기름값이 내리면 분양가도 내려올까?

서울 아파트

매매지수: 100.6 (▲0.08)

전세지수: 100.5 (▲0.12)

수도권 아파트

매매지수: 100.5 (▲0.08)

전세지수: 100.5 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.3 (▲0.07)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 9일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 분양가가 역대 최고입니다.

► 기름값이 오르기 전, 바닥은 이미 올랐죠.

► 분양가는 오를 땐 같이, 내릴 땐 따로입니다.

기름값이 내리면 분양가도 내려올까?

중동 전쟁이 터지자 또 익숙한 공식이 나옵니다. 유가 상승 → 공사비 상승 → 분양가 상승. ‘분양가 또 오르겠네’ 싶겠지만, 이번 상승을 기름값만으로 설명하면 핵심을 놓칩니다.

기름값은 마지막 한 방울 

서울 민간분양¹⁾ 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 5273만 원을 기록했습니다(출처: HUG). 그런데 이 숫자가 나온 건 올 1월, 중동 전쟁 전입니다. 분양가는 하루아침에 안 찍힙니다. 몇 달 치 비용이 쌓인 뒤 반영되죠. 그러니까 바닥은 이미 올라가 있었습니다. 기름값은 그 위에 마지막으로 얹힌 겁니다.

▸ 기름값 전에 올라간 것

•분양가: 평당 5273만 원, 역대 최고

•공사비: 5개월 연속 상승, 역대 최고

•인건비·환율: 인건비 상승, 원화 약세

¹⁾ 민간분양: LH·SH 같은 공공기관이 아닌, 민간 건설사나 시행사가 직접 사업을 추진해 공급하는 분양입니다.

오른 가격은 왜 안 내려올까 

기름값이 오르면 분양가 인상 이유로 쓰입니다. 그런데 빠질 땐 얘기가 다릅니다. 2020년 유가가 마이너스를 찍었을 때도 공사비는 꿈쩍하지 않았고, 이듬해에 더 뛰었죠. 분양가엔 자재비만 들어가는 게 아니거든요. 인건비와 금융 이자, 설계비, 안전 비용 등이 같이 붙죠. 그래서 한번 올라간 바닥은 잘 안 내려옵니다.

▸ 유가는 빠졌는데 공사비는?

•2020년: 유가 마이너스, 공사비 무반응

•2022년 이후: 유가 안정, 공사비 고점 유지

•기본형건축비: 214만 원(2025년) → 222만 원(2026년)

기다리면 싸질까 

중동 사태의 전면전 확산 우려가 한풀 꺾였고, 주요국들도 비축유 방출 카드를 만지작거립니다. 그럼 기름값이 빠지면 분양가도 내려올까요? 꼭 그렇진 않습니다. 기름값은 분양가를 밀어 올리는 핑계로 자주 쓰이지만, 한번 올라간 가격을 다시 끌어내리는 힘은 약합니다. 그래서 “좀 기다리면 싸지겠지”라는 기대도 자주 빗나갑니다. 이제 봐야 할 건 기름값보다, 이 가격에 누가 끝까지 들어오느냐입니다.

▸ 기름값 대신 봐야 할 것

•시세 격차: 주변보다 싸게 나왔나

•자금 체력: 잔금까지 버틸 수 있나

•분양 성적: 사람들이 몰릴 만한가

전입 즉시 대항력

정부가 전세사기 방지책을 내놨습니다. 핵심은 대항력¹⁾ 즉시 발생(출처: 국토교통부). 지금은 전입 다음 날 0시부터 효력이 생겨, 그사이 임대인이 대출을 더 받는 틈이 있었습니다. 이번 대책은 그 틈을 막는 데 초점을 뒀습니다. 8월까지 등기·확정일자·체납 정보를 한 번에 보는 체계도 만듭니다.

¹⁾ 대항력: 임차인이 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새 임대인에게 계속 살 권리를 주장할 수 있는 법적 효력입니다. 전입신고와 실제 거주, 두 가지를 갖춰야 생깁니다.

15억 원 이하 거래 쏠림

지난달 서울 아파트 거래 84.3%(2714건)는 15억 원 이하였습니다(출처: 국토교통부). 10·15 대책¹⁾으로 15억 원 이하는 6억 원, 25억 원 초과는 2억 원만 대출이 가능해지자 돈이 대출이 닿는 곳에 몰린 겁니다. 강북 소형 아파트값은 1년 새 16.6% 뛰었습니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

약한 고리부터 월세로

HUG가 보증 사고 위험을 줄이겠다며 2023년 전세보증금반환보증¹⁾ 가입 문턱을 높인 뒤, 월세화 현상은 아파트(40.61%→42.10%)보다 연립·다세대(35.22%→52.99%)·오피스텔(53.24%→67.87%)에서 더 뚜렷했습니다(2023년 제도 강화 전후 비교_출처: HUG). 안전장치를 조이자, 약한 시장부터 월세로 밀렸습니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 전세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 임차인에게 지급해주는 보험 상품입니다.

서울 착공, 10년래 최저

올 1월 서울 주택 착공(공사 시작)은 741가구로 10년래 1월 기준 최저였습니다(출처: 국토교통부). 아파트 착공도 312가구에 그쳤습니다. 공급 확대 기조에도 첫 삽을 뜨는 현장은 다시 줄어든 겁니다. 착공을 늦추면 2~3년 뒤 입주 물량도 줄어듭니다.

비싸면 “안 사요”

지난달 전국 민간분양 1순위 경쟁률은 3.03 대 1로 23개월 만에 가장 낮았습니다(출처: 리얼하우스). 대출 규제와 높은 분양가에 수요자가 발을 뺐습니다. 서울 공급 가뭄도 기록을 깎아먹었고요. 자금과 입지 문턱을 넘는 곳만 청약자가 붙는, 선별 장세가 짙어졌습니다.

Q 청약 대기 vs 지금 매수, 어떤 선택이 유리할까요?

•가족구성원: 37세 남편, 34세 아내, 31개월 자녀(2030년 초등학교 입학 예정)

•현재 거주지: 경기도 고양시 덕양구 소재 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 4억7000만 원(현금 3억8000만 원, 주식 9000만 원) / 3억2000만 원(전세대출)

•월수입: 900만 원대(부부 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 290만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 고양시 덕양구(능곡5구역 고려 중), 서울시 성북구

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 상권 > 투자 > 자연

•고민 내용:

-2020년 2월 혼인신고를 했고, 2023년생 아이까지 세 식구입니다. 현재 무주택자로 고양시 덕양구 아파트에 전세로 살고 있습니다.

-내 집 마련의 가장 큰 기준 시점은 2030년 아이의 초등학교 입학입니다. 이에 맞춰 2029년 입주 예정인 능곡5구역 진입을 우선 검토하고 있습니다.

-다만 추가분담금 부담이 큰 조합원 입주권보다 올해 말 예상되는 일반분양을 더 유력하게 보고 있는데, 84 타입 일반분양 물량이 10가구 미만이라 당첨 가능성이 낮은 점이 고민입니다. 당첨이 어렵다면 프리미엄을 주고 분양권으로 진입하는 방안도 생각하고 있습니다.

-남편은 새벽 근무 때 자차 출퇴근이 필요하고, 아내는 복직 후 은평구 쪽으로 출퇴근할 예정인데 향후 이직 시에도 서울 서북권을 고려하고 있습니다.

-새집에서 아이의 초등학교 입학을 맞고 싶지만 양가 부모님의 도움은 어렵고, 아내가 복직한 후에는 시간제 시터 고용도 생각하고 있습니다. 이런 현실까지 고려할 때 능곡5구역 진입과 서울 상급지 선진입 사이에서 방향을 잡기 어렵습니다.

질문 1.

능곡5구역 일반분양 매수를 최종 목표로 본다면, 2029년 입주 전까지 전세를 유지하는 편이 나을까요, 아니면 서울 서북권이나 고양 시내 직주근접 지역을 먼저 매수한 뒤 갈아타는 편이 나을까요?

질문 2.

2030년 아이의 초등학교 입학을 기준으로, 능곡5구역 신축 분양권 진입과 서울 성북구 등 상급지 선진입 중 어느 전략이 더 현실적일까요? 출퇴근과 교육 환경까지 함께 고려한 판단을 듣고 싶습니다.

A  매수 가능한 구간에서 빨리 움직이세요

전세를 유지하면서 청약할지, 매수로 갈지 먼저 정하셔야 합니다. 능곡5구역을 생각하고 있다면 당첨 가능성이 낮은 일반분양보다 조합원 매물 구입이 더 유리합니다.

국민평형 일반분양가는 10억 원 이상 나올 것 같고, 조합원 물건은 추가분담금 포함 10억 원 정도 들어갈 것 같습니다. 조합원 물건은 동·호수나 타입도 일반분양보다 유리하니 같은 값이면 조합원 물건이 낫습니다.

총 투입 금액도 일반분양보다 조금 더 유리할 가능성이 큽니다. 현장 매물을 조사해본 뒤 예상 일반분양보다 총 투입 금액이 저렴하면 조합원 매물로 가시기 바랍니다.

청약은 현실적으로 당첨 가능성이 낮습니다. 역세권 일반분양을 원하는 이가 많고, 일반분양 물량도 적기 때문이죠. 전세를 유지하면서 청약을 원한다면 능곡5구역만 보지 말고 3기 신도시인 고양 창릉신도시도 함께 보시는 게 좋습니다.

앞으로 분양 물량이 더 나올 수 있습니다. 창릉신도시 국민평형 일반분양가는 8억 원대, 많아야 9억 원 정도로 보여 이쪽도 적극 도전해볼 만합니다.

청약 대신 성북구 아파트를 구입하는 것도 좋은 방법입니다. 보유 자금 4억7000만 원에 대출을 더하면 7억~10억 원 수준 아파트 구입이 가능합니다.

최근 전세 매물 구하기가 하늘의 별 따기라 10억 원 전후 아파트 수요가 급증하고 있습니다. 강남 등 한강벨트 고가 아파트 시장은 10~15% 정도 호가 조정이 생겨도 실제 거래는 원활하지 않습니다.

반면 15억 원 이하 중저가 아파트 시장은 신혼부부 등 가구 분화 수요가 계속 붙어 수요는 두터운데, 급매물은 잘 나오지 않습니다.

고가 아파트 시장엔 양도세 중과를 피하려는 급매가 나오는 반면, 중저가 아파트 시장은 매수자는 있는데 급매는 드문 장이라는 점을 볼 필요가 있습니다.

서울 중저가 아파트 구입을 생각하신다면 전세 유지에 너무 오래 기대지 말고, 정부 정책으로 집값이 떨어질 거라는 기대도 접고, 빨리 움직이는 게 좋습니다. 

정리하면, 능곡5구역이 목표라면 일반분양 청약보다 조합원 매물이 더 현실적 선택이고, 서울 상급지 선진입이 목표라면 전세를 오래 끌기보다 매수 가능한 구간에서 빨리 움직이는 편이 낫습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 3월 16일~3월 20일

래미안 엘라비네 ★★★★(4/5) 

GOOD: “마곡 생활권, 5·9호선 도보 역세권, 방화뉴타운의 시작.” 

BAD: “강서구 국평 분양가 14억 원→18억 원으로 껑충. 1억~2억 원 수익은 보여도 부담.”

썬밸리 오드카운티 가평설악 ★(1/5) 

GOOD: “물 좋고 산 좋고, 여름엔 계곡 겨울엔 스키.” 

BAD: “경기도 1주택 실거주지로는 아쉬움.”

상주자이르네 ★★(2/5) 

GOOD: “상주에서 자이, 신축 국평이 4억 원대.” 

BAD: “상주시청 중심지와는 거리가 있음.”

⚡[무순위] 3월 16일 | 2가구⚡

도안 푸르지오 디아델 29·31블록 ★★★★★(5/5) 

GOOD: “대전 상급지 도안지구, 입지만큼은 확실.” 

BAD: “청약 열기 강해 서울급 경쟁률도 각오해야.”

⚡[무순위] 3월 16일 | 1가구⚡

영등포자이 디그니티 ★★★★★(5/5) 

GOOD: “5호선 양평역 바로 옆 자이, 당첨되면 7억 이상 시세차익.” 

BAD: “경쟁률 1000 대 1 이상, 당첨은 로또 수준.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

토지임대부주택

국가·지자체가 토지를 보유하고 그 위에 짓는 주택입니다. 입주자는 건물값만 내고 분양받고, 토지 사용료(토지임대료)를 매달 내죠. 분양가는 주변 시세보다 크게 낮게 책정됩니다. 전매제한 10년 이후엔 개인 간 거래가 가능합니다. 서울 마곡 등이 대표적인 공급 사례입니다.

지분적립형 분양주택

입주 시 집값의 10~25%만 내고, 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 나눠 사는 공공분양 방식입니다. 아직 보유하지 않은 공공 지분에 대해선 사용료를 내야 합니다. 의무거주 5년, 전매제한 10년 규정이 있으며 2026년 현재 일부 공공기관을 중심으로 첫 공급이 추진되고 있습니다.

겨울 내 꾹꾹 참고

볕이 들자 보슬보슬. 

사진 제공 | @star_from_byul