퇴직연금, 집 살 돈에 넣어도 될까?

8분 전

5분 분량

서울 아파트

매매지수: 103.0 (▲0.13)

전세지수: 103.1 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 102.5 (▲0.16)

전세지수: 102.6 (▲0.17)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.5 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 19일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 집 살 때 퇴직연금을 미리 꺼낼 수 있습니다.

► 내 명의 집이 없고, 연금 유형이 맞아야 하죠.

► 꺼낼 땐 세금과 입금 날짜도 따져야 합니다.

퇴직연금, 집 살 돈에 넣어도 될까?

대출을 받고도 잔금이 모자라면 퇴직연금까지 눈에 들어오죠? 퇴직하지 않고도 이걸 꺼낼 수 있다는데, 내 집 살 돈에 보태도 될까요?

퇴직 안 해도 꺼낼 수 있는 돈

집을 사겠다고 퇴직연금에서 꺼낸 돈이 올 상반기에만 1조4768억 원입니다(출처: 금융감독원). 2만5752건이니 한 건에 5700만 원꼴. 노후자금을 집 살 돈에 보탠 겁니다. 물론 아무나 되는 건 아닙니다. 이렇게 미리 꺼내는 ‘중도인출’은 내 명의의 집이 없어야 하죠. 구입할 집에도 내 명의가 들어가야 하고, 연금 종류도 맞아야 합니다.

▸ 꺼낼 수 있는 연금, 못 꺼내는 연금

•확정급여형(DB): 회사가 굴림, 중도인출 불가

•확정기여형(DC): 회사 돈을 내가 굴림, 조건부 인출

•개인형퇴직연금(IRP): 퇴직금·내 돈을 넣는 계좌, 요건 되면 가능

계약금부터 꺼낼 수 있을까?

계약 당일 내는 계약금으로 쓰긴 어렵습니다. 계약서가 있어야 신청할 수 있거든요. 잔금을 낸 뒤에도 집을 내 명의로 바꾸는 소유권이전등기 접수 후 1개월 이내까진 신청할 수 있습니다. 다만 서류 심사와 계좌에 든 상품을 파는 데 시간이 걸리니, 잔금에 보탤 돈이라면 계약 후 입금 날짜부터 확인하는 게 좋습니다.

▸ 꺼내면 같이 나가는 것

•세금: 꺼낼 때 바로 뗌

•퇴직소득세: 연금으로 받을 때의 30~50% 감면 포기

나도 될까, 얼마나 남을까

이제 꺼낼 수 있다는 건 알았습니다. 그럼 손에 쥐는 돈은 얼마고, 내 상황에선 어떻게 받을 수 있을까요?

Q 잔액이 5000만 원이면 얼마를 받을까?

A 확정기여형은 회사가 넣어준 돈과 그 수익에 퇴직소득세가 붙습니다. 10년 일해 쌓인 5000만 원이면 약 4925만 원을 받죠. 반면 개인형퇴직연금에 연말정산에서 세금을 깎아준 내 납입금과 운용수익만 5000만 원 있다면, 16.5%를 떼고 4175만 원이 남습니다. 세금을 안 깎아준 원금엔 세금이 붙지 않고요.

Q 확정급여형이면 방법이 없을까?

A 그대로는 못 꺼냅니다. 회사가 허용하면 확정기여형으로 옮긴 뒤 신청할 수 있죠. 다만 옮긴 적립금은 되돌릴 수 없습니다. 그 뒤로 받을 돈도 운용 결과에 따라 달라지고요. 옮기는 데 얼마나 걸리는지부터 회사에 물어보세요.

Q 신청은 어디에 하고, 뭘 준비하면 될까?

A 확정기여형은 회사 담당자가, 개인형퇴직연금은 가입한 금융사가 신청을 안내해줍니다. 매매계약서와 주민등록등본, 지방세 세목별 과세증명서 등이 필요하죠. 서류는 발급일 기준도 있어, 필요한 목록과 발급 시점을 먼저 안내받으면 두 번 준비하는 수고를 덜 수 있습니다.

장기 보유자의 매도 행렬

올해 서울에서 집을 판 5명 중 1명은 15년 넘게 보유한 집주인이었습니다. 1~9월 22.3%로 역대 최고치죠(출처: 법원등기정보광장). 왜 지금이냐고요? 8월 세제개편안에 장기보유특별공제¹⁾를 10억 원으로 묶는 안이 담겼거든요. ‘버티면’ 세금이 준다는 공식이 흔들린 겁니다.

¹⁾ 장기보유특별공제: 집을 오래 보유하다 팔 때, 번 돈의 일부를 세금 계산에서 빼주는 제도입니다.

전세보증 기준, 90%→80% 인하 예고

전세보증 문이 좁아질 참입니다. HUG 사장이 최근 국정감사에서 전세보증금반환보증¹⁾ 전세가율²⁾ 기준을 90%에서 80%로 낮춘다고 했거든요. 이 경우 집값 3억 원에 선순위 빚이 없다면, 보증금 한도는 단계적으로 2억7000만 원에서 2억4000만 원으로 줄어듭니다. 시행 시점은 미정입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 계약이 끝나도 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다.

²⁾ 전세가율: 집값에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다. 집값이 3억 원이고 보증금이 2억4000만 원이면 전세가율은 80%.

전세대출 금리, 0.3%p 인하

NH농협은행이 10월 27일부터 전세대출 금리를 0.3%p 내립니다. 주택담보대출 금리도 수도권 0.1%p, 비수도권 0.2%p 내리고요. 전세대출 2억 원이면 연 60만 원, 한 달 5만 원의 이자가 줄어듭니다. 큰돈은 아니어도 챙길 만한 돈이죠. 기존 대출 적용 여부는 은행에 먼저 확인하세요.

사내대출, 문턱 생길까?

금융당국이 ‘사내대출’에도 은행처럼 대출 규제를 적용할지 검토 중입니다. 회사가 직접 빌려주는 돈은 소득에 따라 한도를 묶는 규제에서 빠져 있거든요. 올 8월 말 7개 대기업 그룹의 사내 주택대출 잔액은 6370억 원. 2022년보다 92.8% 늘었습니다(출처: 송언석 의원실).

서울 경매, 2주째 감정가 넘어

10월 둘째 주 서울 아파트 경매 낙찰가율¹⁾은 101.2%로 2주 연속 100%가 넘었습니다(출처: 지지옥션). 감정가에 웃돈을 얹어 산 셈이죠. 단, 9월 한 달을 보면 94.7%로, 1년 7개월 만에 가장 낮았습니다. 경매라고 다 싼 건 아니고, 다 비싼 것도 아닙니다. 입찰 전 실거래가부터 보세요.

¹⁾ 낙찰가율: 경매 전 평가한 집값인 감정가에 견줘, 실제 낙찰된 가격이 차지하는 비율입니다. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 낙찰됐다는 뜻입니다.

〈수도권〉

•서울 작년 8월~올 8월 외국인 주택 매입 허가 신청의 96.4% 승인

•서울 1~8월 전용 85㎡ 초과 아파트 거래량, 전년 동기보다 30% 감소

•강북 ‘미아동 75 일대’ 최고 45층 1577가구로 재개발 정비계획 수정 가결

•도봉 재건축 8곳과 재개발 7곳 대표자 간담회, 정비사업 지원책 논의

•동작 ‘상도동 201 일대’ 최고 35층 약 1800가구로 재개발 신통기획 확정

•중 주민 3500여 명, ‘한양의 수도성곽’ 세계유산 등재 반대 의견서 제출

•경기 1~9월 아파트 평균 분양가 3.3㎡당 2256만 원, 역대 최고

•경기 9월 중형 오피스텔 매매가 전월보다 0.12% 상승, 4개월째 오름세

•화성 병점 10월 셋째 주 아파트값 0.65% 상승, 수도권 최고

〈지방〉

•부산 북항 옛 부두를 관광·상업·업무 공간으로 바꾸는 1단계 재개발, 사업 18년째 미완료, 시장 임기 내 마무리 추진

•대구 2052년 인구 180만 명으로 2022년보다 24.3% 감소 전망

•울산 10월 주택사업경기전망지수 107.1로 전월 75에서 상승, 낙관 전망 우세 전환

•세종 연평균 4000~5000가구인 아파트 공급을 2배로 늘리는 방안 검토

•강원 2030년까지 청년 중심 공공임대주택 1만 가구 공급 목표

•남원 2027~2030년 빈집 50채 고쳐 귀농·귀촌인에게 저렴하게 빌려주는 ‘새담하우스’ 공급 계획

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 금리 7.32%로 9주 만에 하락했지만 높은 대출 부담 지속

•미국 고급 주택은 현금 매수가 가격 상승 견인, 저가 주택은 거래 정체와 가격 인하 확산

•영국 9월 생애 첫 집 매수자 56%, 주담대 월 상환액이 이전 월세보다 많아 최소 10년 내 최고 비율 기록

•영국 상장 주택건설업체 올해 이익 전망 하향 경고 14건, 2008년 금융위기 당시 10건 초과

•스페인 2019~2023년 5채 이상 임대한 개인 임대인 임대료 평균 13.5% 인상, 1채 임대인의 7.2% 상회

•스페인 관광숙소 규제 피하려 임시 거주용 임대로 위장한 광고 8318건 적발, 온라인 플랫폼 2곳에 삭제 요구

•포르투갈 2015~2024년 전국 집값 124% 상승, 리스본·포르투에서 주거비 부담에 항의하는 텐트 시위 확산

•호주 3분기 전국 임대 공실률 1%, 주거비 부담에 부모나 성인 자녀, 친구끼리 한집 구하는 공동 임차 확산

•일본 모든 부동산 매수인 국적 신고제 도입, 금리 상승까지 겹쳐 업계는 외국인 투자 위축 우려

왜 아파트를 받기 위해 상가를 살까?

아파트 받으려 재건축 상가를 사기도 합니다. 상가 주인도 조건에 따라 아파트 분양을 신청할 수 있죠. 지금도 통할까요?

🏪 상가 주인에게 아파트를 준다?

재건축, 아파트 주인끼리 뜻만 모으면 될 것 같죠? 아닙니다. 상가 주인도 끄덕여야 삽을 뜹니다. 그래서 ‘조합’은 상가 쪽과 협상하죠. 원칙은 새 상가. 다만 법에서 정한 조건을 갖추고, 상가값이 정해진 문턱을 넘으면 아파트도 가능합니다. 동의가 급하면 문턱을 낮추고요. 실제로 새 아파트 최소 분양가의 100%이던 기준을 10%까지 끌어내린 단지도 있습니다.

•정하는 곳: 조합 규칙인 ‘정관’

•세는 법: 상가 전체를 한 동으로

•판례: 서울 ‘신반포2차’의 10% 기준 유효 확정

✂️ 한 칸이 수십 칸이 되던 시절

이처럼 문턱이 내려가면 사람은 머리를 씁니다. 큰 상가를 여러 칸으로 쪼개 파는 ‘상가 쪼개기’가 그렇게 나왔죠. 조건이 맞으면 작은 칸으로도 아파트가 나왔으니까요. 한데 지금은 쪼갠 날짜부터 봅니다. 단지별 ‘권리산정기준일’ 뒤에 쪼갠 칸엔 ‘입주권’을 더 주지 않습니다. 2024년 1월 30일 이후 쪼갠 상가부터요.

•기준일: 시·구청 고시에서 확인

•선례: 한 상가가 수십 칸으로

•주의: 기준일 뒤에 쪼개도 입주권은 늘지 않음

💰 상가값만 내면 끝일까

그럼 기준일 전에 쪼갠 상가를 사면 끝이냐, 그건 또 아닙니다. 매도자에게 낸 돈이 전부는 아니거든요. 조합이 인정한 상가 값과 새 아파트 값을 견줘, 모자란 만큼 더 냅니다. 이 돈이 ‘분담금’이죠. 공사비가 오르면 더 늘 수 있고요. 즉 싸게 산 건 상가지 아파트가 아닙니다.

•세금: 상가 취득세와 새집 취득세 각각

•공사비: 오르면 분담금도 따라 오름

•확인: 조합이 내놓은 분담금 추산액

💸 상가를 안 산 사람도 영향이 있을까

상가를 안 샀으니 남 일이다, 싶죠. 한데 입주권이 안 늘어도 상가 주인은 늘 수 있습니다. 도장 받을 상대가 늘면 사업도 늦어질 수 있고요. 최근 서울 노원구가 13곳의 상가 분할 제한을 꺼낸 이유죠. 청약 대기자도 걸립니다. 기존 상가 주인에게 갈 아파트가 늘면 ‘일반분양’은 줄고, 줄어든 수입은 조합원이 메워야 할 수도 있거든요.

•사업: 상가 주인 늘면 지연 우려

•청약: 상가 주인 몫 늘면 물량 감소

•부담: 분양 수입 줄면 분담금 늘 수도