5월엔 조이고, 6월엔 재보고

수도권 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.1 (▲0.01)

지방 아파트

매매지수: 99.8 (▼0.05)

전세지수: 99.9 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

4월 28일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 알립니다 ]

5월 6일은 부처님오신날 &

어린이날 대체 휴무일로

부딩 뉴스레터도 쉬어 갑니다.

5월 9일 더 알찬 소식으로 찾아오겠습니다.

부딩팀 드림

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세대출 보증 비율이 90%로 낮아졌습니다.

► 6월부턴 소득과 빚까지 따집니다.

► 이제 내 보증 한도를 직접 따져봐야 할 때입니다.

5월엔 조이고, 6월엔 재보고

전세대출 수난 시대를 맞았습니다. 5월부터 보증 비율을 낮추고, 6월부턴 심사도 까다로워집니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 축소: 5월엔 조이고, 6월엔 재보고’에 대해 다룹니다.

5월엔 조이고, 6월엔 재보고

HUG가 5월부터 신규 전세대출 보증¹⁾ 비율을 90%로 낮춥니다. 전엔 전액을 보증했지만, 이제 10%는 은행이 떠안습니다. 이에 대출도 전보다 덜 나올 수밖에 없습니다. 6월부턴 소득과 부채도 따집니다. 얼마나 벌고, 빚졌는지에 따라 보증 한도²⁾가 줄 수 있습니다. 다른 기관(HF)과 보증 조건을 맞추고, 은행도 같이 책임지게 해 대출을 더 조이려는 겁니다.

▸ 대출, 더 막히기 전에 체크!

5월

•전세대출 ‘보증 비율’ 100% → 90%

•은행 리스크 증가 → 대출한도 줄어듦

6월

•소득·부채 따라 ‘보증 한도’ 달라짐

•같은 집이라도 사람마다 대출 금액 달라짐

¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.

²⁾ 보증 한도: 소득과 부채 등을 기준으로 보증 기관이 정하는 개인별 최대 대출 보증 금액을 말합니다. 이 한도를 초과하면 보증이 안 되기에, 대출도 그만큼 줄어듭니다.

이미 월세 시대?

보증 비율 축소와 심사 강화는 5월과 6월 얘기지만, 시장은 이미 전세보다 월세 쪽으로 기울었습니다. 올 1~2월 전국 임대차계약 중 월세 비중은 61.4%, 지방 비아파트 주택은 82.9%까지 치솟았습니다(출처: 국토교통부). 왜일까요? ① 전세사기 여파로 비아파트 전세 수요가 확 꺾였고 ② 임대인도 보증금 부담에 월세를 택하는 데다 ③ 높아진 전셋값에 임차인도 월세로 옮겨간 겁니다.

[ ☑️ Check! ] 4월 18일 기준, 서울 전세 매물은 2만7977건으로 1년 새 9.1% 줄었습니다. 반면 월세 매물은 1만9983건으로 10.6% 늘었습니다(출처: 아실). 전세는 빠지고, 월세는 불어난 겁니다.

계속 전세로 살려거든, 이렇게!

안전장치 없이 보증 요건만 조이는 정부의 태도가 무책임하다는 지적도 나옵니다. 보증 한도가 줄었지만, 그 빈자리는 아무도 채워주지 않으니까요. 이제 전세대출을 받으려면 내가 직접 계산기를 두드려야 합니다. 내 소득과 빚을 기준으로 보증 한도가 얼마나 나올지, 안 되면 어디까지 월세로 감당할 수 있을지 미리 따져봐야 합니다.

▸ 전세 계속 살려면, 지금 따질 셋

•내 소득·부채 기준, 보증 한도 확인하기(HUG 예상 보증한도 조회하기)

•전세 대신 월세 가능성 따져보기

•줄어든 보증 한도, 월세로 계산해보기

→ 3억5000만 원 기준 10% 줄면 3500만 원 부족

→ 전월세전환율¹⁾ 6% 기준, 월세로 돌리면 월 17만 원 부담

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 임차인이 보증금 대신 지불해야 할 ‘월세 수준’을 결정합니다. 전월세전환율이 6%일 경우 1억 원의 전세는 연간 600만 원(1억 원 × 6%)의 월세에 해당하며, 이는 매달 50만 원입니다.

서울 64.6%는 월세

올 1분기 서울 주택 월세 계약 비중이 64.6%로 뛰었습니다(출처: 법원등기정보광장). 10건 중 6.4건은 월세나 반전세(보증부 월세)입니다. 전세사기와 높은 전셋값 부담에 전세의 월세화가 빨라졌습니다. “가계부채 관리로 전세대출을 제한하고, 금리인하 효과도 약해 아파트 월세도 늘고 있다”는 설명입니다.

5월부터 무주택자만 가능

이르면 5월 중 무순위청약¹⁾ 제도를 바꿉니다(출처: 국토교통부). 무주택자만 신청할 수 있고, 지자체가 지역 여건에 맞춰 거주 요건도 따로 정할 수 있습니다. 부정 청약을 막기 위한 실거주 확인 절차도 더 까다로워집니다. 20·30대 실수요자 입장에선 청약 기회가 더 넓어지는 셈입니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 성인이라면 거주지나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 신청할 수 있고, 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.

건강보험 내역 요구하니, 부정 청약 3배 ↑

작년 하반기에 분양한 수도권 40개 단지에서 부정 청약 390건을 적발했습니다(출처: 국토교통부). 부모 위장전입(243건), 가짜 주소 신고(141건) 등 순으로 많았습니다. 특히 부모 위장전입을 겨냥해 ‘건강보험요양급여 내역’을 요구하며 적발 건수가 직전 분기(127건)보다 3배 넘게 늘었습니다.

자산은 부모 영향, 직업은 본인 학력

부모의 경제력은 자산으로 대물림되지만, 교육과 직업은 덜 이어진다는 보고서가 나왔습니다(출처: 한국노동연구원). 부모 자산이 많을수록 자녀의 전세금·집값·10년 뒤 순자산은 늘었지만, 직업은 부모보다 본인 학력 영향이 컸고, 소득만으론 계층을 오르긴 전보다 더 어려워졌습니다.

오피스텔 수익률 1위? 대전 7.83%

올 1분기 전국 오피스텔 월세가 평균 0.49% 상승, 3년 6개월 만에 가장 많이 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 수익률은 대전 7.83%, 광주 6.46%, 세종 6.4% 순으로 높았습니다. 참고로 수익률은 1년 치 월세 수입 ÷ 실투자금으로 계산합니다. 단, 세금·공실 리스크를 고려하면 수익률은 더 낮을 수 있습니다.

Q 추가 매수를 하려는데, 다음 중 어디가 가장 낫나요?

•가족구성원: 30대 중반 부부(2인가구)

•현재 거주지: 서울시 노원구 공릉동 소재 아파트(자가)

•주택 소유 여부: 유주택

•자산 / 부채: 7억5000만 원(보유 주택 시세 5억 원 + 현금 2억 원 + 주식·보험·청약통장 5000만 원) / 2억5000만 원(주택담보대출)

•월수입: 1000만 원(부부 합산)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 500만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 송파구, 강동구, 광진구

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통> 학군 > 자연 > 상권

•고민 내용:

-서울 노원구 공릉동에 사는, 혼인신고를 하지 않은 부부입니다. 4년 전 수도권지하철 6호선 화랑대역 근처 아파트(1676가구, 1999년 준공)를 5억5000만 원에 매입했지만, 현재 시세는 5억 원 정도로 떨어졌습니다.

-해당 아파트는 아내 명의로, 집값이 오를 확률이 더 높다는 판단에 따라 전세를 놓고 계속 보유할 계획입니다. 현재 남편 명의로 추가 주택을 매입하려 합니다(매입 후 혼인 합가로 1가구 1주택 비과세 혜택 활용 예정).

-두 사람의 직장 위치는 강남 역삼동과 강동구로, 추가 주택은 서울 중부~동부권 지역에서 매입할 계획입니다. 현금은 부족하지만 인정 가능한 소득이 꽤 있어 제도권 내 풀 레버리지를 활용, 10억~13억 원대 아파트를 살 생각입니다(부부 합산 세후 소득 2억3000만 원 수준, 성과급 제외).

-다만 많은 원리금 상환을 해야 하는 만큼, 실거주성과 투자가치를 동시에 충족할 수 있는 곳을 원합니다. 현재 후보로 생각하고 있는 단지는 다음과 같습니다. 아래 단지 중 매입 우선순위를 검토해주실 수 있나요? 그 이유도 궁금합니다.

1. 풍납현대 / 송파구

장점: 역세권, 전 고점 대비 가격 괜찮음

단점: 재건축 가능성 불투명, 학군 부족

2. 성내삼성 / 강동구

장점: 대단지(단, 단지 내 도로 있음)

단점: 높은 용적률(재건축 어려움), 주변 빌라 밀집, 학군 부족

3. (풍납)극동 / 송파구

장점: 재건축 추진 의지 강함

단점: 주차난 심각

4. 수서1-2단지 / 강남구

장점: 강남 입지, 수서역 개발 호재, 임대 세대 분리 가능성

단점: 역까지 먼 거리, 높은 임대 비율, 자원회수시설 등 혐오시설 우려

5. (자양)우성7차 / 광진구

장점: 2·7호선 역세권, 초등학교(동자초) 접근성 양호

단점: 소규모 단지, 길 건너 외국인 밀집

6. 광장현대파크빌10차 / 광진구

장점: 연식 짧음, 대단지, 학군(양진중) 및 주변 분위기 양호

단점: 강변역까지 먼 거리, 높은 용적률

7. (금호)두산 / 성동구

장점: 역세권, 강남 접근성 좋음

단점: 단지 내 언덕(입구동 매입으로 일부 보완 가능), 학군 부족

8. (하왕십리)센트라스 / 성동구

장점: 2호선 역세권, 대단지

단점: 학군 및 주변 인프라 약함

사연 제공: se***

A 상급지 한 채로 갈아타는 게 더 현실적입니다

공릉동 태강(1999년, 1676가구)을 보유하신 거라면, 최근 시장 흐름상 전세를 주고 추가 매수하기보단 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이 유리합니다.

현재 태강 아파트의 가격 흐름은 이렇습니다. 2021년 5억5000만 원에 구입했고, 그해에 6억5000만 원(11층)까지 올랐습니다. 하지만 2023년 3월 4억5000만 원(9층)까지 내려갔다가, 2025년 3월 기준 5억1000만 원(14층) 수준까지 반등했습니다. 2017년 중반에 2억 원대였으니, 상승기에 2.5배 넘게 뛴 셈이죠. 하지만 상승기 탄력성은 좋아도, 장기 흐름은 강남권처럼 꾸준하지 않다는 게 특징입니다.

따라서 전세 놓고 2주택으로 가는 전략보다는, 기존 아파트를 정리하고 상급지 아파트 한 채로 갈아타는 전략이 더 현실적입니다.

물론 서울 부동산시장이 전반적으로 다시 상승 흐름을 탄다면 풀 레버리지 전략이 제대로 통할 수 있겠죠. 하지만 그 흐름이 어긋나면, 그만큼 위험도 커집니다. 우선 언급하신 단지 중, 추천 우선순위는 이렇습니다.

1순위: 수서1-2단지

→ 강남 입지 + 수서역 개발 기대감

→ 용적률 177%로 재건축 가능성 있음

→ 가격에 이미 입지가 반영돼 있지만, 강남은 강남

→ 인근 신동아, 까치마을도 함께 고려해보세요

2순위: 광장현대파크빌10차

→ 대단지 + 양진중 인접 학군 메리트

→ 시장 흐름 따라 탄력적으로 반응

→ 재건축보단 리모델링 쪽, 하지만 실거주 만족도 높음

3순위: (자양)우성7차