나도 아파트 증여받을 수 있을까?

수도권 아파트

매매지수: 101.0 (▲0.07)

전세지수: 100.4 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 14일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 집을 증여하는 부모가 늘었습니다.

► 팔면 손해고, 보유세는 부담이기 때문입니다.

► 증여가 늘수록 받는 쪽 고민도 많아집니다.

나도 아파트 증여받을 수 있을까?

집을 물려주는 부모가 늘었습니다. 세금이 더 오르기 전에 넘기려는 겁니다. 이런 흐름은 강남만의 일이 아닙니다. 오늘 부딩은 ‘증여 급증: 나도 아파트 증여받을 수 있을까?’에 대해 다룹니다.

아파트 증여, 22% 증가 

올 상반기 강남 3구 아파트 증여는 824건. 작년보다 22% 넘게 늘었습니다(출처: 법원등기정보광장). “강남 얘긴 나랑 무관”하다고요? 아니요. ‘마용성’은 물론, 성남·용인 같은 수도권 주요 지역도 흐름은 비슷합니다. 특히 3월부터 뚜렷해졌습니다. 집값이 오르자 “팔면 손해”라는 말이 돌았고, “이참에 물려주자”는 분위기도 뚜렷해졌습니다.

▸ 최근 증여 흐름

•서울 상반기 증여: 총 3617건 

•서울 3월 증여: 649건, 전월 대비 +26.3%

•강남 3구 상반기 증여: 824건, 전년 대비 +22.1%

왜 팔지 않고 증여할까? 

이유는 간단합니다. ① 집값은 오르지만 ② 규제가 많아 거래는 줄고 ③ 세금 부담만 커져섭니다. 특히 고가 주택은 “팔면 세금 탓에 다시 못 산다”는 말이 나옵니다. 이에 팔기보다 보유하거나 자녀에게 넘기는 쪽을 택한다는 겁니다.

▸ 증여를 택하는 이유

•거래 위축: 규제 많아 팔기도, 사기도 어려움 

•세금 부담: 고가 주택 팔면 양도세만 수억 원 

•증여세 누진: 미루면 세율 더 올라감 

•대출 제한: 자식은 못 사고, 부모는 못 사줌

나도 아파트 증여받을 수 있을까? 

증여가 늘면 받는 사람도 신경 써야 합니다. 받을 때 뭘 알아야 할지, 현실적 질문을 추렸습니다.

Q 증여랑 상속, 뭐가 다를까?

A 증여는 부모가 살아 있을 때 받는 것, 상속은 돌아가신 뒤 받는 겁니다. 증여세는 받은 사람이 냅니다.

Q 10억 원짜리 아파트를 증여받는다면?

A 단독으로 받으면 증여세로 약 2억2000만 원을 냅니다. 자녀는 10년간 5000만 원까지 공제받을 수 있습니다. 이를 뺀 9억5000만 원에 세율 40%, 누진공제 1억6000만 원을 적용한 금액입니다.

Q 형제랑 같이 받으면?

A 10억 원짜리 아파트를 50 대 50 공동명의로 받으면, 각자 5억 원 지분을 받은 걸로 계산합니다. 자녀 1인당 5000만 원 공제 후 과세표준 4억5000만 원에 세율 20%, 누진공제 1000만 원을 적용해 약 5400만 원이 나옵니다. 단, 이후가 문제입니다. 집을 팔거나 전세 놓으려면 서로 동의해야 하고, 형제가 “지분 정리하자” 하면 갈등이 생길 수 있습니다. 그래서 아예 집 말고 현금으로 나눠 받는 게 낫다는 얘기도 나옵니다.

Q 부모에게 싸게 사는 건 괜찮을까?

A 시세보다 30% 이상 싸거나, 3억 원 이상 싸면 그 차액만큼 ‘증여’로 간주돼 세금이 나옵니다. 예를 들어 시세 10억 원짜리를 6억 원에 사면 4억 원이 증여로 잡힙니다. 줄 거면 주고, 살 거면 사야 합니다.

Q 증여받을 때 필요한 마음가짐은?

A 집은 재산이지만, 감정이 얽히기도 합니다. 누가 어떤 이유로 얼마를 먼저 받았는지에 따라 갈등이 생기기도 합니다. 받기로 했으면, 세금보다 먼저 감정과 신뢰를 확인하는 게 훨씬 중요합니다.

계약갱신청구권 사용, 2배 증가 

올 상반기 서울 아파트 전세거래는 7만4725건으로 작년보다 1.1% 줄었습니다(출처: 다방). 대신 계약갱신 비중은 32%에서 41%로 9%p 올랐고, 계약갱신청구권¹⁾ 사용 건수도 2배 넘게 늘었습니다. 전셋값이 오르며 이사 대신 기존 계약을 지키는 쪽으로 기울었습니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

전세보증 사고액 71% 감소

올 상반기 전세보증 사고액은 7652억 원으로, 작년보다 71% 줄었습니다(출처: HUG). 전세사기와 역전세 사태가 정점을 지나며 사고 건수도 줄어든 겁니다. 다만 HUG가 임대인 대신 임차인에게 갚은 돈은 올해만 1조 원이 넘었습니다. 피해 구제와 전세사기 방지는 여전히 남은 과제입니다.

공공임대 매년 2500가구 공급

오세훈 서울시장은 10년간 2조 원의 ‘서울주택진흥기금’을 조성, 공공임대주택¹⁾ 중심으로 새집을 더 짓습니다(출처: 서울시). 연 2500가구씩 공급하고, 분양과 임대를 한 단지에 섞는 소셜믹스도 유연하게 운영합니다. 임대·분양 혼합 단지 갈등엔 이 방식을 덜 엄격하게 적용하고, 한강 뷰 단지엔 임대동 대신 물량 확대를 허용합니다.

¹⁾ 공공임대주택: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다.

1년 넘게 삽 못 뜬 GTX B·C

GTX B·C노선이 1년 넘게 착공을 못 하면서, 3기 신도시 건설 차질 우려가 커지고 있습니다. 자재값 급등에 사업비가 현실을 못 따라갑니다. C노선은 올해 예산집행률 0.4%, B노선은 예산이 반 토막 났습니다(출처: 국토교통위원회). 무엇보다 공사비 현실화와 착공이 먼저란 지적이 나옵니다.

DSR 반영, 원금은 임대인 이자는 임차인?

전세대출 원금은 임대인, 이자는 임차인의 DSR¹⁾에 반영하는 방안이 국정기획위원회 논의 테이블에 올랐습니다(출처: SBS Biz). 임대인이 갭투자에 전세금을 부채로 끌어 쓰는 걸 막자고 꺼낸 카드입니다. 전세사기를 줄일 수 있다는 기대도 있습니다. 단, 아직은 논의 중인 안일 뿐, 정책으로 정한 건 아닙니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

 Q  친구가 매수한 집에, 전세로 들어가도 될까요?

•가족구성원: 33세 여성, 39세 여성(2인가구) 

•현재 거주지: 경기도 고양시 덕양구 소재 아파트(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 6억 원(33세 여성: 주식 1억6000만 원 + 현금 7000만 원 / 39세 여성: 주식 3억2000만 원 + 현금 5000만 원) / 대출 없음 

•월수입: 750만 원(33세 여성: 350만 원 / 39세 여성: 400만 원) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 마포구 DMC, 강동·동대문·중·종로·서대문·성동구 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통> 상권 > 자연 > 학군 

•고민 내용:

-두 사람 모두 경기 고양시에서 근무하는 교사로, 친구 사이입니다. 현재 결혼 계획은 없으며, 서울 시내 실거주와 투자 목적을 겸해 집을 사려 합니다. 추첨제가 아닌 청약 당첨은 어렵다고 판단, 일반 매수로 방향을 정했습니다.

-현재 매수를 고려 중인 단지는 서울 서대문구 DMC파크뷰자이, DMC래미안e편한세상, 강동구 고덕센트럴푸르지오(주상복합)이며, 모두 전용면적 59㎡입니다. 관련하여 질문도 붙입니다.

① DMC파크뷰자이

•장점: 고양시 근무지와 가깝고, 신축 대단지로 실거주 만족도와 브랜드 선호도 높고, 수요층 넓음

•단점: 세 단지 중 가장 고가, 6억 원 현금으로는 매수 어려워 추가 자금 필요

② DMC래미안e편한세상

•장점: 동일 생활권 단지 중 가격이 가장 합리적이며, 대출 부담이 낮아 여유 있는 선택 가능

•단점: 준신축으로 상품성과 이미지 면에서 비교 열세, 프리미엄 유지에 대한 불확실성 있음

③ 고덕센트럴푸르지오(주상복합)

•장점: 역세권 주상복합으로 희소성 있고, 고덕·강일 개발 호재 풍부하고, 브랜드 인지도 높음

•단점: 두 사람 모두 출퇴근 거리가 멀어 실거주 부담 큼, 주상복합의 특성상 관리비도 부담

질문 1. 

직주근접인 DMC를 택할지, 고덕처럼 출퇴근은 불편해도 다른 지역을 경험해보는 게 나을지 고민입니다.

질문 2. 

가격이 낮은 DMC래미안e편한세상을 택해 대출 부담을 줄일지, 돈을 더 빌리더라도 DMC파크뷰자이나 고덕센트럴푸르지오를 선택하는 게 나을지 여쭙고 싶습니다.

질문 3. 

서울이 장기적으로 더 유리하다고 생각하지만, 현금 6억 원으로 접근 가능한 더 나은 경기 도내 대안이 있다면 추천받고 싶어요.

질문 4. 

가족이 아닌 친구 사이에서 한 명이 매수하고, 다른 한 명이 전세로 들어가는 구조가 대출 측면에서 유리할 수 있나요?

A  편법 대출 방식은 피하는 게 좋습니다

이미 아시겠지만 고덕센트럴푸르지오 > DMC파크뷰자이 > DMC래미안e편한세상 순으로 좋습니다. 하지만 좋은 만큼 현재 가격에 이미 그 가치가 반영돼 있고, 자금계획에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 

최근 6·27 대책으로 강력한 대출 규제가 시행돼 앞으로 몇 달간은 거래량이 줄고, 상승세도 둔화될 겁니다. 말하자면 지난 5~6월보다 오히려 매물을 잡고 계약하기에 더 유리해졌습니다.

주택담보대출은 6억 원으로 제한했고, 대출 시 전입신고 의무도 있지만, 언급한 단지를 매수하는 데 큰 제약은 없을 거로 보입니다. 

정부의 후속 대책이 어떻게 나올지 좀 더 지켜봐야겠지만, 아파트는 주식과 달리 최소 7~10년쯤 긴 호흡으로 봐야 합니다. 

일부 전문가는 올 하반기 집값 ‘폭락’을 전망하며 비관적 해석을 내놓습니다. 하지만 올 상반기 서울 한강벨트 집값이 크게 오른 상태라, 지금은 잠시 쉬어 가는 흐름으로 보는 게 좋습니다.

그리고 수요 과잉과 공급부족 상황을 고려하면, 서울 아파트 시장의 큰 흐름은 바뀌지 않을 거로 봅니다. 질문 개수가 많아 각각 답변하겠습니다. 

Q1. DMC처럼 직주근접 지역이 좋을까요, 아니면 고덕처럼 멀어도 다른 경험을 해보는 게 낫나요?

A. 서울 강동구 고덕에서 경기 고양 덕양구까지 출퇴근은 사실상 어렵습니다. 따라서 고덕센트럴푸르지오를 전세 끼고 공동명의로 매수한 뒤, 두 분이 덕양구에 월세로 거주하는 방식은 가능합니다. 투자를 우선순위로 둔 결정이지만, 실거주 불편과 월세 부담이 뒤따를 수 있습니다.

Q2. DMC래미안e편한세상처럼 대출 부담이 적은 단지, 아니면 대출을 더 받더라도 고덕센트럴푸르지오나 DMC파크뷰자이가 나을까요?

A. DMC파크뷰자이는 상품성과 입지 측면에서 우수합니다. 하지만 현재 6억 원 대출한도에 걸린다면, DMC래미안e편한세상이 현실적 대안이 될 수 있습니다. 실거주를 고려한다면, 서대문구 가재울뉴타운도 눈여겨볼 만합니다. 입지나 가격 면에서 절충점이 될 수 있습니다.

Q3. 서울보다 나은 경기 도내 대안이 있을까요?

A. 서울은 경기보다 상급지입니다. 왜 굳이 경기를 보려 하시는지 궁금합니다. 물론 전세를 끼고 접근한다면, 광교신도시 광교에듀포레나 동탄2신도시 동탄역시범더샵센트럴시티 등 역세권 단지도 가능합니다. 하지만 실거주가 어려운 상황에서 굳이 경기에 투자하는 건 비효율적입니다. 이 경우 고덕센트럴푸르지오나 DMC파크뷰자이가 더 낫습니다. 

고양시 실거주 목적이라면, 3기 신도시인 창릉지구 분양이 좋고, 그게 아니라면 지금 당장은 ‘비추’입니다. 참고로 같은 서북권이라면 고양 삼송지구보다 인천 검단신도시가 더 낫다고 봅니다.

Q4. 친구와 공동 매수할 때, 한 명은 전세로 들어가는 구조가 더 유리할까요?

A. 친구끼리 공동 매수는 일종의 ‘동업’입니다. 형제끼리도 돈 문제로 갈등이 생기는데, 친구 사이라면 더더욱 계약을 명확히 해야 합니다. 특히 자금 분담과 명의, 책임 범위는 사전에 계약서로 남겨야 분쟁을 막을 수 있습니다. 

공동명의가 구조상 가장 깔끔하긴 합니다. 하지만 레버리지를 최대한 활용하려면 한 명이 주택담보대출을, 다른 한 명이 전세대출을 받는 방식도 고려할 수 있습니다. 예전에 신혼부부가 많이 쓰던 방식입니다. 

문제는 이 방식이 지금은 제약이 크다는 겁니다. 6·27 대책 이후, 소유권이전등기 완료된 집에 대한 조건부 전세대출이 막혔습니다. 그래서 집주인에게 수고비를 주고 양해를 구한 후, 친구가 매도인과 먼저 전세 계약을 체결하고 전세대출을 받은 다음, 매수자가 나중에 전세를 승계하는 방식이 필요합니다. 

하지만 두 분 다 공무원이라면, 이런 편법 대출 방식은 피하는 게 좋습니다. 정부의 공식 정책에 반하는 구조고, 향후 문제가 생겼을 때 불이익이 클 수 있기 때문입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 7월 21일~7월 23일

•르엘 리버파크 센텀 ★★★(3/5)  

GOOD: “해운대에 67층짜리 랜드마크, 2000가구 이상이라 스케일 확실.”

BAD: “22억~32억 원대 대형 평형 위주, 수요가 있을까?”

•힐스테이트 회룡역파크뷰 ★★(2/5)  

GOOD: “의정부 회룡역 인근, 생활인프라는 쏘쏘.”  

BAD: “84㎡ 기준 8억 원대 분양가는 걸림돌.”

•신분평 더웨이시티 제일풍경채 ★★(2/5)  

GOOD: “청주 장성동 일대에 신축이 드물어 수요는 있을 듯.”  

BAD: “입지 선호도 낮고, 분양가도 센 편.”

•외도 성원쌍떼빌 ★★(2/5)  

GOOD: “제주 구도심 재건축이라 기본 인프라는 준수.”

BAD: “83가구 소규모 단지.”

⚡[불법행위 재공급] 7월 21일 | 1가구⚡

•송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰 ★★★★★(5/5)

GOOD: “시세 대비 3억 원 이상 저렴.”  

BAD: “인천 거주 무주택자만 청약 가능.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

1가구 1주택 비과세

집을 한 채만 가진 사람이 팔면, 양도세를 안 내는 제도입니다. 최소 2년 이상 보유해야 하고, 규제지역에 있는 집이라면 2년 이상 직접 살아야 합니다. 집값이 12억 원을 넘으면, 초과분엔 세금이 붙습니다. 양도차익이 크면 수천만 원 이상 나올 수 있습니다. 비과세라도 다 안 내는 건 아닙니다.

일시적 1가구 2주택

새 집을 산 뒤 1년 안에 들어가 살고, 기존 집은 2년 안에 팔면, 1가구 1주택으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 두 채를 잠깐 갖고 있어도 괜찮은 겁니다. 다만 조건을 놓치면 집을 팔 때 세금이 확 뛰니, 일정은 꼭 챙겨야 합니다. 비과세지만 시한이 있습니다. 쪽 고민도 많아집니다.

종로, 아아

종로 회색빛 건물과 하늘. 아아 한 모금.

사진 제공 | @star_from_byul