내 전세대출, 실수요로 인정받을 수 있을까?

4분 전
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서울 아파트

매매지수: 100.6 (▲0.27)

전세지수: 100.6 (▲0.27)

수도권 아파트

매매지수: 100.4 (▲0.18)

전세지수: 100.4 (▲0.19)

지방 아파트

매매지수: 100.0 (■0.00)

전세지수: 100.1 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 20일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세대출에서 실수요를 가리자는 논의가 나옵니다.

► 1주택자는 따로 사는 이유가 중요합니다.

► 후속 대책이 나오면 대상과 한도 등을 봐야 합니다.

내 전세대출, 실수요로 인정받을 수 있을까?

정부가 연 부동산 토론회에서 전세대출이 집값을 떠받친다는 진단이 나왔습니다. 전세대출을 조이되 실수요는 가려 돕자는 논의가 나옵니다.

같은 전세대출, 사정은 다름

전세대출은 전세보증금을 마련하려고 빌리는 돈입니다. 무주택자뿐 아니라, 자기 집을 세놓고 다른 집에 전세로 사는 1주택자도 받죠. 이 돈이 전셋값과 집값을 떠받친다는 지적에 대출을 조이자는 목소리가 나오지만, 빌리는 사람의 사정까지 같진 않습니다.

▸ 지금까지 나온 얘기

•조이자는 쪽: 전세대출 축소·비거주 1주택자 제한

•돕자는 쪽: 청년·신혼부부·무주택 서민

•아직 빈칸: 대상·한도·예외·기존 대출·시행일

집 한 채 있으면, 이유가 중요

먼저 제한 대상으로 거론된 건 자기 집에 살지 않는 1주택자입니다. 다만 집이 있다는 이유만으로 모두 막을지는 정해지지 않았습니다. 예외를 둔다면 ‘내 집에 왜 못 사나’를 서류로 설명할 수 있느냐가 갈림길이 될 수 있습니다.

▸ 1주택자의 사정을 가를 질문 3

•입주 가능 여부: 내 집에 실제로 들어가 살 수 있나

•따로 사는 이유: 직장·교육·치료 등 사정이 있나

•증빙 가능 여부: 그 사정을 서류로 증명할 수 있나

사정이 있어도 대출은 막힐 수 있음

당국은 대출을 막을 사유를 정할지, 허용할 실수요 사유를 정할지 검토해왔죠. 막을 사유만 정하면 목록 밖도 대출받을 수 있지만, 허용 사유를 정하면 목록에 들어야 합니다. 결국 사정이 있느냐보다, 그 사정이 목록에 적혔느냐가 대출을 가릅니다.

▸ 후속 대책에서 확인할 기준

•실수요 범위: 어떤 사정까지 인정하는지

•목록 밖 처리: 인정 사유에 없어도 대출받을 수 있는지

•기존 대출: 만기 연장에도 적용하는지

전용 84㎡ 20억 원, 수도권 20곳

올해 서울 동대문·성북, 수원 영통, 화성 동탄 등 수도권 20곳에서 전용 84㎡(약 32평) 최고 거래가가 20억 원을 넘었습니다(출처: 한국부동산원). 작년까진 강남 3구와 한강 변 등 주요 지역에서나 보던 가격대입니다. 대출 규제로 고가 지역 대신 중저가 지역으로 수요가 몰린 결과란 분석입니다.

월세세액공제 한도 확대 검토

정부가 월세세액공제¹⁾ 한도를 높이는 방안을 검토 중입니다(출처: 재정경제부). 전세 품귀 현상에 월세화가 빨라져섭니다. 작년 서울 주택임대차의 64.4%는 월세였고, 올해 서울 아파트 신규 계약 6건 중 1건은 월세 200만 원 이상이었습니다. 확정되면 2014년 세액공제 전환 후 다섯 번째 확대입니다.

¹⁾ 월세세액공제: 일정 소득 이하 무주택 근로자가 낸 월세의 15~17%를 연말정산 때 세금에서 빼주는 제도입니다. 연 1000만 원까지만 따집니다.

회사에서 빌리면 은행 대출 감소?

일부 기업의 수억 원대 사내대출이 대출 규제 우회로로 지목되자 금융당국이 자율 관리를 주문했습니다(출처: 금융위원회). 선순위 근저당¹⁾과 분할상환, 고가 주택과 다주택 제한 등을 두라는 겁니다. 회사가 1순위 근저당을 잡으면 은행에서 추가로 받는 주담대도 줄어들 수 있습니다.

¹⁾ 선순위 근저당: 집이 경매로 넘어갈 때 매각대금에서 먼저 돈을 돌려받을 권리입니다. 회사가 1순위면 은행 대출이 줄거나 거절될 수 있습니다.

월급 올랐다고 공공임대 탈락?

정부가 공공임대¹⁾ 입주 기준을 손보는 방안을 검토 중입니다. 지금은 소득과 재산 중 하나만 상한을 넘어도 탈락합니다. 모은 돈이 거의 없어도 월급이 오르면 기준을 벗어날 수 있죠. 이에 정부는 소득과 재산을 함께 따지거나 각 기준을 조정하는 방안을 검토 중입니다.

¹⁾ 공공임대: 국가나 지자체, LH 등이 공급해 시세보다 낮은 임대료로 사는 집입니다. 유형마다 소득·재산 기준과 거주 기간이 다릅니다.

전세금, 임대인 대신 공적 기구로

전세보증금을 공적 기구가 맡아 굴리는 ‘안심신탁’을 추진합니다(출처: 국토교통부). 임대인에게 매달 수익을 주고, 보증금 미반환 위험은 낮추는 구조죠. 문제는 참여율입니다. 선택형으로 도입될 경우 수익률까지 낮으면, 임대인이 전세 대신 월세나 반전세로 돌릴 수 있다는 겁니다.

〈수도권〉

•서울 상반기 땅값 2.32% 올라 전국 최고

•서울 상반기 아파트 실거래가 상위 1% 기준 46억4998만 원

•강남 ‘구룡마을’ 최고 28층·2120가구 공공주택사업 통합심의 통과

•강동 스프링클러 없는 노후 공동주택에 단지당 설치비 최대 1000만 원 지원

•강서 ‘옛 CJ공장 부지’, 지식산업센터 대신 공동주택 960가구 공급 추진

•노원 ‘상계주공6단지’ 최고 59층·3573가구 재건축안 공람, 상계주공 신통기획 첫 사례

•도봉 1호선 도봉역세권 17만4456㎡, 높이 제한·공동개발 지정 폐지

•영등포 전통시장 부지 ‘영등포1-12구역’ 최고 49층·1177가구 재개발 통합심의 통과

•용산 국제업무지구 주택, 기존 6000가구에서 국토부 1만 가구·서울시 최대 8000가구 확대안 협의

•은평 ‘갈현1구역’ 공급 규모 4116→4467가구로 확대, 정비계획 변경 고시

•성남 분당 아파트값 한 주 새 0.58% 올라 전국 최고

•인천 7호선 청라연장선 개통 지연 해결 위해 36명 규모 민·관·정 협의체 구성

〈지방〉

•부산 신축 아파트 잔금대출 한도 조기 소진, 2027년 입주 대단지 실수요자 자금난 우려

•부산 ‘해운대자이2차’ 10년 공공임대주택 예비 입주자 모집(신청: ~8월 11일)

•대구 상반기 땅값 0.38% 상승, 토지 거래는 지난해 하반기보다 12.9% 감소

•충북 청주동남5·영동용산 행복주택, 소득·총자산 요건 없이 예비 입주자 모집(신청: 8월 3일~4일)

•강원 춘천·원주·평창, 1만~2만 명 규모 정부 은퇴자마을 시범지구 공모 준비

•제주 올 들어 아파트값 1.2% 내려 전국 최대 낙폭

〈해외〉

•미국 중동 불안에 유가와 국채금리 오르며 30년 고정 주담대 금리 6.58%로 상승

•미국 최근 2년 주택 구매자 70% 이상 금리 하락 뒤 재융자 기대, 절반은 주담대 감당 어려워질까 우려

•중국 부동산 침체로 토지 매입 줄며 상반기 국유 토지사용권 매각 수입 31.5% 감소

•독일 베를린 임대료 상한제 우회 의심 매물 늘자 온라인 광고 7700건 조사, 46%를 위반 의심 사례로 분류해 임대인 소명 요구

•프랑스 파리 주택 15만 채 공실, 8만 채는 상시 빈집, 2027년부터 1년 이상 빈집에 공시 임대 가치의 30~60% 과세, 2만 채 시장 복귀 추진

•스페인 장기임대 매물 부족으로 주택 1건당 평균 문의자 42명 몰려 전년보다 18% 증가

•포르투갈 공급 부족과 대도시·해안 수요로 1분기 주택 중위가격 19.8% 상승

•호주 잇단 기준금리 인상과 경기 불확실성으로 매수자 관망세 짙어져 주택 경매 낙찰률 50% 감소

•뉴질랜드 유가 급등으로 물가상승률 4.1%까지 오른 가운데 신규 주택 건설비도 전 분기보다 1.6% 상승

아파트는 왜 리모델링보다 재건축을 택할까

낡은 아파트를 바꾸는 길은 리모델링과 재건축입니다. 덜 부수는 리모델링이 쉬울 것 같지만, 실제 착공 단지는 드뭅니다.

🕰️ 7만 가구 중 착공은 665가구

7월 23일 기준, 서울에서 리모델링을 추진하는 아파트는 83곳·7만3120가구. 실제 착공은 3곳·665가구뿐입니다. 준공 15년부터 가능해, 재건축으로 가구 수를 크게 늘리기 어려운 단지에서 각 세대의 면적과 주차 공간을 넓히는 대안이죠. 하지만 일찍 시작한다고 착공도 빠른 건 아닙니다.

•언제부터: 준공 후 15년

•추진 중: 83곳·7만3120가구

•실제 착공: 3곳·665가구(착공률 0.9%)

🧱 골조를 남겨 공사 변수가 많음

리모델링 공사가 까다로운 이유요? 기존 골조를 살려 써야 해섭니다. 기둥·내력벽·층고에 넓힌 공간과 새 설비를 맞추고, 골조·주차장·배관·승강기도 손봐야 하죠. 공사가 복잡해 추가 비용이 생길 수도 있습니다. 덜 부순다고 돈이 적게 드는 게 아니죠.

•남기는 것: 기둥·내력벽·층고

•손보는 것: 골조·주차장·배관·승강기

•따라오는 문제: 복잡한 공사·추가 비용

💸 공사비는 큰데 분양할 집은 적음

늘어난 공사비를 일반분양 수입으로 메우기도 쉽지 않습니다. 가구 수를 전보다 최대 15%까지만 늘릴 수 있어, 새로 팔 집이 적기 때문이죠. 공사비가 오를수록 조합원 분담금은 커지고, 사업이 멈추거나 재건축으로 방향을 틀기도 합니다.

•늘릴 수 있는 가구: 전보다 최대 15%

•메울 수 있는 돈: 적은 일반분양 수입

•조합원 부담: 공사비가 오를수록 증가

🔎 ‘추진 중’보다 봐야 할 숫자

정부는 사업 승인에 필요한 주민 동의율을 75%에서 70%로 낮추려 합니다. 하지만 동의율이 낮아져도 공사비와 분담금은 줄지 않죠. 리모델링 추진 단지를 살 땐 사업 단계와 최근 분담금, 기대감이 집값에 얼마나 반영됐는지 봐야 합니다. ‘추진 중’과 ‘착공’은 다른 단계니까요.

•어디까지 왔나: 조합 설립·사업 승인·이주·착공

•얼마나 더 내나: 최근 공사비·예상 분담금

•얼마나 반영됐나: 리모델링 기대가 붙은 집값