땅땅! 법원이 정해줌
실거주 목적으로 집을 산 집주인의 거주권과 원래 그 집에 살고 있던 세입자의 계약갱신청구권 중 힘이 센 것은 무엇일까? 이 문제는 지난해부터 논란거리였습니다. 한데 마침 법원이 이 문제를 확실히 정리해줬습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘계약갱신청구권: 땅땅! 법원이 정해줌’에 대해 다룹니다.
땅땅! 법원이 정해줌
최근 법원이 눈길을 끄는 판결을 내렸습니다. 실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인에게 2년 더 살 수 있는 계약갱신청구권*을 사용했다면 새 집주인이 전세계약을 연장해줘야 한다는 판결입니다. 어떤 내용이었는지 아래에 정리합니다.
지난해 8월, A는 B가 전세로 살고 있는 집의 매매계약을 체결함.
9월, B는 기존 집주인인 C에게 계약갱신청구권을 행사함.
이를 알게 된 A는 실거주 목적으로 집을 샀으니 B에게 나가달라고 요구함.
B는 개정된 임대차보호법**에 따라 전세계약을 연장할 수 있다며 퇴거를 거부함.
11월, A는 해당 집의 잔금을 치르고 소유권이전등기***를 마침.
A는 B를 상대로 소송을 제기했지만 법원은 B의 손을 들어줌.
이 판결이 이슈인 이유는 단순합니다. 현행법은 집주인 또는 그의 직계가족이 실거주를 원할 때 예외적으로 세입자의 계약갱신청구권 요구를 거절할 수 있게 했기 때문입니다.
*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 제도입니다. **지난해 7월 정부는 세입자 보호를 목적으로 전월세상한제와 계약갱신청구권, 전월세신고제를 포함해 임대차보호법을 개정했습니다. ***집주인이 바뀌었을 때 부동산등기부에 등기하는 걸 말합니다. 등기부등본에 이름을 올려야 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다.
이런 판결이 나온 이유는?
법원이 새 집주인의 소유권이전등기 시점을 문제로 봤기 때문입니다. 쉽게 말해 법원은 이 경우 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 당시의 집주인을 기준으로 보는 게 옳다고 판단한 겁니다. 참고로 개정된 임대차보호법에 따르면 세입자는 임대차계약 종료 2~6개월 전에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 즉 새 집주인이 실거주 목적으로 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거부하려면, 전세계약이 만료되기 최소 6개월 전에 소유권이전등기까지 마쳐야 한단 얘기.
비슷한 사례가 많다던데
법원에서 이와 같은 판결을 내린 건 처음이지만, 개정된 임대차보호법 시행 이후 비슷한 일은 셀 수 없이 많았습니다. 홍남기 부총리가 대표적 케이스입니다. 홍 부총리도 지난해에 경기도의 한 아파트를 팔 당시 매매계약이 체결된 이후 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 결국 소정의 보상금을 주고 퇴거시켰습니다. 논란이 계속되자 국토교통부는 지난 2월 집 매매계약 시 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 표시하도록 공인중개사법을 고쳤습니다.
근데 계약갱신청구권 어떻게 썼더라?
계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사 표시는 전화 통화나 문자, 이메일로도 가능합니다. 하지만 가장 확실한 방법은 내용증명우편 등으로 증빙 자료를 남기는 겁니다. 덧붙여 만약 집주인과 세입자 둘 다 아무 말 없이 계약기간을 넘긴 묵시적 갱신의 경우라면, 계약갱신청구권을 쓰지 않은 걸로 간주합니다. 세입자는 2년 뒤 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있는 겁니다. 이 경우 같은 집에서 최대 6년간 살 수 있게 됩니다.
빛 때문에
부산시의 한 초고층 주상복합아파트 벽에 반사되는 빛 때문에 피해를 보고 있는 인근 아파트 주민에게, 이 아파트를 지은 건설사가 손해배상금을 지급하라는 판결이 나왔습니다. 아파트 빛 반사 문제가 소송으로 이어져 결론까지 난 국내 최초의 사례. 건설사가 인근 아파트 주민 34인에게 지급해야 하는 금액은 1인당 132만~687만 원씩, 총 2억100만 원입니다.
5월에 시작
오는 5월 영동대로 광역복합환승센터 사업이 공사를 시작합니다. 이는 삼성역에서 봉은사역 일대의 영동대로 600m 구간 지하에 광역복합환승센터와 공공·상업시설을 짓는, 총사업비 1조 원이 넘는 사업입니다. 그간 공사를 하네 마네 우여곡절이 많았지만, 서울시는 먼저 손댈 수 있는 부분부터 착공해 2027년으로 예정된 완공 시기를 최대한 앞당기겠다는 계획입니다.
겸직 논란
현직 구의원들이 지역구 주택 재건축·재개발조합장을 겸직하고 있어 논란입니다. 재건축·재개발의 인허가는 구에서 담당하는데, 구의원들이 직권을 남용해 사적 이익을 추구하는 것 아니냐는 얘깁니다. 조영덕 서울 마포구의회 의장과 김재동 인천 미추홀구의회 부의장, 김보언 부산 수영구의회 의원 등이 그 주인공입니다.
신혼도 희망도 싫다
LH가 신혼희망타운* 단지명에 ‘신혼희망타운’을 포함하는 안을 검토하면서 예비 입주자들이 반발하고 있습니다. 전국신혼희망타운총연합회는 “신혼, 희망, 타운 세 단어의 일부 또는 전부를 직접 또는 간접적인 방법으로 아파트 명칭 또는 브랜드 디자인에 포함하는 것을 강력히 반대한다”는 입장문까지 발표했습니다. 직원 땅투기 문제로 LH의 이미지가 추락한 데다, 단지명에서 공공주택임을 직간접적으로 드러내면 차별이 심해질 거란 이유 때문이라고 합니다.
*정부가 신혼부부를 위해 공급하는 아파트입니다. 전셋집처럼 사는 ‘임대형’과 청약통장을 통해 내 집 마련을 하는 ‘분양형’이 있는데, 전세든 매매든 주변 시세의 70~80% 수준입니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 3월 22일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 3월 22일)
선진국 때깔
꼬마들 뒤로 보이는 아파트가 어딘 줄 아세요? 1960년대 부의 상징이던 ‘마포아파트’입니다. 국내 최초의 대단지 아파트로, 당시로선 드물게 단지 안에 놀이터와 잔디밭, 미장원, 정육점, 목공소 등 상가도 있었습니다.
재미있는 점은 당시 여기 사는 거주민들을 외부에서 심하게 비난했다는 겁니다. ‘선진국에서나 볼 수 있는 대중사회의 면모를 현실에서 실현했다’는 이유에서였습니다. 다른 한편으론 주말만 되면 아파트를 구경하려고 방문한 주변 친척들로 현관 문턱이 닳아 없어질 지경이었다고.
물론 마포아파트는 현재 존재하지 않습니다. 1992년 철거, 1994년 국내 최초의 재건축아파트(현 마포삼성아파트)로 변신했기 때문입니다. 그러고 보니 우리가 ‘재건축’이란 말을 쓰기 시작한 지도 벌써 20년이 넘었습니다.
등기부등본
부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재된 공적 장부입니다. 집을 처음 구한다면 계약 전 반드시 이걸 떼서 확인해야 합니다. 그 내용이 실시간으로 바뀔 수 있기 때문입니다. 대법원 인터넷등기소에 접속해 집 주소를 검색하면 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
근저당
집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때, 그 저당권을 미리 설정해놓은 걸 말합니다. 쉽게 말해 돈을 빌려주면 담보로 설정한 부동산에 대해 다른 사람들보다 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 등기부등본을 떼어보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
벽지
벽지를 처음 바를 때 그 마음 같은.
사진 제공.@pokgant
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