왜 15억 원 초과 아파트로 몰렸을까?

서울 아파트

매매지수: 106.2 (▲0.17)

전세지수: 102.3 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 102.4 (▲0.11)

전세지수: 101.3 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▲0.01)

전세지수: 100.1 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

11월 10일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 10·15 대책 후 신고가는 15억 위로 쏠렸습니다.

► 대출 의존도가 낮아 규제 영향이 작았습니다.

► 온도차 큰 ‘이중 시장’이 이어질 듯합니다.

왜 15억 원 초과 아파트로 몰렸을까?

10·15 대책 이후 신고가가 15억 원 위로 몰리고 있습니다. 규제가 시작됐지만 움직인 건 고가였습니다.

신고가의 61%, 15억 원 위 

서울·경기 규제지역에서 신고가가 15억 원 위로 몰리고 있습니다(출처: 집토스). 10·15 대책¹⁾ 직후 신고가 66건 중 61%가 15억 원 초과였고, 그중 81%는 강남 3구에서 나왔습니다. 반면 노원·도봉·강북구는 거의 움직이지 않았습니다.

▸ 신고가, 어디서 터졌나 

•강남 3구: 신고가 81% 집중, 매매가 2.2% 상승

•용산·성동구: 한강벨트 신축 위주로 신고가

•노도강·서남권: 신고가 전무, 거래 정체

•규제지역 전체: 서울 1.6%, 경기 1.2% 상승(10월 20일~11월 12일)

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다.

왜 15억 원 위가 먼저 뜀? 

15억 원이 넘는 아파트는 대출이 4억 원만 가능해, 진입 자체가 ‘현금 중심’ 시장이라 그렇습니다. 그래서 규제를 강화해도 거의 영향이 없었습니다. 결국 대출을 조이자, 대출 없이 움직이던 시장만 계속 오른 셈입니다.

▸ 15억 원 위를 받치는 힘

•실거주 의무: 2년간 살려니 ‘좋은 입지’부터 찾음

•공급 절벽: 강남·한강벨트 신축이 적어 더 몰림

•현금 여력: 금리인하 기대감에 자산가 유입

앞으로 어떻게 갈릴까 

2019년 12·16 대책에서도 15억 원 초과 대출을 막았지만, 초고가는 신고가로 이어졌습니다. 이번에도 비슷한 흐름이란 분석이 나옵니다. 15억 원 초과는 오르고, 10억 원 이하는 빠지고, 11억~15억 원만 얼어붙는단 얘깁니다. 결국 현금 여력이 집값 경계선을 만드는 시장이 됐습니다.

▸ 가격대별 향후 전망

•15억 원 초과: 현금 수요 유입, 완만한 상승 예상

•11억~15억 원: ‘키 맞추기’ 과열 후 조정 가능성

•10억 원 이하: 대출 축소 영향 커 비규제지역·경기 외곽으로 이동

첫 내 집까지 7.9년 

2024년 기준, 월급을 한 푼도 안 쓰고 모아도 집을 사기까지 전국 평균 7.9년이 걸렸습니다(출처: 국토교통부). 수도권은 8년 8개월로 더 길었고요. 연 소득을 몇 년간 모아야 집을 살 수 있는지를 뜻하는 PIR도 청년·신혼 가구에서 전년보다 더 높아졌습니다(수도권 8.5배→8.7배, 신혼부부 5.9배→6.0배).

서울 4주째 주춤

서울 아파트값 상승세가 4주째 약해지고 있는 데다 그 흐름도 갈리고 있습니다(출처: 한국부동산원). 강북·외곽 지역은 식었고, 한강벨트·강남축은 더 올랐습니다. 용산·성동은 신축 수요가 붙었고, 서초·송파는 실거주·학군 수요로 버티는 모양새입니다. 전세도 서울·수도권만 강하게 유지되고 있습니다. 

정부 vs 서울시, 종묘 앞 평행선

서울시와 국가유산청이 종묘 앞 고층 개발을 두고 또 부딪쳤습니다. 국가유산청이 종묘에 세계유산영향평가를 요구하자, 서울시는 “완충구역도 정해지지 않은 상태”라며 반발했습니다. 완충구역은 국가유산 주변을 지키는 안전지대로, 지정 시 종묘 앞 개발이 묶일 수도 있습니다.

내년에도 69% 유지 

2026년 공동주택 공시가격¹⁾ 현실화율이 올해처럼 69%에서 멈춥니다(출처: 국토교통부). 현실화율은 공시가격을 집값의 몇 %로 조정할지 그 비율을 말합니다. 정부는 보유세 부담이 커진다며 인상 계획을 접었습니다. 다만 강남·서초처럼 올해 집값이 크게 오른 단지는 공시가격이 함께 뛰어 보유세가 수천만 원까지 늘 수 있습니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 

서울 청약 경쟁률, 비서울 32배

서울 청약 경쟁률이 올해 136 대 1까지 오르며 비서울 지역(4.2 대 1)과 32배 넘게 벌어졌습니다(출처: 리얼투데이). 공급은 1670가구로 적은데 22만 명이 몰린 겁니다. 서울은 정비사업 위주라 일반분양이 적고, 인기 단지 쏠림 현상이 강했습니다. 반면 비서울 지역은 공급이 늘어 5년째 경쟁률이 식고 있습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 40주 연속 상승

•서울 10·15 대책 이후 한 달간 아파트 거래량 77% 감소

•강남 ‘수서1단지’ 분양동만 먼저 재건축 추진

•강남 ‘코엑스’ 지상부, 보행 중심 녹지공간으로 재편 추진

•강북·종로 수유동·신영동 노후주거지 개선사업 본격화

•금천 주택공급 5개년계획 수립, 8000가구 추가 공급 추진

•서대문 ‘북아현2구역’ 1+1 분양 갈등에 표류

•서대문 ‘북가좌6구역’ 1953가구로 재개발 추진

•영등포 ‘여의도 시범’ 재건축 탄력, 정비사업 통합심의 통과

•용산 ‘용산국제업무지구’ 10년 만에 첫 삽

•종로 종묘 앞 재개발 “서울시와 뜻 같이해” 입장

•종로 ‘숭인동 61’ 일대 418가구로 재개발 추진

•가평 청년 1인가구 월세 지원사업(신청: ~12월 14일)

•성남 ‘수서~광주 복선전철’ 아파트 지하 관통 문제로 주민 반발

•인천 ‘서울아산청라병원’ 공사, 착공 6개월 지연 전망

〈지방〉

•부산 아파트값 3주째 상승, 해운대·수영·동래가 상승 견인

•부산 ‘센텀2지구’ 1단계 2공구 조성공사 착공

•대구 아파트값 102주 연속 하락, 수성구만 상승

•강원 수도권 투자자 이탈에 부동산시장 한파

•울산 청년 공공임대주택 ‘유홈 양정’ 입주자 모집(신청: ~11월 28일)

•무주 신혼부부 임대주택 28가구 입주자 모집(신청: 11월 26일~28일)

〈해외〉

•미국 뉴욕, 현지 부동산 CEO들 “사회주의 성향 시장 당선에도 기업 이탈 없고, 오피스 임차는 오히려 증가” 주장

•미국 주택 갈아탈 때 기존 주택담보대출 금리를 새집에도 그대로 쓰는 ‘포터블 모기지’ 검토

•미국 피츠버그, 집값 중간가격 25만 달러(약 3억6000만 원)로 대도시 중 최저 기록

•미국 10월 주택 차압 1년 새 19% 증가, 고금리·생활비 부담이 누적되며 연체가 늘어난 영향

•중국 홍콩 2025년 호텔 투자 106% 증가, 개발사 등 자금난으로 급매 늘자 투자자 매수 확대

•중국 홍콩 맥도날드 매장 매각 흥행, 점포 2곳 거래액 2350만 달러(약 340억 원) 기록

•영국 2026년 5월부터 집주인이 이유 없이 내보내는 퇴거 금지, 임대료 인상 연 1회 제한 등 임차인 보호 정책 시행

•영국 프레스턴, 첫 주택 구매자 10년 새 561→892건으로 늘며 증가 폭 ‘전국 TOP 10’ 진입

•뉴질랜드 퀸스타운, 자연경관, 레저 환경, 외국인 수요 증가로 고급 주택 인기

84㎡ vs 59㎡, 서울 김부장의 선택은?

드라마 속 김부장은 ‘서울 자가’ 타이틀을 지키려 애썼습니다. 현실의 김부장은 지역과 예산에 따라 선택지가 갈립니다. 같은 서울인데 강남 김부장은 84㎡를 사고, 강북 김부장은 59㎡를 삽니다. 시장이 평형별로 갈라지고 있습니다.

강남의 84㎡ 🏠

올해 1~9월 강남권에선 전용 61~85㎡ 거래가 가장 많았습니다. 가격 상승률도 85㎡ 초과 평형이 11.12%로 같은 강남권 내 40~60㎡(8.67%)보다 높았고요. 중대형을 찾는 수요가 유지되고, 실제 상승률도 더 컸습니다.

•거래 강세: 강남·서초·송파 모두 61~85㎡ 중심

•상승률: 85㎡ 초과 11.12% vs 40~60㎡ 8.67%

•배경: 갈아타기·자산가 수요

→ 중대형이 거래도, 상승률도 우세

강북의 59㎡ 🏘️

강북은 애초에 접근 가능한 평형이 다릅니다. 은평구 전체 거래의 절반, 노원구 거래 1위가 모두 41~60㎡였습니다. 아파트값이 상대적으로 낮고 젊은 수요층이 많으니 자연스럽게 59㎡로 쏠립니다. 해당 평형대는 강북권에서 5.49% 올라 상승률 1위입니다.

•거래 집중: 은평·노원 모두 41~60㎡가 1위

•상승률: 강북권 내 5.49%로 1위

•배경: 젊은 층 + 낮은 가격대 → 경쟁 치열

분양 노린다면 59㎡ 📋

매매는 지역별로 갈렸지만, 분양은 규제가 선택을 갈라놓습니다. 10·15 대책 이후 중도금대출이 분양가의 40%로 줄었거든요. 중도금은 보통 분양가의 60%인데, 이 중 20%를 자기 돈으로 메워야 합니다. 반면 대부분 59㎡ 분양가는 15억 원 아래라 대출 부담이 상대적으로 덜합니다.

•84㎡: 분양가 15억 원 돌파 단지 증가, 중도금 20%는 자비

•59㎡: 대체로 15억 원 이하, 대출 여력 유지

→ 분양은 ‘대출 되는 평형’부터 봐야 함

통임대

상가 건물 전체나 큰 공간을 통으로 임차인에게 넘기는 걸 말합니다. 임차인이 그 안을 다시 나눠 다른 사업자를 들여 운영하기도 하니, 건물주는 관리 부담이 적고 월세도 일정합니다. 단, 운영을 맡은 임차인이 사업을 제대로 못 하면 월세가 끊기고 건물 이미지가 추락할 수도 있습니다.

원상회복

임대차가 끝나면 임차인이 공간을 처음 상태로 되돌려 넘기는 의무입니다. 벽과 바닥, 설비를 어디까지 복구할지가 늘 분쟁 1순위라 계약 단계에서 범위를 확실히 적는 게 좋습니다. 특약으로 의무를 줄일 수도 있고, 입주 당시 사진이나 영상을 남기면 나중에 시비를 피하기 쉽습니다.

뭉게뭉게

뭉게구름은 크게 보면 더 예쁘다.

사진 제공 | @yeoyu_roi