청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 정책

수도 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.03)

전세지수: 100.1 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.7 (▼0.04)

전세지수: 99.9 (▼0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 19일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 청년들이 주거 삼중고에 시달립니다.

► 전세 고갈, 월세 급등, 대출 규제 때문입니다.

► 청년이 진짜 쓸 수 있는 정책이 절실합니다.

청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 정책

서울 청년들이 집 때문에 지칩니다. 주거비가 꿈틀대고 선택지는 사라져섭니다. 오늘 부딩은 ‘20·30대 주거 위기: 청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 정책’에 대해 다룹니다.

전세 고갈 + 월세 급등 + 대출 규제 

서울에서 집 구하려는 청년들은 요새 선택지가 사막 같습니다. 전세 매물은 1년 새 19% 줄었습니다(출처: 아실). 원룸 평균 월세는 70만 원을 넘겼고요(출처: 다방). 대출요? 7월부터 스트레스 DSR¹⁾ 3단계가 시행돼 돈 빌리기는 더 빡빡해집니다. 공공임대에 들어간다고요? 그 문은 좁디좁습니다. 최근 장기전세주택Ⅱ²⁾ 4차 모집 경쟁률은 평균 64.3 대 1로 지난 모집 대비 2배였습니다. 집이 있어도 들어가기 전부터 벽입니다. 들어가도 월세 부담에 숨이 턱 막히고요.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2%p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 최대 1.5%p를 적용합니다.

²⁾ 장기전세주택Ⅱ: 신혼부부가 최장 20년간 전세로 거주할 수 있는 서울시 공공주택입니다. 2자녀 이상을 낳으면, 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 우선매수권도 생깁니다.

주거 사다리는 어디에 

한때 빌라는 청년 주거 사다리¹⁾ 구실을 했습니다. 2021년 1월부터 19개월간 서울 빌라 매매거래량이 아파트를 앞선 게 그 증거입니다(출처: 서울부동산정보광장). 하지만 2022년 대규모 전세사기 이후 시장에 대한 신뢰가 무너졌습니다. 정부가 비아파트 주택 공급 확대를 외치지만 믿을 수 있는 집은 줄어들고 있습니다. 예컨대 서울 빌라 인허가 물량은 2022년 약 2만7000호에서 작년 3800호로 약 80% 줄었습니다(출처: 서울시).

▸ 주거 사다리, 왜 끊김? 

•2021년: 빌라 매매거래량이 아파트를 추월한 시기

•2022년: 대규모 전세사기 발생 → 신뢰 붕괴

•2022~2024년: 서울 빌라 인허가 80% 급감 → 선택지 감소

•정책 반응: 비아파트 주택 공급 확대 발표

•시장 반응: 수요 위축, 회복 조짐 없음

¹⁾ 주거 사다리: 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.

청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 정책 

청년 주거 정책은 여전히 ‘내 집 마련’을 전제로 돌아갑니다. 한데 이를 활용하려 해도 그 문은 굳게 닫혀 있습니다. 작년 1월부터 올해 4월까지 서울에서 청년주택드림대출¹⁾ 대상 일반분양은 전체 1만643가구 중 1.8%(192가구)에 그쳤습니다(출처: 부동산R114). 또 출산하면 집을 준다지만, 청년의 현실은 집이 없어 출산을 못하는 쪽에 가깝습니다. 지금 필요한 건 ‘청년 대상’이 아니라 ‘청년이 쓸 수 있는 정책’이라는 목소리가 커집니다.

▸ 써보려다 돌아서는 청년 정책

•청년주택드림대출 → 6억 원 이하 주택 대상, 서울에 거의 없음

•생애최초 특별공급 → 공급 적고, 경쟁률 수십 대 1

•청년매입·전세임대주택 → 수량 부족

•청년월세특별지원 → 한시 지원, 액수 적음

¹⁾ 청년주택드림대출: 청년주택드림청약통장에 가입하고 1년이 지나 1000만 원 이상 납입한 이가 분양가 6억 원 이하·전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택 청약에 당첨된다면, 최대 3억 원(신혼부부는 4억 원)까지, 최저 연 2.4% 금리로 돈을 빌릴 수 있는 상품입니다.

7월부터 대출 더 힘들어요!

7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됩니다(출처: 금융위원회). 시장은 이미 알고 있는 변수라 큰 충격은 없을 거라고 전망합니다. 단, 수도권 중산층·저소득층 사이에 ‘지금 아니면 집을 못 산다’는 분위기가 퍼지며, 막차 대출 수요가 몰릴 수 있다는 분석도 나옵니다. 참고로 전세대출은 스트레스 DSR 적용 대상이 아닙니다.

전셋값 1% 오르면, 집값 0.6% 상승

전셋값이 1% 오르면 집값은 0.655% 뛰고, 갭투자¹⁾ 비중이 1% 늘면 집값이 0.148% 오른다는 보고서가 나왔습니다(출처: 국토연구원). OECD 주요국은 금리가 집값을 움직이는 핵심 변수지만, 우리는 전세제도가 집값에 영향을 줍니다. 전셋값이 집값을 밀어올리는 구조기 때문입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 적은 돈으로 집을 산 뒤, 집값이 오르면 차익을 얻고 되팔아 수익을 냅니다. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금을 돌려줘야 해 큰 손실이 날 수 있습니다.

강북권 찾는 외지인 급증

지방 사는 외지인이 서울 강북 아파트를 사들이고 있습니다. 올 1분기 강북 14개 구 주택의 외지인 매수는 3161건으로, 작년보다 2.3배 늘었습니다(출처: 한국부동산원). 토지거래허가구역¹⁾ 재지정이 그 불씨를 댕겼습니다. 강남 등 인기 지역 거래가 막히자, 서울 아파트를 한 채라도 갖기 위해 강북으로 눈을 돌린 겁니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

6월부터 안전진단 없이 추진

6월부터 지은 지 30년 넘은 아파트는 안전진단¹⁾ 없이도 재건축 절차를 밟을 수 있습니다(출처: 국토교통부). 즉 추진위 구성, 정비계획 수립, 조합 설립까지 일단 쭉 갈 수 있게 되는 겁니다. 안전진단은 맨 마지막에 통과하면 됩니다. 서울에선 목동 재건축 아파트가 수혜 단지로 꼽힙니다.

¹⁾ 안전진단: 아파트가 얼마나 낡았는지 점검하는 과정입니다. 벽이나 기둥이 튼튼한지, 집 안 시설이 오래됐는지를 따져 점수를 매깁니다. 예전엔 이걸 먼저 통과해야 재건축이 가능했지만, 2025년 6월부터는 맨 마지막에만 받으면 됩니다.

12억 원 넘는 집도 가입 가능

하나은행이 이달 말 공시가격 12억 원(시세 약 17억 원) 초과 주택도 가입 가능한 민간 주택연금¹⁾을 처음 선보입니다. 기존 HF 주택연금은 12억 원 이하 주택만 가능했지만, 이번엔 가격 제한 없이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 1주택자만 가입 가능한 기존 상품과 달리, 2주택자도 가입할 수 있습니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 매월 연금을 주는 상품입니다.

Q  3~4억 원대 세 단지 중, 어디가 낫나요?

•가족구성원: 30세 남성, 31세 여성(예비 부부)

•현재 거주지: 인천시 미추홀구 소재 청년전세임대주택

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 3000만 원(현금 2000만 원 + 청년도약계좌 1000만 원) / 800만 원(학자금대출)

•월수입: 570만 원(예비 신랑 320만 원 + 예비 신부 250만 원)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원

•내 집 마련 희망 지역: 인천시 부평구

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 자연 > 학군

•고민 내용:

-예비 신부 부모님이 5000만 원을 지원해주셔서 총자금 8000만 원에 신혼부부 전용 구입자금대출을 더해 집을 구매하려 합니다.

-지역은 수도권전철 1호선 급행이 지나는 부평역과 주안역 쪽을 보고 있습니다. 매수 리스트는 다음과 같습니다. 

1. 동아2단지(1995년식)

•위치: 인천 부평구 부평동

•면적 및 시세: 24평, 3억3500만~5억 원

2. 현대2차(311-126)(1987년식)

•위치: 인천 부평구 산곡동

•면적 및 시세: 24평, 2억8000만~3억 원

3. 주안역센트레빌(2021년식)

•위치: 인천 미추홀구 주안동

•면적 및 시세: 24평, 4억~4억7000만 원

-예비 신부 부모님이 원리금 상환을 도와주실 예정이며, 올 하반기 내 집 마련을 권하고 계십니다.

-부평 구축 아파트는 재건축과 GTX 신설 기대로 투자가치가 있어 보이지만, 과도한 분담금 부담이 걱정됩니다.

-주안역센트레빌은 신축이라 살기 좋지만 대출 부담이 커서 고민이고요. 관련해 질문이 있습니다.

질문 1.

동아2단지와 현대2차(311-126) 중 어디가 더 나은 선택지일까요? 두 아파트의 재건축 가능성은 얼마나 되나요? 

질문 2.

주안역센트레빌은 대출 부담을 감수할 만큼 투자가치가 있을까요? 

질문 3.

지금은 서둘러 집을 사야 할 시기일까요?

 A  저렴하고 재건축 사업성도 좋은 단지로 가세요

내 집 마련은 언제나 좋은 선택입니다. 청약에 도전하거나 기다리는 것도 방법이지만, 처가의 자금 지원과 원리금 상환 약속이 있다면 지금 매수하는 게 맞습니다.

가용자금은 8000만 원. 여기에 생애최초·신혼부부 전용 구입자금대출을 더하면 적정한 매물을 찾을 수 있을 겁니다. 

리스트에 올린 동아2단지보단 현대2차(311-126)가 현실적인 선택입니다. 물론 동아2단지가 입주 연도도 상대적으로 최근이고 역세권 입지라는 장점이 있지만, 매매가 차이가 약 7000만~8000만 원 납니다.

이는 곧 대출 규모와 이자 부담 차이로 이어집니다. 예컨대 8000만 원을 덜 빌리면 이자만 월 25만 원 절감할 수 있습니다. 세 단지를 좀 더 살펴보겠습니다.  

▸ 동아2단지(1995년, 부평동)

•가구수: 2128가구

•용적률: 242%

•고점: 5억2750만 원(2021년 9월)

•최근가: 3억5800만 원(2024년 5월)

•특징: 오버슈팅 이후 3억 원대 박스권, 움직일 땐 그 폭이 크지만 현재는 정체

▸ 현대2차(311-126)(1987년, 산곡동)

•가구수: 1496가구

•용적률: 157%(재건축 기대 요소)

•고점: 3억5000만 원(2021년 8월)

•최근가: 2억7000만 원(2024년 5월)

•특징: 상승폭은 작지만 오랜 세월 고려하면 사실상 정체, 용적률 낮아 재건축 기대, GTX-B 예정 수혜 가능성

▸ 주안역센트레빌(2021년, 주안동)

•가구수: 1458가구

•용적률: 293%

•고점: 5억4000만 원(2022년 4월)

•최근가: 4억2300만 원 (2024년 5월)

•특징: 신축 프리미엄 반영, 거주 만족도는 높지만 투자 대비 수익성은 제한적

앞에서도 언급했지만 현대2차(311-126)는 용적률이 157%로 낮습니다. 오래된 아파트지만 이 점은 재건축 추진 시 사업성이 좋다는 의미입니다. 물론 분담금이 걱정될 수 있지만, 먼 미래의 부담을 지금부터 미리 걱정할 필요는 없습니다.

주안역센트레빌은 신축답게 살기 좋고 시설이 훌륭하지만, 대출 부담이 상당합니다. 신축 프리미엄이 이미 가격에 반영되어, 투자 관점에서는 굳이 무리할 만한 이유를 찾기 힘듭니다.

재건축은 수십 년이 걸릴 수도 있습니다. 대신 절차 하나하나 통과할 때마다 가격은 계단식으로 오르는 특징이 있습니다. 조금 살기 불편하더라도, 투자가치를 본다면 현대2차(311-126)는 비교적 적은 투자금으로 가능성이 있는 단지입니다. 

서둘러 집을 사야 할 필요가 있느냐고 물으셨는데, 꼭 서둘러 사야 할 시점은 아니지만, 실거주 목적이 크고 가족의 지원이 있는 경우엔 그 시기를 늦출 이유도 없습니다.

만약 조금 더 여유를 갖고 본다면, 인천 계양지구나 부천 대장지구 같은 3기 신도시 본청약에 신혼부부 특공이나 일반공급으로 도전해보는 것도 방법입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 5월 26일~28일

•평택 브레인시티 10BL 앤네이처 미래도 ★(1/5)

GOOD: “평택 삼성반도체 직주근접의 정점.”

BAD: “브레인시티는 미분양이 많은 데다, 현재 매물 시세가 분양가보다 4000만 원 낮음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

추진위원회

재건축·재개발의 첫 단추입니다. 조합을 만들기 전에 주민 대표들이 먼저 이걸 꾸려 사업 방향을 잡습니다. 찬성하는 이들의 동의서를 받고, 설명회를 열고, 구청이나 시청의 승인을 받는 게 주된 절차입니다. 이 단계를 넘어야 조합 설립이 가능합니다.

조합 설립

실제 사업을 이끌 주체가 생기는 단계입니다. 추진위원회가 ‘예비 모임’이라면, 조합은 정식 ‘운영팀’입니다. 공사비는 얼마나 들지, 어떤 건설사를 부를지, 분양은 어떻게 할지 모두 조합이 정합니다. 조합원이 되면 분양권이 생기지만, 그만큼 돈도 함께 내야 합니다.

Soft Times

돌아보면 모두 그림 같은 날.

사진 제공 | @milkywaybook