영끌의 나쁜 예

수도권 아파트

매매지수: 100.6 (▲0.16)

전세지수: 100.3 (▲0.04)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 23일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 불장, 포모가 돌아왔습니다.

► 다만, 여전히 고점 아래인 곳도 많습니다.

► 중요한 건 남보다 내 돈, 내 기준입니다.

영끌의 나쁜 예

“지금 안 사면 늦는다”는 집값 포모가 돌아왔습니다. 하지만 과거, 남들 따라 샀다가 후회한 이도 많습니다. 오늘 부딩은 ‘서울발 집값 포모: 영끌의 나쁜 예’에 대해 다룹니다.

서울 영끌 어게인? 

서울 아파트값이 6년 9개월 만에 가장 많이 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 주간 상승률은 0.43%(6월 넷째 주 기준). 요샌 “집도 안 보고 계약했다”는 말까지 나옵니다. 한강벨트를 넘어 수도권 핵심지로 그 불씨가 번지고 있습니다. 시장에선 “2020~2021년 영끌 데자뷔”란 경고도 나옵니다.

영끌의 나쁜 예 

서울 집값이 들썩여도 다 오르는 건 아닙니다. 과열 지역 옆에 빈틈도 보입니다. 과거 영끌 세력이 몰린 노도강 일부 단지는 고점의 80~90% 선에 머물러 있습니다. 인천 송도, 경기 안성도 비슷합니다. 특히 송도의 한 단지는 2022년 12억4500만 원에서 최근 5억9500만 원으로 반 토막이 났습니다. 다 오를 줄 알았지만, 막상 열어보니 달랐습니다.

▸ 2020~2021년 영끌 패턴

•묻지마 갭투자: 시세만 보고 샀다가 그 끝은 깡통전세

•전세보증금 올인: 초기 자금 줄이려다 손해 보고 매도

•풀대출 실수: 한도 끝까지 빌리고 금리 오르자 절망

•시장 냉각: 2022년 하반기 서울 거래 월 1000건 미만

▸ 회복 더딘 지역?

•상계주공3단지(서울 노원구): 고점 대비 약 87%

•구로두산위브(서울 구로구): 고점 대비 약 83%

•신림푸르지오1차(서울 관악구): 고점 대비 약 77%

•주은청설(경기 안성): 고점 대비 약 65%

•더샵그린스퀘어(인천 송도): 고점 대비 약 50%

이번엔 다를까? 

요즘 강남과 수도권 핵심지 집값은 확실히 오릅니다. 한데 이런 흐름, 내게도 해당될까요? 불안해서 사면 비싸게 사고, 확신에 사면 늦는 법입니다. 지금은 기회라기보다 판단의 순간입니다. 내 돈, 내 사정, 내 기준부터 따져야 한다는 주장이 나옵니다.

▸ 매수 전 꼭 따져야 하는 3

•대출 여력: 7월 스트레스 DSR 3단계 시행, 한도 축소

•시장 안정성: 경기·물가·중동 변수 여전

•금리 향방: 미국 인하 지연, 한국도 동결 기조

[ ☑️ Check! ] 앱에서 본 ‘급매’요? 진짜 급하게 팔 집은 단지 단톡방이나 중개사 톡방에 먼저 나옵니다. ‘급매’라 붙었어도 최근 실거래보다 싸지 않으면 급매가 아닙니다. 진짜인지 보려면 실거래가랑 전세가부터 먼저 확인하세요.

매입임대 4943가구 입주자 모집

시세보다 최대 70% 저렴한 집을 보함한 청년·신혼부부 매입임대주택¹⁾ 4943가구의 입주자를 모집합니다(출처: 국토교통부). 이르면 9월 입주가 가능합니다. 참고로 최근 2년 이내에 자녀를 출산한 가구는 1순위 대상입니다. 신청 방법은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr) 등에서 확인하세요.

¹⁾ 청년·신혼부부 매입임대주택: 청년·신혼·신생아 가구를 대상으로, LH 등 공공기관이 주택을 매입해 시세보다 20~70% 저렴한 임대조건(보증금·월세)으로 제공하는 공공임대입니다.

30조 원 추경? “집값, 단기 상승”

정부가 추경예산 30조5000억 원을 풀면, 집값이 들썩일 수 있다는 얘기가 나옵니다. 과거 국책 연구기관인 KDI는 “통화량이 늘면, 공급이 못 따라가 집값이 오를 수 있다”고 봤습니다. 실제로 2020년 66조8000억 원 추경 편성 뒤 통화량은 9.7%, 수도권 집값은 7.1% 올랐습니다(출처: 한국부동산원).

갭 메우기의 시간?

서울 아파트값이 급등하며, 덜 오른 외곽 지역의 갭 메우기¹⁾ 전망이 나옵니다. 최근 ‘노도강’ 지역 반등이 전조로 꼽힙니다. 6월 16일 기준 서울 아파트 누적 상승률은 2.7%. 송파(7.6%), 강남(7.0%), 서초(6.3%)와 달리, 도봉·중랑은 -0.1%, 금천은 0.2%에 그쳤습니다(출처: 한국부동산원).

¹⁾ 갭 메우기: 특정 지역이나 단지가 먼저 상승한 뒤, 인접한 지역·단지가 그 가격 차이(갭)를 좁히며 뒤따라 오르는 현상을 뜻합니다.

은퇴 후 생활비? 월 300만 원

30~60대가 생각하는 은퇴 후 적정 생활비는 월 300만 원이었습니다(출처: 한국보건사회연구원). 금융자산은 평균 1억9905만 원, 부동산 보유자의 자산은 평균 4억9840만 원으로, 금융자산보다 약 2.5배 많았습니다. 60대의 67.1%는 여전히 일하고 있고, 평균 연금 수령액은 월 96만 원이었습니다.

“땜질식 규제 안 내요!”

서울 집값이 오르고 있지만, 국정기획위원회는 “일시적 대책은 내지 않겠다”고 했습니다. 땜질식 규제로 대응했다가 오히려 부동산시장 불안을 키울 수도 있다는 뜻으로 보입니다. 또 “신도시로 집값 잡는 방식은 쓰지 않겠다”며 4기 신도시는 없다고 못 박았습니다.

Q 3분기엔 사야 해요. 어디가 가장 좋을까요?

•가족구성원: 30대 맞벌이 예비 부부 

•현재 거주지: 현재 각자 주택에 거주 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 1억7000만 원(현금 9000만 원 + 전세보증금 8000만 원) / 대출 없음 

•월수입: 700만 원(두 사람 합계) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 210만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울 성북구, 강북구 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 자연 > 상권 

•고민 내용:

-올해 3분기 중 신혼집을 매수하고 싶은 예비 부부입니다. 예비 신부와 저는 둘 다 직장인이고, 큰 변수가 없다면 앞으로도 꾸준히 근로소득이 생길 것으로 생각합니다.

-다만 예비 신부는 청약 재당첨 제한이 있고, 가점도 낮아 청약으로 내 집 마련은 어려울 것 같습니다. 그래서 지금 가진 자금으로 실거주하며 돈을 모을 첫 집 매수를 고민하고 있습니다.

-그 집에서 5년, 길게는 10년 정도 살며 자산을 모으고, 이후 더 넓은 평수나 좋은 입지로 갈아타는 게 목표입니다. 자녀 계획은 있지만 초반 1~2년은 함께 돈을 모으는 데 집중할 생각입니다. 아래는 매수 후보군입니다.

▸ 매수 후보 아파트 3

SK북한산시티

•개요: 서울 강북구 미아동 / 2004년식 / 3830가구 / 24평

•장점: 대단지, 초품아, 구축치고 잘 관리된 단지, 주차 좋음

•단점: 우이신설선 통한 출퇴근길 혼잡(근처 대단지 입주 후 더 혼잡해질 전망), 단지 내 경사 존재, 주변 상권 아쉬움

경남아너스빌(1356)

•개요: 서울 강북구 미아동 / 2003년식 / 860가구 / 26평

•장점: 우이신설선 역세권이나 4호선 미아역도 도보 이용(15분) 가능, 미아뉴타운 상권 가까움

•단점: 소규모 단지, 아파트 앞 경사 존재

동아에코빌

•개요: 서울 성북구 상월곡동 / 2003년식 / 1253가구 / 26평

•장점: 6호선 상월곡역 도보 이용(7분) 가능

•단점: 주차가 어렵다는 평이 많음, 단지 내 경사 존재

질문 1. 

세 후보 중, 5~10년 내에 시세 상승 가능성이 가장 높은 곳은 어디인가요? 우선순위를 매긴다면 어떤 순서로 추천하실 수 있을까요? 

질문 2. 

24~26평대의 경우 신혼부부나 자녀가 아직 어린 가구의 수요가 있을 것 같습니다. 아파트 가치 상승을 볼 때 24~26평대도 학군을 많이 고려해야 하나요?

A 지금과 3분기 가격, 차이가 클 수 있어요

지금 서울 아파트 시장은 비상사태입니다. 내 집 마련은 필수고, 가진 자금에 맞춰 최적의 아파트를 신중히 고르는 게 원칙이지만, 그건 정상적 시장에서 통하는 얘기입니다. 참고로 서울 아파트 시장은 지난 몇 달간 다음과 같이 움직였습니다.

•2월: 토지거래허가구역 일부 해제 → 강남 3구 집값 상승

•3월 말: 이후 한강벨트 전역으로 상승세 확산

•6월: 기준금리 인하 기대 + 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 예고 + 이재명 대통령 “세금 규제 없다” 발언 → 서울 전역 과열

현시점 실거래가와 네이버페이부동산 매물가가 엇갈리고, 현장에선 매도자가 수시로 호가를 바꾸는 상황입니다.

얼마 전, 동작구 한 단지에선 계좌번호까지 주고받은 상황에서 매도자가 1억 원을 올려 계약이 불발된 사례도 있습니다.

10억 원이 11억 원 되는 건 순식간입니다. “지금 아니면 서울에서 집 못 산다”는 불안감이 다시 퍼지고 있습니다.

시장에선 당분간 정부가 서울 집값 잡긴 어렵다고 봅니다. 종부세·양도세 감면 등 매물 유도책은 부자감세 논란에 가로막혀 있고, 2026년 이후 서울 입주 물량은 감소할 예정입니다.

여기에 금리인하와 추경 가능성까지 겹치면, 수도권은 당분간 상승세를 이어갈 가능성이 큽니다. 물론 7월 스트레스 DSR 3단계 시행으로 거래량이 줄고 상승률이 둔화될 수 있습니다.

하지만 가격 하락까진 어려울 수 있습니다. 자금은 그대로인데 매물 가격이 오르면 전혀 다른 단지를 고려해야 할 수도 있습니다.

현시점에 추천하는 단지 순서는 아래와 같습니다.

•SK북한산시티 → 경남아너스빌(1356) → 동아에코빌

입지, 브랜드, 시세 기대치를 모두 고려한 순위입니다.

3분기 내에 매수할 계획이라고 해서 하는 말이지만, 지금 조사한 것과 3분기 가격은 그 차이가 적지 않을 수 있습니다.

3분기 안에 꼭 매수해야 한다면, 최대한 빨리 결정하세요. 상황에 따라 호가가 급변할 수 있으니 한 단지를 고집하지 말고, 다음 단지로 빠르게 전환해 판단하는 게 좋습니다. 

만약 위 단지들이 여의치 않다면, 성북·동대문구 구축이나 상계·중계·창동 라인도 대안이 될 수 있습니다.

소형 평형은 20·30대 부부의 입주 비율이 높아 학군도 고려 대상입니다. 학군은 초등학교 4학년 이전까진 이사로 커버할 수 있다고 저는 생각합니다. 재매각 시에도 좋은 학군은 가격 방어에 유리합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 6월 30일~7월 7일

•어나드 범어 ★★(2/5)

GOOD: “50평대 이상으로만 구성한 레어템.”

BAD: “대구 분양시장 침체 속 20억 원 넘는 분양가가 통할까?”

•호현 센트럴 아이파크 ★★(2/5)

GOOD: “안양 박달동에 귀한 신규 단지.”

BAD: “인근 시세 대비 2억 원 비쌈.”

•해링턴 스퀘어 리버파크 ★★(2/5)

GOOD: “경기 광주 구도심 생활인프라를 고루 갖춤.”

BAD: “경기 광주에서 84㎡가 8억 원 이상?”

•봉선동 르오네뜨 2차 ★(1/5)

GOOD: “광주광역시에서 알아주는 봉선동 입지.”

BAD: “대형 평형 위주로 구성한 나 홀로 단지.”

•양산자이 파크팰리체 ★★(2/5)

GOOD: “양산 웅상권역 대장급 브랜드 단지 + 웅상센트럴파크가 코앞.”

BAD: “지역 내 선호 입지는 아님, 투자보단 실거주 중심 접근 필요.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

공실률

건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율입니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 ‘인기 없는 건물’이란 뜻이죠. 임대료가 지나치게 비싸도 공실률은 높아집니다. 이게 계속 높아지면, 유동인구가 줄고 상권까지 약해지는 악순환이 생깁니다.

유동인구

일정 기간, 한 지역을 오가는 사람 수를 말합니다. 상업시설 투자 땐 핵심 지표죠. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈도 모인다’는 말을 떠올려 보세요. 지난해 가장 붐빈 서울 지하철역은 2호선 잠실역이었습니다.

😎

금요일 오후 2시. 

사진 제공 | @513f__1996