주담대를 연체한다면?
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매매지수: 100.1 (▲0.02)
전세지수: 100.1 (▲0.02)
지방 아파트
매매지수: 99.8 (▼0.02)
전세지수: 99.9 (▼0.01)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
5월 12일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 주담대 연체율이 역대 최고입니다.
► 2020년보다 금리가 2배 가까이 올라섭니다.
► 그래도 상황에 맞는 해결책은 여럿 있습니다.
주담대를 연체한다면?
서울 주택담보대출 연체율이 역대 최고를 기록했습니다. 대출을 못 갚는 일, 그저 남 얘기일까요? 오늘 부딩은 ‘주담대 연체율 역대 최고: 주담대를 연체한다면?’에 대해 다룹니다.
주담대 연체율 역대 최고
올 2월, 서울 주택담보대출(주담대)¹⁾ 연체율이 0.35%까지 올랐습니다(출처: 한국은행). 역대 최고입니다. 2021년 12월 0.09%에서 4배 넘게 뛰었습니다. 원인은 고금리입니다. ① 2020년 연 2%대로 받은 저금리(5년 혼합형) 대출이 ② 올 들어 연 4%대로 오르며 숨이 턱 막힌 겁니다. 참고로 작년 4분기, 서울 대출자 10명 중 4명은 월급 절반 가까이를 주담대를 갚는 데 썼습니다(출처: HF).
[☑️ Check!] 올 1분기 은행 신규 주담대 금리는 평균 연 4.22%. 2020년 연 2.5%에서 1.72%p 올랐습니다(출처: 한국은행).
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
주담대 연체 → 경매 979건
대출 부담, 결국 경매로 이어졌습니다. 올 1~4월 서울 경매 낙찰 건수는 979건(출처: 법원등기정보광장). 작년보다 30% 넘게 늘었습니다. 대부분 주담대 연체 물건입니다. 그중 81%는 주거용. 특히 2020년 전후, 20·30대가 ‘영끌’해 산 노원·도봉·강북·중랑·금천 등 외곽 지역 소형 아파트가 많았습니다. 지금도 집값이 빠지고 있어 팔아도 빚만 남는다는 설명입니다.
[☑️ Check!] 올 들어 4월 28일까지 강남(+4.14%)·송파(+4.54%)는 오르고 있지만, 노원(-0.22%)·도봉(-0.15%)·강북(-0.04%) 아파트는 여전히 내리막입니다(출처: 한국부동산원).
주담대를 연체한다면?
대출을 못 갚는 일, 누구나 겪을 수 있습니다. 그날이 오기 전에 미리 알아두면 좋은 방법을 살핍니다.
Q 주담대 연체, 얼마나 밀리면 위험할까?
A 3개월을 넘기면 은행이 집을 경매에 넘길 수 있습니다. 하지만 30일 안에 해결하면 신용등급이 바로 떨어지진 않아요. 이때 은행에 먼저 연락해보세요. 원금 갚는 걸 6개월~1년 미뤄주는 ‘원금상환유예’ 같은 방법도 있습니다.
Q 연체를 피하려면 뭘 해야 할까?
A 대환대출부터 찾아보세요. 신생아특례대출 등 조건만 맞으면 더 금리가 낮은 대출 상품으로 갈아탈 수도 있습니다. 그게 어렵다면 신용대출부터 줄여야 합니다. 특히 2020년 영끌할 때 받은 신용대출, 요즘 10% 넘는 금리에 원금까지 나눠 갚으라는 장기분할상환대출로 바뀐 경우도 많습니다. 이게 가장 부담이 큽니다. 어떻게든 이 대출부터 갚는 게 월 부담을 줄이는 길입니다. 예를 들어 1000만 원(연 10%, 5년 분할)을 갚으면 DSR 여유도 생기고, 이자 부담도 줄어듭니다.
Q 소득은 그대로인데 금리만 올랐다면?
A 금리인하요구권을 활용해보세요. 소득 증가나 신용등급 상승 등 요건을 충족하면 평균 0.2~0.3%p 금리 인하가 가능합니다.
Q 월 상환이 너무 버겁다면?
A 살고 있는 집을 전세나 월세로 돌리고, 그 보증금으로 대출을 갚는 방법도 있습니다. 부족한 금액은 전세퇴거자금대출을 통해 보완할 수 있고요.
Q 이미 3개월 넘게 밀렸다면?
A 은행이나 공공기관에 먼저 연락해보세요. 상환 유예부터 채무 정리, 월세 전환까지 상황에 맞는 방법이 여럿 있습니다.
<은행>
•상환 미루거나 이자 깎아주는 방안 먼저 검토해줌.
•“경매 말고 조건 좀 풀어줄 수 있냐”고 물어보면 됨.
<한국자산관리공사(캠코)>
•연체된 집을 캠코가 사서 채무 정리해줌.
•보증금 없이 월세만 내고 최대 11년 거주 가능.
•나중에 다시 집을 사올 수 있는 우선권 줌.
•남은 빚 있으면 33년까지 나눠 갚게 해줌.
신용회복위원회
•3000만 원 미만 대출이면 상환 미루거나 금리 낮춰달라고 요구 가능.
•주담대는 지원이 제한적임.
출산 가구에 총 720만 원 지원
서울시가 출산한 무주택 가구에 주거비를 댑니다(출처: 서울시). 최대 2년, 총 720만 원까지 받습니다. ① 2025년 1월 1일 이후 출산한 무주택 가구 ② 기준 중위소득 180% 이하 ③ 전세 3억 원 이하나 월세 130만 원 이하가 대상입니다. 출산해도 서울을 떠나지 말라는 취지입니다. 5월 20일부터 몽땅정보만능키(umppa.seoul.go.kr)에서 신청받습니다.
전세사기 주택이 단기 임대 매물로?
전세사기 피해자가 점유 중인 집이 온라인 단기 임대 플랫폼에 매물로 올라 눈총을 받고 있습니다. 침대 같은 개인 물건까지 옵션으로 나왔고요. 피해자의 요청에도 LH 매입이 늦어져 생긴 일입니다. 문제는 이게 끝이 아닙니다. 단기임대 임차인이 들어오면, LH 매입 뒤 또 다른 분쟁이 생길 수 있습니다. 2차 피해가 걱정된다는 얘깁니다.
외곽 59㎡도 10억 원 시대
서울 외곽 지역 소형 아파트 분양가가 처음으로 10억 원을 넘었습니다. 은평·구로구 신축 전용면적 59㎡(약 25평)가 각각 최고 11억5000만 원, 10억240만 원입니다. 공사비가 급등한 탓입니다. 2020년 대비 공사비가 31% 오르며 ‘소형 10억 시대’가 현실화됐다는 분석입니다.
30대, 서울 → 경기·인천
서울 아파트 중위가격¹⁾이 10억 원을 넘자 30대가 경기·인천으로 움직였습니다. 지난 4월 30대 매수는 경기 7412건, 인천 3080건. 특히 인천 미추홀구 거래는 1년 새 174건 → 854건으로 5배 늘었고, 경기는 GTX-A 개통 호재 등으로 화성시(1061건)가 수도권 전체 1위를 기록했습니다.
¹⁾ 중위가격: 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격입니다. 가령 2억, 3억, 4억, 5억, 9억 원짜리 주택의 중위가격은 4억 원입니다. 평균가격은 약 4억6000만 원이고요.
소형 품귀, 59㎡가 대세?
1·2인가구가 늘며 전용면적 59㎡(약 25평)가 새 기준으로 뜨고 있습니다. 실제로 작년 서울 청약 경쟁률에서 처음으로 59㎡가 84㎡(약 32평)를 눌렀고, 거래 비중도 늘었습니다. 한데 건설사는 여전히 중대형 공급 위주라 소형 품귀 현상은 더 심해지고 있습니다. 작년 1인가구 비중은 35.5%, 역대 최고였습니다(출처: 통계청).
Q 몸테크 각오 vs 신축 안심, 어디가 나을까요?
•가족구성원: 35세 남편, 34세 아내(2인가구)
•현재 거주지: 서울시 강남구 세곡동 다가구주택(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 4억 원(현금 3억 원 + 전세보증금 여분 1억 원) / 2억 원(전세대출)
•월수입: 1400만 원(남편 프리랜서, 아내 회사원)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 700만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 송파구, 경기도 하남 감일지구, 위례신도시
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 자연 > 상권 > 학군
•고민 내용:
-올해 자녀 계획이 있습니다. 지금은 좋아하는 동네인 세곡동에서 반전세로 살고 있지만, 자녀를 생각해 아파트 매수를 고민 중입니다.
-부모님이 강남 자곡동에 계셔서 육아 도움을 받으려면 너무 멀지 않은 곳이 좋겠다 생각했고, 현재 아래 두 후보를 두고 최종 결정만 남겨두고 있습니다.
•가락대림(서울 송파구 가락동) / 69㎡(27평)
•e편한세상감일(경기 하남시 감이동) / 69~120㎡(30~34평)
-둘 중 한 곳을 매수해 3~5년간 살다가 자곡동 부모님 댁으로 옮길 계획입니다. 그때 부모님은 원주로 귀농해 주로 그곳에 사실 예정이고, 서울에 오면 저희가 산 집에 머무시게 될 것 같습니다.
-가락대림은 3~5년간 살다가 팔아 새 아파트로 갈아타고 싶고, e편한세상감일은 그대로 보유해도 괜찮을 것 같습니다. 이와 관련해 궁금한 점이 있습니다.
질문 1.
용적률이 높고 단지가 작아 재건축 가능성은 낮지만, 입지가 좋은 가락대림에서 ‘몸테크’를 감수할 만한 가치가 있을까요? 실거주 요건만 보면 e편한세상감일이 더 나아 보이는데, 두 곳 중 어디의 미래가치가 더 좋을지 코멘트 부탁드립니다.
질문 2.
10억 원대 초반인 저희 예산으로 송파, 하남 감일, 위례신도시 중 어느 단지를 추가로 살펴보는 게 좋을지도 궁금합니다.
A 두 곳 다 그리 끌리진 않습니다
쾌적한 신축 아파트 생활을 원하신다면 e편한세상감일이 맞습니다. 반면 노후 아파트라도 입지를 우선하신다면 가락대림도 고려할 만합니다. 다만 가락대림은 송파구에 속해 있지만, 높은 용적률과 불리한 땅 모양으로 재건축 가능성은 낮아 보입니다.
그럼에도 ‘송파’ 입지에서 9억 원대 진입이 가능한 드문 선택지인 만큼 충분히 매력적인 카드가 될 수 있습니다. 참고로 두 단지의 최근 흐름은 아래와 같습니다.
▸ 가락대림(1988년, 443가구, 용적률 287%) 27평
최고가: 11억5000만 원(20년 12월)
최근가: 9억6500만 원(25년 3월, 고점 대비 84%)
장점: △상승장에 강한 탄력성 △송파역 도보 이용 가능 △초·중학교 인접 △시장 흐름을 비교적 잘 따라감
단점: △노후 아파트 △재건축 쉽지 않음(용적률·대지 불리) △최근 잠실 아파트 대비 부진
▸ e편한세상감일(2021년, 866가구, 용적률 219%) 33평
최고가: 12억 원(24년 8월)
최근가: 11억500만 원(25년 3월, 고점 대비 92%)
장점: △신축 아파트 프리미엄 △최근까지 꾸준한 상승세
단점: △신축 프리미엄 10년 내 소멸 가능성 △2029년 교산지구 입주 시 일시적 공급 부담 가능성
여기에 위례신도시까지 범위를 넓힌다면 위례도 추천드릴 수 있습니다. 다만 위례아이파크, 위례신도시송파푸르지오, 위례센트럴자이 같은 선호도 높은 단지는 가락대림이나 e편한세상감일보다 2억~3억 원 이상 비쌉니다. 11억 원대라면 위례센트럴자이 23평 정도가 현실적 상한선입니다.
•문정시영(1989년, 1316가구, 용적률 215%) 22평 8억5000만 원
•거여1단지(1997년, 1004가구, 용적률 275%) 25평 9억5000만 원
아이에게 좋은 환경을 주고 싶은 부모의 마음, 충분히 이해합니다. 하지만 현실적으로는 초등학교 5학년쯤 내 집을 마련해 안정적인 환경을 주면 충분합니다. 그래서 서두르지 않아도 된다면, 하남 교산신도시 청약도 전략적으로 노려볼 만합니다.
특히 자녀 출산 후 신생아 우선공급까지 활용하면 당첨 가능성도 더 높아집니다. 참고로 최근 3기 신도시 하남 교산 A-2블록 푸르지오더퍼스트(59㎡)가 5억7000만 원에 나왔습니다. 당첨이 쉽지는 않지만, 신혼부부+자녀 계획이 있다면 계속 도전해보시길 권합니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 5월 19일~23일
•힐스테이트 메디알레 ★★★(3/5)
GOOD: “희소성 높은 서울 신축 + 은평 랜드마크 대단지.”
BAD: “입주 1년 4개월 남은 후분양 + 시세보다 8000만 원 비쌈.”
•부천대장 A7·A8 공공분양(본청약) ★★★★(4/5)
GOOD: “3기 신도시 대장지구 첫 분양, 착한 분양가.”
BAD: “일반분양은 192가구뿐.”
•고척 푸르지오 힐스테이트 ★★(2/5)
GOOD: “목동 학원가 이용이 편리함.”
BAD: “‘목동’이 아님 + 시세보다 1억5000만 원 비쌈.”
•동탄 포레파크 자연앤 푸르지오(A76-2BL)(국민·민영) ★★★★(4/5)
GOOD: “호수공원 옆, 저렴한 분양가.”
BAD: “실거주 의무 3년.”
•동탄 꿈의숲 자연앤 데시앙(A78BL) ★★(2/5)
GOOD: “초·중학교 앞 숲세권.”
BAD: “동탄2신도시의 끝자락.”
•벤처밸리 푸르지오 ★(1/5)
GOOD: “장점 없음.”
BAD: “유흥가 옆, 입주 11개월 남은 후분양.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
용도지역
변경 땅의 ‘사용법’을 바꾸는 겁니다. 예를 들어 1종 일반주거지역(저층 주택 위주)을 3종 일반주거지역(고층 아파트 개발 가능)으로 바꾸는 걸 말합니다. 이렇게 바뀌면 건물을 높게 지을 수 있어 땅값이 오릅니다. 반면 상업지역이 주거지역으로 바뀌면 건축이 제한돼 땅값이 떨어질 수도 있습니다.
지구단위계획
한 동네를 한 번에 설계하는 일입니다. 예를 들어 위례신도시나 광교신도시처럼 도로와 공원, 건물 높이, 외벽 색깔까지 미리 정해두는 거죠. 이렇게 하면 동네가 더 깔끔해지고, 난개발을 막을 수 있습니다. 재건축·재개발을 할 때도 이 계획이 새로 나와 규칙이 바뀌는 경우가 많습니다.
Joyful
바람처럼 스르르 햇살처럼 사르르 우리 사이.
사진 제공 | @ordinary__happiness
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