내 보증금, 다른 금고에 넣기

서울 아파트

매매지수: 108.0 (▲0.21)

전세지수: 103.6 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 103.5 (▲0.12)

전세지수: 102.4 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.01)

전세지수: 100.6 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 12일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 정부가 전세금 보관 방식을 바꿉니다.

► 임대인 대신 ‘제3의 금고’가 보관합니다.

► 사고 시 바로 돌려받는 구조가 핵심입니다.

내 보증금, 다른 금고에 넣기

정부가 올 하반기, 전세신탁 카드를 꺼냅니다. 보증금을 공공기관에 맡겨 사기를 미리 차단하겠다는 겁니다.

보관처 바꿔 사고 줄이기 

전세신탁은 보증금을 임대인 대신 공공기관 계좌에 넣는 방식입니다. 임차인 돈을 임대인 손에서 떼놓고 제3의 금고에 넣어두는 거죠. 정부가 이 구조를 밀어붙이는 이유는 간단합니다. 사고가 터지고 뒤늦게 보증기관이 처리하는 방식으론 빌라 전세 불안을 못 잡는다고 본 겁니다. 다만 처음엔 민간임대사업자¹⁾ 주택부터 시작합니다.

▸ 기존 보증보험과 뭐가 다를까?

•보증보험: 사고 후 보증기관이 임대인 대신 변제

•전세신탁: 보증금 일부를 사전에 기관 예치

•핵심 차이: 사고 후 대기(보험) vs 즉시 반환(신탁)

¹⁾ 민간임대사업자: 지자체에 임대사업자로 등록한 사람을 말합니다. 일반 개인 임대인과는 달리 임차인 보호를 위한 전세보증금반환보증 가입이 의무입니다.

임대인은 왜 움직일까? 

보험료 부담이 줄기 때문입니다. 가령 보증금 3억 원 중 6000만 원만 맡기면요? 보증은 2억4000만 원만 적용되고, 보험료도 그 기준으로 계산됩니다. 즉 임대인이 ‘지금 내는 보험료를 확 줄일 수 있다’고 판단할 때 움직입니다. 다만 조건이 있습니다. 임대인이 돈을 직접 못 굴리는 손해를 메우려면 그 수익률이 시중금리 수준은 나와야 합니다. 

▸ 임대인 입장 요약

•장점: 보험료 줄어듦

•단점: 돈 직접 못 씀

•핵심: 수익률이 관건

내 보증금, 어디로 입금할까? 

제도 도입을 앞두고 임차인이 미리 따져봐야 할 포인트를 살핍니다.

Q 모든 전세에 적용될까?

A 아닙니다. 민간임대사업자 주택이고, 임대인이 신탁을 선택해야 적용됩니다. 렌트홈(renthome.go.kr)이나 등기부등본 ‘갑구’ 부기등기에서 임대인의 임대사업자 여부를 먼저 확인하세요.

Q 내 돈은 얼마나 보호되고, 임대인이 거부하면?

A 신탁한 돈은 즉시, 나머지는 기존 보증보험으로 보호됩니다. 사고 시 예치분만큼은 바로 돌려받는 게 핵심입니다. 임대인이 신탁을 거부하면 기존처럼 전액 보험 가입으로 끝입니다.

Q 입금 시 가장 주의할 점은?

A 보증금을 임대인이 아닌 신탁 기관 계좌로 직접 송금해야 합니다. 잘못 보내면 대항력을 잃을 수 있으니까요. 입금 전 ‘기관 계좌’인지 꼭 확인하세요.

공공임대+역세권+브랜드

앞으로는 공공임대주택¹⁾을 역세권에도 짓습니다(출처: LH). “싸고 별로”라는 옛 주공 이미지를 벗겠다는 겁니다. 구체적으로 면적은 중형으로 키우고, 분양아파트에 붙이던 브랜드도 붙이고, 마감재 수준도 확 끌어올립니다. 역세권 중형 임대주택은 경쟁률이 꽤 높아질 전망입니다.

¹⁾ 공공임대주택: LH 같은 공공기관이 짓는 임대주택입니다. 시세보다 저렴하게 오래 살 수 있습니다.

노원구 거래량 71% 증가

10·15 대책¹⁾ 이후 줄던 서울 아파트 거래가 다시 늘었습니다. 1월 10일 집계한 작년 12월 거래는 3584건으로, 11월 3335건을 이미 넘었습니다. 비강남권 21개 구 모두 늘었고, 노원구는 71%나 증가했습니다. 대출 부담이 적은 중저가 지역의 실거주 수요가 시장을 이끄는 모양새입니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

기준금리 2.50% 유지 

한국은행이 기준금리¹⁾를 또 묶었습니다. 연 2.50%. 벌써 다섯 번째 동결입니다. 부담을 준 건 환율과 집값입니다. 원달러 환율이 1477.5원까지 치솟은 상황에서 금리를 낮추면 외국인 자금이 빠질 수 있고, 대출 문턱을 풀면 달아오른 부동산시장에 자극을 줄 수 있다고 본 겁니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

부모 연금, 목돈 없이 잇기

주택연금¹⁾을 받던 부모가 사망해도 자녀가 목돈 상환 없이 연금을 이어받는 방안을 추진합니다(출처: HF). 집값을 다시 평가한 뒤 부모가 받은 연금을 빼고, 남은 가치로 자녀 연금을 산정하는 겁니다. 수도권처럼 집값 상승폭이 큰 지역은 연금 감소폭도 작을 것으로 보입니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매달 연금을 받는 상품입니다. 2024년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억8000만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 122만 원을 받습니다.

“풀지도 묶지도 않을 것”

김윤덕 국토교통부 장관은 “규제지역을 풀거나 더 묶을 계획이 없다”고 선을 그었습니다. 시장이 기대하는 재건축 규제완화도 “검토한 적 없다”고 했습니다. 대신 1월 말, 늦어도 설 전에 내놓을 공급 대책에 집중합니다. 노후 청사 활용이 핵심 내용으로 현재 서울시와 협의 중입니다.

Q 어머니 자금으로 서울 입주, 가능할까요?

•가족구성원: 40대 중반 여성(1인가구) 

•현재 거주지: 서울시 광진구 소재 빌라(전세) 

•주택 소유 여부: 유주택 

•자산/부채: 8억 원(상가주택 시세 5억 원 + 전세보증금 여분 2억 원 + 현금 1억 원) / 대출 X 

•월수입: 350만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울 강동구, 성동구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 투자 > 자연 > 학군 

•고민 내용:

-토지거래허가구역 규제로 어머니의 서울 주택 매수 길이 막혔습니다. 

-저는 경남 양산 상가주택(증여)을 보유한 1주택자로, 현재 서울 광진구에서 전세로 8년째 거주 중이며 오는 2월 이사 예정입니다. 

-어머니는 지난해에 해운대 아파트 매도 후 무주택자가 되었고, 그 매도금과 제 전세보증금을 합쳐 10억 원대 초반 서울 아파트를 매수해 제가 전세로 입주하는 계획을 세웠습니다. 

-하지만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되었고, 어머니의 실거주가 필수라 실행이 불가능해졌습니다. 제 명의로 매수하는 것도 양산 상가주택 때문에 2주택자가 되어 어려운 상황입니다. 어머니는 9억 원 정도 현금으로 빠른 매수를 원하지만 저는 이사가 임박했습니다.

질문 1. 

청량리 주상복합 같은 토지거래허가구역 예외 물건을 어머니 명의로 매수한 후, 제가 전세로 들어가는 방식이 법적으로 가능한지 궁금합니다. 대출 필요 시 리스크가 있나요?

질문 2. 

어머니가 양산에 아파트 한 채를 실거주용으로 매수하고, 제가 나머지 돈을 빌려 서울 아파트에 전세로 들어가는 방법도 고려 중입니다. 2~3년 후 양산 상가주택 매도 후 제 명의로 서울 아파트 매수 시 가격 상승 리스크는 어떻게 판단해야 하나요?

질문 3. 

규제 해제를 기다려서 기존 계획(어머니 명의 서울 아파트 매수 → 제가 전세로 입주)을 실행하는 게 합리적인지, 대기 기간 시장 리스크는 무엇인지 궁금합니다.

질문 4. 

저나 어머니 명의로 서울에 제가 실거주할 아파트 한 채를 매수하고 싶습니다. 당장 불가능하다면 둔촌동 올림픽파크포레온에 전세로 거주하며 강동구 아파트 매수를 준비하려 합니다. 서울 시내라면 강동구 외 지역도 가능합니다. 추천 아파트가 있을까요?

A 상가주택 정리가 먼저입니다

증여받은 양산 상가주택이 지금 계획을 가로막는 가장 큰 원인으로 보입니다.

이월과세에 걸려 바로 팔기 어렵고, 주택 수로 잡히다 보니 본인 이름으로 서울 아파트를 사서 들어가는 것도 쉽지 않습니다.

상가주택을 어머니가 처음 사셨을 때 가격이 얼마인지 모르지만, 이월과세를 감안하지 않고 판다면 양도세가 얼마나 나오는지 먼저 확인해보는 게 좋습니다.

세금이 생각보다 많지 않다면, 상가주택을 정리하고 서울에 집을 사서 직접 거주하는 방식을 최우선 선택지로 권합니다.

2주택 상태에서 10억 원 아파트를 사면 취득세가 1주택보다 약 5000만 원 더 나온다는 점도 꼭 염두에 두셔야 합니다.

결국 세금 부담을 감수하고 본인 명의로 집을 사든, 어머니가 서울에 거주할 수 있다면 어머니 명의로 사서 함께 지내든, 이 둘이 현실적으로 가능한 방향입니다.

질문에 따라 답변해드립니다.

1. “청량리 주상복합 사서 전세로 들어갈 수 있나?”

청량리 주상복합 매입은 가능합니다. 상업지역 주상복합은 대지지분이 15㎡ 미만이면 토지거래허가 대상이 아니거든요. 다만 수익률이 높지 않아 그리 매력적이진 않습니다.

그럼에도 전세로 10년을 보내는 것보단 청량리 주상복합이라도 구입하는 편이 낫습니다.

2. “양산 매수+서울 전세 조합, 괜찮을까?”

어머니가 양산에 실거주용 아파트를 구입하고, 남은 자금을 빌려 서울에 전세로 거주하다가 3년 후 양산 상가주택을 매도하고 서울 아파트를 매수하는 방식은 투자 관점에서 최선의 선택은 아닙니다.

상속 문제가 생길 수 있고, 양산 아파트의 가격 상승 여력도 제한적이니까요.

하지만 어머니가 해운대 아파트 매도 후 전세로 계신 상황이라, 나이가 들수록 이사 부담이 크다면 거주용 아파트를 구입하겠다는 판단은 이해할 수 있습니다.

단, 남은 돈을 빌려 서울 전세보증금을 키우기보단 전세는 그대로 유지하고, 어머니에게 빌린 돈으로 비규제지역 아파트를 ‘전세 끼고’ 매수하는 방향이 더 합리적입니다.

1기 신도시 중 분당·평촌을 뺀 중동·산본·일산 선도지구, 구리 수택2지구 재개발 등이 대안이 될 수 있습니다.

2026~2028년은 입주 물량이 부족한 시기라 2025년에 상대적으로 덜 오른 지역도 상승 여력이 있을 수 있습니다.

3. “규제 풀릴 때까지 기다릴까?”

현금을 보유한 상태에서 규제 해제를 기다리는 건 추천하기 어렵습니다.

시장 상황을 수동적으로 지켜보는 동안 집값이 오를 가능성이 높아 ‘기다리다 기회를 놓치는’ 형세가 될 수 있습니다.

4. “그냥 전세 살며, 매수는 미룰까?”

전세로 거주하며 매수를 미루는 전략은 규제 해제 시점이 불확실하고, 이월과세 3년을 기다리는 동안 집값 상승 가능성이 높다는 점에서 비효율적입니다.

따라서 취득세 중과와 이월과세를 감수하고 현재 가진 자금에 맞춰 매수하거나, 어머니가 상경해 실거주 가능한 아파트를 어머니 명의로 매수하는 쪽이 더 현실적입니다.

10억 원대 초반으로 성동구와 강동구에서 괜찮은 아파트를 찾기는 쉽지 않지만, 천호우성(1985년, 479가구, 용적률 158%) 정도는 가능합니다.

그 외 지역에선 강서구 가양동, 노원구 상계주공3단지, 중계무지개·미미삼(미륭·미성·삼호3차) 같은 단지도 고려할 만합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 1월 19일~1월 22일

•드파인 연희 ★★★(3/5)

GOOD: “귀한 서울 공급.”

BAD: “주변 시세 14억 원, 분양가 15억 원.”

•사우역 지엔하임 ★★★★(4/5)

GOOD: “김포 찐 구도심 신축, 사우역까지 600m.”

BAD: “이 동네 신축 라인업은 걸포북변·풍무역보다 약함.”

•북오산자이 리버블시티 ★★(2/5)

GOOD: “브랜드 대단지 1275가구.”

BAD: “평택과 오산은 과공급 중.”

⚡[무순위] 1월 19일 | 9가구⚡

•용인 경남아너스빌 디센트 1·2·3단지 ★★★★(4/5)

GOOD: “시세차익 2000만~3000만 원 발생.”

BAD: “반도체밸리 그만 우려먹죠. 지금은 주식!”

⚡[무순위] 1월 19일, 20일 | 35가구⚡

•에스아이팰리스 올림픽공원 ★(1/5)

GOOD: “올림픽공원 뷰.”

BAD: “나홀로아파트.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

주상복합

주거 공간(집)과 상업 공간(상점)이 함께 있는 아파트를 말합니다. 우리나라에선 많은 이가 타워팰리스를 떠올리지만, 1968년 준공된 세운상가가 대표적인 초기 주상복합입니다. 이곳을 디자인한 건축가는 김수근입니다.

펜트하우스

고층 건물의 꼭대기 층에 위치한 고급 주거 공간을 말합니다. 서울 기준 매매가는 보통 수십억 원대에 형성되고, 월세 역시 고소득자 월급을 웃도는 경우가 많습니다. 지금의 펜트하우스 상품은 1920년대 뉴욕에서 본격적으로 등장했습니다.

하얀 밤

아산 곡교천 은행나무길.

사진 제공 | @yeoyu_roi