강남발 하락, 우리 동네도 올까?

서울 아파트

매매지수: 102.9 (▲0.16)

전세지수: 103.0 (▲0.18)

수도권 아파트

매매지수: 102.4 (▲0.20)

전세지수: 102.4 (▲0.18)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.5 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 12일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 강남이 10주째 내렸지만, 하락세는 송파까지입니다.

► 강남은 세금 걱정에, 외곽은 전월세에 움직이거든요.

► 이 둘에 함께 걸린 변수 중 하나로 금리가 꼽힙니다.

강남발 하락, 우리 동네도 올까?

‘강남이 꺾이면 서울도 꺾인다.’ 내 집 마련을 미뤘다면 기대했을 공식이죠. 강남은 10주째 내리는데, 서울은 왜 오르는지 살핍니다.

강남발 하락의 반경 

10월 12일 기준 강남·서초구 아파트값이 10주째 내렸습니다. 특히 강남구는 9월 넷째 주에 0.56% 떨어져 2019년 1

월 이후 가장 큰 하락률을 기록했죠(출처: 한국부동산원). 하락세로 돌아선 지역은 강남·서초구에 이어 송파구까지 늘었습니다. 다만 서울 전체 아파트값은 여전히 오르고 있습니다. 

▸ 지역별 흐름

•강남·서초구: 8월 둘째 주부터 하락

•송파구: 9월 첫째 주부터 하락

•서울 전체: 88주 연속 상승(10월 둘째 주 기준)

강남의 사정, 외곽의 사정 

강남권 약세의 배경이요? ① 얼마가 될지 모르는 고가 주택 세금 ② 길어질지 모르는 고금리가 꼽힙니다. 반면 세금 걱정이 덜한 서울 외곽은 다르죠. 일부 지역에선 전월세에 떠밀린 매수가 과거 최고가 이상 거래를 늘렸다는 분석입니다.

▸ 과거 최고가 이상 거래 비중, 1분기 → 3분기

•강남구: 55% → 43%

•서초구: 67.6% → 62.6%

•강북구: 8.9% → 34.5%

같은 금리, 다른 동네 

2018년엔 강남 3구가 내리고 3주 뒤 서울 전체가 내렸습니다(출처: 한국부동산원). 하지만 이번엔 강남·서초구가 10주째 내려도 서울 전체는 오르고 있죠. 금리가 오르면 대출 부담은 어디든 커집니다. 그래도 전월세에 떠밀려 집을 사는 사람이 늘면, 외곽 집값은 버틸 수 있다는 얘깁니다.

▸ 같은 금리, 동네마다 다른 셈법

•고가 지역: 대출 부담에 세금 걱정까지

•외곽 지역: 대출 부담과 전월세 부담을 저울질

40대 34%, 소득 40% 넘게 상환

연 소득의 40%. 은행이 새 대출을 내줄 때 원칙적으로 적용하는 DSR¹⁾ 상한입니다. 한데 올 2분기 대출 있는 40대 셋 중 한 명(34%)은 이미 이 선을 넘었습니다(출처: 한국은행). 30대 이하도 24.4%였죠. 집 살 돈을 더 빌리기 전에, 지금 갚고 있는 돈부터 연봉에 대봐야 하는 이유입니다.

¹⁾ DSR: 연소득 중 한 해 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자가 차지하는 비율입니다. 이 비율이 높으면 새로 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.

39세 이하, 보증금·월세 함께 보증

정부는 내년 1월 청년전월세결합보증¹⁾을 내놓을 계획입니다(출처: 금융위원회). 보증금·월세 대출을 함께 보증해 반전세 자금을 은행에서 빌릴 수 있게 되죠. 월세는 매달 자동으로 빌리는 대신 필요할 때만 꺼내 쓰는 방식입니다. 39세 이하 무주택 청년 중 소득 요건을 충족해야 합니다.

¹⁾ 청년전월세결합보증: 청년이 보증금과 월세를 함께 빌릴 수 있도록 보증을 서주는 상품입니다. 월세 몫은 필요할 때만 꺼내 빌릴 수 있게 할 계획입니다.

주담대 4.94%, 석 달째 상승

주택담보대출 금리가 석 달째 올랐습니다. 8월 5대 시중은행의 신규 분할상환 주택담보대출 평균금리는 연 4.94%로, 전월보다 0.28%p 뛰었죠(출처: 은행연합회). 3억 원을 30년간 같은 금액으로 갚는다면 월 상환액이 약 155만 원에서 160만 원이 됩니다. 1년에 60만 원가량 더 내는 셈입니다.

서울 입주권·분양권 거래 26.1% 감소

올 상반기 서울 아파트 입주권·분양권¹⁾ 거래는 552건, 지난해보다 26.1% 줄었습니다(출처: 국토교통부). 하지만 가격은 반대로 가고 있습니다. 가령 노원구에서 입주를 앞둔 대단지 전용 84㎡(약 33평) 분양권은 다섯 달 새 14억 원대에서 18억 원대가 됐죠. 먼저 잡으려는 수요는 남은 겁니다.

¹⁾ 입주권·분양권: 입주권은 재개발·재건축 조합원이, 분양권은 일반분양 계약자가 새집을 받을 권리입니다. 

전세 27만 건 중 19.2% ‘주의’

정부가 2024년 7월~올해 7월 전세계약 약 27만 건을 따져보니, 19.2%가 ‘주의 계약’이었습니다(출처: 국토교통부). 시세보다 비싸거나, 경매로 넘어갈 경우 보증금을 다 못 받을 수 있는 계약이죠. 문제없다고 본 약 11만 건은 안심전세 앱에 올라오니, 같은 단지 사례부터 비교해보세요.

Q 부모님과 살고 있는데, 지금 집을 사야 할까요?

•가족 구성원: 60대 부모님, 30대 중반 본인과 동생

•현재 거주지: 경기도 부천시 소재 아파트(부모님 소유, 함께 거주)

•주택 소유 여부: 무주택(본인 기준)

•자산/부채: 1억8000만 원(주식 1억3000만 원 + 현금 5000만 원) / 없음

•월수입: 400만 원(세후)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 구로구 고척동, 경기도 부천시 7호선 역세권

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 자연 > 학군

•고민 사연:

-현재 부모님, 동생과 함께 살고 있으며 언제든 독립할 수 있습니다. 다만 향후 부모님의 건강이나 경제 사정에 따라 다시 함께 살 가능성은 있습니다.

-강남에 있는 직장까지 수도권지하철 1·2호선으로 출퇴근하며, 편도 약 1시간 10분이 걸려 출퇴근 시간을 줄이고 싶습니다.

-결혼 계획은 없습니다. 대출 상환과 노후 준비를 혼자 감당해야 하므로 실거주 편의성과 투자가치를 함께 보고 있습니다. 부모님께 최대 5000만 원을 지원받을 수 있습니다. 부모님은 만 60세 이상이고 제가 세대주이며, 생애최초 주택구입자금대출을 이용하고 싶습니다.

-첫 번째 선택지는 서울 구로구 ‘구일우성’이나 고척동 인근 구축 아파트를 사서 독립하는 겁니다.

-두 번째 선택지는 수도권지하철 7호선 부천 역세권에서 더 넓은 아파트를 제 명의로 사서 부모님, 동생과 함께 사는 겁니다. 현재 부모님과 함께 사는 본가는 재건축 단지로 지정됐고, 성인 4명이 거주하기엔 좁습니다. 이 경우 본가는 전세로 내놓을 생각입니다.

질문 1.

서울 구로구에서 독립하는 것과 부천에서 더 넓은 집을 사 가족과 함께 사는 것 중 어느 쪽이 나을까요? 생애최초 주택구입자금대출의 이용 가능 여부와 지역별 대출 조건, 투자가치까지 고려해 판단하고 싶습니다.

질문 2.

수도권 아파트값이 많이 올라 고민입니다. 지금 매수하는 게 나을까요, 아니면 내년 봄(5월)까지 자금을 더 모으며 상황을 지켜보는 게 나을까요? 기다리는 동안 청약에도 도전할 계획입니다.

A 독립이 급하지 않다면 전세 낀 매수도 검토하세요

부모님 소유의 부천 아파트에서 부모님, 동생과 함께 살며 독립을 고민하고 계시군요. 최악의 전월세난 속에서 내 집을 마련해 주거 안정을 찾으려는 생각은 좋습니다.

장기적으로 보면 구로구 구일우성이나 고척동 아파트를 사서 거주하는 것도 좋은 선택입니다.

구일우성(1995년 준공, 829가구, 용적률 358%) 24평은 2025년 10월만 해도 4억 원대 후반이었지만, 1년이 지난 현재 6억8000만 원으로 최고가를 기록했습니다. 짧은 기간에 많이 오른 점은 부담입니다.

하지만 서울 아파트 입주 물량이 당장 크게 늘기는 어렵고, 전월세난도 쉽게 풀리지 않을 겁니다. 따라서 현재 6억 원대인 가격이 적어도 8억 원대까지 오를 여지는 있을 것 같습니다.

다만 집값이 계속 오를 수는 없습니다. 피로가 쌓이면 또 몇 년간 쉬어갈 수 있다는 점도 기억해야 합니다. 금리가 더 오르면 매달 갚아야 하는 원리금도 늘어날 수 있습니다.

금리가 더 올라도 2~3년 정도 버틸 수 있고, 생애최초 주택구입자금대출을 이용할 수 있으며, 10년 정도 보유하실 계획이라면 매수를 선택해도 좋습니다.

매수 전 생애최초 대출의 이용 가능 여부와 후보 아파트별 대출한도를 먼저 확인해보세요. 월수입 400만 원에서 원리금 250만 원을 갚으면 150만 원이 남습니다. 생활비를 감당할 수 있는지도 살펴보시기 바랍니다.

부천에서 넓은 집을 사 함께 사는 선택은 가족의 주거 여건을 개선하는 장점이 있습니다. 다만 출퇴근 시간을 줄이는 것이 우선이라면, 집의 면적과 함께 실제 출퇴근 시간도 비교해보시는 게 좋습니다.

다른 대안도 생각해볼 수 있습니다. 부모님 건강 때문에 다시 함께 살 가능성이 있다면, 지금 집에서 지내며 주거비용을 최대한 아끼는 겁니다.

비규제지역이자 토지거래허가구역이 아닌 부천 중동신도시의 소형 아파트나, 7호선 라인의 부평 삼산체육관역·굴포천역 근처 아파트를 전세 끼고 사는 것도 괜찮습니다.

아파트 시장은 강남 등 고가 아파트부터 움직이고, 그다음 마포·성동 등 한강벨트가 움직입니다. 이후 서울 외곽과 경기 동남권을 거쳐 경기 서남권과 부천·인천이 움직입니다.

최근 부천도 조금씩 움직이고 있는데, 2027년쯤에는 부천·인천까지 상승세가 확산될 가능성이 있습니다.

2027년 봄까지 자금을 더 모은 뒤 집을 사는 전략은, 그때 구로나 부천 아파트값이 더 오르지 않고 조정을 거친다는 전제가 필요합니다.

현재 입주 물량과 실수요자인 30대 무주택 임차인이 시장을 이끄는 상황을 보면, 그때까지 구로나 부천 아파트값이 원하는 수준으로 빠지긴 어려울 것 같습니다. 다만 금리가 예상과 달리 급격히 오르면 단기 조정은 가능하겠지만요.

만약 돈을 더 모으며 집값이 떨어지길 기다리기로 결정한다면, ‘고점에서 30% 떨어지면 무조건 산다’는 기준을 정하고 기다리는 게 좋습니다. 기다리는 동안 청약도 검토하되, 모집 공고별 신청 자격과 당첨 후 자금계획을 함께 확인하시고요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 10월 19일~27일

•인천계양 A17블록 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★★★(4/5)

GOOD: “마곡이 코앞, ‘마곡 뒷문 아파트’라고도 할 수 있을 정도.”

BAD: “신혼희망타운 전용 대출은 시세차익도 공유. 내 집이지만 차익은 나눔.”

•산곡역자이힐스테이트앤하늘채 ★★(2/5)

GOOD: “산곡역 역세권에 초등학교만 2곳. 2706가구 대단지의 든든함.”

BAD: “인근 ‘해링턴스퀘어산곡역’ 입주권보다 2억 원 비싼 분양가.”

•청주가경아이파크7·8단지 ★★★★★(5/5)

GOOD: “주변 신축보다 3억 원 저렴한 분양가. 7·8단지 중복 청약도 가능.”

BAD: “3억 원 차익에 청주 시민 다 모일 듯.”

•연제갤러리자이 ★★★★(4/5)

GOOD: “부산 연산·교대·거제역 트리플역세권에 최고 43층. 도심 생활권은 인정.”

BAD: “이름은 갤러리, 분양가는 명품관. 국평 최고 9억 원대.”

⚡[무순위] 10월 19일 | 8가구 ⚡

•의왕역한신더휴 ★★★(3/5)

GOOD: “1호선 의왕역 도보권. GTX-C까지 들어오면 서울이 한결 가까워짐.”

BAD: “GTX-C 개통 시간표는 길다. 분양가엔 ‘꿈값’도 포함.”

⚡[무순위] 10월 19일 | 1가구 ⚡

•e편한세상에코델타센터포인트(19BL) ★★★★★(5/5)

GOOD: “낙동강 수변 공원에 중심상권까지, 신도시 핵심 입지는 인정.”

BAD: “억대 시세 차이는 반갑지만, 강서구 집값은 아직 잠잠.”

⚡[무순위] 10월 19일 | 1가구 ⚡

•에코델타시티푸르지오센터파크(18BL) ★★★★★(5/5)

GOOD: “초·중·고 가까운 핵심 입지. e편한세상에코델타센터포인트와 중복 청약도 가능.”

BAD: “기회는 두 번, 경쟁도 두 번. 억대 차익 기대에 청약 줄 길 듯.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

동조화

서로 다른 시장이나 지역의 가격이 비슷한 흐름으로 움직이는 현상입니다. 강남 집값이 오르자 다른 서울 지역도 뒤따라 오르는 경우를 떠올리면 쉽죠. 꼭 같은 날, 같은 폭으로 움직여야 하는 건 아닙니다. 금리나 대출 규제처럼 여러 지역에 함께 영향을 주는 조건이 배경이 되기도 합니다.

탈동조화

함께 움직이던 시장이나 지역의 흐름이 달라지는 현상입니다. 강남은 내리는데 서울 외곽은 오르는 식이죠. 같은 금리 환경에서도 세금 부담이나 전월세 사정이 다르면 이런 차이가 날 수 있습니다. 그래서 한 지역이 내렸다는 소식만으로 다른 지역도 곧 내릴 거라 보긴 어렵습니다.

주황

도시를 넘어가는 주황빛 이륙.

사진 제공 | @pancake.photo