서울에 집을 지으려면 뭘 없애야 할까

서울 아파트

매매지수: 103.5 (▲0.30)

전세지수: 104.1 (▲0.35)

수도권 아파트

매매지수: 102.3 (▲0.20)

전세지수: 103.0 (▲0.21)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.9 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 22일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울의 빈 학교용지가 주택 부지로 거론됩니다.

► 하지만 빈 학교라고 모두 빈 땅은 아닙니다. ► 집을 지은 뒤 학교가 다시 필요할 수도 있습니다.

서울에 집을 지으려면 뭘 없애야 할까

정부가 집 지을 땅을 “샅샅이 찾겠다”며, 여러 후보 가운데 학교를 먼저 거론했습니다. 서울에선 새집이 들어오려면 그 자리에 있던 다른 무언가가 밀려날 수밖에 없습니다.

먼저 나온 건 학교 

후보는 폐교뿐 아니라 노후 청사, 국공유지, 준공업지역까지 넓습니다. 다만 서울엔 문 닫은 학교가 드물어, 실제 카드는 미개발 학교 부지에 가깝죠. 여의도, 수서 같은 요지에도 학교용지로 지정된 채 남은 땅이 있거든요. 이런 땅에 주택과 교육·생활시설을 함께 넣을 수 있게 한 학교용지 복합개발지원 특별법은 본회의 처리만 남았습니다.

▸ 학교용지 개발의 현재

•대상: 폐교, 미개발 학교용지

•당초 목표: 2030년까지 3000가구 이상 착공

•현재 검토: 수도권 13곳, 최대 4550가구

빈 학교라고 다 빈 땅은 아님 

학교가 비어도 그 땅까지 노는 건 아닙니다. 서울 광진구 화양초는 문을 닫은 뒤 동네 주차장으로 쓰고 있죠. 집을 지으려면 기존 기능을 대신할 공간을 마련하고, 교육청·주민 협의도 거쳐야 합니다. 일본에선 학교를 주택으로 바꾼 뒤 학생이 늘어난 사례도 있거든요(출처: 대한건설정책연구원). 집을 들이려 학교를 지웠는데, 그 집이 다시 학교를 부른 겁니다.

▸ 학교 자리에 집을 넣으면

•당장: 주차·체육·돌봄 공간이 줄 수 있음

•착공 전: 교육청·주민 협의를 거쳐야 함

•입주 뒤: 학생이 늘면 학교가 다시 필요할 수 있음

새집 뒤에 밀려나는 것

사실 현재 검토 중인 4550가구를 모두 지어도 수도권 135만 가구 목표의 0.3%대입니다. 물량은 적지만, 학교까지 꺼냈다는 건 서울에 새로 쓸 땅이 그만큼 없다는 뜻이죠. 이제 새집은 빈 땅이 아니라, 이미 쓰던 자리를 비우고 들어옵니다. 학교 부지는 통학·주차·돌봄 공간과, 준공업지역은 일자리와 자리를 맞바꾸고요. 결국 볼 건 몇 가구보다 무엇을 빼고 어디로 옮기느냐입니다.

▸ 공급량 숫자 옆에서 봐야 할 것

•학교 부지: 통학·주차·돌봄 공간은 어디로 가나?

•노후 청사: 행정시설은 어디로 옮기지?

•준공업지역: 공장·일자리는 얼마나 남나?

•실행 시점: 발표 뒤 실제 착공·입주 시점은 언제인가?

청년주택 905가구 입주자 모집

서울에서 주변 시세의 30~50%만 내고 사는 청년 공공임대주택¹⁾ 905가구가 나옵니다(출처: 서울시). 대학생과 취업준비생, 19~39세 청년 등이 신청할 수 있고, 최장 10년까지 살 수 있습니다. 신청은 7월 13일부터 15일까지, SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)에서 받습니다.

¹⁾ 청년 공공임대주택: SH가 주택을 사들여 청년에게 시세보다 싸게 빌려주는 집입니다. 

혼인 증명 기한, 최대 1년 이상 연장

신혼희망타운¹⁾에 청약한 예비부부의 혼인관계증명서 제출 기한을 모집 공고 후 1년 이내에서 입주 전까지로 늘립니다(출처: 국토교통부). 집이 완공되기도 전에 혼인신고나 결혼식을 서둘러야 한 ‘혼인 페널티’를 줄인 겁니다. 시행일 기준 1년이 지나지 않은 기존 당첨자에게도 적용됩니다.

¹⁾ 신혼희망타운: 신혼부부와 예비부부, 한부모가족에게 공급하는 공공주택입니다. 분양형과 임대형이 있으며, 소득·자산 기준을 충족해야 신청할 수 있습니다.

구축 5.48%, 신축 3.61%

새 아파트 가격이 언제나 더 잘 오르는 건 아닙니다. 올 상반기 서울에선 20년 넘은 아파트가 5.48% 올라, 지은 지 5년 안 된 아파트(3.61%)보다 상승폭이 컸습니다(출처: 한국부동산원). 새집보다 평균 2억5000만 원가량 싸고, 훗날 재건축을 할 수 있다는 기대도 작용했다는 설명입니다.

부동산, 국민에게 묻습니다

정부가 부동산 종합대책 발표를 앞두고 7월 중순 ‘부동산 국민 대토론회’를 검토합니다. 세금은 어떻게 할지, 집은 어디에 얼마나 지을지, 대출은 더 조일지 말지를 공개 토론회에서 다루겠다는 겁니다. 참고로 정부는 작년 6월 출범 이후 총 네 차례 굵직한 부동산대책을 내놨습니다.

6만8000가구 시장에 나올까

일정 기간 집을 임대하고 세금 혜택을 받은 등록임대사업자¹⁾에게, 의무 임대 기간이 끝난 뒤에도 혜택을 계속 줘야 할까요? 정부가 줄일지 말지 살핍니다. 그 대상인 서울 등록 임대아파트는 6만8000가구(출처: 국세청). 세부담이 커지면 팔 수도 있지만, 집값이 오를 것 같으면 들고 있을 수 있습니다.

¹⁾ 등록임대사업자: 빌려줄 집을 지자체에 등록한 임대인입니다. 일반 임대인보다 계약 신고, 보증금 보증 가입 등 지켜야 할 의무가 많습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트 전셋값 0.35% 상승, 12년 8개월 만에 최고

•서울 개인 소유 주택 8년간 20만 가구 증가, 늘어난 물량의 45%는 외지인 소유

•서울 정비사업 138곳 추진, 성북구가 자치구 중 최다

•강남 ‘경우현’ 4개 단지, 최고 49층, 2343가구로 통합 재건축 추진

•도봉 창동역 1·4호선, GTX-C 복합환승센터 개발 추진

•동대문 6월 아파트값 2.16% 상승, 서울 25개 자치구 중 최고

•서대문 서부선 2년 내 착공, 강북횡단선 재추진 목표

•서초 ‘신반포7차’ 공공 재건축 철회, 965가구 민간 전환 추진

•성동 ‘성수4지구’ 최고 64층, 1439가구로 재개발 추진

•성남~서초 10.7㎞ 민자고속도로, 2034년 완공 목표

•화성 ‘동탄’ 아파트값 올해 누적 상승률 11.4%, 전국 시군구 중 최고

•인천 31년 만에 ‘2군·9구’ 행정체제 7월 1일 출범

•인천 역세권 정비사업 동 간 거리 0.8배→0.5배 완화

•수도권 7월 아파트 9082가구 입주, 전월 대비 52.4% 증가

•수도권 민간분양 분양가 3.3㎡당 3657만 원, 1월 대비 13.58% 상승

〈지방〉

•부산 도시철도 10개 노선 145.66㎞ 구축 계획 확정

•부산 ‘삼익비치’ 최고 59층, 3060가구로 재건축 변경 인가

•대구 올 하반기 아파트 입주 299가구, 상반기 8797가구에서 급감

•청주 신혼부부 주택자금대출 이자 연 최대 100만 원 지원(신청: 7월 1일~31일)

•광주·전남 통합특별시 7월 1일 출범, 초기 현안과 쟁점 공개

•제주 12.91㎞ 트램, 도시철도망 구축 계획 승인

〈해외〉

•미국 집 짓기 전 거쳐야 하는 허가 절차 줄이는 주택공급법 의회 통과, 지방정부 건축 규제는 그대로라 공급 확대 효과엔 한계

•중국 상하이 3월 기존 주택 거래 3만1000건으로 5년 만에 최다, 고점의 절반까지 내린 매물에 실수요 유입

•중국 홍콩 센트럴 사무실 만실에 주변 지역으로 임차인 이동, 고급 오피스 공실률 7개월 만에 최저

•영국 5년간 주택 150만 가구 공급 목표 세웠지만, 일손 부족과 인허가 미비로 연간 준공량 목표의 절반 수준 전망

•프랑스 마르세유 사회주택·긴급숙소 부족으로 성인 6000명 이상 빈 건물 무단 거주

•프랑스 주택 10채 중 4채 창밖 차양이나 셔터 없어 폭염에 취약, 소득에 따른 냉방 격차 확대

•포르투갈 주택 부족에 1분기 집값 17.8% 상승, 다만 상승폭은 약 2년 만에 둔화

•아르헨티나 임대 규제 폐지 뒤 매물 늘고 임대료 오름세 둔화, 부에노스아이레스 임대수익률 6.22% 기록

•호주 기준금리 세 차례 인상 여파로 주택 경매 낙찰률 47.4%, 절반 넘게 유찰되며 6년 만에 최저

우린 왜 바깥을 집 안에 넣었을까

요새 신축 아파트에서 발코니를 그대로 둔 집은 드뭅니다. 발코니를 거실에 넣어 집은 넓어졌죠. 그런데 발코니에서 하던 일은 어디로 갔을까요?

🛋️ 선택품목인데 선택은 없음

우리가 흔히 ‘베란다’라고 부르는 곳은 대부분 발코니입니다. 베란다는 아래층보다 위층이 좁을 때, 아래층 지붕 위에 생기는 위층의 바깥 공간을 뜻하죠. 아파트 발코니는 전용면적에 잡히지 않는 서비스면적입니다. 거실·방과 합치면 같은 전용 84㎡라도 실내가 넓어지죠. 정부가 2005년 구조변경을 허용한 뒤 확장을 전제로 한 신축 평면이 퍼졌습니다. 선택품목이지만, 사실상 선택하지 않기 어려워진 겁니다.

•허용: 2005년 발코니 구조변경

•설계: 확장을 전제로 한 평면 확산

•결과: 미확장 선택이 사실상 어려움

🏡 마당이 10층으로 올라옴

프랑스 지리학자 발레리 줄레조는 <아파트 공화국>에서 아파트 발코니에 한옥 마당의 흔적이 남았다고 봤습니다. 둘은 쓰임부터 닮았습니다. 마당은 집에 붙어 있으면서도 신발을 신고 쓰는 생활공간이었습니다. 그곳에선 장독을 두고 빨래를 널며, 아이가 놀고 물건을 보관했죠. 아파트에선 그 역할을 발코니가 맡았습니다.

•단독주택: 집 밖의 마당

•아파트: 거실 밖의 발코니

•공통점: 집에 붙어 있는 바깥

🧺 실내도 바깥도 아닌 한 칸

이런 발코니는 실내와 바깥 어느 쪽에도 완전히 속하지 않는 자리였습니다. 거실은 쉬고 주방은 요리하는 곳이지만, 발코니의 쓰임은 정해지지 않았죠. 빨래를 널다 화분을 놓고, 잡동사니를 쌓다 잠시 바람을 쐬는 곳. 다른 방이 맡지 못한 생활을 받아낸 가장 너그러운 자리였습니다.

•위치: 실내와 외부의 경계

•용도: 정해진 쓰임 없음

•기능: 빨래·수납·휴식을 한곳에서

🪟 무엇이든 되던 여백을 잃다

확장은 이 자리를 거실이라는 분명한 공간으로 바꿨습니다. 빨래는 다용도실로, 화분은 창가로, 계절용품은 팬트리로 흩어졌죠. 각 자리의 쓰임은 분명해졌지만, 작은 집일수록 따로 갈 곳 없는 빨래와 수납이 거실과 방을 차지합니다. 우리는 면적을 얻는 대신, 무엇이든 받아내던 여백을 잃은 셈인지 모릅니다.

•확장 전: 한 공간에 여러 기능

•확장 후: 기능별 공간으로 분산

•맞바꾼 것: 넓은 실내 ↔ 무엇이든 되던 여백

장기전세주택 전세보증금만 내고 최장 20년까지 살 수 있는 공공임대주택으로, 보증금은 주변 전세 시세의 80% 이하입니다. 자격을 유지하면 2년마다 계약을 갱신할 수 있지만, 무주택·소득·자산 기준을 충족해야 신청할 수 있습니다. 무주택세대구성원 본인만 집이 없는 게 아니라, 법에서 정한 세대원 모두가 주택이나 분양권 등을 갖고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다. 신청자와 배우자는 물론, 주민등록표에 함께 오른 부모·자녀 등도 따지며 배우자는 주소가 달라도 포함됩니다.

꿈

나도 한때 테라스에서 식물을 키우려 했다.

사진 제공 | @513f__1996