집값, 또 일시정지 버튼?

BOODING
3일 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 105.0 (▲0.54)

전세지수: 101.7 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 101.7 (▲0.25)

전세지수: 100.9 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 100.0 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 13일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 10·15 대책 이후 시장이 다시 멈췄습니다. ► 매수 문의는 줄었지만, 시장은 담담합니다.

► 이번엔 멈출까요, 또 숨 고르기일까요.

집값, 또 일시정지 버튼?

10·15 대책 발표 후, 시장의 움직임이 눈에 띄게 느려졌습니다. 사람들은 이제 그다음을 궁금해합니다.

매수 문의, 일단 멈춤

10·15 대책으로, 서울 전역과 경기 12곳이 한꺼번에 규제지역으로 묶이자 거래 문의가 줄었습니다. 그런데 분위기는 묘하게도 담담합니다. 시장에선 벌써 “이번 약발도 오래 못 갈 것”이란 말이 나옵니다. 전문가들은 “3~6개월이면 다시 움직일 것”이라고 봅니다.

▸ 시장엔 왜 내성이 생겼을까?

•규제 반복: 올해만 벌써 세 번째 대책, 피로 누적

•공급 정체: 3기 신도시 지연, 공급 신뢰 낮음

•기대심리: “결국 집값은 오른다”는 믿음 여전

같은 대책, 다른 시선

여론도 갈렸습니다. 집값이 덜 오른 지역까지 정부가 규제하자 “주거 사다리를 걷어찼다”는 불만이 나왔습니다. 반대로 “이 정도는 해야 한다”는 의견도 있었고요. 실제로 최근 3년간(2022년 12월→2025년 9월) 송파 아파트값은 30% 가까이 올랐지만 도봉은 5% 넘게 떨어졌습니다. 같은 서울에서도 체감 차이는 극명했습니다.

▸ 서울 지역별 온도차

•급등 지역: 송파(+29.96%), 서초(+23.33%), 강남(+20.56%), 용산(+14.91%)

•하락 지역: 도봉(-5.33%), 금천(-3.47%), 강북(-3.21%), 관악(-1.56%), 구로(-1.02%), 노원(-0.98%), 강서(-0.96%), 중랑(-0.13%)

그런데 이 방식, 효과 있을까?

규제가 나오면 잠깐 멈췄다가 또 올랐습니다. 지난 8년간 반복된 패턴입니다. 그간 서울 아파트값은 단순 규제로 잡히지 않았습니다. 가계 자산의 70%가 부동산이고, 주택 시가총액은 코스피의 2배(약 7158조 원)에 달합니다. 6·27 대책 이후에도 두 달 만에 거래와 전망이 회복했고요. 공급 확대 없이는 이번에도 비슷한 흐름을 예상하는 분위기입니다.

5쌍 중 1쌍 혼인신고 연기

혼인신고를 미루는 부부가 10년 새 2배로 늘었습니다(출처: 정일영 의원실). 작년 기준 결혼한 5쌍 중 1쌍이 1년 넘게 신고를 미뤘고, 혼외 출산도 5.8%로 최고치입니다. 주택·세제·금융제도가 결혼 후 불이익으로 작용해 청약 기회와 대출한도가 줄어든다는 지적입니다.

‘생애 최초’는 LTV 70% 유지

10·15 대책¹⁾ 발표 후 청년층 피해 지적이 나오자, 정부는 “생애 최초는 예외”라 밝혔습니다. 일반 차주는 규제지역 LTV가 70%→40%로 줄지만, 생애 최초와 디딤돌대출은 그대로입니다. 다만 서민·실수요자는 70%→60%로 낮아져, 규제지역에서 집을 사려는 청년층에겐 여전히 부담입니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

국회의원 절반, 허가구역에 아파트 보유

10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역¹⁾으로 묶인 가운데, 국회의원 298명 중 127명(42%)이 이 지역에 아파트를 갖고 있었습니다(출처: 국회의원 재산신고 내역). 더불어민주당 의원 62명, 국민의힘 의원 61명입니다. 더욱이 93명은 지역구 밖에 집을 갖고 있었습니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

“10·15 대책, 정비사업에 악영향”

오세훈 서울시장이 10·15 대책에 대한 우려를 드러냈습니다. 대출 제한과 토지거래허가구역 지정으로 자금이 막히면 재개발·재건축이 늦어진다는 겁니다. 특히 강북처럼 자금 여력이 약한 지역의 부담이 큽니다. 서울시는 정부 규제에 대한 영향 점검에 들어갔습니다.

땅 90% 확보 못하면 조합원 모집 불가

앞으로 지역주택조합¹⁾은 땅을 90% 이상 확보해야 조합원을 모집할 수 있습니다(출처: 국토교통부). 50% 확보만으로 가능하던 기존 규정을 손본 겁니다. “땅을 살 테니 돈부터 내라”던 관행을 막아 분담금 폭증 같은 피해를 줄이겠다는 취지입니다.

¹⁾ 지역주택조합(지주택): 주민이 조합을 만들어 함께 땅을 사서 아파트를 짓는 방식입니다. 재개발·재건축은 기존 집주인이 조합을 꾸려 자기 땅에 짓는 반면, 이 방식은 처음부터 땅을 사야 해 해당 지역 땅 주인들과 협의가 꼭 필요합니다. 이 과정에서 사업이 무산되기도 합니다.

〈수도권〉

•서울 구기·난곡·노량진·홍제동 등 모아타운 통해 3570가구 공급

•서울 도봉·금천·강북·관악구 등 8곳 아파트값 하락에도 규제지역 지정에 반발 확산

•서울 남산 케이블카 ‘63년 독점’ 깰 법안에 환영

•서울 반포·압구정·성수동 등 한강 변 초고층 단지 덮개 공원 설치 전망

•서울 ‘이사 시기 불일치’ 전세대출 지원 12년 만에 종료

•광진 소규모 정비사업 8곳 순항

•서대문 ‘서울 마지막 달동네’ 개미마을 신속 재개발 추진

•송파 주거안전 취약계층 위한 ‘안심도어 지원사업’(신청: ~10월 31일)

•광명 ‘하안주공’ 일부 연내 시공사 입찰 전망

•구리 ‘GTX-B노선’ 갈매역 정차 국토부에 요청

•구리·남양주·화성 10·15 대책 반사이익 기대

•김포 ‘감정4지구’ 토지 보상 절차 착수

•안양 ‘호계3동 청년임대주택’ 입주자 모집(신청: 11월 10일~14일)

•인천 ‘학익역’ 신설 사업비 757억 원 확정

•인천 아파트값 상승 전환

〈지방〉

•부산 35~54세 ‘끼인 세대’ 대상 주거안정·금융 지원 등 900억여 원 투입

•부산 아파트값 3년 5개월 만에 반등

•부산 ‘사직4구역’ 재개발 연이은 유찰

•대구 아파트값 98주 연속 하락

•세종 아파트 전셋값 상승률 0.38%, 전국 최고 기록

•경남 ‘남부내륙철도’ 진주·고성 구간 공사 발주

〈해외〉

•미국 마이애미·오스틴 등 팬데믹 때 급등한 도시 집값 하락 전환 매물 21% ↑, 매수자 우위 시장으로 변화

•미국 8월 주택 거래 29% 현금 결제, 평균 계약금 7만 달러(약 9900만 원)로 최고치 기록

•미국 9~10월 신규 매물 전년 동기 대비 4.1% 증가, 금리 낮아도 경기 불안과 집값 부담에 매수세 위축

•중국 홍콩 해외 인재 및 유학생 유입으로 2026년 주택 임대료 6% 상승 전망

•캐나다 9월 주택 거래 전월 대비 1.7% 감소, 밴쿠버·캘거리 등 주요 도시 거래 위축이 원인

•사우디아라비아 메카, 1200만㎡ 부지에 90만 명 수용 기도 공간 조성 계획, 순례객 증가 대비 목적

•영국 임대시장, 밀레니얼이 매입 법인 절반 차지하며 세대교체 중, 투자 비중은 남하 대신 북동부로 이동

•영국 9개 주요 도시에서 월세보다 주택담보대출이 더 저렴, 글래스고는 연간 4752파운드(약 900만 원) 절약 가능

•일본 신규 임차인 37.4% 온라인으로만 집 보고 계약, 평균 월세 9만6082엔(약 90만 원)으로 2005년 이후 최고치

전월세 계약 전, 10분 안에 체크해야 할 5

사진발 좋은 집이 실물은 별로일 때가 많죠? 계약 전 10분만 제대로 보면 1년을 덜 후회합니다.

① 채광·결로 ☀️

햇빛이 부족하면 곰팡이와 결로는 세트로 찾아옵니다. 결로는 환기로 습도를 낮추는 게 기본이지만, 햇빛이 잘 들면 벽이 따뜻해져 훨씬 덜 생깁니다. 가능하면 낮 시간대(12~14시)에 벽을 한 번 만져보세요. 차갑거나 눅눅하면 결로 위험이 높은 집입니다.

Good: 햇빛이 벽면에 닿고 방 전체가 밝음 + 창가 근처 공기가 따뜻함

Bad: 벽지 들뜸 + 누런 자국 + 퀴퀴한 곰팡이 냄새

② 환기 🌬️

통풍은 생각보다 중요합니다. 환기가 잘돼야 냄새와 습기가 쌓이지 않고, 겨울에도 곰팡이 발생률이 낮아지죠. 창문이 두 개라도 바람길이 막히면 소용없어요. 실제로 열어보고 공기 흐름을 체감하세요.

Good: 창문 양쪽 열면 바람이 통하는 게 느껴짐 + 화장실 창문 있음

Bad: 창문 하나뿐이거나 열어도 공기 정체됨 + 환풍기 약함 + 화장실 창문 없음

③ 수압·배수 🚿

물이 약하면 매일 스트레스입니다. 배수 속도와 수압은 배관 상태를 보여주는 가장 직접적인 신호예요. 오래된 건물일수록 수도관 직경이 좁아 물이 약한 경우가 많습니다. 가능하면 수도 사용량이 많은 저녁 시간대(19~21시)에 다시 와서 체크하세요.

Good: 샤워기·세면대 수압 일정하고 물줄기 세고 일정함 + 물 내릴 때 빠르게 내려감

Bad: 물줄기 약함 + 배수구 물 고임 + 소리 ‘쿵쿵’ 나면 배관 노후 가능성 높음

④ 층간소음·외부소음 🔇

한 번 거슬리기 시작하면 끝까지 신경 쓰입니다. 가능하면 도로·엘리베이터·보일러실 방향은 피하는 게 좋아요.

Good: 창문 닫으면 조용함 + 윗집 발소리 안 들림 + 복도·엘리베이터 소리 거의 없음

Bad: 창문 닫아도 차량 소음·TV 소리 들림 + 복도 발자국 울림 + 오래된 빌라 구조

⑤ 관리비·건물 상태 💸

매달 나가는 돈이 생각보다 큽니다. 보일러 연식(10년 이상이면 주의), 인터넷 종류(광랜 되는지), 관리비 명세서를 확인하세요. 전등, 문, 청소 상태만 봐도 집주인의 관리 태도를 알 수 있습니다.

Good: 보일러 10년 이내 + 광랜 가능 + 관리비 명세 명확 + 출입문 정상 작동 + 공용공간 깨끗함

Bad: 보일러 오래됨 + 관리비 현금 요구 + 전등 깜빡임 + 쓰레기장·복도 어수선함

원조합원

재건축·재개발 구역이 지정되기 전부터 집을 갖고 있던 사람입니다. 조합이 만들어지면 자동으로 조합원 자격이 생기고, 분담금만 내면 새 아파트를 받을 수 있어요. 일반분양보다 싸게 들어갈 수도 있고요. 다만 분담금이 높거나 공사가 지연되면 자금이 오래 묶일 수 있습니다.

승계조합원

조합 설립 이후 기존 조합원의 지위를 매수해 들어간 사람입니다. 원조합원이 이미 확보한 조합원 자격을 ‘승계’받는 형태라 일반분양보다 유리합니다. 다만 조합원 자리값과 분담금을 합치면 매입가가 더 높고, 사업이 길어질수록 이자 부담이 커질 수 있습니다.