[1] 3기 신도시 사업비가
[2] 최대 30% 이상 올랐습니다.
[3] 민간분양 사업비는 더 뛸 거란 예측입니다.
4월 12일 칼럼을 끝으로 ‘노동환의 부동산 분투기’ 연재를 마칩니다. 그간 열심히 사는 것만으론 부자가 될 수 없다고 말하는, 평범한 월급쟁이의 부동산투자 경험담을 사랑해준 구독자 여러분 감사합니다.
사업비 33% 급등
공사비 인상 여파가 마침내 3기 신도시까지 덮쳤습니다. 오늘 부딩은 ‘3기 신도시 사업비 인상: 사업비 33% 급등’에 대해 다룹니다.
사업비 33% 급등
3기 신도시 최초로 사전 청약¹⁾을 받은 인천 계양지구의 공공분양²⁾ 단지(A2블록). 이 아파트의 사업비가 2년여 만에 25.7%(688억 원) 늘었습니다(출처: 국토교통부). 공사비 등이 급등해섭니다. 이에 사업비가 그대로 분양가로 전가되면 올 9월 본청약 최종 분양가도 오를 전망입니다. 기존 추정 분양가는 전용면적 84㎡(약 32평)가 4억9000만 원대였지만 많게는 1억 원까지 오를 거란 예측입니다. 인근 행복주택(A3블록)의 사업비는 같은 기간 581억 원(33.1%) 늘었습니다.
check! 3기 신도시는 현재 줄줄이 착공을 앞두고 있지만 입주까지 가는 길이 순탄치 않을 전망입니다. 공사비 급등의 여파로 사업이 늘어지고 있어섭니다. A2·A3블록도 입주 예정일이 애초 계획보다 6개월씩 밀렸습니다(2026년 6월→2026년 12월).
¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.
²⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 민간분양 주택과 달리 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.
낮은 분양가가 이점인데?
맞습니다. 공공분양 단지는 그 목적이 공공성에 있어 엄격한 분양가상한제¹⁾ 규제를 받습니다. 즉 정부가 사업비를 최소한으로 올린 게 30% 수준일 가능성이 높습니다. 단, 사전 청약 당첨자의 입장은 다릅니다. 기존 추정 분양가 대비 크게 뛴 최종 분양가가 부담일 수밖에 없습니다. 특히 인천 계양지구는 사전 청약을 진행한 2021년에 비해 집값도 하락한 상태입니다. 이에 공공분양 분양가가 주변 시세보다 높을 수 있다는 우려도 나옵니다.
check! 인천 계양지구 A2·A3블록의 사업비가 크게 뛴 건 무엇보다 각종 자잿값과 인건비 인상분을 반영했기 때문이라는 게 국토교통부의 설명입니다.
¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 4월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.
민간분양은 더 오를 가능성
공공분양 단지의 사업비가 오르며, 수익성을 따져야 하는 민간분양 단지의 사업비와 분양가는 더 크게 뛸 거란 예측이 나옵니다. 실제로 올 2월 수도권 민간분양 3.3㎡(약 1평)당 분양가는 2564만3000원으로, 2023년 2월 2132만7900원 대비 20.02% 급등했습니다. 3기 신도시 사업비 증가가 민간분양 단지의 분양가 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나옵니다.
사전 청약, 포기해도 될까?
포기할 수도 있지만 제약이 따릅니다. △공공분양의 경우 당첨일 이후 일정 기간(수도권 1년, 비수도권 6개월) 공공분양 사전 청약을 할 수 없게 됩니다. △민간분양의 경우 청약통장이 부활, 다른 공공분양 사전 청약 접수가 가능해 사실상 불이익은 없습니다(단, 당첨자 지위를 유지하면 다른 주택의 사전 청약과 일반 청약도 불가능).
서울 당첨 합격선 65.78점
올 1분기 서울 아파트 청약가점(제)¹⁾ 합격선은 평균 65.78점으로, 작년 4분기(52.22점)보다 13.56점 올랐습니다. ‘분양 물량 감소’가 원인이란 평입니다. 1분기 서울의 일반공급 물량은 328가구로, 작년 4분기(1918가구)에 비해 크게 줄었습니다(출처: 리얼투데이). 적은 물량에 사람이 몰린 겁니다.
¹⁾ 청약가점제: 무주택 기간(32점)과 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족 수(35점)의 조건에 따라 점수를 더해 주택을 분양받을 수 있는 기회를 달리 주는 제도입니다. 만점은 84점입니다.
전용 60㎡ 이하가 대세
1인가구가 증가하며 소형 아파트의 인기가 치솟고 있습니다. 실제로 올 1분기 전국의 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 소형 평형 청약 경쟁률은 평균 17.94 대 1로 60㎡ 초과~85㎡(약 32평) 이하 5.08 대 1보다 3배 이상, 85㎡ 초과 8.27 대 1보다 2배 이상 높았습니다(출처: 부동산R114).
10명 중 3명은 ‘교육 환경’
집을 살 때 무얼 가장 중요시하느냐고 성인 5046명에게 물은 결과, 교육 환경(29.7%)이 1위를 차지했습니다. △교통(25.1%) △주거 쾌적성(21.2%) △편의시설(15.2%) 등이 그 뒤를 이었습니다. 아파트를 택할 때 영향을 주는 요소는 브랜드(40.57%)가 1위를 차지했습니다(출처: 부동산R114).
6월부터 무순위청약 공고도 청약홈에서
올 6월부터 비규제지역 무순위청약¹⁾ 공고도 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 확인할 수 있습니다. 그간 비규제지역에선 사업 주체가 무순위청약 모집 경로를 자율적으로 정할 수 있어 사업 주체의 공급 절차 위반 등에 대한 우려가 있었는데, 이를 개선하는 조치입니다.
¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.
택배차 주차장 의무화 추진
서울시가 아파트 단지의 ‘택배 갈등’을 해소하기 위해 건축물 심의 기준에 관련 내용을 포함, 화물차 주차장 설치 의무화를 추진합니다. 이커머스 활성화로 화물차 통행량은 느는데 신축 아파트 등에 화물차 주차 공간 설치를 의무화하지 않아 같은 문제가 되풀이된다고 시는 분석했습니다.
#10 등기는 내 직원이다
저는 부동산등기를 제 직원으로 여깁니다. 처음엔 연봉이 적은 직원부터 뽑았어요. 스타트업이었기 때문이죠. 그러다 직원을 늘렸습니다. 개중엔 일을 잘하는 직원도 있고, 못하는 직원도 있었습니다. 손이 많이 가는 직원 때문에 머리가 아플 때도 있었고요.
하지만 직원들은 늘 저를 위해 일했습니다. 제가 자는 동안에도요. 매달 월세를 벌어줬고, 재개발 프로젝트를 따오는 직원도 있었어요. 매출이 오를 때도, 내릴 때도 있고, 때론 적자가 나기도 했습니다. 경기가 안 좋을 땐 직원을 해고하고 싶지만, 믿어주고 버텨야 할 때도 있었습니다. 반대로 경기가 좋으면 능력에 비해 비싼 연봉을 주고 직원을 뽑기도 했습니다.
사장이라면 책임감을 갖고 내가 뽑은 직원을 잘 키워 일을 시켜야 합니다. 물론 처음부터 업계에서 잘나가는 직원을 무리해 데려오면 안 됩니다. 억대 연봉을 주고 데려왔다가 자칫 골로 갈 수도 있으니까요. 투자도 관리능력과 사업 경험이 어느 정도 있어야 유지됩니다. 레벨 1인 투자자가 부자가 되겠다고 무리한 투자를 했다가는 부도나기 십상입니다. 저 역시 자만해서 실수한 경험이 있고요.
그래서 저는 ‘1등기 1공부’를 병행하며 지금도 조금씩 자산을 늘리고 있습니다. 먼 미래에 직원들이 잘 크면 졸업시키고 분점을 내줘야겠죠. 그때가 ‘매도 시점’일 것 같아요. 뭐, 직원들이 뒤통수치고 배신을 하더라도 저는 사장이니 감수해야죠. 사업하는 데 그만한 리스크가 따르는 건 당연한 일 아닐까요?
평범한 월급쟁이로 만족할지, ‘직원’을 부리는 사장이 되어 나만의 사업을 키워갈지 어떤 선택을 하든 정답은 없다고 봅니다. 하지만 각 선택에 따르는 혜택과 리스크는 있다고 봐요. 저는 기꺼이 그 리스크를 감당하기로 했습니다. 혜택도 당당히 누리기로 했고요. 모쪼록 이 글을 읽는 많은 분의 투자에 빛이 들길 바랍니다.
업계약
집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이는 당연히 불법입니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 대체로 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.
다운계약
실제 거래금액보다 낮게 계약서를 쓰는 행위입니다. 매도자는 양도세 절세 효과가 있고, 매수자는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구합니다. 이 또한 불법입니다.
한남동
재개발을 위해 이주하는 중입니다.
사진 제공. @seoul_soozip
