부정 청약 물량, 내가 넣어도 될까?

수도 아파트

매매지수: 100.4 (▲0.13)

전세지수: 100.2 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.6 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 16일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 부정 청약 물량 390가구가 재공급됩니다.

► 조건 유지, 청약통장 없이 신청 가능합니다.

► 자격만 맞으면 경쟁률이 낮아 기회입니다.

부정 청약 물량, 내가 넣어도 될까? 

부정 청약으로 적발된 수도권 신축 수백 가구가 기존 가격 그대로 다시 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘취소 물량 리턴매치: 부정 청약 물량, 내가 넣어도 될까?’에 대해 다룹니다.

적발된 390건, 어떻게 들통? 

정부가 지난 4월, 수도권 40개 단지에서 부정 청약 390건을 적발했습니다(출처: 국토교통부). 작년 하반기 분양 단지 기준이며, 직전보다 3배 넘게 늘었습니다. 이렇게 많은 이유요? 처음으로 건강보험 요양급여 내역을 확인했기 때문입니다. 병원·약국 이용 기록으로 실제 생활지와 주소를 비교해 부모 위장전입을 무더기로 잡아낸 겁니다.

▸ 부정 청약 적발 시 불이익

•당첨 취소 → 계약 자체가 무효 처리

•청약 제한 → 10년간 청약 자격 박탈

•과태료 부과 → 최대 3000만 원 이하

•형사처벌 가능성 → 명의 위장 등 중대 위반 시

부정 청약 물량, 내가 넣어도 될까? 

이번에 적발한 390가구는 ‘불법행위 재공급’ 방식으로 곧 시장에 다시 풀립니다. 한데 이건 일반 무순위청약과 다릅니다. 최초 청약 조건이 그대로 적용되기 때문입니다. 예를 들어 다자녀 특별공급이었다면, 이번에도 다자녀가구만 신청할 수 있습니다. 자격요건이 까다롭다 보니 지원자 수가 적고, 경쟁률도 낮은 편입니다. 조건만 맞으면 의외로 당첨 가능성이 높을 수 있습니다.

▸ 불법행위 재공급 방식의 장점

•경쟁률이 낮을 수 있음 → 자격 문 좁아 경쟁 덜함!

•분양가 유지 → 기존 가격 그대로!

•청약통장 안 씀 → 청약 기회 아끼며 도전!

언제, 어디서 신청? 

그럼 이 기회, 어디서 확인할 수 있을까요? 단지마다 공급 시점은 다르지만, 일정은 모두 청약홈(applyhome.co.kr)에 공개합니다. 메뉴바의 ‘청약 일정 및 통계’ → ‘APT 잔여 세대’ 항목에서 확인 가능하고요. 특히 이 공급 물량은 애초부터 ① 무주택자이면서 ② 해당 지역 거주자만 신청할 수 있습니다. 실수요자에겐 흔치 않은 실전 기회입니다. 조건이 안 맞는데 넣으면 무효 처리됩니다. 

주담대 만기, 40년 → 30년

은행들이 40년 만기 주택담보대출(주담대)¹⁾을 더는 취급하지 않을 전망입니다(출처: 금융감독원). 서울 집값 상승 여파로 5월 가계대출이 전달보다 6조 원 늘자 금융당국이 대출 조이기에 들어간 겁니다. 만기가 줄면 한도도 줄어, 대출 여력은 이전보다 줄어들 수밖에 없습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 설정해 받는 대출입니다. 갚지 못하면 은행이 집을 처분해 돈을 회수합니다. ‘앞으로 살 집’이나 ‘이미 소유한 집’이 담보가 될 수 있습니다. 금리가 낮고, 한도도 커서 집을 살 때 가장 먼저 활용하는 방식입니다.

외국인 집주인, 서울 집중 25%

서울시가 외국인 부동산 거래 자금을 더 촘촘히 들여다봅니다(출처: 서울시). 불법 자금 유입과 시장 교란을 막기 위해섭니다. 외국인이 보유한 주택 4채 중 1채는 서울에 있고, 70% 이상이 수도권에 몰려 있습니다. 국적은 중국(66.9%), 미국(12.3%) 순입니다.

7월, 공급 풀릴까?

정부는 7월 수도권 주택공급 계획을 발표할 전망입니다. 3기 신도시 용적률을 올려 2만 가구, 고양·의왕·의정부 그린벨트를 풀어 1만 가구 등 3만 가구 이상을 공급하겠다는 겁니다. 서울시는 폐교, 국공유지에 집을 짓는 방안도 검토 중입니다. 

주택 수요, 서울 → 경기

서울 집값 상승에 외부 수요가 경기로 번지고 있습니다. 실제로 5월 경기에서 집을 산 2만4100명 중 19.3%는 타 지역 거주자였습니다(출처: 법원등기정보광장). 특히 서울 거주자는 최근 두 달 새 17% 늘어 2975명을 기록했습니다.

6배 더 몰린 분상제 단지

올해 분양가상한제(분상제)¹⁾ 적용 단지의 청약 평균 경쟁률은 26.2 대 1이었습니다(출처: 직방). 일반 단지는 4 대 1로, 6배 차이입니다. 분상제 단지는 어디서 나오느냐고요? 대표 단지는 공공택지 민간분양과 강남 3구, 용산구 같은 규제지역의 재건축·재개발 단지입니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2025년 1월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

Q 광명 vs 서울, 지금 뭘 택해야 하죠?

•가족구성원: 34세 남편, 33세 아내, 자녀 출산 예정(2025년 9월) 

•현재 거주지: 경기도 하남시 소재 아파트(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 6억 원(현금 5억 원 + 주식 1억 원) / 1억 원(전세대출) 

•월수입: 1100만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 광명시 철산동 

•내 집 마련 우선순위: 교통과 투자만 중요 

•고민 내용:

-30대 초반 신혼부부입니다. 현재 경기에 전세로 살고 있고, 2026년 2월 전세 만기를 앞두고 집을 살지 고민 중입니다. 

-직장과 부모님 댁과의 거리를 고려해 경기 광명시 철산동에 정착하려 합니다. 현재 다음 두 가지 안을 놓고 고민 중입니다.

▸ 1안: 광명 신축 아파트 매수

•단지: 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지(경기 광명시 철산동) 

•위치: 경기 광명시 철산동(2022년식) 

•면적: 25평(59㎡) 

•시세: 9억5000만~12억 원

▸ 2안: 서울 신축 아파트 갭투자 + 광명 전세 거주

•단지: DMC SK뷰

•위치: 서울 은평구 수색동(2023년식) 

•면적: 25평(59㎡) 

•시세: 11억5000만~13억3000만 원 - 전세 6억5000만 원 = 갭 5억~6억8000만 원

질문 1. 

광명엔 대규모 입주가 예정돼 있어 당분간 집값이 정체될 수 있다고 봅니다. 지금 사는 게 나을까요, 아니면 전세로 살며 2년 더 지켜보는 게 나을까요?

질문 2. 

서울 신축 아파트에 갭투자하고 광명에 전세로 거주하는 전략은 실거주 불편을 감수할 만큼 현실적일까요?

질문 3. 

실거주 안정성과 자산가치 중 하나만 선택해야 한다면, 지금 제 상황에선 어느 쪽이 더 전략적 접근 방식일까요?

A 지금 매수하는 게 더 전략적입니다

내 집 마련은 반드시 필요합니다. 실거주까지 병행하면 안정감도 있고, 무엇보다 편합니다. 다만 거주하는 집과 보유하는 집이 꼭 같을 필요는 없습니다.

같은 값이라면 직접 사는 게 유리하지만, 전세를 끼고 투자하는 편이 더 효율적이라면 주거와 투자를 나눠 접근하는 것도 전략적 방법입니다.

광명에 거주해야 하는 이유가 분명하다면, 지금 광명 아파트를 매수하는 게 타당한 선택인지 먼저 짚고 넘어가는 게 좋겠습니다.

철산주공7단지를 재건축한 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지(2022년식, 1313가구, 용적률 265%). 수도권지하철 7호선 철산역이 도보권에 있고, 신축 대단지에 생활인프라도 잘 갖춰져 있습니다.

학교는 중학교(광명중), 고등학교(광명고)가 인접해 있고, 초등학교(도덕초)는 철산자이더헤리티지 위쪽에 있어 단지 하나 정도를 건너가야 합니다.

그럼에도 이 단지는 최근까지 대장 단지이던 철산푸르지오하늘채보다 선호도가 높습니다. 실질적 랜드마크라 해도 무리가 없습니다.

광명은 뉴타운 입주 영향으로 2027년까지 공급 부담이 이어집니다. 하지만 이 물량이 오히려 가격을 일정 수준에서 억제하고 있다는 점도 고려해야 합니다. 공급이 부족했다면 지금보다 더 비쌌을 가능성도 있습니다.

현재 서울 아파트 시장은 패닉바잉에 가까운 과열 국면입니다. 정부가 규제에 나설 경우, 풍선효과가 발생할 수밖에 없습니다. 이때 광명은 경기 도내에서도 상대적으로 수혜를 입을 가능성이 높은 지역입니다.

지금은 입주 물량 영향으로 일시적 조정기를 맞았지만, 2028년 이후엔 시장 분위기가 반전될 여지가 충분합니다. 전세로 2년을 더 살며 기다리는 방식은 이런 흐름을 고려할 때, 유리하지 않습니다. 지금 매수하는 게 더 전략적입니다.

이제 DMC SK뷰 얘기로 넘어가겠습니다. 이 단지는 은평구 수색4구역을 재개발한 아파트입니다. 공항철도·6호선·경의중앙선이 지나는 디지털미디어시티역 트리플역세권이고, 신축답게 편의시설도 양호합니다.

다만 학원가 등 교육 환경은 부족한 편이고, 은평구는 서울 시내에서 비교적 선호도가 낮은 지역입니다. 광명 철산과 비교해 절대적 우위에 있다고 보긴 어렵습니다. 시장 흐름에 따라 움직이는 지역 가치도 두 지역 간 차이가 크지 않고요.

상승장이 이어질 경우, 광명 신축도 충분히 동반 상승할 수 있습니다. 입주 물량만 해소되면, 중장기 전망은 더 긍정적입니다.

전세를 끼고 투자한 뒤 다른 지역에 전세로 거주하는 불편함. 이걸 감수할 만큼 DMC SK뷰가 매력적인 선택지는 아닙니다. 두 단지 간 결정적 차이가 없다면, 실거주가 필요한 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지를 선택하는 게 현실적입니다.

마지막으로 하나 더 말씀드립니다. 철산주공12단지(1986년식, 1800가구, 용적률 159%)와 13단지(1986년식, 2460가구, 용적률 170%)도 검토해볼 만한 가치가 있습니다. 노후 아파트라 생활상 불편은 있지만 인테리어만 어느 정도 손보면 거주엔 큰 무리가 없습니다.

재건축이 단기간 내에 되진 않겠지만 중장기적으로는 확실히 진행될 가능성이 있습니다. 광명을 잘 아는 분이라면 동의할 겁니다. 결국 이 지역에서 가장 좋은 아파트는 12단지, 13단지가 되지 않겠습니까? 

신축을 우선 고려한다면 일단 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지에 거주하며 재건축 흐름을 살펴다가 적절한 시점에 12단지나 13단지로 갈아타는 전략도 충분히 유효합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 6월 23일~25일

•동남 하늘채 에디크 (★★★)

GOOD: “청주 인기 택지지구 신축에, 적당한 분양가.” 

BAD: “25평 단일 면적 + 무주택자만 가능.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

다세대주택

한 건물에 여러 세대가 사는 주택 형태입니다. 집집마다 등기가 따로 있어 ‘소유권 분리’가 됩니다. 빌라라고 부르는 집이 대부분 이 형태죠. 공동현관을 함께 쓰고, ‘한 동’ 안에 세대 수는 4층 이하, 19세대 이하여야 합니다.

다가구주택

다세대주택과 비슷해 보여도 ‘등기’가 다릅니다. 건물 전체가 ‘한 사람 명의’로 등기되죠. 한 채로 묶여 있어 따로 분양하기가 어렵습니다. 임차인 입장에선 ‘전세보증금 반환’에 신경 써야 합니다. 집을 통째로 담보 잡히면, 보증금이 위험해질 수 있어섭니다.

오-싱가포르

낮고 안정정인 건물도 많은 도시에서. 

사진 제공 | @thisphotoismyphoto