버는 만큼만 빌려줌
금융 당국이 전부터 예고한 가계부채 대책을 내놨습니다. 버는 만큼만 대출해주는 것이 이번 대책의 핵심입니다. 안 그래도 좁은 대출 문턱이 더 좁아질 예정입니다. 오늘 부딩은 ‘가계부채 대책: 버는 만큼만 빌려줌’에 대해 다룹니다.
가계부채 대책 왜 자꾸 나옴?
이미 규제했음에도 집값, 전셋값 폭등으로 가계부채*가 계속 불어나서입니다. 참고로 우리나라 가계부채는 지난 6월에 1805조9000억 원을 기록했습니다. 이는 지난해 우리나라 GDP의 98.3% 수준입니다. 가계부채가 국가경제 전체 규모와 막상막하인 셈입니다. 즉 이번 대책은 가계부채가 우리 경제를 위협하는 폭탄으로 변할지도 모른다는 걱정에서 나온 것입니다.
*가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.
DSR, 이번엔 마스터!
이번 가계부채 대책을 이해하려면 DSR의 개념부터 알아야 합니다. DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 ‘총부채원리금상환비율’을 의미합니다. 내가 받은 모든 대출을 합산해 갚아야 하는 1년 치 원리금(이자+원금)상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. 가령 내 연봉이 4000만 원인데 DSR 40% 규제를 받는다면 빚을 갚는 데 연 소득의 40%(1600만 원) 이상을 쓸 수 없게 되는 것입니다. 즉 매달 133만 원 정도를 갚는 수준으로만 돈을 빌려주는 겁니다.
버는 만큼만 빌려줌
이번 대책, 내용도 많고 복잡합니다. 그럼에도 굳이 요약하면 ‘원래도 버는 만큼만 대출해줬지만 앞으로는 갚을 능력을 더 따지겠다’ 정도가 될 겁니다. 크게 세 가지 틀로 이번 대책을 정리합니다.
하나, 1월부터 대출 더 조임!
연봉 4000만 원에 대출 한 번 안 받아본 내가 서울에서 6억 원짜리 집을 산다고 가정합시다. 현재 기준 집값의 최대 60%인 3억6000만 원과 연봉 수준으로 빌려주는 신용대출 4000만 원을 더해 4억 원을 빌릴 수 있습니다. 한데 내년부터는 대출 총액이 2억 원을 넘기면 DSR 40% 규제를 받습니다. 결과적으로 연봉 4000만 원인 내가 받을 수 있는 대출 총액은 약 3억 원으로 올해보다 1억 원이 줄어듭니다.
둘, 제2금융권도 대출 조임!
제2금융권* DSR 기준은 현재 60%입니다. 시중은행의 40%보다 높아 더 많은 돈을 대출할 수 있습니다. 하지만 내년부터는 이를 50%(보험·카드사)까지 하향 조정합니다. 캐피털·저축은행 DSR은 90%에서 65%로 내리고요.
셋, 분할상환 목표치 올림!
분할상환이란 대출 원리금(원금+이자)을 나눠 갚는 걸 말합니다. 내년부터는 은행들이 주택담보대출의 분할상환 최종 목표치를 60%로 높입니다(올해는 57.5%). 이렇게 하는 이유요? 원금 갚기를 미루는 ‘거치식’이나 한동안 이자만 내고 만기일에 대출금 전액을 갚는 ‘일시상환식’이 가계부채 증가의 원인으로 지목됐기 때문입니다. 분할상환을 강제하는 건 아니지만 이를 수용할 경우 인센티브를 주기로 했습니다.
*증권사와 보험회사, 카드사 등을 말합니다. 제1금융권인 시중은행에 비해 이자율이 높아 저축 상품은 유리하지만 그만큼 대출받을 땐 불리합니다.
미니 Q&A
알아두면 도움되는 Q&A.
Q. 이미 대출 2억 원이 넘는데 DSR 40%를 초과하는 만큼 갚아야 함? 아니요. 기존 대출에 대해선 소급 적용하지 않습니다. 기존 대출의 만기를 연장하거나 다른 대출로 갈아탈 때도 새 DSR 규제가 적용되지 않고요. 단, 기존 대출이 이미 DSR 40%를 넘었다면 새로 대출을 받을 수 없습니다.
Q. 마이너스통장을 만들어두고 안 써도 영향을 받음? 그렇습니다. 마이너스통장은 실제로 쓴 금액이 아니라 한도 금액을 기준으로 DSR을 계산하기 때문입니다. 이에 주택담보대출 등 다른 대출을 받을 계획이라면 마이너스통장 한도를 줄이는 게 좋습니다.
Q. 내년 7월부터는 대출을 더 조인다던데? 맞습니다. 내년 7월부터 대출금이 1억 원을 넘어서면 DSR 40%가 적용됩니다. 갚을 수 있는 능력만큼만 돈을 빌려주는 대출 규제가 더 강력해지는 겁니다.
실수요자가 대출을 못 받는 일은 없을까?
금융 당국이 대출을 조여 가계부채 안정화 효과를 보려는 부분은 주택담보대출을 비롯한 부동산 영역입니다. 이에 실수요자의 전세대출, 분양받은 집에 대한 중도금대출* 등은 내년에도 DSR 적용 대상에서 빼기로 했습니다. 다만 전세대출은 내년에 다시 가계부채 총량 관리**에 포함됩니다. 즉 내년 전세대출 취급 상황에 따라 언제든 다시 심사가 강화될 수 있는 셈입니다.
*아파트를 짓는 동안 5∼6차례로 나눠 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다. **1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 지난해에 금융 당국은 시중은행에 올해 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 최근 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인에 따른 것입니다.
강북 빌라 3억 원 돌파
서울 빌라(다세대·연립주택) 매매가격이 연일 오릅니다. 지난 9월 한강 이북 14개 구의 평균 빌라 매매가격은 3억97만 원으로 처음으로 3억 원을 돌파했습니다. 지난 1월엔 평균 매매가격이 2억8000만 원 수준이었는데 말입니다. 이렇게 가격이 뛰는 이유요? 시장에선 최근 현실화되고 있는 재개발 규제완화 정책을 이유로 꼽았습니다. 새 아파트가 될 오래된 빌라로 매수세가 몰린다는 분석입니다.
민간임대아파트 왜 몰려?
민간임대아파트*가 그 어느 때보다 인기입니다. 얼마나 사람들이 몰리는지 임차권에 프리미엄을 붙여 파는 단지도 등장했습니다. 가장 최근 청약 경쟁률이 높은 단지는 지난 9월 용인시에서 나왔는데, 715가구 모집에 16만2683명이 몰려 평균 227 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 참고로 민간임대아파트는 만 19세 이상 무주택 가구 구성원이면 누구나 신청할 수 있습니다.
*민간 건설사에서 임대하는 아파트를 말합니다. 쉽게 말하면 아파트 전세인데 주인이 건설사고, 분양자가 임차인(세입자)인 상대적으로 보증금과 임대료가 낮은 아파트입니다.
12억 원 돌파
서울 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어섰습니다. 현 정부 초기인 2017년 5월 서울 아파트 평균 매매가격은 6억708만 원. 4년 5개월 만에 집값이 2배 넘게(100.4%) 오른 겁니다. 수도권요? 수도권도 서울과 비슷합니다. 10월 현재 경기도 아파트 평균 매매가격은 5억9110만 원으로, 대출 규제 선인 6억 원 돌파를 코앞에 두고 있습니다. 이달 인천 아파트 평균 매매가격은 4억2471만 원입니다.
‘0’ 하나 더 붙였더니
아파트 경매. 1억6000만 원을 써내려 했는데 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 16억 원에 입찰했다면 어떻게 될까요? 최근 전남 무안군의 25평짜리 아파트 경매에서 실제로 일어난 일입니다. 정말로 어떻게 되는지 궁금하다고요? 입찰자의 실수가 분명하더라도 매각을 취소하긴 어렵답니다. 잘못 기입한 가격으로 집을 사거나, 입찰보증금(최저 입찰가의 10%)을 물고 매수를 포기해야 한다고.
대기 기간 짧아짐
11월부터 공공임대주택의 입주 대기 기간이 대폭 줄어듭니다. 가령 현재 행복주택* 입주자 선정은 공실 주택이 있을 때 소득 기준 같은 자격 조건을 단계적으로 낮추며 추가 공고를 하는 방식인데, 앞으로는 1~3순위로 한 번에 수요자를 모집한 후 순위에 따라 계약 절차를 진행한다고. 이렇게 하는 이유는 오랜 기간 대기하는 수요자의 불편을 덜어주기 위해서입니다.
*박근혜 정부의 대표적 주거정책 중 하나로 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.
등기부등본 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재된 공적 장부입니다. 집을 처음 구한다면 계약 전 반드시 이걸 떼서 확인해야 합니다. 그 내용이 실시간으로 바뀔 수 있기 때문입니다. 대법원 인터넷등기소에 접속해 집 주소를 검색하면 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
근저당 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때, 그 저당권을 미리 설정해놓은 걸 말합니다. 쉽게 말해 돈을 빌려주면 담보로 설정한 부동산에 대해 다른 사람들보다 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 등기부등본을 떼어보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
그 사람
더 쌀쌀해지기 전에 그 사람과 밤나들이 어때요?
사진 제공. @ddol_foto
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