[1] 분양시장의 눈치 싸움이 심합니다.
[2] 분상제 개편을 앞두고 있어섭니다.
[3] 분양시장도 양극화가 심해질 수 있습니다.
안 사요 VS 안 팔아요
분양시장이 한산합니다. 정부의 분양가상한제(분상제) 개편안 발표를 앞두고 있어섭니다. 분양가 인상을 목전에 두고 건설사와 청약 수요자가 서로 눈치보기를 하고 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘분상제 완화: 안 사요 VS 안 팔아요’에 대해 다룹니다.
너 분상제야?
요즘 청약시장의 화두는 분상제¹⁾입니다. 이것의 적용 여부에 따라 청약 성적표가 갈려섭니다. 분상제 적용 아파트는 시세보다 싸서 청약 경쟁률이 높습니다. 반면, 적용되지 않는 아파트는 경쟁률도 낮고 심하면 미계약²⁾ 사례까지 나옵니다. 참고로 정부는 6월 중 분상제를 완화한 개편안을 내놓겠다고 했습니다. 자재값 등이 너무 올랐다는 겁니다.
¹⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다. 단, 이것이 적용된 아파트엔 집주인의 실거주 의무도 따릅니다.
²⁾ 당첨자가 계약하지 않아 남은 물량을 말합니다. 특별공급과 일반공급 일정이 끝나고 예비 당첨자 계약까지 마친 상태에서 남은 물량을 뜻하죠. 이게 생기는 이유요? 부적격 당첨이나 당첨자의 변심, 자금 부족 등이 그 원인입니다.
청약 경쟁률↓
최근엔 분양 물량 자체가 줄었다는 통계 자료도 있습니다. 실제로 5월엔 전국에서 기존 예정 물량의 60%만 분양했습니다. 서울은 올 들어 5월까지 예정 물량의 23.4%만 공급으로 이어졌고요. 이처럼 분양 물량이 적으면 시장에 인파가 몰려야 하는데 그렇지도 않습니다. 올 1~5월 수도권 청약 경쟁률은 평균 14 대 1로 지난해 같은 기간 경쟁률(30.6 대 1)의 절반에도 못 미칩니다.
안 팔아요 VS 안 사요
안 팔고, 안 사는 이유요? 눈치 싸움 때문입니다. 건설사들은 분상제 완화 방안이 나와 더 비싸게 집을 팔 수 있길 기대합니다. 수요자는 시장 관망세가 이어지며 분양을 받고도 향후 가격 상승 여력이 크지 않을 수 있어 망설이고요. 더욱이 이젠 금리인상까지 고려해야 합니다. 대출이자가 오르고 있어 전처럼 ‘선당후곰(선 당첨 후 고민)’하기엔 리스크도 큽니다.
청약 수요자의 대비책은?
이런 가운데 분상제 완화로 바뀔 분양시장에서 수요자들이 챙겨야 할 대비책이 주목받고 있습니다. 시장에선 다음 세 가지를 내세웁니다. ① 꼭 자금부터 확보해놓고(7월부터 DSR¹⁾ 등 대출 규제가 더 심해질 테니) ② 주변 단지의 가격 추이도 살피고(분양가가 올라 청약 경쟁률이 낮아지는 만큼 옥석 가리기는 필수) ③ 향후 나올 무순위청약(줍줍)제도²⁾ 개편안까지 대비하라는 것.
¹⁾ 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 연 소득과 이미 빌려 쓴 부채에 따라 대출한도를 규제하는 것이 핵심. 올 1월부터 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉이 5000만 원이라면 빚을 갚는 데 연 2000만 원 이상 쓸 수 없다는 뜻. 정부는 7월 1일부터 더 빡빡한 DSR 규제를 시행합니다. 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받게 되는 겁니다.
²⁾ 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다. 단, 현재 정부는 일정 횟수 이상 줍줍을 해도 판매가 완료되지 않은 잔여 물량은 거주지역이나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 매수할 수 있도록 부동산정책 개정을 검토하고 있습니다.
하반기 분양시장은?
전문가들은 분양가가 올라가는 상황에서 최근 금리인상과 대출 규제로 인해 기존 아파트시장처럼 청약시장에서도 똘똘한 한 채¹⁾ 수요가 늘어날 거라고 주장합니다. 입지와 상품성을 기준으로 양극화 현상이 심화할 것이라는 설명입니다. 다만 정부가 무주택자나 자산이 부족한 청년층을 위한 DSR 규제 개선안 등을 고민하고 있으니 이를 꼭 체크하라고 권합니다.
¹⁾ 다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 주택은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 아파트를 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트 경우가 대부분입니다.
7월부터 신용대출 연봉 2~3배까지
7월부터 ‘연봉 이내’로 묶인 신용대출 규제가 풀립니다. 이에 시중은행은 다음 달 1일부터 신용대출 한도를 풀기 위한 시스템 준비 작업에 돌입했습니다. 그럼 한도가 얼마나 늘어나느냐고요? 전처럼 대출자의 신용등급, 직장 정보 등에 따라 많게는 연소득의 2∼3배까지 대출을 받을 수 있게 됩니다. 이에 계약갱신청구권¹⁾을 사용해 8월 이후 전세보증금을 올려줘야 하는 세입자 등 대출 실수요자의 숨통이 트일 것으로 보입니다.
¹⁾ 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 집주인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.
5월에도 월세가 전세 추월
4월에 이어 5월에도 전국 임대차 거래에서 월세 계약이 전세 계약 건수를 앞질렀습니다. 올 들어 월세 비중은 점점 커지고 있습니다. 1월엔 전체 임대차 거래 중 월세가 46%를 차지했는데 2월(48.8%)과 3월(49.5%), 4월(50.1%)에 이어 5월엔 전달보다 7.7%p나 증가한 57.8%를 기록한 겁니다. 전문가들은 금리인상으로 전세대출 이자 부담이 월세보다 커지며 일어난 현상으로 평했습니다.
제주 외지인 매수 건수 28.2%
외지인의 제주도 부동산 매수 비중이 높습니다. 대출 규제와 금리인상에도 불구하고 말입니다. 올 1∼4월 제주도의 주택 매매 3263건 중 921건을 외지인이 사들여 28.2%의 비율을 보였습니다. 제주시(2185건 중 440건(20.1%))보단 서귀포시(1078건 중 481건(44.6%))의 매입 비중이 컸고요. 시장에선 “비규제지역인 동시에 국내 최고 관광지라는 점이 매수 수요를 늘린다”고 평했습니다.
사전 청약 안 해요?
최근 정부에서 사전 청약¹⁾과 관련한 소식이 들리지 않습니다. 올해 7만 가구 사전 청약 물량 공급이 계획돼 있지만 4월부터 감감무소식입니다. 이는 정부가 8월에 내놓을 250만 가구 공급 대책에 따른 결과라는 주장이 있습니다. 새롭게 공급 계획을 짜야 하는 만큼 일정 조정이 필요했다는 것. 참고로 일각에선 작년과 달리 올해는 시장 상황이 좋지 않으니 정부가 사전 청약 규모를 줄여야 한다는 의견도 내놓았습니다.
¹⁾ 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
상위 7개 지역이 전북
전북 군산과 전주 일부 지역의 집값이 홀로 오르고 있습니다. 외지인이 사들이고 있어섭니다. 실제로 지은 지 30년이 지나 재건축이 가능한 대단지 아파트를 중심으로 외지인 갭투자가 활발한 것으로 확인됐습니다. 특히 적은 돈으로 투자가 가능한 공시가격¹⁾ 1억 원 미만 아파트가 타깃이라고. 한국부동산원의 6월 6일 기준 전국 주간 아파트 매매가격 상승률 상위 7개 지역도 전북이 싹쓸이했습니다.
¹⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 공개적으로 알리는 부동산 가격입니다. 실거래가를 기준으로 삼지 않는 이유요? 실거래가는 수시로 오르거나 내려 세금 같은 공적 업무에 반영할 수 없기 때문입니다.
한국부동산원 주, 월 단위로 부동산 가격 조사나 평가, 통계를 행하는 국토교통부 산하 공기업입니다. 2019년 10월부터 청약 시스템(청약홈)을 운영하고 있습니다. 2020년부터 이들은 설립 51년 만에 사명을 ‘한국감정원’에서 ‘한국부동산원’으로 바꿨습니다. 본사는 대구시에 있습니다.
KB국민은행 부동산에 강한 은행입니다. 한국주택은행 시절인 1986년 1월부터 축척해 온 부동산 관련 데이터를 활용해 주, 월 단위로 전국의 집값 통계를 내놓고 있습니다. 정부(한국부동산원)에서 하는 것만큼 체계적이기에 지금도 많은 단체에서 이들의 조사 결과를 신뢰하고 있습니다.
흐드러지게
붉은 장미가 흐드러지게 핀 오후. 사진 제공. @bonheur_film
