서른 번째 생일 선물은?
최근 1기 신도시 얘기가 자주 사람들 입에 오르내립니다. 지난해 분당을 시작으로 앞으로 수년간 1기 신도시가 재건축 가능한 준공 30년 차를 맞이하기 때문입니다. 최근엔 주요 대선 후보들도 1기 신도시 문제를 주요 공약으로 내놨습니다. 오늘 부딩은 ‘1기 신도시 이슈: 서른 번째 생일 선물은?’에 대해 다룹니다.
1기 신도시가 뭐였더라?
성남시 분당과 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 정부 주도로 지은 아파트 30만 가구를 말합니다. 집을 하도 많이 지어 ‘집통령’으로 불린 노태우 전 대통령이 계획했고, 그야말로 ‘빛의 속도’로 완공해 사람들 사이에 널리 회자됐습니다. 얼마나 빨랐느냐고요? 1989년 4월 최초 개발계획을 발표하고 같은 해 11월에 첫 분양, 그리고 2년 후인 1991년 9월부터 입주(분당)를 시작했습니다. 신도시를 조성한 이유는 무엇보다 서울 집값*을 잡기 위해서였고요.
*노태우 정부 첫해부터 집값 상승은 사회문제로 떠올랐습니다. 1988년 13.2%, 1989년 14.6%, 1990년 21%로 매년 10%가 넘는 높은 상승률을 나타냈기 때문입니다.
1992년 일산 지역에 방문해 신도시 사업 추진 상황을 보고받고 있는 노태우 대통령
ⓒ 국가기록원
1기 신도시, 지금 왜 이슈?
법적으로 재건축*을 할 수 있는 시기가 왔기 때문입니다. 분당 일부 단지가 지난해에 준공 30년을 맞았고, 올해 일산과 평촌에서 준공 30년 차 단지가 나옵니다. 2026년엔 1기 신도시의 모든 단지가 30년 넘은 노후주택 범주에 들고요. 이에 지역을 불문하고 1기 신도시 모든 단지에서 현재 재건축과 리모델링** 논의가 뜨겁습니다. 녹물, 주차 불편 등 노후주택의 여러 문제를 해결할 수 있어서입니다. 아파트의 값어치를 끌어올릴 수도 있고요.
*낡은 아파트를 허물고 보다 높이 촘촘하게 짓는 건축 방식을 말합니다. 도로나 하수도, 공원 등이 이미 잘 갖추어진 곳에서 하는 게 특징입니다. **건물 뼈대를 남기고 수직·수평으로 증축하거나 주차장 등 주거 환경을 개선하는 건축 방식입니다. 준공 후 15년이 지나면 사업을 할 수 있고 절차도 까다롭지 않은 편입니다.
15만 명의 인파가 몰려 폭발적인 관심을 받았던 분당신도시 시범단지 모델하우스
1기 신도시, 대선 공약은?
최근 주요 대선 주자들도 1기 신도시 관련 공약을 내놨습니다. 1기 신도시 30만 가구의 표심을 얻기 위한 전략으로, 핵심 내용은 다음과 같습니다.
이재명 후보: “1기 신도시 문제, 리모델링 특별법을 만들어 꼭 해결하겠습니다!”
윤석열 후보: “용적률*을 높여 1기 신도시에 10만 가구 이상을 더 짓겠습니다!”
*얼마나 높게 지을 수 있는지 나타내는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 빽빽하게 건물을 지을 수 있습니다.
즉 이재명 후보는 수년째 제자리걸음인 1기 신도시 리모델링 문제 해결을, 윤석열 후보는 같은 땅에 집을 더 빼곡히 지을 수 있게 하는 용적률 상향을 통한 재건축 활성화를 공약으로 내걸었습니다.
서른 번째 생일 선물은?
두 대선 후보의 공약에 대해 현실성이 없다는 지적도 나옵니다. 우선 1기 신도시 주민들은 대체로 리모델링보다 최신 기술을 적용하는 재건축을 선호하기 때문입니다. 그렇다고 재건축이 쉬운 건 아닙니다. 재건축은 새로 늘리는 주택을 일반 수요자에게 분양해 얻은 돈으로 사업을 이끌어야 하는데, 1기 신도시는 애초에 아파트를 너무 빽빽하게 지어 더 끌어올릴 용적률이 거의 제로*에 가깝기 때문입니다.
*현재 1기 신도시의 평균 용적률은 169~226%로 주거지역 법정 상한선(300%)보다 낮지만, 각 지자체가 도시과밀화를 막기 위해 만든 ‘지구단위계획’의 용적률 제한에 걸려 가구수를 늘리는 게 불가능합니다.
언젠가는 재건축?
물론 시장을 느긋하게 보는 이들은 언젠가 1기 신도시도 재건축에 들어갈 거라고 여깁니다. 입지가 좋고 계획도시로 지어 인프라나 생활환경이 잘 갖춰져 있기 때문입니다. 참고로 지난해 7월 기준 경기도 성남시에 위치한 분당신도시는 3.3㎡(약 1평)당 아파트값이 평균 3360만 원 수준이었습니다. 평촌(2717만 원), 일산(1875만 원), 중동(1667만 원), 산본(1643만 원)이 그 뒤를 이었고요.
1기 신도시의 흑역사
30여 년 전 화려하게 등장한 1기 신도시도 흑역사는 있습니다. 투기 문제입니다. 노태우 정부는 1990년 수사본부를 만들어 1년간 무려 987명(공직자 131명 포함)의 투기 사범을 구속했습니다. 품질 문제도 심했습니다. 한 번에 많은 공사를 하다 보니 건설자재가 부족해 불량 레미콘이나 바닷모래 등을 사용했고, 이게 문제가 돼 다 지은 아파트를 부수고 다시 지은 일도 있습니다.
23주 연속 하락
세종시 아파트값이 바닥을 모르고 떨어지고 있습니다. 23주 연속 하락입니다. ‘행정수도 이전’ 이슈로 몰린 투자자가 빠져나간 것이 그 원인이란 얘기가 많습니다. 심지어 지금은 공급 물량도 많은 편입니다. 반면 실수요자는 적어 신고가 대비 아파트값이 1억 원 이상씩 빠지고 있습니다. 참고로 재작년 세종시 아파트값은 44.93%나 올라 전국 최고 상승률을 기록하기도 했습니다.
평균 13.16 대 1
지난 1월 10일에 있었던 민간분양 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 13.16 대 1을 기록했습니다. 총 1726가구 모집에 2만2814명이 신청한 겁니다. 1순위 청약 평균 경쟁률은 56 대 1을 기록했습니다. 단지별로는 인천 검단 AB20-1블록에 들어서는 제일풍경채 아파트가 293가구 모집에 2만3990명이 청약, 81.88 대 1을 기록해 가장 인기가 높았습니다.
조망을 미리 체크할 수 있어요!
LH가 3기 신도시*에 관한 ‘3D 가상도시 체험 서비스’를 시작했습니다. 이를 통해 3기 신도시 아파트의 평면 정보는 물론 동·층수를 설정해 조망과 일조량도 체크할 수 있습니다. 학교까지 얼마나 걸리는지 통학 거리도 확인해볼 수 있고요. 단, 현재는 남양주 왕숙2·하남교산신도시만 서비스가 가능합니다. 3D 가상도시 체험 서비스 링크 바로가기는 여기.
*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
상속받은 집은 제외
올해부터 상속받은 집은 2~3년간 종합부동산세* 주택 수 산정에서 제외됩니다. 갑작스러운 부모의 사망으로 상속받은 주택에 무거운 부동산 세금을 물리는 것에 대한 납세자들의 불만이 컸기 때문입니다. 단, 그럼에도 1가구 1주택자는 기존에 누리던 혜택*이 사라져 세부담이 여전히 높을 전망이라는 목소리가 나옵니다.
*과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. **1주택자가 주택을 상속받아 집이 한 채 더 생기면 종합부동산세 비과세 기준이 공시가격 11억 원 이하에서 6억 원 이하로 낮아지고, 고령자와 보유기간에 따라 세금을 깎아주는 공제제도도 없어지기 때문입니다.
서울에서 거제까지 2시간대
2027년 서울에서 거제까지 KTX가 연결됩니다. 철도가 없어 서울에서 차로 4시간 30분 가까이 달려야 도착할 수 있던 거제까지 2시간대 주파가 가능해지는 겁니다. 최근 ‘남부내륙철도 건설사업’ 기본계획이 확정된 덕입니다. 이와 직접 관련이 있는지는 밝혀지지 않았으나 지난해 10월엔 거제 아파트 전체 거래량의 절반 이상이 서울 거주자가 매수한 것으로 나타났습니다.
Q. 실거주용 집이면 지금이라도 사는 게 낫나요?
1. 가족구성원: 34세 남성(1인가구)
2. 현 거주지: 충남 서산시 소재 주택(월세)
3. 순자산 / 대출: 1억2000만 원 / 대출 없음
4. 월수입: 300만~350만 원
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원
6. 현 주택 소유 여부: 무주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 경기도 시흥·용인·평택시, 인천시
8. 내 집 마련 우선순위: 투자>교통>환경>상권>학군
9. 기타:
-현재 충남 서산시에서 월세를 살며 태안군 직장에 다니고 있습니다.
-2011년부터 직장에 다녔으나 이제껏 예적금으로만 돈을 모은 탓에 벼락거지가 된 기분입니다.
-실거주 목적으로 서산시에 집을 살 계획이었지만 앞으로 계속 태안군에서 일하게 될지 확실치 않아 매수를 망설이고 있습니다.
-은행에 돈을 묶어두기보단 지금 가진 돈으로 뭐라도 하는 게 낫다는 판단입니다.
-최근 집값 하락세 얘기가 나오는데 더 관망하다 갭투자 등 투자를 할까요, 아니면 지금이라도 실거주용으로 서산시에 아파트를 살까요?
Q. 실거주용 집이면 지금이라도 사는 게 낫나요?
1. 가족구성원: 34세 남성(1인가구)
2. 현 거주지: 충남 서산시 소재 주택(월세)
3. 순자산 / 대출: 1억2000만 원 / 대출 없음
4. 월수입: 300만~350만 원
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원
6. 현 주택 소유 여부: 무주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 경기도 시흥·용인·평택시, 인천시
8. 내 집 마련 우선순위: 투자>교통>환경>상권>학군
9. 기타:
-현재 충남 서산시에서 월세를 살며 태안군 직장에 다니고 있습니다.
-2011년부터 직장에 다녔으나 이제껏 예적금으로만 돈을 모은 탓에 벼락거지가 된 기분입니다.
-실거주 목적으로 서산시에 집을 살 계획이었지만 앞으로 계속 태안군에서 일하게 될지 확실치 않아 매수를 망설이고 있습니다.
-은행에 돈을 묶어두기보단 지금 가진 돈으로 뭐라도 하는 게 낫다는 판단입니다.
-최근 집값 하락세 얘기가 나오는데 더 관망하다 갭투자 등 투자를 할까요, 아니면 지금이라도 실거주용으로 서산시에 아파트를 살까요?
A. 고민하지 말고 사세요!
하나.
실거주 목적이라면 너무 고민하지 말고 서산 지역 아파트를 구입하세요. 앞으로 부동산시장은 지난 3년간 오른 만큼 상승하진 않을 것이기에 가격이 비싼 새 아파트만 고집하지 말고 가진 자산에 맞춰 보험용 1주택을 구입하시면 됩니다.
둘.
서산에서 어떤 집을 사야 할지 모르겠다면 석림동 소재 주공2단지(23평, 1억 원)도 좋습니다. 참고로 이 아파트 용적률은 204%인데, 조금 더 낮았으면 좋겠다는 아쉬움은 있네요. 하지만 인플레이션 방어용으론 괜찮습니다. 더 살피면 석남동 소재 센스빌(20평, 1억7000만 원)도 괜찮습니다. 가구수(1093)도 적당하고 용적률(144%)도 낮아 내재가치가 좋습니다. 마찬가지로 동문동 소재 주공(13평, 8500만 원)도 괜찮습니다.
셋.
지방 중소도시의 특성상 재건축 추진이 쉽지 않지만 저층 노후 아파트이기에 향후 재건축 추진 기대감이 있습니다. 특히 외지인 투자수요의 재료가 된다면 재건축을 기대해볼 만합니다. 만약 실거주가 중요하지 않다면 대선 전후 상황을 보고 투자 타이밍을 잡는 것도 좋고요.
넷.
수도권에 투자하고 싶다면 짧게는 2~3년, 길게는 5~6년 정도 지켜본 후 2025~2030년 사이 입주 물량 폭증, 대출이자 급등, 세금 부담 등으로 상승 기대감이 꺾일 경우 하락 전환 가능성이 있습니다. 또 이 분위기가 지속되면 3기 신도시 분양권전매나 미분양도 충분히 잡을 수 있을 테고요. 지금은 사전 청약 경쟁률이 높지만 시장 분위기가 반전하면 미분양도 나고 프리미엄이 싼 분양권도 나올 겁니다.
다섯.
만약 5~6년을 기다리긴 힘들고 2~3년쯤 지켜보다가 부동산시장 하락 시 지금 가진 돈으로 투자하려거든 인천이나 안산 지역이 좋습니다. 이왕이면 재건축 기대감이 있는 단지로요. 인천이라면 부평구 부개동 소재 대동(1988년, 708세대, 용적률 117%), 안산이라면 상록구 성포동 소재 주공11단지(1994년, 1975세대, 용적률 150%)를 추천합니다.
_본 콘텐츠는 부딩 플러스 구독자의 실제 사연을 기반으로 제작되었습니다. _본 콘텐츠는 내 집 마련 및 투자 참고용으로 제작되었습니다. _본 콘텐츠의 가격 정보는 지난 12월 칼럼 발행 당시 네이버부동산 최저가 매물을 참고하였습니다.
대장주
주식 용어지만 부동산시장에서도 자주 쓰는 말입니다. 한 지역에서 가격 상승과 거래를 주도하는 아파트를 뜻하죠. 보통 ‘대장주’라면 나 홀로 아파트보다는 1000세대가 넘는 대단지가, 역과 먼 거리보다는 역과 가까운 아파트가 이에 속하는 편입니다.
다세대주택 한 주택에 여러 세대가 입주해 집주인이 여러 명인 주택을 말합니다. 대부분이 ‘다가구주택’과 헷갈려 하죠. 둘을 쉽게 구분하는 방법은 소유권에 있습니다. 다세대는 주인이 여러 명, 다가구는 주인이 한 명.
부암동 곳곳
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사진 제공. @picby_yun
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