똑같이 빠듯한데, 집 있으면 뭐가 다를까?

서울 아파트

매매지수: 103.1 (▲0.09)

전세지수: 103.3 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 102.7 (▲0.14)

전세지수: 102.7 (▲0.17)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.6 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 26일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 집이 있어도 46.7%는 소득이 부족합니다.

► 대출이 있다면 갚을 돈이 매달 먼저 나갑니다.

► 3억 원 빚은 10년 갚아도 5700만 원만 줄죠.

똑같이 빠듯한데, 집 있으면 뭐가 다를까?

주택담보대출 금리가 다섯 달째 올랐습니다. 내 집에서 살아도 가구주 절반 가까이는 이미 소득이 부족하다고 답했죠. 빠듯한 살림은 같아도, 나간 돈의 행방은 다릅니다.

내 집에서도 빠듯한 살림 

집이 있다고 살림이 넉넉한 건 아닙니다. 국가데이터처가 2년마다 살림 형편을 묻는 생활 설문 ‘사회조사’ 최신판에서 벌이가 생활비로 넉넉한지 물었더니, 여유 있다는 답은 ① 내 집에 사는 가구주 17.7% ② 전세 사는 가구주 15.8%로 엇비슷했거든요. 부족하다는 답도 3.4%p 차이뿐, 빠듯한 살림은 내 집이나 전세나 매한가지인 셈이죠.

▸ 내 집에 사는 가구주의 살림 형편

•매우 부족: 10.2%

•약간 부족: 36.5%

•적정: 35.6%

매달 159만 원의 정체 

대출로 집을 샀다면 처음 15년은 갚는 돈의 절반 이상이 이자입니다. 9월 평균 금리는 연 4.88%로 3억 원을 30년간 똑같이 나눠 갚으면 월 159만 원 정도. 10년을 갚아도 ① 나간 돈은 1억9000만 원이 넘는데 ② 줄어든 빚은 5700만 원가량입니다. 집값은 통장에 안 찍혀도, 이자는 다달이 찍힙니다.

▸ 매달 159만 원 중 이자 몫

•첫 달: 약 122만 원

•10년 뒤: 약 99만 원

•20년 뒤: 약 61만 원

통장 대신 집에 묶인 돈

재산은 집에 묶여 통장은 늘 가볍고 살림은 빠듯합니다. 한국 가구 재산의 75.8%가 집·땅처럼 바로 꺼내 쓰기 어려운 것이거든요(출처: 국가데이터처). 설문은 이번 달 쓸 돈이 넉넉한지만 물었을 뿐, 돈이 어디 쌓였는지는 묻지 않았죠. 다른 건 나간 돈의 행방입니다. 이자는 사라지고, 원금만 집에 남습니다.

▸ 작년 3월 말 가구 평균 재산

•집·땅 등: 4억2988만 원(1년 새 5.8% 증가)

•예금·보증금 등: 1억3690만 원(1년 새 2.3% 증가)

3만2000명 혜택, 서울 청년 월세 

서울시가 청년월세지원 대상을 내년 3만2000명으로 9000명 늘리는 통 큰 예산안을 짰습니다(출처: 서울시). 서울서 월세살이하는 19~39세 무주택 청년에게 월 최대 20만 원을 1년간 보태주겠다는 거죠. 깐깐한 소득·보증금 문턱이 있으니, 서울주거포털(housing.seoul.go.kr)에서 미리 확인하세요.

이사 줄인 20대, 이동률 2.7%p↓

20대의 발걸음이 무거워졌습니다. 올 3분기 사는 동네를 옮긴 20대는 30만3000명으로 1년 새 14.9% 줄었죠(출처: 국가데이터처). 인구 감소를 감안해도 이동률이 2.7%p 떨어져 전 연령대 중 낙폭이 가장 컸습니다. 취업도, 매매도 얼어붙어 둥지 옮길 일 자체가 줄어든 탓입니다.

층간소음 비극, LH도 책임질까

층간소음 분쟁 끝에 숨진 임대주택 입주민 유족이 LH와 주택관리공단에 소송을 예고했습니다. 위협이 잦아 손을 내밀었지만 대응이 소극적이었단 주장입니다. 관리 주체는 법에 따라 소음을 조사하고 중단을 권고할 수 있죠. 판결에 따라 일반 아파트 관리사무소 역할도 달라질 수 있습니다.

보증금 3분의 1도 못 받았다면?

11월 13일부터 전세사기 피해자가 경·공매¹⁾로 보증금의 3분의 1도 못 건지면 정부가 부족분을 채워줍니다(출처: 국토교통부). 1억5000만 원 중 3000만 원만 건졌다면 2000만 원을 더 받게 되죠. 접수는 LH가 맡지만 아직 창구가 안 열렸으니 관련 문의는 전세피해지원센터(1533-8119)로 하세요.

¹⁾ 경·공매: 빚이나 밀린 세금을 갚도록 집 같은 재산을 팔아 돈을 나누는 절차입니다. 경매는 법원이, 공매는 공공기관 등이 진행합니다.

소득 급증하면 최대 3년 평균

2027년 1월부터 대출한도를 가르는 DSR¹⁾ 소득 계산법이 깐깐해집니다(출처: 금융위원회). 소득이 전년보다 20% 넘게 늘면 최근 2년, 30% 넘게 뛰면 3년 평균으로 희석하죠. 반대로 소득이 줄면 최근 1년 소득만 봅니다. 오른 소득은 더디게, 줄어든 소득은 곧장 대출한도를 줄이는 구조입니다.

¹⁾ DSR: 한 해 소득 대비 갚아야 할 대출 원금과 이자의 비율입니다. 

〈수도권〉

•서울 10월 강북권 아파트 평균 전셋값 6억281만 원, 통계 작성 이래 최초 6억 원 돌파

•서울 사업시행인가 후 착공 전인 정비구역 66곳, 기존 4만8249가구 이주 예정

•서울 신통기획 도입 5년간 214개 정비구역 지정, 지정 기간 5년→2년 안팎으로 단축

•도봉 ‘옛 성균관대 야구장 부지’ 공공주택 2100가구, 2027년 6월 분양·착공 목표

•동작 ‘흑석동 204-104 일대’ 최고 23층, 약 817가구로 재개발 신통기획 확정

•서초 잠원동 ‘동아’ 991→1073가구 리모델링 건축심의 통과

•송파 ‘가락쌍용1차’ 2064→2341가구, 최고 27층으로 리모델링 건축심의 통과

•구리 갈매역세권 A-1블록 신혼희망타운 행복주택 609가구 입주자 모집(신청: 11월 10일~12일)

•군포 10월 넷째 주 아파트값 0.58% 상승, 수원 영통과 함께 수도권 최고 상승률

〈지방〉

•부산 9월 기준 최근 1년 평균 1순위 청약 경쟁률 0.67 대 1, 조사 이래 첫 미달

•대구 2019~2024년 청년 3만5700명 순유출, 3만1500명은 수도권으로 이동

•충북 충북혁신도시 일자리연계형 통합공공임대 300가구, 11월 공급 예정

•울산 지방소멸대응기금 26억 원 추가 확보, 청년·취약계층 위한 빈집 수리와 임대 등 추진

•춘천 55세 이상 대상 은퇴자마을 조성 추진, 설문 응답자 76.8%가 입주 의향 있거나 조건부 입주 검토

•제주 삼도이동 도내 첫 토지임대부 분양주택 72가구 입주자 모집(청약: 11월 16일~18일)

〈해외〉

•미국 10월 28일 기준 30년 고정 주담대 평균 금리 7.24%, 높은 대출 부담 지속

•미국 8월 집값 전년보다 2.1% 상승, 물가상승분 뺀 실질 집값은 15개월 연속 하락

•영국 잉글랜드 첫 집 마련 지원 제도 내년 2월 신청 시작, 소득 요건 충족 시 집값의 최소 2.5% 마련해 신축 구입 가능

•프랑스 2006~2022년 가구·가전 갖춘 장기임대주택 2배 증가, 조건 같은 일반 임대보다 월세 평균 10% 상회

•스페인 8월 주택 거래 전년보다 3.4% 늘었지만, 1~8월 누적 거래량은 전년보다 2.3% 감소

•포르투갈 상속 부동산 일부, 2년간 합의 없으면 상속인 1명도 매각 요청할 수 있는 제도 승인

•이탈리아 지난해 시세대로 임대료 내는 임차인 22.3%가 소득의 40% 넘게 주거비로 지출, 전년 19.4%보다 증가

•스위스 임차인 22%가 세전 가구소득의 3분의 1 넘게 주거비로 지출, 자가 거주자는 7%로 조사

•호주 3분기 주요 도시 단독주택값 전 분기보다 4.7% 내려 역대 최대 낙폭, 15년 만에 모두 하락

같은 평수인데, 천장 높이는 왜 다를까

서울 강남권 신축 아파트가 천장 높이까지 경쟁합니다. 같은 평수라도 천장이 다른 집, 그 차이엔 어떤 계산이 숨어 있을까요?

🏙️ 한 뼘 높이에 층수가 갈리는 이유

구축 아파트 천장은 대개 2.2~2.3m입니다. 강남권 신축은 여기에 한 뼘을 더 얹죠. 바닥 면적은 용적률에 묶여 있으니, 머리 위로 ‘체감 면적’을 파는 겁니다. 대가는 층수입니다. 서울 ‘압구정2구역’은 지난해 높이 제한이 낮아지자, 3m 가까운 천장을 지키려 다섯 층을 덜기로 했습니다. 분양할 세대수보다 머리 위 개방감을 택한 셈이죠.

•압구정2구역: 2.9m 계획(올 3월)

•강남권 신축: 2.5m 안팎

•일반·외곽 신축: 2.3m 사례

🔧 층수를 지키며 높이를 쥐어짜는 법

그렇다고 모든 단지가 층수를 포기할 순 없습니다. 세대수가 줄면 사업성이 꺾이니까요. 정해진 층고 안에서 설비와 바닥 두께를 깎아야 합니다. 하지만 층간소음 규제로 바닥 콘크리트는 손대기 어렵죠. 작년 한 실험주택은 콘크리트 위에 ‘조립식 바닥’을 깔았습니다. 배관 없는 곳만 바닥을 낮춰 천장고 30cm를 더 뽑아냈죠. 개방감을 얻는 대신 발밑 단차를 감수한 셈입니다.

•바닥 콘크리트: 소음 규제로 고정

•배관 없는 바닥: 낮춰서 30cm 확보

•실내 단차: 높이와 맞바꾼 턱

📏 층고를 어디에 쓰느냐

높은 천장은 기분만 바꾸지 않습니다. 미네소타대 연구에선 천장이 높을 때 세부 항목에 갇히지 않고 전체 관계를 넓게 보는 경향이 나타났죠. 반대로 일본엔 천장을 양보하는 집도 있습니다. 배관 수리를 위해 바닥을 띄우다 보니 같은 층고라도 천장이 낮아집니다. 결국 천장 높이는 층고를 키우느냐, 그 높이를 바닥 밑에 쓰느냐로 갈립니다.

•높은 천장: 개방감과 넓게 보는 시야

•바닥 밑 배관: 수리와 관리 편의

•두꺼운 바닥: 층간소음 차단

원리금균등상환

주택담보대출로 내 집 마련할 때, 원금과 이자를 묶어 매달 같은 액수로 갚는 방식입니다. 3억 원을 연 4.88% 고정금리로 30년간 빌리면 매달 약 159만 원씩 빠져나가죠. 처음엔 이자 몫이 크고, 갈수록 원금을 더 많이 갚습니다. 매달 나갈 돈을 계획하기는 쉽지만, 초기엔 빚이 더디게 줄어듭니다.

원금균등상환

집을 살 때 빌린 원금을 매달 똑같이 갚고, 남은 빚의 이자를 더 내는 방식입니다. 3억 원을 연 4.88% 고정금리로 30년간 빌리면 원금 약 83만 원에 이자를 더해 첫 달 약 205만 원을 냅니다. 빚이 줄수록 매달 내는 돈도 줄어듭니다. 초기엔 더 빠듯하지만, 원리금균등상환보다 총이자는 적습니다.

✈️

공항 가는 길.

사진 제공 | @noxpic_