[1] 정부가 관리비 꼼수를 바로잡습니다.
[2] 관리비에 임대료 전가를 못 하게 하는 겁니다.
[3] 50가구 미만 원룸, 빌라 등이 대상입니다.
월세 15만 원, 관리비 20만 원?
보증금이나 월세는 놔두고 관리비를 올리는 사례가 늘고 있습니다. 임대료 일부를 관리비에 씌우는 겁니다. 50가구 미만 소규모 주택에서 이런 일이 잦은데 정부가 칼을 빼 들었습니다. 오늘 부딩은 ‘관리비 클린 방안: 월세 15만 원, 관리비 20만 원?’에 대해 다룹니다.
50가구 이하도 관리비 공개
정부가 소규모 주택의 관리비 세부 내역을 공개하게 하는 방안을 추진합니다. 50가구 미만 원룸, 오피스텔, 빌라(다세대·연립주택) 등이 타깃입니다. 현재 50가구 미만 소규모 주택은 관리비 의무 공개 대상이 아닙니다. 즉 제도의 사각지대에서 임대료 일부를 관리비로 떠넘기는 악습을 차단하겠다는 겁니다.
check! 현행법상 100가구 이상 공동주택은 관리비 세부 내역을 공개하는 게 의무입니다. 50가구 이상 공동주택도 작년에 바꾼 법에 따라 올 6월부터 반년의 유예기간을 거쳐 내년 초부터 관리비 세부 내역을 단지 홈페이지나 게시판에 공개해야 하고요.
관리비 얼마나 내길래?
국토연구원의 보고서에 따르면 단독·다가구주택¹⁾ 집주인과 임차인의 관리비는 최대 10배 이상 차이가 났습니다. 자가 관리비 평균은 1㎡(약 0.3평)당 36.7원, 임차 가구는 391.5원이었습니다. 공동주택관리법에 따라 관리비를 산정하는 아파트와 달리, 비아파트 주택은 사실상 관련 법이 없어 임대인이 내라는 대로 관리비를 내기 때문입니다.
check! 국토연구원은 비아파트 주택 중 약 439만 가구가 관리비 제도 공백 상태에 처한 것으로 파악했습니다. 이는 전체 가구의 20.5%에 달하는 수준입니다.
¹⁾ 다가구주택: 임대인 1인이 집 전체의 소유권을 가진 주택을 말합니다. 건축법상 ‘단독주택’이라 호별 구분등기가 불가능합니다. 실제론 호별로 분리돼 있지만 등기상으론 그렇지 않아 전세금반환보증보험 가입 절차도 까다로운 편입니다.
월세 15만 원, 관리비 20만 원?
왜 관리비를 올리느냐고요? 전월세상한제¹⁾와 전월세신고제²⁾의 영향이 큽니다. 월세는 더 받고 싶지만 소득세는 내기 싫은 임대인이 전월세 신고 의무를 회피하기 위해 임대료 대신 관리비를 올리는 겁니다. 이에 정부는 앞으로 ① 임대차계약서상 관리비 항목을 전기·수도·가스·인터넷·청소비 등으로 세분하고 ② 전월세 계약 시 공인중개사의 설명 의무에 ‘관리비 내역’을 넣는 방안 등을 고려하고 있습니다.
check! 세법상 월세와 보증금은 임대인의 ‘소득’으로 과세(세금 부과) 대상입니다. 월세는 두 채 이상, 전세는 세 채 이상이면서 그 보증금 합계가 3억 원 이상인 경우 등은 이에 대한 세금을 내야 합니다.
¹⁾ 전월세상한제: 계약갱신 시 임대인이 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도를 말합니다.
²⁾ 전월세신고제: 전월세 계약을 하면 그 내용을 임대인 또는 임차인이 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 이걸 하는 이유는 임차인에게 정확한 시세를 제공하기 위함입니다.
고무줄 관리비 대응법
‘관리비 꼼수’를 피하는 방법 중 하나는 계약 시 관리비나 수도료 배분 원칙을 정하고 이를 특약에 넣는 겁니다. 추후 분쟁 가능성을 최소화하기 위해섭니다. 임대인이 임의로 정해 통보하는 상황에 대비해 관리비 수준을 미리 체크하는 것도 필요합니다. 가령 서울시에 살고 임대인 이름 등을 알면 아리수 사이버고객센터(i121.seoul.go.kr)를 통해 매달 수도를 얼마나 썼는지, 얼마를 청구했는지 조회가 가능합니다. 다가구주택이라면 몇 가구가 사는지 파악이 가능하니, 내가 내는 수도료가 적정 수준인지 알 수 있습니다.
무갭투자도 전세 사기
법무부가 무갭투자¹⁾로 많은 이가 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 전세 사기로 인정, 피해 지원을 받을 수 있다는 의견을 내놨습니다. 앞서 발표한 전세 사기 피해자 인정 기준이 까다롭다는 지적을 반영해 그 기준을 낮춘 겁니다. 하지만 단순 갭투자²⁾로 보증금을 돌려받지 못했다고 전세 사기 피해자는 아니라는 점을 분명히 했습니다. 전세 사기인지 아닌지 구분하기 어렵다는 불만의 목소리가 나옵니다.
¹⁾ 무갭투자: 전셋값이 매맷값보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.
²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
대출금리 안 내리는 이유?
금리인하기에 은행들이 금리를 더디게 내린다는 불만의 소리가 나옵니다. 가령 한국은행은 올 2월과 4월 연속 기준금리¹⁾를 연 3.5%로 동결했습니다. 하지만 5월 3일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리(2년 고정)는 연 3.49~5.93%로 한 달 전(3.46~5.92%)보다 오히려 소폭 상승했습니다. 시장은 자금조달 비용(코픽스)이 여전히 높은 것을 대출금리가 잘 떨어지지 않는 원인으로 꼽습니다.
¹⁾ 기준금리: ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 통상 은행 대출금리는 기준금리에 가산금리(은행 이익) 등을 더해 산정합니다.
서울 아파트값 혼조세
서울 아파트값이 4주 연속 하락 폭을 좁히는 가운데 지역별로 다른 양상을 보이고 있습니다. 가령 한국부동산원이 발표한 5월 1일 기준 송파구 아파트값 변동률은 -0.01%입니다. 지난 3주 연속 가격이 오름세를 유지하다 하락세로 전환했습니다. 반면 강남·서초·노원구 등은 이번 조사에서 변동률 0.02~0.03%를 기록, 전주에 이어 2~3주 연속 상승하며 가격이 오름세를 보였습니다. 지역별 편차가 커지며 수요자의 고민도 깊어질 전망입니다.
57.6%는 상승 거래
올 3월, 4월에 거래된 전국 아파트의 절반 이상이 직전 두 달보다 비싸게 팔린 것으로 나타났습니다. 한 부동산업체가 국토교통부에 신고된 아파트 매매거래 가격을 분석했는데, 조사 대상 1만3242채 중 57.6%(7624채)의 실거래가가 상승했습니다. 상승 거래가 가장 많은 지역요? 세종시였습니다. 조사 대상 213채 중 77.5%(165채)의 평균 실거래가가 직전 2개월보다 올랐습니다.
올해 재산세 평균 7만2000원 감소
올해 공시가격¹⁾ 6억 원(시세 약 8억 원) 이하 1주택 보유자의 재산세²⁾가 작년보다 평균 약 7만2000원 줄어듭니다. 정부가 세율 등을 낮춰 6억 원 이하 1주택 보유자의 재산세 부담을 덜어주기로 한 덕입니다. 작년에 공시가격 5억 원짜리 주택의 재산세가 63만9000원이었다면 올해는 48만5000원으로 24.1% 줄어드는 것. 재산세가 줄어드는 1차 원인은 단연 집값 하락입니다.
¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 왜 귀찮게 이걸 하느냐면, 실거래가는 수시로 바뀌어 세금 같은 공적 업무의 기준이 될 수 없기 때문입니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.
²⁾ 재산세: 매년 6월 1일을 기준으로 주택이나 건물 등을 가졌다면 누구나 내야 하는 지방세 중 하나입니다. 내가 낸 재산세는 당연히 내가 살고 있는 지자체에 귀속됩니다. 즉 보도블록을 깔고, 신호등을 교체하는 사업의 재원으로 활용되는 겁니다.
벽식 구조 기둥 없이 벽이 위층 수평 구조의 무게를 지탱하는, 국내 아파트에서 가장 일반적으로 쓰는 구조를 말합니다. 바닥 울림이 고스란히 벽을 타고 다른 세대로 전달되기 때문에 층간소음이 심할 수밖에 없습니다. 아래층의 소리를 위층 소음으로 오해하는 일도 비일비재합니다.
기둥식 구조 위층 수평 구조의 무게를 지탱하는 기둥이 있는 경우를 말합니다. 세부적으로 들어가면 다시 ‘라멘’과 ‘무량판’ 구조로 분류하고요. 벽식 구조에 비해 상대적으로 층간소음이 적지만, 그럼에도 이 기둥식 구조를 아파트 건축에 쉽게 적용하지 못하는 건 돈이 많이 들기 때문입니다.
알록달록
부산에 꽃만 보러 가는 건 결례.
사진 제공. @yeoyu_roi
