6억~15억 원 내 집 찾기 O/X

서울 아파트

매매지수: 103.1 (▲0.09)

전세지수: 103.3 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 102.7 (▲0.14)

전세지수: 102.7 (▲0.17)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.6 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 26일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 6억~15억 원대 안에서도 9억 원 이하가 늘었습니다.

► 집값은 계속 오르지만, 속도는 한풀 꺾였습니다.

► 거래가 식었지만 호가는 버티는 분위기입니다.

6억~15억 원 내 집 찾기 O/X

서울 외곽에선 신고가가 나와도 오름폭은 줄고, 거래도 주춤합니다. 6억~15억 원으로 집을 찾는다면? 팔리는 가격대, 오름폭, 호가를 O/X로 짚습니다.

같은 6억~15억 원대도 갈림 

8월 이후 서울에서 팔린 아파트 두 채 중 한 채 이상이 6억 원 초과~15억 원 이하였습니다(출처: 국토교통부). 10월 5일 신고분 기준으로요. 다만 직전 10개월보다 ① 6억 원 초과~9억 원 이하는 비중이 늘고 ② 9억 원 초과~15억 원 이하는 줄었습니다. 같은 예산이라도 거래가 고르게 퍼진 건 아닙니다. 

▸ 가격대별 거래 O/X

•6억 원 초과~15억 원 이하가 거래 절반을 넘었나? 

→ O_ 전체 거래의 53.9%

•이 가격대의 거래 비중이 모두 늘었나? 

→ X_ 9억 원 초과~15억 원 이하는 30.4%에서 26.3%로

한 집은 최고가, 동네는 숨 고르기 

오르는 속도도 고르진 않습니다. 서울 외곽 지역에선 신고가 소식이 잦지만, 그중에서도 노원구는 10월 26일 기준 아파트값 상승폭이 전주보다 줄었습니다(출처: 한국부동산원). 모순은 아닙니다. 신고가는 한 집의 기록이고, 상승폭은 동네 전체의 속도니까요.

▸ 집값 흐름 O/X

•서울 외곽 지역은 집값 상승폭이 더 커졌나? 

→ X_ 여러 지역에서 전주보다 감소

•상승폭이 줄어서 집값이 내렸나? 

→ X_ 하락이 아니라 상승 속도 둔화

매물은 쌓이는데 가격표는 그대로 

거래는 주춤합니다. 사려는 쪽이 멈칫했거든요. 집값이 단기간 오른 데다 금리까지 올라서요. 코픽스¹⁾는 9월 3.43%로 1년 새 0.91%p 올랐습니다(출처: 은행연합회). 그사이 서울 아파트 매물은 8월 초보다 29.7% 늘었죠. 한데 호가는 아직 그대로입니다. 금리가 더 오르면 매물은 더 쌓일 수 있습니다. 호가가 그때도 버틸지가 다음 질문입니다.

▸ 금리와 호가 O/X

•주택담보대출 변동금리, 상단이 6%를 넘었나? 

→ O_ 5대 시중은행 기준 4.42~6.48%

•매물이 30% 늘었으니 호가도 내렸을까?

→ X_ 10월 25일 7만8323건, 호가 하락은 제한적

¹⁾ 코픽스: 은행들이 대출해 줄 돈을 마련하는 데 든 평균 비용입니다. 변동형 주택담보대출 금리는 여기에 은행 몫을 얹어 정합니다.

수도권 6곳, 7만7000가구 공급

정부가 김포·구리·하남 등 서울 5㎞ 턱밑 6곳에 7만6700가구를 풉니다(출처: 국토교통부). 집 지을 땅을 늘리고 공사를 앞당기는 ‘8·13 대책’의 후속 조치죠. 사업 승인과 토지 보상을 함께 밟아 착공 기간을 37개월로 바짝 좁히고, 2030년까지 착공할 계획입니다.

땅 빼고 분양하는 서울 아파트

서울 강동구 고덕강일3단지에서 땅을 빼고 건물만 파는 토지임대부분양주택¹⁾ 1305가구를 분양합니다. 전용 59㎡ 기준 3억4000만~3억9000만 원(출처: SH). 땅은 공공 소유라 월 51만1500원의 토지임대료를 따로 내야 합니다. 특별공급은 11월 2일~3일, 일반공급은 11월 4일~6일입니다.

¹⁾ 토지임대부분양주택: 땅값이 빠져 주변 시세보다 분양가를 크게 낮출 수 있는 집입니다. 대신 건물만 내 것이라, 땅값이 올라도 그 몫은 내 차지가 아닙니다.

2%대 금리 4%대로

2%대 금리가 4%대가 됩니다. 2021년 5대 시중은행이 내준 ‘5년 고정 후 변동’ 주택담보대출 20조3404억 원의 금리 고정 기간이 올해 끝나거든요. 평균 대출액으로 나누면 14만 명 안팎. 3억 원을 빌렸다면 월 상환액이 50만 원쯤 늡니다. 약정서에서 금리 변경일부터 보세요. 

더 빨리 뛴 저가 전세

올 들어 10월까지 서울 아파트 하위 20% 평균 전셋값이 2억8725만 원에서 3억1713만 원으로 올랐습니다(출처: KB부동산). 10개월 만에 10.4% 뛰었죠. 같은 기간 상위 20%는 6.8% 올랐습니다. 싼 데로 옮기려 해도 저렴하던 쪽이 더 빨리 뛴 겁니다. 목돈 3000만 원이 더 듭니다.

오피스텔 월세 한 달 새 0.37%

9월 서울 오피스텔 월세가 한 달 새 0.37% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 2018년 통계 작성을 시작한 이래 가장 큰 상승폭입니다. 아파트 전셋값이 오르며 오피스텔 수요는 늘었는데, 반대로 새 물량은 줄었습니다. 아파트를 피해 온 사람들에게도 월세 부담이 번집니다.

Q  본전 못 찾은 경기 집, 서울과 격차가 더 벌어지지 않을까요?

•가족 구성원: 30대 초반 부부(2인가구) 

•현재 거주지: 서울 송파구 소재 아파트(반전세) 

•주택 소유 여부: 유주택(경기도 안산시 고잔동 주공7단지 한 채 보유) 

•자산/부채: 1억4400만 원(주식 9400만 원 + 보증금 4000만 원 + 코인 1000만 원) / 3억7700만 원(주택담보대출 2억1700만 원(아내 명의) + 전세대출 1억6000만 원(남편 명의)) 

•월수입: 990만~1090만 원(세후, 부부 합계) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울 우선, 출퇴근 편리한 경기 지역도 고려 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 자연 > 상권 > 학군 

•고민 사연:

-서울 송파구에서 보증금 2억 원, 월세 약 130만 원 반전세로 거주하는 부부입니다. 계약 만기는 2028년 2월입니다. 아내는 서울 성동구, 남편은 판교에서 일하며, 부부 모두 편도 1시간 이내 출퇴근을 원합니다. 

-안산 고잔동 주공7단지 아파트를 4억 원대 초반에 샀지만, 아직 매수가를 회복하지 못했습니다. 현재 보증금 2000만 원에 월세 70만 원을 받고 있으며, 임대차계약은 2027년 3월 만기입니다. 

-당초 신안산선이 2026년 개통할 것으로 보고 안산 집에 들어가 살 계획이었습니다. 하지만 개통이 지연돼 실거주 계획이 불확실해졌습니다. 가격 회복을 기다리는 동안 갈아타려는 지역과의 집값 격차가 더 벌어질까 걱정됩니다. 앞으로도 서울에 살고 싶지만, 지금 사는 집의 계약이 끝날 때 주거비가 더 오를까 걱정됩니다.

질문 1. 

안산 집의 매수가 회복을 기다리는 것과 손실을 감수하고 갈아타는 것 중 어느 쪽이 나을까요? 매도한다면 임차인 계약 만기에 맞추는 게 유리할까요?

질문 2. 

계속 보유한다면 전세로 전환해 대출을 갚는 게 좋을까요, 월세를 유지하는 게 좋을까요? 저희가 내는 월세와 전세대출 이자, 향후 임대보증금 반환 부담까지 고려해 조언 부탁드립니다.

질문 3. 

부부의 출퇴근과 강남 접근성, 월 원리금 상한 300만 원을 고려해 추천할 만한 지역과 단지가 있는지 궁금합니다. 실거주할 집을 사는 경우와 서울 전월세를 유지하며 투자를 우선하는 경우로 나눠 조언 부탁드립니다.

사연 제공: de***

A  갈아타기는 미루고, 저평가된 안산 집은 들고 가세요

현금 1억4400만 원을 가지고 계시지만, 생애최초로 대출을 최대한 끌어와도 매매가 5억 원을 넘기긴 어려워 보입니다. 돈을 더 마련할 수 있다면 직장에서 출퇴근 가능한 곳에 내 집을 마련하는 게 좋습니다.

다만 지금 가진 자산과 빚을 놓고 보면, 서울에서 아파트를 사는 건 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 그래도 월수입이 있으니 서울에서 재개발 빌라라도 잡고 싶다면, 노원구 상계뉴타운 2구역이나 3구역 빌라를 알아보시는 걸 권합니다.

마땅한 대안이 없다면 안산 고잔동 주공7단지는 그냥 들고 가세요. 1987년에 지었고 1020가구, 용적률은 168%인 단지입니다.

면적을 따로 알려주지 않으셔서 26평으로 보고 말씀드리면, 현재 가격은 2021년 고점의 70% 수준에 머물러 있습니다. 저평가 상태라는 뜻입니다.

전월세를 구하기 어려운 데다 경기 동남권 반도체벨트 아파트값이 오르고 있어, 2027년쯤엔 안산도 한번 움직일 때가 됐습니다. 다른 길이 없다면 신안산선이 뚫릴 때까지 기다려보셔도 좋습니다.

2027년 3월 만기 때 전세를 줄지 월세로 돌릴지는, 그때 더 유리한 쪽을 고르시면 됩니다. 값이 비슷하다면 전세가 낫습니다. 나중에 집을 팔 때 유리하거든요.

26평 기준으로 지금 새로 계약하면 전세는 2억3000만~2억4000만 원, 월세는 보증금 2000만 원에 월 85만 원 수준입니다. 은행에서 2억 원을 빌리고 금리를 5%로 잡으면, 이자가 월세와 비슷하게 나옵니다. 그렇다면 전세로 돌려 그 돈으로 대출을 갚는 것도 괜찮은 선택입니다.

허용 가능한 월 원리금 상환액을 300만 원으로 잡으셨는데, 안산 집을 먼저 정리하더라도 생애최초가 아니기에 대출이 원하는 만큼 나오진 않을 겁니다.

서울은 규제지역이라 집값의 40%까지만 빌릴 수 있고, 그마저 총량 규제에 묶여 아예 안 나오거나 한도가 더 깎일 수 있습니다.

그럼에도 6억 원까지 대출이 된다면, 가진 현금을 합쳐 7억~8억 원짜리 집을 보실 수 있습니다. 노원구 상계동 주공 시리즈, 중계동, 도봉구 창동 주공 시리즈 정도가 가능한 선입니다.

정리하면 두 갈래 길이 있습니다. 안산 아파트를 정리하고 상계동 재개발 빌라를 산 뒤 직장 근처에서 월세로 사는 방법, 아니면 안산 아파트를 2년 더 전세로 돌려 들고 가는 방법. 이 둘이 현실적 대안으로 보입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 11월 2일~17일

•계양신도시 카이브 유보라 ★★★★(4/5)

GOOD: “3기 신도시 민간분양 첫 삽. 마곡·김포공항 직주근접은 확실.”

BAD: “계양은 다른 3기 신도시에 견주면 철도 대책이 아쉬움.”

•GTX운정중앙역 시티프라디움 3·4단지 ★★★★★(5/5)

GOOD: “운정신도시 새 대장 등장. GTX-A 초역세권은 급이 다름.”

BAD: “2022년 사전청약 때 예상 분양가는 6억6000만 원. 지금은 8억 원. 기다린 사람만 씁쓸.”

•시흥거모지구 S-1블록 공공분양(본청약) ★★★(3/5)

GOOD: “서울 가까운데 아직 5억 원대 분양?”

BAD: “거모지구에서 나온 초기 미분양은 짚고 가야.”

•화성 향남 롯데캐슬 시그니처 ★★★(3/5)

GOOD: “단지에 수영장까지? 동탄이 오르니 향남도 들썩.”

BAD: “아직은 나 홀로 단지. 기업 입주는 언제쯤?”

⚡[무순위] 11월 2일 | 2가구 ⚡

•파주 운정신도시 우미 린 더 센텀 ★★★★★(5/5)

GOOD: “시세차익 2억5000만 원가량 기대.”

BAD: “잔금 납부는 2027년 1월. 자금 마련 서둘러야.”

⚡[무순위] 11월 2일 | 169가구 ⚡

•화서역 호수공원 아너스빌 ★★★(3/5)

GOOD: “화서역·수원역이 가까운데 ‘서호’ 조망까지.”

BAD: “브랜드, 단지 규모, 도보 역세권은 아쉬움.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

호가

집을 팔려는 사람이 부르는 가격입니다. 네이버페이 부동산 등의 매물 목록에 적힌 ‘매매 10억 원’ 같은 금액이죠. 그 가격에 실제로 계약됐다는 뜻은 아닙니다. 같은 단지와 같은 크기의 집이 최근 얼마에 계약됐는지 꼭 함께 봐야 합니다.

실거래가

실제로 매매계약을 맺은 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역과 아파트 이름을 고르면 신고된 가격을 볼 수 있죠. 같은 단지라도 크기와 층에 따라 값이 다릅니다. 계약하고 30일 안에만 신고하면 돼 최근 거래는 늦게 올라옵니다.

모르는 사람의 오후

각자의 방향으로 걷기.

사진 제공 | @513f__1996