대출 한도 6억·4억·2억 원 시대

서울 아파트

매매지수: 105.0 (▲0.54)

전세지수: 101.7 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 101.7 (▲0.25)

전세지수: 100.9 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 100.0 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 13일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 알립니다 ]

이번 퀵리뷰부터 새로운 필자가 함께합니다.

월용청약연구소 박지민 대표가 합류해

청약 단지를 더 날카롭게 짚어드립니다.

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울과 경기 12곳이 규제지역으로 묶였습니다.

► 대출 한도는 6억·4억·2억 원으로 쪼개졌습니다.

► 거래는 끊기고 호가는 버틸 전망입니다.

대출 한도 6억·4억·2억 원 시대

정부가 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 한꺼번에 규제지역으로 묶었습니다. 대출 문턱도 한층 높였습니다. 이젠 집보다 자금이 문제입니다. 

서울은 3중, 경기는 2중 규제 

이번 대책은 강남·용산에서 시작된 규제가 수도권 전역으로 확산된 결과입니다. 옆 동네로 수요가 새기 전에, 정부가 선을 그은 겁니다.

▸ 규제지역 확대 요약

서울

•범위: 25개 전 구(기존 4개 → 전역 확대)

•규제: 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 3중 지정

•조건: 주택 취득 시 2년 실거주 필수

경기

•범위: 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구

•규제: 조정대상지역 + 투기과열지구 2중 지정

•토지거래허가구역: 과천, 광명, 분당 등 핵심지만 추가

•효력: 10월 16일(조정·투기) / 10월 20일(허가구역)

•기간: 2026년 12월 31일까지 설정

빚내서 집 사는 시대 끝? 

사실상 ‘현금 있는 사람만 사는 시장’이 됐습니다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 가격별로 쪼갰고, 스트레스 금리도 두 배로 올렸습니다. 10월 16일부터 바로 적용됩니다.

▸ 주담대 한도 세분화

•15억 원 이하: 최대 6억 원

•15억~25억 원: 최대 4억 원

•25억 원 초과: 최대 2억 원

•LTV: 무주택자 40%, 1주택자 0%

•스트레스 금리: 수도권 3%p 적용(기존 1.5%p)

멈춘 거래, 남은 건 버티기? 

시장엔 일단 브레이크가 걸렸습니다. 사려던 사람은 멈췄고, 가진 사람은 버팁니다. 그래서 지금, 궁금한 게 더 많아졌습니다.

Q 이번 규제, 시장엔 어떤 영향을 줄까? 

A 거래는 급감했지만 완전히 멈추진 않았습니다. 지금 거래는 대부분 현금 중심입니다. 대출이 막히니 살 수 있는 사람만 사는 시장이 된 겁니다. 그래서 ‘거래절벽 → 호가 고착’ 흐름이 이어질 거란 전망이 많습니다.

Q 누가 가장 타격을 받을까? 

A 고소득·저자산 청년층입니다. 전문직이나 맞벌이 신혼부부요. 정부는 “15억 원 이하 집은 괜찮다”고 했지만, 서울 25평대 아파트는 이미 10억 원이 넘습니다. 마포·용산은 14억 원대고요. 대출 규제 강화로 연봉 1억 원도 6억 원 대출이 어려워진 상황에서, 부모 찬스가 없으면 서울 진입은 더 멀어졌습니다.

Q 전세대출도 규제 대상임? 

A 맞습니다. 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다. 무주택자는 제외되고, 버팀목 같은 정책대출도 예외입니다.

Q 전세 매물, 더 줄어든다던데? 

A 그럴 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역이 늘면서 2년 실거주 의무(전세 못 줌)가 생기기 때문입니다. 다만 정부는 “실거주 전환 시 기존 주택이 매물로 나오기 때문에 영향은 제한적”이라 봅니다.

Q 토지거래허가구역 지정 전에 ‘막차’를 타려는 이들도 있던데?

A 있습니다. 성동·광진·마포 등 한강벨트에 막차 수요가 몰렸습니다. 토지거래허가구역이 지정되는 10월 20일 0시 전, 즉 19일까지 계약만 하면 허가 대상에서 빠지기 때문입니다. ‘지금 아니면 못 산다’는 분위기 속에 전세 낀 매물에 매수 문의가 붙고 있습니다.

Q 무주택 20·30대는 지금 어떻게 움직여야 할까? 

A 지금은 움직이기보다 상황을 보는 게 낫습니다. 거래가 줄며 단기 조정은 있겠지만, 공급이 적어 큰 하락 가능성은 낮습니다. 지금은 싸게 사기보다 자금을 준비할 때입니다. 당장 할 수 있는 건 ① 청약 가점 쌓기 ② 무순위청약 조건 확인 ③ 월세 대비 비용 계산하기. 장기적으론 3기 신도시나 공공분양을 노려볼 수 있지만 입주는 5년 뒤입니다. 핵심은 자금 여력을 얼마나 빨리 키우느냐입니다.

Q 이번 규제, 언제까지 효과 있을까? 

A 전문가들은 “6개월 남짓”이라 봅니다. 수요는 멈추지만, 공급이 안 받쳐주기 때문입니다. ‘규제 내성’도 문제입니다. 문재인 정부 때 15억 원 초과 주택 주담대 금지는 6개월 효과를 봤는데, 이번엔 6·27 대책 이후 4개월도 안 돼 시장이 반응했습니다. 시장의 맷집이 세져서 “고강도 규제에도 가격이 안 빠진다”는 얘기가 나옵니다.

일본처럼 버블이 터진다!? 

이재명 대통령이 부동산시장에 경고했습니다. “투기로 돈 버는 시대는 끝났다”며 최근 서울·수도권 집값 급등을 겨냥했습니다. “국민소득 대비 집값이 세계 1위 수준”이라며 “언젠가 일본처럼 버블이 터질 수 있다”고도 했고요. 시세조작 등 시장교란행위엔 “엄격히 조치하라”고 덧붙였습니다.

11월 부동산 감시 기구 출범

정부가 11월 초 ‘집값 띄우기’ 같은 불법행위를 상시 감시할 감독 기구를 만듭니다. 국무총리 직속 기구로 설치하고 ‘직접 수사’ 기능까지 갖춥니다. 지금은 국토교통부·금융위원회·국세청·경찰청이 제각각 단속하는데, 이걸 한데 묶는 겁니다. 이는 이재명 대통령 공약이기도 합니다. 

증여 건수 3년 만에 최대

올해 아파트 등 집합건물 증여 건수가 3년 만에 최고치였습니다(출처: 법원등기정보광장). 1~9월 전국 2만6428건으로 작년보다 4.1% 늘었고, 90% 이상이 서울에서 나왔습니다. 최근 집값 급등과 보유세 인상 우려로 다주택자들이 미리 증여에 나선 결과라는 풀이입니다.

전세 9년 거주권 법안 발의

전세계약 기간은 3년으로, 계약갱신청구권 횟수는 2회로 늘리는 법안이 나왔습니다(출처: 한창민 의원실). 최대 9년간 거주 보장, 임대인 재정 상태 공개와 보증금 상한(집값의 70%) 규제도 담겼습니다. 전세사기를 막자는 취지지만, 임대인 부담이 커져 전세가 줄 거란 걱정이 나옵니다. 

4채 중 1채는 전용 59㎡

올해 서울에서 거래된 아파트 4채 중 1채는 전용면적 59㎡(약 25평)였습니다(출처: 리얼하우스). 대출 규제와 집값 부담에 새로운 ‘국평’으로 자리 잡은 겁니다. 서울 전용면적 59㎡ 평균값은 10억5000만 원으로, 올해 처음 10억 원을 넘겼습니다.

Q  결혼자금으로 묶은 전세금, 집에 투자할까요?

•가족구성원: 30대 초반 여성(1인가구) 

•현재 거주지: 경기도 성남시 분당구 정자동 오피스텔(전세)

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 6억 원(전세보증금 4억3000만 원 + 주식 1억2000만 원 + 현금 5000만 원) / 대출 없음 

•월수입: 600만 원(성과급 별도) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 성남시 분당구, 서울시 송파구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 자연 > 학군 > 상권 

•고민 내용:

-올 10월 말 정자동 오피스텔 전세가 만기됩니다. 얼마 전 기존 보증금에 대출을 더해 정자동 한솔6단지주공 20평대를 11억 원에 사려 했지만, 집주인 변심으로 무산됐습니다.

-이전에도 동탄신도시 아파트가 계약 직전 1억5000만 원 올라 포기한 적이 있습니다. 이런 일이 반복되니 ‘나는 집을 못 살 운명인가’ 하는 생각이 듭니다.

-전세 만기가 얼마 안 남아 결국 오피스텔을 2년 재계약했습니다. 하지만 지금이라도 매물을 찾아야 할지 고민입니다. 결혼자금으로 묶어둔 전세금이 요즘은 아깝게 느껴집니다. 결혼 시점은 불확실하지만 아파트에 살고 싶은 마음은 커집니다.

-최근엔 강남 수서·일원(신동아, 까치마을)과 가락동 구축 아파트를 임장했습니다. 당장 쓸 수 있는 현금은 약 1억 원이며, 부모님께 더 빌리면 가용자금을 늘릴 수 있습니다. 직장은 양재시민의숲역(신분당선) 근처이고, 판교나 복정으로 이동 가능성도 있어 신분당선 라인과 송파 지역을 중심으로 보고 있습니다.

질문 1. 

이미 전세계약을 연장했으나, 지금이라도 계속 아파트 매물을 알아보는 게 나을까요?

질문 2. 

결혼자금으로 묶어둔 전세금을 유지하는 게 좋을까요, 아니면 일부라도 풀어 집을 사는 게 나을까요?

질문 3.

보유 현금 1억 원(부모님께 추가로 차용 가능)으로 접근 가능한 지역이 있다면 어디가 좋을까요?

A  전세를 연장했어도 아파트는 알아보세요

당장 결혼 계획이 없다면, 전세계약을 연장했더라도 아파트를 계속 알아보는 게 맞습니다. 지금 부동산시장을 보면, 정부가 대출을 더 조이더라도 쉽게 진정될 것 같지 않습니다. 

서울은 구조적으로 수요가 많고 공급이 부족합니다. 게다가 요즘은 아파트값뿐 아니라 주식, 코인, 금까지 다 오르고 있죠.

유동성이 커지며 실물자산 가격은 오르고, 화폐가치는 떨어지니 현금을 가진 사람들은 불안할 수밖에 없습니다. 정부가 대출을 막는다고, “사지 마라” 한다고 사람들이 정말 멈출까요?

집주인이 계약을 취소하거나 미루는 건 ‘집을 사지 말라’는 어떤 계기 같은 게 아닙니다. 집값이 오를 때 움직였기 때문에 그런 일이 생긴 겁니다. 운명이라 생각하지 말고, 차분히 내 집 마련 전략을 다시 세우시면 됩니다.

한 가지 궁금한 점은 부모님께 빌릴 수 있는 금액이 어느 정도냐는 겁니다. 말씀하신 수서동 신동아나 까치마을은 소형도 10억 원이 넘습니다. 부모님이 일정 금액을 지원해주신다면 10년 정도 보유한다는 계획으로 접근해도 됩니다. 

오피스텔 전세를 유지하면서 구입한다면 전세를 끼고 사야 하는데, 두 단지 모두 전세가율이 낮아 10억 원 정도는 투입해야 잡을 수 있습니다.

송파의 구축 소형 아파트는 15억 원 이상이기에, 부모님이 5억 원 이상 도와주시고 전세금을 빼서 대출을 더해야 가능합니다. 

신분당선 라인을 원한다면 분당도 좋습니다. 다만 지금 분당은 불장이라 매물이 거의 없고, 연락이 닿으면 호가를 1억 원씩 올리고 있습니다.

실거주 목적이라면 차라리 정부의 10·15 대책으로 분위기가 한풀 꺾일 때, 전세금을 빼서 모든 자금을 합치고 대출을 받아 구입하는 게 낫습니다.

15억 원까지 가능하다면 미금역 주변 소형 아파트를, 10억 원 수준이라면 야탑역이나 오리역 주변을 보시면 됩니다.

분당이 너무 오른 느낌이거나 면적 대비 가격이 부담된다면, 용인 수지 풍덕천동 일대 소형 아파트도 괜찮습니다.

지금 시장은 정부 규제로 풍선효과가 생길 가능성도 큽니다. 덜 오른 지역의 상승 여력을 보고 빠르게 움직이든, 분당 소형 아파트의 조정 타이밍을 기다리든, 방향만 명확히 정하시면 됩니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 10월 20일~10월 22일

•회천중앙역 파라곤 ★★(2/5)

GOOD: “초·중·고 + 학원까지 걸어갈 수 있는 학세권 단지.”

BAD: “양주신도시 회천지구 ‘국평’이 5억 원?”

•더파크 비스타동원 ★(1/5)

GOOD: “부산 2호선 감전역 400m 역세권 + 사상근린공원 지천.”

BAD: “귀갓길이 등산길.”

⚡[무순위] 10월 20일 | 2가구⚡

•평택 고덕국제신도시 힐스테이트 고덕 스카이시티 ★★★★★(5/5)

GOOD: “평택 1급지, 최고 존엄.”

BAD: “‘주상복합’이라는 함정.”

⚡[무순위] 10월 20일 | 2가구⚡ 

•천안 아이파크 시티 2단지 ★★(2/5)

GOOD: “내부 구조 잘 빠졌음.”

BAD: “옵션 포함하면 ‘국평’이 6억 원을 넘김.”  

⚡[임의공급] 10월 20일 | 185가구⚡ 

•엘리프 검단 포레듀(AA32BL) ★★★(5/3)

GOOD: “계약금 6000만 원 넣고 2028년 3월까지 버티기 가능.”

BAD: “현금 2억 원 이상 보유자는 5억 원대 다른 검단 신축 매수 가능.”

⚡[무순위] 10월 20일 | 1가구⚡ 

•래미안 센트리폴(1BL) ★★★(3/5)

GOOD: “송도역 초역세권 + 청약 불모지 인천 구도심에서 1순위 접수 6380명 기록.”

BAD: “‘송도’가 아님.” 

⚡[무순위] 10월 20일 | 1가구⚡ 

•래미안 센트리폴(2BL) ★★★(3/5)

GOOD: “고품아(옥련여고).”

BAD: “송도역까지 1BL보다 200m 더 멂.”

⚡[불법행위 재공급] 10월 20일 | 2가구⚡ 

•송도자이 더 스타 ★★★(3/5)

GOOD: “초품아 + 서해 영구 조망 + 잭니클라우스 골프장 + 자이.”

BAD: “역에서 가깝지 않음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

계단식 구조

한 층에 몇 세대만 있고, 각 세대가 계단이나 엘리베이터를 통해 바로 들어가는 구조입니다. 옆집과 복도를 공유하지 않아 사생활이 잘 지켜지고, 창이 양쪽으로 나 있어 환기와 채광이 좋습니다. 대신 복도 대신 계단을 더 두기 때문에 공사비가 늘고, 동선이 조금 복잡합니다.

복도식 구조

한 층의 긴 복도를 따라 여러 세대가 줄지어 있는 구조입니다. 관리와 시공이 간단하고 건축비가 적게 듭니다. 하지만 현관이 복도 쪽으로 나 있어 소음이나 시선에 노출되기 쉽고, 한쪽 면만 창이 나 있어 환기가 잘 안 되는 편입니다. 주로 임대나 소형 아파트에 많습니다.

남해독일마을

이히 코메 아우스 코레아.

사진 제공 | @noxpic_