전셋집은 그대로, 대출 은행만 바꾸기

서울 아파트

매매지수: 103.0 (▲0.13)

전세지수: 103.1 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 102.5 (▲0.16)

전세지수: 102.6 (▲0.17)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.5 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 19일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 같은 집에 살며 전세대출 은행을 바꿀 수 있습니다.

► 3억 원이면 금리 1%p 차이로 200만 원이 남죠.

► 날짜·한도·보증부터 확인하세요.

전셋집은 그대로, 대출 은행만 바꾸기

계약이 1년 넘게 남아도 전세대출 은행은 바꿀 수 있단 사실을 아세요? 막는 건 금리가 아니라 날짜와 한도, 보증입니다.

손품으로 줄이는 전세 이자

전세 가구의 이자 부담이 자가 가구보다 2배 빠르게 늘었습니다. 올 2분기 월평균 대출이자는 21만1965원으로 2019년 2분기보다 144.2% 증가했죠(출처: 국가데이터처). 집은 그대로 두고 이 숫자를 덜어낼 방법요? 금리가 낮은 은행으로 갈아타는 겁니다. 전세대출 갈아타기는 다른 은행에서 빌린 돈으로 기존 대출을 갚는 방식이라, 손품만 팔아도 되거든요.

▸ 온라인으로 갈아탈 수 있는 전세대출

•대상: 보증기관 보증을 받은 일반 전세대출

•제외: 버팀목 등 정책대출

같은 신용점수, 다른 금리 

신용점수가 같아도 은행이 다르면 이자도 다릅니다. 은행마다 얹는 금리가 제각각이라, 같은 신용점수에서 평균금리가 2%p 넘게 벌어지기도 하죠(출처: 은행연합회). 3억 원을 빌리면 연 5% 금리가 4%로 1%p만 낮아져도 1년에 300만 원. 중도상환수수료¹⁾ 등으로 100만 원 가까이 내도 200만 원이 남습니다. 반대로 0.3%p 차이면 아낀 이자 90만 원이 수수료로 다 나가면, 괜히 손품만 판 셈이고요.

▸ 은행 따라 다른 전세대출 금리

•같은 점수: 평균 최대 2.15%p 차이

•5대 시중은행: 평균 최대 0.43%p 차이

•3억 원, 1%p 낮추면: 연 200만 원 넘게 이득

¹⁾ 중도상환수수료: 대출을 일찍 갚을 때 내는 돈입니다. 상품과 상환 시점에 따라 달라지며, 면제되는 경우도 있습니다.

싼 금리 찾고도 막히는 세 가지

금리 비교는 대출 비교 앱이나 은행 앱을 훑어보면 어렵지 않게 답을 찾을 수 있습니다. 진짜 관문은 그다음, 날짜와 한도, 보증 가능 여부입니다.

Q 계약이 1년 남았는데 지금 신청해도 될까?

A 됩니다. 대출받은 지 3개월이 지났고, 옮기는 날 계약이 6개월 이상 남았으면 가능하죠. 다만 만료 6개월 15일 전에 신청을 마감하는 은행도 있어, 딱 6개월 남은 날에 신청하면 늦습니다. 때를 놓쳤다면 보통 재계약을 앞두고 만기 2개월~15일 전에 다시 신청하면 됩니다.

Q 갈아탈 은행의 금리는 낮은데 한도가 깎인다면?

A 갈아탈 은행은 내 소득과 집을 처음부터 다시 봅니다. 3억 원 대출을 갈아타려는데 2억9000만 원만 나오면, 1000만 원은 내 돈으로 채워야 하죠. 이자 200만 원 아끼려다 목돈 1000만 원부터 구해야 하는 상황을 맞닥뜨리는 겁니다.

Q 전세보증금반환보증에 가입했는데 괜찮을까?

A 보증은 두 종류입니다. 대출보증은 내가 못 갚을 때 은행에, 반환보증은 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 내게 대신 갚아주죠. 갈아타기는 기존 대출과 같은 보증기관 상품만 되고, 반환보증에 가입한 집은 케이뱅크처럼 아예 안 받는 은행도 있습니다. 지금 은행에 내 대출 보증기관부터 물어보세요.

3기 신도시 용적률, 250% 이상 추진

같은 땅에 집을 더 지으면, 청약자에겐 좋은 소식일까요? LH가 3기 신도시 평균 용적률¹⁾을 206%에서 250% 이상으로 높이는 방안을 내놨습니다(출처: LH). 당첨 기회는 늘겠지만, 그만큼 빽빽해질 수 있죠. 아직 확정 전이니 청약할 땐 물량보다 동 간 거리와 녹지부터 보세요.

¹⁾ 용적률: 땅 넓이 대비 건물 바닥면적 합의 비율입니다. 높일수록 같은 땅에 건물을 더 많이 올릴 수 있습니다.

소득 13.7% 오르는 동안 주거비 46%

소득은 4년 새 13.7% 늘었는데, 집에 쓰는 돈은? 올 1분기 39세 이하 가구의 월세 등 실제 주거비는 4년 전보다 46% 늘었습니다(출처: 국가데이터처). 계약서의 월세 인상률이 아니라 가구가 실제로 쓴 돈이죠. 버는 돈보다 3배 이상 빨리 불어난 셈입니다.

관리비, 왜 이만큼인지도 알려야

2027년 4월부터 등록임대주택¹⁾은 관리비·사용료와 함께 계산 근거도 신고해야 합니다(출처: 국토교통부). 지자체가 누리집에 공개하고, 관리비가 미심쩍으면 임차인이 회계감사도 요구할 수 있죠. 단, 모든 원룸이 대상은 아니니 등록임대주택인지부터 확인하세요.

¹⁾ 등록임대주택: 임대인이 지자체에 등록하고 빌려주는 집입니다. 정해진 기간 임대를 유지해야 하고, 임대료 인상도 묶입니다.

상생임대 올해 끝, 팔 시간은 2027년까지

임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 빌려주면 안 살아도 양도세 비과세를 받는 상생임대주택¹⁾에 매도 기한이 생겼습니다(출처: 재정경제부). 상생임대 기간이 올해 말 끝나면 2027년 말까지 팔아야 하죠. 새 계약도 올해 말까지라, 계약갱신청구권을 쓴 임차인도 협상 여지가 생깁니다.

¹⁾ 상생임대주택: 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 2년 이상 빌려준 집입니다. 다른 요건도 갖추면, 팔 때 양도세 비과세에 필요한 실거주를 면제받습니다. 다만 2026년 12월 31일에 제도가 끝납니다.

공사비 검증 166곳 중 164곳 ‘감액’

시공사가 더 달라는 공사비, 검증해보면 거의 ‘과하다’고 나왔습니다. 최근 5년간 재건축·재개발사업장 166곳 중 164곳이 그랬죠(출처: 한국부동산원). 깎으라고 한 돈만 4조1600억 원. 단, 판정엔 법적 구속력이 없습니다. 깎으라고 해도 안 깎을 수 있단 얘깁니다.

Q 이사는 안 급한데, 집은 지금 사야 할까요?

•가족 구성원: 30대 후반 아내, 40대 초반 남편, 5세·8세 자녀(4인가구) 

•현재 거주지: 경기도 군포시 금정동 소재 주택(부모님 소유, 함께 거주) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 11억 원(현금 10억 원 + 주식 1억 원) / 없음 

•월수입: 650만 원(세후) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 100만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남부권 우선, 수도권 전역도 고려 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 자연 > 의료시설 

•고민 사연:

-결혼 후 지금까지 무주택으로 지내고 있습니다. 현재 부모님 소유 주택에서 남편, 두 아이와 함께 살며 부모님에게 육아 도움을 받고 있습니다. 주거 환경에 큰 불만은 없어 아이들이 성장하는 동안엔 굳이 이사할 생각이 없었습니다.

-그런데 최근 이 집 재건축 이야기가 나오기 시작했습니다. 이주 시점은 안 정해졌지만, 언젠가 저희 가족이 따로 살 집을 마련해야 합니다.

-그간 쌓은 청약가점을 유지하며 좋은 청약 기회를 기다릴지 고민입니다. 생활권 주변엔 신규 청약 물량이 거의 없고, 기다리는 사이 집값이 더 오를까 걱정됩니다. 현금으로 들고 있을지, 지금 구축 아파트를 살지 판단하기 어렵습니다.

-대안으로 산본 구축 아파트를 사서 재건축을 기다리는 방법도 생각하고 있습니다. 다만 사업까지 오래 걸릴 수 있고 추가분담금이나 사업 지연 위험도 있어 쉽게 결정하지 못하고 있습니다.

-아이들이 큰 뒤 남편과 둘이 살 노후주택을 지금 미리 사두는 방법도 고려하고 있습니다. 이 경우엔 생활권에 얽매이지 않고 수도권 전체를 보고 싶습니다. 대형 종합병원과 공원·녹지가 가깝고, 대중교통과 상권도 잘 갖춰진 곳을 원합니다.

질문 1.

당장 이사가 급하지 않은데, 무주택 자격과 청약가점을 유지하며 기다리는 게 나을까요? 아니면 집값이 더 오를 걸 보고 구축 아파트를 사는 게 나을까요? 청약을 기다리며 현금을 들고 있는 쪽과 집을 사는 쪽, 무엇을 먼저 봐야 할까요?

질문 2.

산본 구축 아파트를 사서 재건축을 기다리는 전략이 저희에게 맞을까요? 지금 자산과 소득, 월 원리금 상한 100만 원을 놓고 볼 때 사업 기간과 추가분담금은 어떤 기준으로 판단해야 할까요?

질문 3.

생활권과 상관없이, 노후에 부부가 살기 좋은 지역의 아파트를 지금 미리 사두는 건 어떨까요? 의료시설과 공원, 교통, 상권을 함께 보면 지역과 단지는 어떤 기준으로 골라야 할까요?

A 부모님과 살며 전세 낀 매수를 검토하세요

내 집 마련은 하시는 게 맞습니다. 현재 재건축이 진행 중인 부모님 아파트는 산본신도시에 있는 것 같습니다.

남편 나이가 40대 초반이면 부모님은 70대 초반 정도 되실 것 같은데, 아직 부모님 집을 증여나 상속으로 받을 때는 아닌 것 같고요. 아이들이 커서 사춘기가 오면 부모님 집에서 함께 사는 것도 쉽지 않습니다.

당장 이사가 급하지 않다는 이유로 부모님 집에 안주하다가, 막상 독립해야 할 때도 집값이 안정돼 있을까요? 지금 전월세시장도 상당히 불안합니다. 산본신도시 아파트값도 최근 오르고 있고요.

물론 청약가점이 아까워 고민하시는 것도 이해가 됩니다. 부부와 자녀 둘인 가구는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간 점수를 최대로 채우면 청약가점이 69점까지 나옵니다.

서울 강남의 ‘로또 아파트’는 당첨이 어렵겠지만, 분양가상한제가 적용되는 로또 아파트를 빼면 69점으로 당첨될 수 있습니다. 3기 신도시는 공공분양이 많아 민간분양 물량은 적지만, 나오면 적극적으로 청약에 도전해보세요.

매수를 택한다면, 비규제지역의 집을 전세 끼고 산 뒤 부모님 집에서 계속 사는 방법도 있습니다. 1기 신도시 중 산본·중동·일산은 모두 비규제지역이라 전세를 끼고 살 수 있습니다.

부모님 집에서 언제까지 살 수 있을지도 걱정되실 텐데, 재건축은 속도를 잘 내야 몇 년 안에 이주하는 정도입니다. 당장 이주를 걱정하실 필요는 없어 보입니다.

산본 재건축아파트를 산다면, 용적률 200% 수준인 단지는 추가분담금 5억~7억 원 정도를 생각하셔야 합니다. 다만 추가분담금은 나중에 걱정할 문제입니다. 현 정부 임기 내에 이주하고 추가분담금을 낼 가능성은 낮을 것 같습니다.

현금이 10억 원 정도 있으니 전세를 끼면 산본이나 중동신도시 아파트는 충분히 살 수 있습니다.

다만 부모님이 산본신도시에 집을 보유하고 계시니, 이번에는 포트폴리오 분산 차원에서 평촌이나 중동신도시를 보는 것도 좋습니다.

선택지를 좀 더 넓히면, 아직 2021년 고점을 회복하지 못해 키 맞추기 상승을 기대할 만한 수도권 아파트를 전세 끼고 사는 것도 좋습니다. 10억 원 정도면 구의·자양·상도·마천 등 서울에서 재개발구역으로 지정된 곳의 매물을 잡으셔도 좋습니다.

물론 집을 사지 않는 쪽이 나은 경우도 있습니다. 부모님이 보유한 주택을 무조건 증여해주실 계획이고, 주식투자도 잘해 감각 있다는 소리를 듣는 수준이라면 집을 안 사고 주식투자를 하셔도 됩니다.

하지만 그런 분은 10% 정도에 불과합니다. 평범한 일반인이라면 내 집 마련부터 하시는 게 맞습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 10월 26일~28일

•아크메르 동탄 95 ★★★★(4/5)

GOOD: “동탄2신도시를 위협하는 동탄1신도시 대장.”

BAD: “이제 동탄1신도시도 ‘국평’ 17억 원을 받아들여야 할 때?”

•연산센텀 월드메르디앙 ★★(2/5)

GOOD: “연산동 생활인프라는 이미 완성형. 평면도 생각보다 괜찮음.”

BAD: “이름은 ‘센텀’, 규모는 아담. 브랜드의 힘이 아쉬움.”

•트리븐센텀 1·2단지 ★★(2/5)

GOOD: “부산시민공원 1.7배 규모의 명장공원을 품은 진짜 숲세권.”

BAD: “‘센텀’ 이름값을 기대하기엔 아쉬운 입지.”

•신분평 에피트 더웨이시티 ★★(2/5)

GOOD: “메모리 반도체 특수 수혜 지역인 청주.”

BAD: “반도체 특수는 장성지구까진 아직임. 작년 분양한 인근 단지는 더 싸고 웃돈도 없음.”

⚡[무순위] 10월 26일~28일 | 24가구 ⚡

•마곡 스카이온 ★★(2/5)

GOOD: “5호선 개화산역까지 500m.”

BAD: “7층 1개 동, 52가구에 ‘국평’ 18억 원. 아무리 서울이라지만…”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

대환대출

기존 대출을 새 대출로 갚아 조건을 바꾸는 방식입니다. 금리가 더 싼 은행을 찾아 옮길 때 씁니다. 돈이 내 손을 거치지 않고 은행끼리 정산되니, 통장에 찍히는 건 없죠. 전세대출뿐 아니라 신용대출과 주택담보대출도 같은 방식으로 갈아탑니다.

금리인하요구권

소득이 늘거나 신용점수가 오르면 지금 은행에 금리를 낮춰달라고 요구하는 권리입니다. 법으로 보장돼 있고, 은행 앱에서 몇 분이면 신청이 끝납니다. 다만 받아들일지는 은행이 심사해 정하니, 신청했다고 다 깎이는 건 아닙니다.

일기일회

지금 이 순간은 평생에 단 한 번 일어나는 일.

사진 제공 | @pancake.photo