동네 전체가 역세권이 됐어요!
최근 정부가 서울 역세권을 아주 쫀쫀하게 개발하겠다는 계획을 내비쳤습니다. 오늘 만든 그저 그런 계획이 다음 주의 완벽한 계획보다 낫다는 말이 있지만, 어째 사람들의 반응이 영 신통치 않습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘역세권 개발: 동네 전체가 역세권이 됐어요!’에 대해 다룹니다.
역세권 개발?
“빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 마련하라”라는 대통령의 주문에 대한 변창흠 국토교통부 장관의 답, 즉 1호 주택공급 대책이 될 거라고 합니다. 핵심은 현재 평균 160%인 서울 지하철 역세권* 용적률**을 평균 300%, 최대 700%까지 끌어올리는 것. 이를 기반으로 역세권의 추가 주택공급 대책도 내놓을 계획이라고 합니다. 이미 지하철과 철도 관련 공기업에 철도변 유휴지(노는 땅) 현황을 제출하라는 요청까지 한 상태라고.
*기차역이나 지하철역을 일상적으로 이용하는 주변 거주자가 분포하는 범위로 그 세력이 미치는 지역을 말합니다. 부동산 가격에 아주 큰 영향을 미치는 요소로 역과 가까울수록 공실률이 낮아지는 경향이 있습니다.
**1층 면적의 건물을 몇 층까지 올릴 수 있느냐가 용적률이라고 생각하면 쉽습니다. 이것이 높을수록 층수가 올라가 공급할 수 있는 물량이 많아지죠.
동네 전체가 역세권이 됐어요!
여기에 더해 역세권 범위도 조정한답니다. 기존의 반경 250m에서 500m까지 늘리겠다는 겁니다. 흥미로운 건 현재 307개에 달하는 서울 지하철 1~8호선의 역 간 평균 거리가 1km인데, 그 범위를 늘리면 서울 땅 절반 가까이가 역세권이 되어버린다는 사실. 그런데 왜 이렇게 역세권 범위를 늘리느냐고요? 역세권 대부분이 건물을 높이 올릴 수 있는 제3종 일반주거지역*에 해당하기 때문입니다. 쉽게 말해 교통 여건이 좋은 입지에 용적률 인센티브를 팍팍 줘서 집을 많이 지을 수 있게 하겠다는 것.
*용적률 200% 이상, 300% 이하로 높은 건물을 지을 수 있는 지역입니다.
역세권 개발의 역설
정부가 이렇게 지지고 볶아 주택공급 계획을 짰는데도 사람들의 반응이 영 신통치 않다고 합니다. 물론 신통한 반응도 있었지만요. 매체들이 소개한 몇몇 반응을 정리합니다.
역세권 개발 어서 오고!
“그간 땅값이 너무 비싸 역세권 개발이 지지부진했는데, 용적률을 높이면 사업성이 좋아지니 주택공급은 확실히 늘지 않겠음?”
“서울에 집 지을 땅이 없으니 역세권을 집중 개발하는 건 이제 선택이 아닌 필수임. 어차피 인구도 계속 줄 테니 우리도 도쿄처럼 압축도시로 가야 함!”
역세권 개발 저리 가고!
“근데 역세권 땅 대부분이 개인 소유라는 건 생각 안 함? 기존 정부의 기조대로 개발이익 일부를 가져간다고 한다면 누가 그 사업에 참여하려 하겠음?”
“역세권 건물주들은 현상 유지를 하려는 경향이 강함! 이유? 소유한 땅의 입지가 워낙 좋아 굳이 새로운 시도를 할 이유가 없어서임.”
“됐고, 시간 없음! 내일 당장 역 근처에서 아파트 공사를 시작해도 빨라야 1년 이상 걸릴 것임. 괜히 여기저기 개발 붐을 일으켜 땅값만 올리지 않았으면 좋겠음!”
새로운 논리 등장
이쯤 되니 정부의 역세권 개발 이슈에 관한 새로운 논리도 등장했습니다. 역세권 개발이 결국 ‘비역세권 개발’로 이어질 가능성이 높다는 겁니다. 그 이유요? 빠르게 개발할 수 있어서입니다. 역에서 거리가 멀어 상대적으로 땅값이 싼 데다, 대부분 면적이 작고 비정형이라 묶어서 공동개발해야 하는 역세권 건물과 달리 건물주들의 이해관계도 비교적 복잡하지 않다는 이유 때문입니다. 정리하면 진짜 역세권보다는 역세권의 옷을 입은 비역세권 개발 가능성이 높다는 것.
지난해 내린 지역
지난해 9년 만에 가장 높은 집값 상승률을 기록한 가운데 일부 수도권·광역시 지역은 오히려 아파트값이 하락한 것으로 나타났답니다. 수도권과 지방광역시 내 도시 중 지난해 가격이 하락한 지역은 총 다섯 곳으로, 경기권에선 동두천·포천·여주·이천, 그리고 부산에서는 중구로, 모두 비규제지역이었다고.
영등포 아니면 성수
서울 영등포역이나 성수역 주변의 공업지역에 ‘압축도시’를 세우는 방안이 거론되고 있습니다. 압축도시란 한 건물에 사무실과 병원, 편의시설 등이 모여서 다른 건물에 갈 필요가 없는 개념입니다. 정부가 설 전에 발표하기로 한 부동산 공급대책에 이와 같은 개발계획이 들어갈 것으로 매체들은 예상합니다.
수도권 역대 최고 경쟁률
청약 열풍이 날로 거세지며 최근 수도권 역대 최고 경쟁률의 청약 결과가 나왔습니다. 주인공은 경기도 성남시 착공동에 짓는 ‘위례 자이 더 시티’. 공공분양 1순위 청약 74가구 모집에 4만5700명이 신청, 617.6대1의 평균 경쟁률로 모든 주택형의 청약이 마감했다고 합니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 11일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 11일)
잠실 개발 초기의 석촌호수(1970년대 후반)
석촌호수는 호수가 아니었고
서울 잠실동의 석촌호수가 원래 호수가 아니었다는 사실을 아세요? 잠실이 섬이었다는 사실은요? 아니, 원래 잠실은 강북에 속한 육지였다는 사실은요? 각설하고 잠실은 원래 섬이었습니다. 조선시대로 거슬러 올라가면 지금의 광진구 자양동 밑자락에 딱 붙은 육지였고요. 그러던 게 1920년대 어느 해에 대홍수로 땅 북쪽에 강이 생기며 섬이 되었답니다. 그 ‘잠실도’를 지금의 자리에 끌어다 놓은 이는 박정희 전 대통령이었습니다. 1971년부터 수년간 국내의 거의 모든 흙을 퍼다 매립했다죠. 재미있는 건 그렇게 메운 땅 한편으로 유유히 흐르던 작은 물줄기의 존재입니다. 그것이 바로 지금의 석촌호수. 정리하면 석촌호수는 매립한 땅에서 사라진 한강 본류의 흔적.
베란다
아래층의 면적이 위층보다 커서 생기는 공간을 말합니다. 위층 면적이 아래층보다 작으면, 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈. 이는 서비스 면적이긴 하지만 천장이 없습니다. 따라서 확장공사 후 실내 공간으로 연장하면 불법이라고.
발코니 거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 일반적으로 한국의 아파트 거실에 붙어 있는 공간은 모두 이것이죠. 층마다 위치하고 천장이 있는 게 특징입니다. 그러니 ‘베란다 확장’이라고 써온 것은 잘못된 표현으로 ‘발코니 확장’이 맞는 말입니다.