움직일까, 멈출까, 돌아설까?

수도 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.03)

전세지수: 100.1 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.7 (▼0.04)

전세지수: 99.9 (▼0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 19일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 집값 평균이 처음으로 10억 원을 넘었습니다.

► 양극화는 수치로 보일 정도로 벌어졌습니다.

► 지금 20·30대는 세 부류로 움직입니다.

움직일까, 멈출까, 돌아설까?

서울 주택 평균값이 처음으로 10억 원을 넘겼습니다. 이젠 ‘어떤 집을 살까’보다 ‘어디서 시작할까’를 먼저 묻게 됩니다. 오늘 부딩은 ‘서울 집값 10억 원 시대: 움직일까, 멈출까, 돌아설까?’에 대해 다룹니다.

서울, 이제 기본이 10억 원 

5월, 서울 집값이 또 올랐습니다. 이번엔 아파트만이 아닙니다. 빌라와 단독주택까지 다 합쳐 평균 10억398만 원을 기록했습니다(출처: KB부동산). 2008년 통계 작성 이후 처음입니다. 전엔 “빌라부터 시작하자”는 말이 통했습니다. 지금은 다릅니다. 서울은 ‘빌라도’ 못 사는 도시가 됐습니다. 이젠 ‘뭘 사느냐’보다 ‘살 수 있느냐’가 더 중요해졌습니다.

▸ 서울 평균 집값과 아파트값 양극화

•전체: 10억398만 원

•아파트: 13억9718만 원

•상위 20% 아파트: 29억7986만 원

•하위 20% 아파트: 2억7251만 원

11배 벌어진 서울 안 서울 

‘5분위 배율’은 11배. 서울에서 가장 비싼 아파트는, 가장 싼 아파트보다 11배 더 비쌉니다(출처: KB부동산). 양극화가 수치로 보일 정도로 벌어졌습니다. 강남 3구와 용산구는 규제지역입니다. 그런데 지금도 집값은 오릅니다. 이젠 규제가 아니라 수요가 시장을 움직입니다. 사람들이 고른 건 결국 똘똘한 한 채¹⁾고, 그 선택으로 서울 집값 격차가 더 벌어졌습니다.

▸ 5월 서울 아파트값 등락률 

• 상승률 TOP 3: 서초(+1.93%), 양천(+1.86%), 강남(+1.76%)

• 하락률 TOP 3: 금천(-0.07%), 강북(-0.05%), 노원(-0.04%)

¹⁾ 똘똘한 한 채: 여러 부동산을 갖는 대신 가격 상승 가능성이 높은 지역에 위치한 좋은 주택을 하나만 소유하는 전략을 말합니다. 주로 입지가 좋고 미래 가치가 상승할 가능성이 높은 주택을 칭합니다.

움직일까, 멈출까, 돌아설까? 

서울 평균 집값이 10억 원을 넘긴 지금, 20·30대는 세 부류로 나뉘었습니다. 누군가는 움직이고, 누군가는 멈췄습니다. 누군가는 서울을 떠났고, 누군가는 아직 바라보고 있습니다. 이런 변화의 흐름 속에서, 나는 어느 쪽에 서 있을까요?

① 움직인 사람: 4월 생애 첫 집을 산 사람은 3만5440명. 그중 45%는 30대고, 서울 대신 경기·인천·대구를 택했습니다. ‘지금이 아니면 더 어렵다’고 보고 움직인 이도 있습니다. 

② 기다린 사람: 금리인하 기대에 멈춘 이도 많습니다. 하지만 7월에 시행하는 스트레스 DSR¹⁾ 3단계로 대출한도가 줄어듭니다. 기다림이 전략이 되려면, 타이밍을 잘 따져야 합니다.

③ 멈춘 사람: 서울에서 잠시 내 집 마련을 미루고 전월세를 택한 이들도 있습니다. 누구에게나 타이밍은 다르고, 기준도 다릅니다. 단, 멈춰 있는 동안 시장은 조금씩 움직이고 있습니다.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2%p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 최대 1.5%p를 적용합니다.

통학 멀면, 월 20만 원 지원

한국장학재단이 6월 23일까지 ‘주거안정장학금’ 신청을 받습니다. 원거리 대학에 진학한 만 39세 이하 저소득 대학생이 대상입니다. 부모 주소지와 학교가 다른 광역권이면 ‘원거리 통학’으로 인정돼 학기 중 최대 월 20만 원을 받을 수 있습니다. 한국장학재단 홈페이지(kosaf.go.kr)에서 신청하면 됩니다. 

전세계약 전 확인! 

5월 27일부터 전세계약 전 공인중개사를 통해 ▲임대인의 다주택 여부 ▲HUG 전세보증금반환보증 제한 여부 ▲최근 3년간 보증사고 이력을 확인할 수 있습니다(출처: 국토교통부). 6월 23일부터는 안심전세 앱으로도 직접 조회할 수 있고요. 전세사기 예방을 위한 장치입니다.

서울 빌라, 2년 9개월 만에 회복 

지난 3월, 서울 빌라 실거래가가 한 달 새 2.05% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 전세사기 직전인 2022년 6월(2.3%) 수준을 회복했습니다. 거래량도 3024건으로, 1년 전보다 30% 늘었습니다. 빌라 기피 현상으로 한때 가격이 떨어지자, 실수요가 다시 움직이고 있습니다. 

6월부터 집 있으면 DSR 통과해야! 

6월 11일부터 유주택자가 전세보증금의 60% 이상을 대출받으려면, DSR¹⁾ 40% 기준을 통과해야 합니다(출처: SGI서울보증). 전세대출에 DSR을 적용하는 건 이번이 처음입니다. 집은 있지만 소득이 적은 이들에겐 대출 문턱이 더 높아지는 겁니다. 

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

클수록 더 오른다?

4월, 서울 대형 아파트(135㎡ 초과, 40평 이상)가 0.68% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 모든 면적 중 상승률 1위였습니다. 그 비중은 전체의 10%도 안 되지만, 강남 3구·용산구처럼 토지거래허가구역¹⁾ 지정으로 실거주만 가능한 지역에 수요자가 몰리며 가격을 더 끌어올렸습니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 16주 연속 상승 

•서울 ‘지주택’ 비리 집중 점검 계획 

•서울 2026년 1월까지 여의도 12개 재건축 단지 정비계획 결정 

•강남 4월 아파트 평균 매매가 최초 40억 원 돌파 

•금천 ‘청년 주거 교육 프로그램–독립만세 프로젝트’ 참여자 모집(신청: ~6월 8일) 

•구로 1인가구·스토킹 피해자에게 안심 장비 지원(신청: 6월 2일~16일) 

•노원 서울 마지막 달동네 ‘백사마을’ 철거 돌입 

•양천 ‘목동6단지’ 목동 14개 재건축 단지 중 첫 재건축조합 설립인가 

•양천 ‘목동4·10단지’ 6400여 가구 공급, 신통기획 정비계획 가결 

•영등포 ‘여의도광장’ 1391가구 공급, 신통기획 추진 

•용산 ‘용산국제업무지구’ 철도 상부 공간에 공중정원 조성 계획 

•광주 ‘송정지구’ 2공구 내달 착공

•성남 ‘분당 재건축’ 전셋값 불안 막기 위한 이주지원주택 마련 계획 무산 수순 

•인천 집값 6개월 연속 하락 

•인천 미추홀 ‘주거취약계층 주거상향지원사업’ 대상자 모집(신청: ~12월 31일)

〈지방〉

•부산 전세보증금반환보증료 최대 40만 원 지원 

•세종 ‘천도론’에 아파트 상승 거래 비중 22개월 만에 최고치 

•경북 ‘외국인 주민 클린하우스 만들기’ 최대 250만 원 지원 

•김제 청년·신혼부부 전세대출 이자 지원(신청: 6월 9일~20일) 

•제주 신혼·출산가구 전세대출 이자 지원(신청: ~6월 13일) 

•제주 30가구 이상 공동주택, 재생에너지 발전기 설치 의무화 추진

〈해외〉

•미국 4월 주택 거래 5만6000건 취소, 고금리·경제 불안에 역대 두 번째 취소율(14.3%) 기록 

•미국 주택 가격 2025년 말까지 1% 하락 전망, 매물 증가·수요 감소로 5년 만에 하락 전환 전망 

•미국 2020년 대비 2025년 연봉 10만 달러(약 1억3600만 원) 넘어야 임대 가능한 도시 2배 증가, 임대료 급등·소득 정체로 격차 확대 

•영국 부동산 부호 54%, 2025년 보유 자산 확대 계획, 상업용 선호 증가 

•영국 4월 민간 임대료 전년 대비 7.4% 상승, 집값 상승률 6.4% 앞선 임대료 주도 

•태국 촌부리, 사업 확장·중국 투자 유입 영향으로 2024년 4분기 토지 가격 47.8% 급등하며 상승률 1위 

•타이완 2025년 1분기 상업용 부동산 거래액 57% 급감, 대출 규제 여파로 5년 만에 최저치 기록 

•일본 임대차 전자계약 선호도 78.2% 기록, 비대면 편의성 강조 흐름 

•일본 4월 도쿄도 맨션 평균 매매가 70㎡ 기준 8309만 엔(약 7억9800만 원), 12개월 연속 상승

0기 신도시 이야기

분당·일산보다 먼저 만든 서울 속 ‘0기 신도시’를 아세요? 서울 사람도 잘 모르는, 대규모 아파트 개발사를 살핍니다.

Q 0기 신도시란?

A 서울 목동·상계·고덕 같은 동네를 말합니다. 1990년대 초 입주한 분당·일산 같은 1기 신도시보다 길게는 8년쯤 먼저 만들었습니다. 전두환 정부는 쿠데타로 집권한 직후, 민심을 얻기 위해 대규모 주택 공급 계획을 세웠고, 1981~1991년까지 집 500만 채를 짓겠다고 발표했습니다. 당시 전국 주택 수가 530만 채였던 걸 감안하면, 사실상 두 배를 더 짓겠다는 계획이었죠. 정치와 경제, 두 마리를 한 번에 잡으려던 시도였습니다.

Q 어디에, 얼마나 빨리 지은 거야?

A 서울 외곽 저지대부터 손댔습니다. 안양천·중랑천처럼 비 오면 잠기던 땅이었고, 대부분 판자촌이나 논밭이었습니다. 이 땅을 평당 7만~8만 원에 사들여 아파트를 지었고, 평당 100만 원 넘게 분양했습니다. 목동은 1983년 개발해 1985~1988년 입주했고, 상계는 1985년 군사시설보호구역 해제 후 바로 개발돼 1988년 입주를 시작했습니다. 이 속도를 가능하게 만든 게 ‘택지개발촉진법’이었습니다.

Q 당시 아파트는 어땠는데?

A 당시 기준으로는 꽤 실험적이었습니다. 상계주공4단지는 서울에서 가장 높은 25층이었고, 옥상엔 헬리패드도 있었습니다. 중계나 고덕 일부 단지에선 공중정원 같은 시도도 등장했습니다. 전체적으로는 18평 이하 소형이 70% 이상으로, 실수요자 중심의 공급이었습니다.

Q 문제는 없었나?

A 있었습니다. 철거민에게 “입주 기회를 준다”고 했지만, 분양가가 너무 비싸 입주하지 못한 경우도 많았습니다. 또 공공이 주도하다 보니 구조와 설계가 비슷해, 동네마다 개성이 없다는 비판도 나왔습니다.

Q 빠르게 만든 동네, 지금은 어떻게 쓰일까?

A 고덕의 경우 재건축으로 모습을 바꿨지만, 대부분 여전히 당시의 형식과 속도를 안고 있습니다. 지은 지 40년 가까이 된 지금, 이 지역들은 다시 쓰이기 위한 준비에 들어섰습니다.

❶ 업계약

집을 사고팔 때, 실제보다 더 높게 계약서를 쓰는 겁니다. 예를 들어 5억 원에 샀는데, 6억 원으로 계약서를 씁니다. 보통 주택담보대출을 더 받으려고 이렇게 합니다. 계약서에 적힌 금액이 높으면, 그만큼 대출도 늘어날 수 있어섭니다. 하지만 이건 실거래가 허위 신고로, 당연히 불법입니다.

❷ 다운계약

실제로 산 금액보다 낮게 계약서를 쓰는 겁니다. 집을 6억 원에 샀는데 5억 원에 샀다고 쓰는 식이죠. 대개 매도자가 양도세를 줄이려고 요구합니다. 매수자는 취득세를 아낄 수 있다고 여길 수 있지만, 요샌 대부분 실거래가 기준으로 세금을 매기기에 실익은 없습니다. 이 역시 불법입니다.

New York

서울 지하철보단 불편해도 매력이 아주!

사진 제공 | @junhomoon