[1] 과거 우리 부동산은 세 번 크게 하락했습니다.
[2] 강남 아파트값은 고점에서 40% 떨어졌습니다.
[3] 최근 하우스푸어라는 단어가 부쩍 들립니다.
당시 집값은 얼마나 떨어졌을까?
최근 시장에서 자주 소환하는 주제가 있습니다. 집값 하락기 얘깁니다. 이는 한껏 위축된 현재 시장의 분위기와 관련이 깊습니다. 이쯤 되니 과거엔 집값이 얼마나 떨어졌는지도 궁금해집니다. 오늘 부딩은 ‘집값 하락기 복기: 당시 집값은 얼마나 떨어졌을까?’에 대해 다룹니다.
과거 하락기는 언제?
그간 우리 부동산시장은 세 번 크게 하락했습니다. 1991년 1기 신도시¹⁾ 입주 이후와 1997년 IMF 사태²⁾ 직후, 2008년 금융위기³⁾가 터진 다음 5년간입니다. 단, 아이러니하게도 1기 신도시 입주 이후를 제외한 두 번의 하락기는 정부의 부동산정책과 관련이 적습니다. IMF 사태 당시엔 나라 안팎으로 문제가 많았고, 금융위기 땐 외부의 충격이 더 컸기 때문입니다.
¹⁾ 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.
²⁾ 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.
³⁾ 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.
당시 집값은 얼마나 떨어졌을까?
1기 신도시 입주 시점인 1991년 서울 아파트값은 4.5% 떨어졌습니다. 1992년과 1993년에도 각각 4.3%, 2.8% 하락했고요. IMF 사태 직후 충격은 더 컸습니다. 1년 만에 전국 집값이 12.4%, 서울 집값은 13.2% 내려갔으니까요. 아울러 금융위기가 터진 후 5년에 걸쳐 서울 강남 집값은 10% 이상 하락했습니다. 하락폭이 작다고요? 아니요. 당시 강남권 아파트는 고점 대비 반값에 나온 급매물만 겨우 팔리는 수준이었습니다.
check! 단지마다 차이는 있었지만 금융위기 전인 2007년 13억 원대에 거래된 서울 대치동의 한 아파트는 2013년 7억9000만 원까지 40% 넘게 떨어진 기록이 있습니다.
가장 많이 떨어진 지역은?
금융위기 이후를 예로 들면 강남 집값이 가장 많이 떨어졌습니다. 서울 아파트값이 가장 많이 내려간 2012년(서울 평균 -6.65%)에도 강남구는 12.1%, 송파구는 9.8% 떨어졌으니까요. 강남권에서도 특히 가격이 많이 내려간 아파트요? 재건축아파트였습니다. 시장 하락기엔 미분양¹⁾이 쌓이며 재건축사업이 흐지부지되는 일이 많기 때문입니다.
check! 최근 서울 아파트값 하락세가 이어지며 그나마 재건축 기대감이 가격을 떠받치던 단지도 하나둘 가격 조정이 시작됐습니다.
¹⁾ 팔리지 않은 '재고' 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.
하우스푸어의 등장
지금은 ‘영끌족’ 등에 밀려 자취를 감췄지만 시장이 하락기에 접어들면 등장하는 단어가 하우스푸어(house-poor)입니다. 금융위기 여파가 심한 2012년 당시 기획재정부는 이를 ‘번듯한 집이 있지만 무리한 대출과 세금 부담으로 실질적 소득이 줄어 빈곤하게 사는 사람들’이라고 정의했습니다. 시장은 돌고 돈다고 했던가요? 최근 이 단어가 부쩍 자주 귀에 꽂힙니다.
check! 금융위기 이후 집값이 크게 떨어지며 2012년 하우스푸어가 전체 가구의 26.9%인 231만 가구에 달했다는 통계도 있습니다.
지금 시장은?
7월 15일 발표한 한국부동산원의 통계에 따르면 6월 전국 집값(아파트와 연립·단독주택 포함)은 2년 10개월 만에 하락세로 전환(-0.01%)했습니다. 주택 유형별로 보면 특히 전국 아파트값이 지난달 0.1% 떨어져 전월(-0.05%) 대비 낙폭이 2배로 커졌습니다. 시장에선 빅스텝¹⁾ 금리인상으로 매수 심리가 더 꽝꽝 얼어붙을 거란 전망을 내놓고 있습니다.
¹⁾ 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 걸 말합니다. 금리는 경제에 미치는 영향을 최소화하기 위해 0.25%씩 올리는 게 보통이지만, 인플레이션 등에 대한 우려가 커지면 이보다 큰 폭으로 올리기도 합니다. 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 건 ‘자이언트스텝’이라고 합니다.
7월 25일부터 접수!
7월 25일부터 8월 1일까지 남양주 왕숙, 고양 창릉, 평택 고덕 등 2·3기 신도시 공공택지¹⁾ 4800가구에 대한 사전 청약²⁾ 접수를 시작합니다. 모든 지구에서 수요가 많은 전용면적 84㎡(약 33평) 타입이 포함되는 것이 눈길을 끌며, 추정 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 1100만~1900만 원대로 주변 시세의 60~80% 수준입니다. 당첨자는 8월 18일 발표 후 검증 등을 거쳐 최종 확정됩니다.
¹⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 여기에 해당하죠. 정부 주도로 조성해 규모가 크고 훗날 다양한 인프라가 들어섭니다.
²⁾ 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
8월 출시 50년 만기 주담대
한국주택금융공사가 8월 1일부터 50년 만기 초장기 주택담보대출(주담대)¹⁾을 출시합니다. 이걸 도입하려는 이유요? 청년 등이 DSR²⁾ 규제를 우회적으로 피할 수 있게 하기 위함입니다. 이는 40년 만기 상품보다 대출 상환기간이 10년 더 늘어나 대출한도가 3000만 원쯤 올라간다는 설명입니다. 단, 이 상품은 만 34세 이하 또는 결혼 7년 차 이내 신혼부부 가구만 이용할 수 있습니다
¹⁾ 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다..
²⁾ 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
15일부터 분양가 1.53% 인상
7월 15일 입주자 모집 공고를 내는 분양가상한제(분상제)¹⁾ 아파트부터 분양가가 1.53% 오릅니다. 이는 정부가 지난 6월 분상제 개편²⁾에 따른 것입니다. 참고로 7월 18일부터는 이달 초 입주자 모집 공고를 낸, 개편한 분상제가 적용되지 않는 마지막 신규 물량 7168가구가 전국 21곳에서 나옵니다. 조금이라도 저렴한 분양 물량에 수요자들이 몰릴지 관심이 모입니다.
¹⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.
²⁾ 정부는 최근 낮은 분양가 책정으로 공급이 미뤄지는 사태를 방치하지 않겠다며 분양가상한제 제도를 개편했습니다. 자재값 인상분 등 전엔 분양가에 넣을 수 없던 비용을 포함할 수 있게 한 것이 핵심입니다. 이로써 분양가 인상은 불가피해졌습니다.
8곳 빼고 전부 하락
7월 14일 한국부동산원에서 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 수도권은 8곳을 제외한 모든 지역의 아파트값이 떨어졌습니다. 가격 하락을 면한 지역요? 서울에선 서초구(0.03%)가 유일하고, 경기도 성남시 분당구(0.01%)와 수정구(0%), 안양시 만안구(0%), 안성시(0.03%) 평택시(0.07%) 파주시(0.05%) 안성시(0.03%) 등이었습니다. 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.04% 떨어져 7주째 하락세를 나타냈습니다.
더 떨어진 대구시
정부가 전국 17곳의 부동산 규제지역¹⁾을 해제했지만 전처럼 집값 상승 효과는 나타나지 않았습니다. 일부 지역은 오히려 매물이 늘고 집값 하락폭도 커졌습니다. 가령 대구가 그렇습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면 지난 7월 5일~11일 대구 아파트값은 0.13% 떨어지며 전주(-0.11%)보다 하락폭을 키웠습니다. 참고로 대구 지역 주택 매물은 7월 17일 현재 3만3456개 수준입니다.
¹⁾ 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 7월 18일 현재 전국적으로 43개 지역이 투기과열지구로, 101개 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다. 이 지역에선 청약이나 대출 같은 규제가 강해집니다.
대장 아파트 해당 지역, 해당 동네에서 가장 가격이 비싸거나 미래가치가 높은 아파트를 말합니다. 투자자들은 이 아파트를 통해 해당 지역의 집값 흐름을 판단하기도 합니다. 대장 아파트 가격이 오르지 않는데 엉뚱한 아파트의 가격이 오르는 일은 거의 없기 때문입니다.
추가 분담금(추분) 재건축사업에서 기존에 예상하지 못한 비용이 들거나 사업 수익이 줄면서 조합원이 추가로 내야 하는 돈을 말합니다. 일반 분양가가 하락해 조합원이 내야 하는 분담금이 늘어나는 경우가 대표적입니다. 물론 공사 기간이 늘어져서 분담금을 더 내야 하는 일도 왕왕 있습니다.
반복과 반복
반복과 반복 그리고 반복.(feat. 텍사스 휴스톤).
사진 제공. @film_cheche
