 쳐서 차이가 커졌죠. 상위 20%는 82.5%가 자기 집에 살지만, 하위 20%는 6.6%뿐이었습니다. 집값 차이에 ‘내 집에 사느냐’까지 더해진 숫자입니다.
Q 7억 원 첫 집, 서울 구축과 수도권 신축 중 어디가 나을까요?
•가족 구성원: 34세 남편, 31세 아내(2인가구)
•현재 거주지: 서울시 영등포구 양평동 소재 도시형생활주택(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 2억 원(전세보증금 포함 현금성 자산 1억7000만 원 + 주식 3000만 원), 차량 1대 / 대출 없음
•월수입: 740만 원(부부 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 290만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 은평·강서·양천·구로, 부천시 상동·중동, 고양시 향동, 인천시 계양·검단
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 학군 > 자연
•고민 사연:
-영등포구청역 인근 약 8평 도시형생활주택에서 전세로 살고 있습니다. 계약기간은 2025년 12월~2027년 12월입니다. 남편 직장은 등촌역, 아내 직장은 을지로입구역·을지로3가역 인근입니다. 집이 좁고 자녀 계획도 있어 첫 집 마련을 준비하고 있습니다.
-보유 자산에 퇴직금 중도 인출, 예적금담보대출, 신용대출 등을 더하면 최대 약 3억3000만 원을 마련할 수 있습니다. 주택담보대출 약 3억5000만 원을 받아 6억5000만~7억 원짜리 집 구입을 생각하고 있으며, 주택담보대출 월 원리금은 250만~290만 원을 예상합니다. 양가 도움을 받으면 최대 7억5000만 원까지 가능하지만, 예산을 늘릴 가치가 있는지 궁금합니다. 추가 대출과 출산 후 상환 부담도 함께 점검받고 싶습니다.
-남편 본가가 지방이라 김포공항 접근성이 중요하고, 인천 처가의 육아 도움도 고려하고 있습니다. 임장을 다녀오거나 비교 중인 곳은 다음과 같습니다.
▸ 매수 관심 단지 5곳
•구로 구로우성: 1985년 준공, 344가구
•구로 구일우성: 1998년 준공, 829가구
•부천 중동 미리내동성: 1993년 준공, 970가구
•고양 덕양 DMC두산위브더퍼스트: 2020년 준공, 1059가구
•인천 검단 AA17BL: 향후 청약 후보
-서울 구축과 경기·인천의 상대적으로 신축인 아파트 중 고민입니다. 출퇴근·육아·자산가치의 우선순위를 정하고 싶습니다. 첫 집에서 3~5년간 실거주한 뒤 갈아탈 계획이라 향후 매도하기 수월한지도 중요합니다.
-출산 후 처가에서 일정 기간 함께 살며, 매수한 집을 전세로 임대해 받은 보증금을 활용해서 갈아타는 방안도 생각하고 있습니다. 청약가점은 35점으로, 기존 아파트 매수와 검단·3기 신도시 등의 청약 대기도 비교하고 있습니다.
질문 1.
예산, 출퇴근, 김포공항과 인천 처가 접근성, 육아 여건을 고려해 우선 검토할 지역 2~3곳과 단지를 추천해주세요. 현재 후보 외의 지역도 포함해, 추천 이유와 우선하거나 양보할 조건을 알고 싶습니다.
질문 2.
구로우성, 구일우성, 미리내동성, DMC두산위브더퍼스트 중 3~5년간 실거주 후 갈아타기에 적합한 곳은 어디일까요? 추가 대출과 출산 후 부담을 고려하면 6억5000만~7억 원의 예산이 적정한지, 양가 도움으로 7억5000만 원까지 늘리는 실익이 있는지도 궁금합니다.
질문 3.
청약가점 35점인 저희는 현재 예산으로 기존 아파트를 사야 할까요, 검단·3기 신도시 등의 청약을 기다리는 게 나을까요? 전세 만기인 2027년 12월까지 준비 기준과 일정을 알고 싶습니다. 매수한다면 출산 후 처가에 일정 기간 거주하며, 보유 주택을 전세로 임대해 받은 보증금을 활용해 갈아타는 계획도 실현 가능한지, 실행 조건과 부담은 무엇인지 궁금합니다.
A 구로·중동·검단을 보되, 청약만 기다리진 마세요
김포공항이랑 인천 처가 접근성까지 생각하면, 결국 수도권 서남권으로 알아보실 수밖에 없겠습니다.
눈여겨볼 점은 2027년엔 전월세난에 밀려, 그동안 덜 오른 10억 원 이하 수도권 지역으로 상승세가 번질 가능성이 높다는 거죠.
후보지를 하나씩 보겠습니다. 신축을 원하면 인천 검단신도시 아라역 주변 ‘호우금푸’(호반써밋1차, 우미린더시그니처, 검단금호어울림센트럴, 검단신도시푸르지오더베뉴)를 알아보시면 됩니다.
반면 향동지구 DMC두산위브더퍼스트는 추천하지 않습니다. 교통이 불편하고, 가격탄력성도 떨어지거든요.
청약 쪽도 보죠. 검단 AA17BL은 청약 자격이 되면 넣어보셔도 좋습니다. 다만 가점 35점이면 당첨 가능성은 장담하기 어렵습니다. 기회가 생기면 일단 넣되, 큰 기대는 안 하시는 게 좋습니다.
청약을 내 집 마련의 주된 방법으로 삼고 당첨 가능성을 높이려면, 자녀를 2명 정도 낳으셔야 합니다. 그리고 거주자 우선 물량에 도전할 수 있게 해당 지역으로 주소를 미리 옮겨두는 게 유리합니다.
거주자우선제도는 66만㎡ 이상 택지에서 해당 지역 거주자에게 30%(인천 50%)를 우선 배정해주는 제도입니다. 해당 지역에 살면 그만큼 유리하죠.
청약만 바라보기보다, 처가에서 지낼 수 있다면 전세 끼고 집을 사두는 방법도 있습니다. 서울 장위뉴타운이나 상계뉴타운 재개발 물건을 사도 되고, 부천 중동신도시나 인천 검단신도시 같은 비규제지역 아파트를 사도 됩니다.
시기도 중요한데, 2027년 12월 전세 만기를 다 채우고 나서 내 집 마련을 준비하는 건 기회비용 측면에서 좋은 방법이 아닙니다. 수도권 전월세 문제는 2029년까진 풀리기 어렵거든요.
그러니 할 수 있다면 기회가 될 때 내 집 마련을 하는 게 좋습니다. 물론 사자마자 집값이 기대만큼 오를지는 미지수고, 운도 따라줘야 합니다.
그래도 수도권은 공급보다 수요가 많은 지역이라, 길게 보면 적어도 20년 안엔 우상향할 가능성이 높습니다. 단, 기준금리가 3.5%까지 오를 수도 있으니 대출 계획은 보수적으로 세우는 게 좋겠습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 11월 9일~11일
•광교 자연앤 센트레빌(A17BL) 공공분양주택 ★★★★★(5/5)
GOOD: “광교 국평이 9억 원 안팎. 분양가가 무기.”
BAD: “공공분양·지분적립형이 함께 나오니 구분 잘해야 함.”
•구리갈매역세권 B-1블록 신안인스빌 디센트 ★★★★★(5/5)
GOOD: “구리가 투기과열지구로 묶였다는 건 서울급이라는 얘기.”
BAD: “213가구를 구리 30%·경기 20%·수도권 50%로 배정. 그럼 내 몫은?”
•안산신길2지구 B-1블록 공공분양 ★★★(3/5)
GOOD: “3기 신도시 국평이 6억 원 안팎.”
BAD: “서울 출퇴근은 별개.”
•안산신길2지구 A-6블록 신혼희망타운 ★★★(3/5)
GOOD: “55㎡가 4억 원대. 육아시설까지 갖춘 신혼집.”
BAD: “가격은 반갑지만, 직장 위치가 관건.”
•한화포레나 지제역 ★★★★(4/5)
GOOD: “평택이 주춤해도 지제역 입지는 따로 볼 만.”
BAD: “지제역까지 세 블록가량. 역 바로 앞은 아님.”
•평택 고덕 우미 린 더 프리미어 ★★(2/5)
GOOD: “고덕신도시 시범단지. 선호 입지는 강점.”
BAD: “고덕도 공급이 많음. 입지 좋아도 물량은 부담.”
•남춘천 센트레빌 ★★★(3/5)
GOOD: “분양가는 3년 전 수준.”
BAD: “주변 시세도 3년 전 수준.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
묵시적갱신
임대인과 임차인 모두 법정 기한까지 별말 없이 넘어가, 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 경우입니다. 기간은 똑같이 2년으로 묶이죠. 하지만 임차인은 계약 중간에 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월만 지나면 계약이 끝납니다.
합의갱신
임대인과 임차인이 조건을 상의해 계약을 이어가는 형태입니다. ‘보증금 그대로 2년 더 살자’며 약속하는 식이죠. 다만 계약갱신청구권을 쓰지 않은 단순 합의라면, 임차인의 통보만으로 3개월 만에 일방적으로 계약을 해지하고 나갈 순 없습니다. 그러니 해지 조건도 꼭 챙겨두세요.
동네에서
볕이 꽤 좋았던 날.
사진 제공 | @513f__1996
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