세금이 집값을 이길까

서울 아파트

매매지수: 105.6 (▲0.50)

전세지수: 101.8 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 102.0 (▲0.25)

전세지수: 100.9 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 100.0 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 20일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 보유세 인상론이 다시 고개를 듭니다.

► 과거엔 세금만 오르고 집값은 더 올랐습니다.

► 여당은 표심을 의식해 세금 논의에 선을 긋습니다.

세금이 집값을 이길까

정부가 10·15 대책 이후 세금 카드를 만지작거립니다. 하지만 여당은 선거를 앞두고 선을 긋습니다.

보유세 올리고, 양도세 내리고 

보유세¹⁾는 집을 가진 사람이 매년 내는 세금입니다. 양도세는 집을 팔 때 차익에 부과하는 세금이고요. 정부는 “보유세가 낮아 집주인들이 안 팔고 버틴다”며 보유세를 올리고 양도세를 낮추는 카드를 만지작거립니다. 하지만 여당은 선을 긋습니다. 

▸ 한눈에 보는 세금 방향

•보유세: 재산세 + 종부세(1주택 12억 원, 다주택 9억 원 초과)

•양도세: 집 팔 때 차익에 부과, 최고 75%까지 가능

•정부 판단: 보유세 낮고 양도세 높아 매물이 잠김

•정책 목표: 보유세 올리고 양도세 낮춰 거래 유도

¹⁾ 보유세: 주택 공시가격을 기준으로 매년 부과되는 세금입니다. 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원을 넘으면 종합부동산세가 추가로 붙습니다.

여당은 왜 꺼릴까?

과거 실패가 발목을 잡기 때문입니다. 문재인 정부 때 종부세 최고세율을 0.5%에서 6%로 올렸지만 서울 아파트값은 약 62% 올랐습니다(출처: KB부동산). 보유세를 올리면 집을 팔 수도 있지만, “버티면 된다”는 경험칙이 작동한 겁니다. 시장에선 2026년 6월 지방선거를 앞둔 여당이 세금보다 표심을 더 신경 쓸 거라 봅니다.

▸ 전엔 어땠을까?

•기간: 2020~2022년 문재인 정부 종부세 인상기

•결과: 세율 0.5%→6%, 서울 집값 약 62% ↑

•핵심: 매물 잠김, 공급 정체

•교훈: 세금만으론 집값 못 잡음

내겐 어떤 의미? 

무주택자라면 단기적으론 영향이 거의 없습니다. 보유세는 집 가진 사람이 내는 세금이니까요. 하지만 세금 정책에 따라 집값이 어떻게 움직일지는 두 가지 시나리오로 나뉩니다.

① 보유세 인상: 매물 증가·집값 하락 → 기회

② 매물 잠김: 가격 고착 → 진입장벽 유지

전문가들은 핵심 입지에 몰린 다주택자 탓에 ②번 가능성이 더 높다고 봅니다. 반면 “고가 주택 부담이 커지면 일부 매물은 나올 수 있다”는 반론도 있습니다. 어느 쪽이든 지금은 청약가점을 쌓고, 공급 흐름을 지켜보는 게 현실적 대안입니다.

틈새 공략? 오피스텔 거래 12.4% ↑

서울 대형 오피스텔로 틈새 수요가 몰리고 있습니다. 10·15 대책으로 아파트 대출은 줄었지만 오피스텔은 LTV¹⁾ 70%가 가능해섭니다. 실제로 올 들어 9월까지 서울 59㎡ 이상 오피스텔 거래는 835건으로 작년 동기 대비 12.4% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 규제 사각지대가 새로운 수요처로 떠올랐습니다. 

¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 예를 들어 LTV 70%면, 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억5000만 원까지 대출이 나옵니다.

종부세 미납 8012억 원

지난해에 미납 종합부동산세¹⁾가 8012억 원으로 역대 최고치를 기록했습니다(출처: 김상훈 의원실). 서울은 비강남권과 외곽 중심으로, 전국적으론 인천·부산에서 체납률이 급증했습니다. 현재 정부는 집값 안정화를 위해 보유세 카드를 만지작거리는데, 이미 안 내는 이가 넘쳐나는 상황입니다.

¹⁾ 종합부동산세: 보유세의 일부로, 일정 금액을 넘는 주택을 가진 사람에게 부과됩니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 1주택자는 공시가격 12억 원 초과, 2주택 이상은 합산 9억 원 초과 시 부과됩니다.

분양가 28억 원, 대출 2억 원

서울 강남권 로또 청약은 현금 부자 쏠림으로 흘러갈 전망입니다. 10·15 대책¹⁾으로 25억 원 넘는 아파트 대출이 2억 원으로 줄었기 때문입니다. 실제로 오는 11월 분양하는 래미안트리니원 84㎡의 경우 분양가가 약 28억 원으로, 대출한도 2억 원을 빼면 현금만 26억 원이 필요합니다. 

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

서울 169만 원 vs 지방 87만 원

최근 2년간 서울과 지방에서 주택연금¹⁾ 흐름이 갈렸습니다. 수도권 가입률은 9.2% 줄고, 지방은 24% 늘었습니다(출처: 김재섭 의원실). 서울은 집값 상승 기대에 매도를 택했고, 지방은 하락세에 하루라도 빨리 연금으로 옮겨 탄 영향입니다. 월 수령액은 올 7월 기준 서울 169만 원, 서울 외 지역 87만 원으로 2배 차이가 났습니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매달 연금을 받는 상품입니다. 2024년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억8000만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 122만 원을 받습니다.

서울 전역 ‘공급시계’ 검토

정부와 여당이 서울 25개 자치구별 주택공급량을 연도별로 공개하는 방안을 검토 중입니다. 총량이 아니라 ‘언제, 얼마나 짓겠다’는 핀셋식 계획입니다. 재건축·재개발을 밀고, 유휴 부지도 끌어다 쓸 전망입니다. 공급 신뢰를 되살리겠다는 뜻이지만, 시장은 말보다 속도를 기대하고 있습니다.

Q  결혼 전, 광명 아파트 vs 서울 빌라 어디가 낫나요?

•가족구성원: 예비 맞벌이 부부 

•현재 거주지: 서울시 동작구 빌라(LH 임대주택) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 1억5000만 원(현금) / 5000만 원(버팀목대출) 

•월수입: 560만 원(두 사람 합계) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 180만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 동작·강동구, 경기도 광명시 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 학군 > 자연 

•고민 내용:

-2026년 말 결혼을 앞둔 예비 부부입니다. 두 사람 모두 무주택자이며, 예비 남편은 서울 토박이로 주택청약을 10년 넘게 납입했습니다(납입금 약 1300만~1400만 원).

-최근 LH·SH 서울 지역 공공분양에 도전했지만 경쟁률이 높아 떨어졌습니다. 그래서 요샌 3억~4억 원대 매매도 함께 고려하고 있습니다. 

-예비 남편 지인이 광명시 하안주공10~12단지를 추천했습니다. 실거주와 재건축 가능성을 모두 염두에 둔 제안이었고, 현재 매매가는 18~19평대가 4억 원대 초반입니다.

-다만 두 사람 모두 강남권 직장인이라 출퇴근이 큰 고민입니다. 하안주공은 지하철역과도 거리가 있어, 회사까지 왕복 약 2시간 30분은 걸릴 것으로 예상됩니다. 

-이 때문에 서울 시내 빌라 매수도 함께 검토 중입니다. 동작구 상도동이나 강동구 등 빌라 밀집 지역 위주로 살펴보려 합니다. 제 나름대로 두 주택의 장단점을 비교했습니다.

▸ 매수 고려 주택 장단점

광명시 하안주공아파트(18~19평대)

•장점: 아파트 단지라 생활인프라가 잘 갖춰져 있음, 재건축 가능성 있음

•단점: 출퇴근 거리 부담 큼

서울 빌라(동작·강동구 등)

•장점: 아파트보다 저렴, 출퇴근 용이

•단점: 재건축 가능성 불확실

질문 1. 

투자와 실거주 측면에서 볼 때, 서울 빌라와 광명시 하안주공 중 어느 쪽이 더 나은 선택일까요?

질문 2.

10·15 대책을 발표한 현시점 매매를 진행하는 게 나을지, 아니면 LH·SH 공공분양을 계속 노려보는 게 좋을까요?

A  지금은 ‘동쪽’보다 ‘서쪽’을 보세요

빌라보단 공공분양 청약이 낫습니다. 광명 하안주공 시리즈도 괜찮긴 해요. 다만 곧 광명시흥신도시 토지 보상이 끝나고 분양이 본격화되면, 잠깐 공급이 몰리며 가격이 눌릴 수도 있습니다. 지금 들어가면 그 시기를 함께 겪게 됩니다.

그래도 당장 집을 사고 싶다면 방향을 서쪽으로 트세요. 이번 10·15 대책에서 규제지역으로 안 묶인 곳이 바로 부천 중동신도시 라인입니다. 수도권지하철 7호선을 타면 강남까지 연결되고요.

요즘 동탄, 구리, 남양주 같은 동쪽 지역은 이미 풍선효과가 와서 집값이 오르고 매물이 줄었습니다. 시장은 항상 일정한 순서가 있습니다. 동쪽이 먼저 올라 규제로 묶이면, 그다음 서쪽이 움직입니다.

그래서 부천 중동·상동이나 안산 고잔, 인천 송도·청라·검단 쪽이 다음 차례가 될 가능성이 큽니다.

서울 빌라는 재개발 가능성이 있는 곳만 보세요. 그냥 오래된 빌라는 절대 비추천입니다. 팔기도 어렵고, 오르기도 힘듭니다.

지금은 무주택이니 오히려 3기 신도시 청약을 노리는 게 낫습니다. 납입금이 1300만~1400만 원이면 완벽하진 않아도 나쁘지 않습니다. 매달 25만 원씩 꾸준히 넣으세요. 결국 꾸준한 사람이 이깁니다.

재개발이 어려운 빌라 대신 실거주용 아파트를 찾는다면 광명 하안주공10~12단지도 괜찮습니다. 용적률이 아주 높지 않아 재건축 가능성도 있습니다.

단점은 하나, 지하철역이 멀다는 겁니다. 하지만 그만큼 가격이 눌려 있는 겁니다. 철산역까지 마을버스로 이동하거나, 걷는 걸 좋아하면 독산역도 이용할 수 있습니다.

10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역이 됐습니다. 전세 끼고 사기도 어렵고, 대출도 70%에서 40%로 줄었습니다.

생애 최초는 예외지만, 그래도 지금은 시장이 숨 고르는 타이밍입니다. 몇 달은 거래도, 가격도 조용할 겁니다. 정부가 공급 확대에 집중하면서 3기 신도시 분양 물량이 꾸준히 나올 거로 봅니다.

지금 당장 집을 사려거든 굳이 하안동에 들어가기보단, 7호선으로 강남까지 한 번에 닿고 풍선효과가 예상되는 부천 중동·상동 쪽을 눈여겨보세요. 조금만 기다리면 기회는 옵니다. 시장은 늘 일정한 순서대로 움직이니까요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 10월 27일~10월 29일

•김포 풍무역세권 B5블록 호반써밋 ★★★★(4/5)

GOOD: “차기 김포 대장, 투기과열지역 피함.”

BAD: “공공택지라 전매제한 3년 + 투기과열지역 피했지만, 정부가 ‘안 오른다’ 본 곳이라 찜찜.”

•두산위브더제니스 청주 센트럴파크 ★★(2/5)

GOOD: “1600여 가구 대단지 + 계약금 5%, 전매제한 없음.”

BAD: “청주 ‘국평’이 5억 원? 대체재 多.” 

•천안 휴먼빌 퍼스트시티 ★★(2/5)

GOOD: “1500여 가구 대단지, 계약금 5%, 전매제한 없음.”

BAD: “천안 입주 물량 多, 대체재 多.”

•오룡2지구 지엔하임 37·38블록 ★★★(3/5)

GOOD: “요샌 목포보다 무안 오룡지구 쪽에 신축이 많고, 사람도 더 많이 몰림.”

BAD: “브랜드가 약함.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

버블세븐

2000년대 중반 집값 거품이 심하다고 지목된 7개 지역을 말합니다. 강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인이 여기에 속합니다. 당시 참여정부가 집중 규제했지만, 풍선효과로 주변까지 번졌습니다. 2008년 금융위기 이후 급락하며 거품의 상징이 됐고, 지금도 과열 지역엔 “제2의 버블세븐”이란 말이 쓰입니다.

투기과열지구

집값이 급격히 오르거나 투기 수요가 몰릴 때 정부가 지정하는 지역입니다. 대출과 세금을 동시에 조여 시장을 식히는 목적입니다. 주택담보대출은 보통 LTV 40% 수준으로 제한됩니다. 국토교통부 장관이 지정하며, 시장이 안정되면 해제됩니다. ‘투기과열지구로 묶였다’는 건 정부가 직접 개입해 과열을 잡겠다는 신호입니다.

안암동에서

어디서 본 듯한, 그런데 어디에도 없는 풍경.

사진 제공 | @513f__1996