쉽지 않아요
우리는 부동산시장을 이해하고 패턴을 파악하고 싶어하지만, 실상 시장은 그렇게 호락호락하지 않습니다. 정부가 벼르고 벼르다 어제(7월 29일)부터 시행하기로 한 민간택지분양가상한제가 그 증거 중 하나죠. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘분양가상한제 이후의 세계’에 대해 다룹니다.
분양가상한제가 뭐였더라?
정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 원래 공공택지(나라 땅)에 짓는 아파트에만 이 제도를 적용했는데, 앞으로는 민간택지(개인 땅)에 짓는 아파트에도 적용하겠다는 겁니다. 새로 분양하는 민간 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 거죠. 아, 분양가상한제(이하 분상제)는 전국적으로 시행하는 게 아닙니다. 집값이 비싸다는 경고를 받은 서울과 경기도의 총 322개 동에서만 시행한대요. 분상제 적용 지역 확인은 여기!
이거 이미 시행하던 거 아님?
기분 탓입니다. 그간 로또 분양(시세보다 싼 아파트)이 많았던 건 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증 명목으로 분양가를 통제했기 때문이래요. 그런데 앞으로 새 민간 아파트 분양가는 HUG가 기존에 정해주던 가격보다 일반 분양가가 최대 10%가량 더 저렴해질 거래요. 이게 가능한 이유요? 분양가 산정 방식의 차이입니다. 지역의 최근 분양 아파트 가격을 참고해 일정 수준을 넘지 못하게 하던 기존 분양가 산정 방식에 ‘땅값+건축비+기타 이윤’ 정도만 더해 분양가를 정하면 해결되는 일이라고. 이로 인해 땅 주인인 조합원의 이익은 당연히 줄어들 거라고 합니다.
이거 효과는 있을까?
분상제는 노무현 정부 때인 2007년에도 시행했습니다. 결과적으로 분상제 실시 이후 서울 아파트값은 2014년까지 연평균 0.37% 오르는 데 그쳤대요. 단, 분상제가 집값을 떨어뜨렸다는 데엔 의견이 분분합니다. 그즈음 세계 금융위기라는 변수가 끼어들었기 때문이죠. 물론 현 정부는 분상제가 과거 집값 안정화에 일정 정도 성과를 냈다는 판단하에 이 제도를 들고 나왔을 거래요. 하지만 전문가들의 생각은 다릅니다. 과거 분상제 도입 이후 서울에서 2년간 공급 물량이 반 토막 수준으로 감소했는데, 그것을 우려하는 거죠. 이는 지난주까지 많은 건설사가 분상제를 피해 밀어내기 분양을 한 것과도 관련이 깊대요.
분상제를 보는 이런저런 시선
정부의 방침에 따라 분상제는 시행되었지만, 그 효과에 대한 예측은 엇갈립니다. 매체에서 다룬, 분상제를 향한 각각의 시선을 정리했습니다.
정부: “일반 분양가를 5~10%가량 낮춰 주변 집값을 떨어뜨리는 효과가 있을 것으로 기대합니다. 곧 공급 대책 발표도 있을 예정이라 민간분양 물량 위축은 걱정하지 않습니다.”
실수요자: “기존보다 싸게 새 아파트를 분양받을 수 있어 시세차익도 늘 것으로 기대합니다. 이전보다 심해질 '로또 분양'은 각오하고 있습니다.”
건설사: “공급 절벽이 올 게 불 보듯 뻔합니다. 사업성이 떨어지니 질 낮은 아파트를 지을 가능성도 높아질 겁니다. 유상 옵션이 크게 늘어날 수도 있습니다.”
조합원(땅 주인): “추가 분담금까지 내는 상황에서 실수요자에게 ‘로또 청약’을 만들어주는 것에 대한 부담감이 높습니다. 조합원 분양가보다 싼 일반 분양가가 나오는 건 당연히 원치 않습니다.”
전문가들: "최근 공급 물량이 많을 때에도 시세보다 저렴한 가격으로 공급해 로또 분양이라는 말이 나왔습니다. 앞으로 적은 물량이 나오면서 더 큰 로또 효과로 청약 과열 현상은 지속될 겁니다.”
커뮤니티
이래서 삽니다
‘(40·50대가 모르는) 서울 아파트를 매수하는 30대의 심리’라는 글이 한 커뮤니티에서 호응을 얻었습니다. 자신을 30대라고 소개한 글쓴이는 지금 30대가 서울 아파트를 적극적으로 매수하는 이유를 몇 가지 항목으로 나눠 소개했습니다. 원글을 글쓴이의 관점에서 다듬어 정리했습니다.
부동산에 대한 이야기를 나누다 보면 우리 윗세대는 30대의 심리를 잘 모르는 것 같습니다. 30대는 청약 가점이 낮으니 (서울 아파트를) 산다고만 알고 있습니다. 하지만 실은 그 외에도 여러 이유가 있습니다. 30대의 관점에서 이야기해봅니다.
1. 편리미엄 시대
편리함의 가치가 급속도로 높아졌습니다. 역세권, 직주근접, 몰세권, 스세권 등 다양하지만 다들 30대만큼 체감하진 못하는 것 같습니다. 노도강(노원·도봉·강북구)이 1억4000만 원 할 때, 역삼우성이 1억8000만 원 하던 시절이 있었습니다. 1996년 저희 집이 이사를 했기에 정확히 기억합니다. 5000만 원(이란 거금을) 더 주고 비슷한 평형에 사느니, 출퇴근 시간을 희생하겠다는 마인드로 당시 저희 아버지는 편도 2시간 거리를 아무렇지 않게 출퇴근했습니다.
근데 지금은? 30대는 편도 1시간도 꺼리는 세대입니다. 5분 거리를 나가기가 귀찮아 ‘배민’을 켜는 세대입니다. 서울(특히 핵심지) 집값이 왜 이리 오르는지 모르겠다면, 편리함을 누릴 수 있는 주거 공간에 대한 수요가 얼마나 커지고 있는지 잘 모르는 겁니다(이 부분은 40·50대가 대부분 간과합니다). 가격은 비싸도 (서울 핵심지의 아파트는) 그 정도 가격을 지불할 가치가 충분하다고 여겨 매수합니다.
2. 대기업 안정성의 상실로 인한 더 큰 안정성에 대한 욕구
산업 체계가 완전히 개편되고 있습니다. 기계과 나온 저도 어느 순간부턴 캐드보다 코딩이 익숙해졌습니다. 대기업은 이미 느리고 적응하기 힘든 공룡이 되었습니다. 공룡은 힘이 약해 멸종했나요? 아닙니다. 변화에 적응하지 못해 무너졌습니다. 30대는 이런 변화의 흐름을 너무도 잘 알고 있습니다. 바로 옆에서 체감하니까요. 계속 새로운 걸 공부하며 트렌드를 따르지 않고 클래시컬하게 판 친구들은 그 분야의 톱티어가 아니면 버티기가 생각보다 쉽지 않습니다. 삼성전자, 하이닉스 같은 반도체 쪽과 네이버, 카카오 같은 거대 IT 기업을 제외하면(사실 이쪽도 버티지 못하면 떨어져나갑니다) '대기업=안정성'이라는 공식도 무참히 깨지고 있습니다.
이미 서울 부동산은 부모님의 수저가 없으면 대기업 맞벌이나 전문직, 그들만의 리그입니다. 대기업은 물론 전문직 친구들도 무한 경쟁의 시대에 살아남기 위해 자기가 벌 수 있을 때, 최고의 안정성을 담보할 수 있는 서울 부동산에 투자하려 합니다. 그래서 매수합니다.
3. 이전 가격을 잘 모른다(크게 인식하지 않는다)
40·50대가 서울 부동산을 구매하지 못하는 이유는 3년 전, 5년 전, 10년 전 가격을 머리에 각인했기 때문이 아닐까 생각합니다. 5년 전, 10년 전 집을 살 능력과 의향이 없던 우리 세대는 그때의 수요자가 아니기에, 그때 가격에 대한 관심이 없는 편입니다. 마치 지금의 40·50대가 1980~1990년대 아파트 가격을 떠올리는 것과 비슷하게 생각할 수 있다는 겁니다. 지나간 가격을 크게 신경 쓰지 않기에, 그래서 매수합니다.
출처. 부동산스터디(네이버 카페) 작성자. Creat
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해 주세요. 내 청약 가점 알아보기
공공임대
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매수우위지수
ㆍ서울 주간 매수우위지수 133.0
4주간 서울 매수우위지수 변화 149.3→154.5→136.5→133.0
ㆍ전국 주간 매수우위지수 80.6
4주간 전국 매수우위지수 변화 92→94.7→82.6→80.6
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 7월 27일)
KB국민은행이 매주 회원 중개사를 대상으로 조사하는 매수우위지수는 0~200사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 높고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 높은 걸 의미합니다.
베드타운
도심의 직장에 다니는 이들의 주거지 역할을 하도록 교외에 건설한 주택단지를 말합니다. 내년 말부터 분양하는 3기 신도시는 이 같은 베드타운화를 막기 위해 ‘자족도시’의 기능을 갖추려 노력하고 있답니다. 기업을 유치하겠다는 얘기죠.
자족도시
스스로 충족할 수 있는 도시를 말합니다. 대부분의 서비스와 일자리를 지역 내에서 구할 수 있으면 보통 자족도시라고 합니다. 서울은 당연히 아주아주 거대한 자족도시입니다.
Møme, Ricky Ducati - Got It Made
세련이 뭔지 보여주겠어!
출처. 유튜브 채널 Møme Music