공급 없는 여름이 지나면?

수도권 아파트

매매지수: 100.8 (▲0.17)

전세지수: 100.3 (▲0.05)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 30일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세 매물은 갈수록 줄고

► 대출 규제엔 찬반이 엇갈립니다.

► 공급 없는 여름은 시장에 여러 변화를 예고합니다.

공급 없는 여름이 지나면?

6·27 부동산 대책 이후 “실수요자가 더 힘들어졌다”는 말과 “그래도 과한 빚부터 줄여야 한다”는 주장이 엇갈립니다. 오늘 부딩은 ‘6·27 대책 이후: 공급 없는 여름이 지나면?’에 대해 다룹니다.

전세 매물 21% 감소 

서울 전세 매물이 훅 줄었습니다. 6억 원 초과 주택담보대출(주담대) 규제로 갭투자자가 빠지며 시장에 나올 전세도 덩달아 사라진 탓입니다. ① 매물이 줄어 전셋값이 치솟고 ② 집을 사려던 사람은 대출이 막혀 전세로 돌아서지만 ③ 마땅한 전세마저 없어 월세로 밀려난다는 지적입니다. 이번 대출 규제가 실수요자를 월세살이로 내몬다는 겁니다.

▸ 서울 아파트 전세 급감

•전세 매물

1월 초 3만1814건 → 7월 6일 2만4904건(–21.7%)

•입주 물량

상반기 1만7566가구 → 하반기 1만4043가구(–20%)

•월세 흐름

빌라 월세지수 22개월 연속 상승

그래도 빚은 줄여야! 

서울 전월세시장이 꼬였단 말이 많지만 “그래도 빚부터 줄여야 한다”는 목소리도 나옵니다. 20·30대가 돈 빌리기 어렵단 말엔, 원래 감당하지 못할 수준이란 반박도 있습니다. ① 6억 원 대출을 꽉 채우면 월 300만 원 넘게 나가고 ② 20·30대 평균 소득으론 감당이 어려우며 ③ 실제 그런 대출을 받은 사람은 전체의 10%도 안 된다는 겁니다. 

▸ 대출 규제, 이래서 필요!  

•월 상환액  

6억 원 대출 시 → 300만 원 이상(금리 3.5%)  

•평균 월 소득  

20대 263만 원 / 30대 386만 원  

•대출 비중  

6억 원 초과 주담대 → 10% 미만(2025년 1분기)

공급 없는 여름이 지나면? 

강한 규제 속에선 시장 신호를 짚는 게 중요합니다. 최근 서울 중저가 아파트가 ‘대출이 닿는 범위’로 주목받지만, 뚜렷한 쏠림은 없습니다. 풍선효과가 현실이 될지는 몇 가지 변수에 달렸습니다.

① 금리 효과: 한국은행이 3분기(7·8월) 기준금리를 내리면 매수 여력은 살아나지만 보유자는 굳이 급매로 팔 이유가 없어 거래만 잠길 수 있습니다.

② 공급 카드: 이번 규제로 수요는 눌렀지만 공급은 여전히 비어 있습니다. 진짜 가격을 꺾으려면 정부가 더 강한 공급 카드를 꺼내야 한다는 지적입니다.

③ 이동 리스크: 만약 전세난이 오래가면 실수요자의 선택지는 더 좁아지고, 외곽 풍선효과는 현실이 될 수 있습니다.

“대출 규제는 맛보기”

이재명 대통령이 “6억 원 초과 주택담보대출 규제는 맛보기”라며 강력한 추가 대책을 예고했습니다. 아직 그 윤곽조차 안 나왔지만, 시장에선 1기 신도시, 서울 강북권 재정비에 집중할 거로 예상합니다. 사업 속도를 높이기 위해 용적률 같은 규제도 풀 거고요. 

계약 취소 301건 

대출 규제 이후 서울 아파트 거래가 멈췄습니다. 실제로 규제 발표 직후 거래량은 일주일 새 64.5% 줄었습니다(출처: 리얼투데이). 특히 송파·서초구는 거래가 90% 줄며 거의 마비됐고요. 계약금 배상 부담에도 취소한 거래만 301건입니다.

서울 입주 빌라 1813가구뿐

올해 5월까지 서울 신축 빌라 공급량은 전년보다 38.4% 줄어든 1813가구였습니다(출처: 국토교통부). 전세사기로 빌라를 안 짓고, 청년들도 임차를 피하며 이걸 짓는 부담은 더 커졌습니다. 반면 같은 기간 서울 아파트 준공(공사 마침)은 74.5% 늘어 주택시장의 양극화도 심해졌습니다. 

오피스텔 수익률, 7년 만에 최고

오피스텔이 다시 주목받습니다. 이번 대출 규제 대상에서 빠져섭니다. 참고로 수년간 침체된 서울 오피스텔 거래량은 올해 전년 대비 17.6% 증가했고, 지난 5월 수도권 임대수익률은 5.21%로 7년 만에 최고치입니다(출처: KB부동산). 아파트 규제에 따른 풍선효과가 오피스텔로 튈지 지켜볼 일입니다.

6개월 내 못 팔면 대출 회수

6·27 규제 보완책에 따라, 앞으로 수도권·규제지역 1주택자가 청약에 당첨되면 기존 집을 6개월 안에 팔아야 훗날 잔금대출¹⁾이 나옵니다(출처: 국토교통부). 정확히는 ‘등기일 기준 6개월 내에 매도’ 각서를 써야 합니다. 만약 이 기간 내에 기존 집을 못 팔면 잔금대출은 못 받습니다.

¹⁾ 잔금대출: 새 아파트를 분양받은 사람이 입주 전 마지막으로 받는 대출입니다. 보통 중도금대출까지 받은 후 나머지 잔금을 낼 때 받습니다.

〈수도권〉

•서울 ‘노들 글로벌 예술섬’ 2028년 3월 개장 추진

•서울·과천·분당 등 부동산 현장점검 확대

•강남 3구 서울 전체 아파트값의 43% 비중 차지 

•강남 ‘압구정4구역’ 1664가구로 재건축 추진 

•관악 ‘봉천13구역’ 464가구로 재개발 추진 

•광진 ‘자양4동 A구역’ 재개발 정비구역 지정

•도봉 ‘방학신동아1단지’ 4065가구로 재건축 추진 

•동대문 ‘장안동 134-15 일대’ 1750가구로 신통기획 확정 

•은평 ‘산새~편백마을’ 2896가구로 재개발 추진 

•성남 위례지구에 ‘포스코 글로벌센터’ 건축허가 접수, 2029년 준공 목표 

•성남 ‘서울공항 주변’ 건축물 고도 제한 완화 위해 국방부에 조속한 조정 촉구

•성남 분당신도시 ‘청솔마을 5·9·10단지’ 통합재건축 시동

•성남 ‘취업 청년 전월세·이사비 지원사업’ 추가 모집(신청: ~7월 31일)

•용인 LH 기존주택 전세임대 70가구 입주자 모집(신청: 7월 14일~21일)

•하남 신장동 446-18 일대 2036가구로 재개발 추진

〈지방〉

•부산 아파트값 37개월 연속 하락세 

•대구·세종·대전 1분기 지방 아파트 거래량 TOP 3

•대구 ‘수성유원지 일대’ 6만㎡ 개발행위허가제한지역 지정 

•대전 ‘도안2-9지구’ 주상복합과 대형 중심상업시설 유치 움직임

•광주 복합쇼핑몰 협상 본궤도

•세종 ‘국가시범도시’ 연말 착공 계획

•경남 2026년부터 출산 가구도 주택구입대출 이자 지원 추진 

•서천 무주택 청년에 월 최대 29만 원 주거비 지원(신청: 7월 14일~18일)

•거제 조선업 호황에도 집값 하락, 인구 감소로 불황 여전

〈해외〉

•미국 캘리포니아 대형 산불 여파로 주택보험료 21% 상승 전망 

•미국 독립기념일 연휴 사상 최대 규모인 7220만 명이 집 떠나 여행 

•미국 뉴욕 맘다니 시장 경선 승리, 임대료 동결 공약에 부유층의 플로리다 이주 움직임 

•캐나다 ‘미국 관세 부과’ 이후, 캐나다인의 미국 주택 검색 지난해보다 26.4% 감소 

•영국 첫 집 구매자, 10년간 런던 외 도시 주택 문의는 16% 늘고 런던은 7% 줄어 대조적 

•스페인 마드리드, 우수한 인프라와 낮은 범죄율로 초고액 자산가 선호 도시 1위 선정 

•일본 재택근무 줄고 출근은 늘며, 1인당 사무실 면적 줄어드는 추세 

•일본 빈집 소유자 87%는 처분 가능하지만, 실제로는 방치하거나 관리만 하는 등 소극적 

•일본 주택 선택 시 임대료가 가장 중요한 요소지만 그 비중은 줄고, 넓은 면적 선호 현상이 큰 변화

6억 대출 제한, 누가 제일 손해임?

6억 원 넘는 주택담보대출 규제. 말은 많은데 여전히 헷갈립니다. 누가 제일 타격이 큰지 따져봤습니다.

Q 주택담보대출 6억 원, 나도 받을 수 있나?A 보통 비규제지역은 집값의 70%(LTV 70%)까지 대출이 나옵니다. 이걸 기준 삼으면, 6억 원을 빌리려면 내 돈 2억5714만 원이 있어야 합니다. 즉 8억5714만 원짜리 집까진 대출을 통해 살 수 있다는 뜻입니다. 이 기준은 수도권 전체에 적용됩니다. 규제지역 여부는 상관없습니다.

Q 8억5714만 원 이하 집은 규제에서 자유롭단 얘기?

A 맞습니다. 이 가격대는 LTV 70% 안에서 6억 원 이하 대출이 가능합니다. 실수요자나 자금이 적은 사람은 큰 영향이 없을 수도 있습니다. 단, 연소득이 낮으면 DSR 규제 때문에 6억 원을 전부 못 빌릴 수도 있습니다.

Q 현금이 많으면 오히려 더 집을 사기 유리하지 않나?

A 꼭 그렇진 않습니다. 일부 대출을 끼고 상급지를 노리던 실수요자라면 오히려 불리해졌습니다. 예를 들어 내 돈 3억 원이 있으면 예전엔 10억 원짜리 집까지 가능했지만, 이젠 9억 원짜리까지만 가능합니다. 물론 현금 부자라면 별 영향은 없습니다.

▸ 자금별 매수 가능 집값 변화

•자금 3억 원: 전엔 10억 원 → 현재 9억 원

•자금 4억 원: 전엔 13억3333만 원 → 현재 10억 원

•자금 5억 원: 전엔 16억6666만 원 → 현재 11억 원

(LTV 70% 유지, 대출 최대 6억 원 적용)

Q 실수요자는 어떤 영향을 받나?

A 자금 규모에 따라 다릅니다. 내 상황은 그대로지만, 경쟁자(다른 수요자)가 빠지면 시장 분위기는 바뀝니다. 특히 9억 원 이상 구간은 수요가 줄면서 거래가 뜸해질 수 있습니다. 반대로 이 틈을 노리는 사람도 있습니다.

Q 이런 시장에선 누가 유리할까?

A 아래와 같은 이들입니다.

•현금 구매자: 규제 영향 없이 원하는 집을 살 수 있음

•자금 보유자: 거래 끊긴 틈을 보고 타이밍 노림

•관망 실수요자: 분위기 꺾인 시장에서 ‘할인가’ 접근 가능

발코니

아파트에서 흔히 ‘베란다’라 부르는 공간입니다. 거실이나 방 바깥에 있으며, 빨래를 널거나 전망을 보는 데 쓰입니다. 건축법상 일정 조건을 충족하면, 바닥면적 산정에서 제외됩니다. 그래서 실제론 실내처럼 쓰는 경우가 많고, 거실이나 방만큼 중요해졌습니다.

테라스

건물 외부에 넓게 돌출된 개방형 공간을 말합니다. 지붕 없이 하늘이 뻥 뚫려 있는 구조라 햇볕을 쬐긴 좋지만, 실내처럼 확장해 쓰긴 어렵습니다. 과거엔 1층이나 펜트하우스에 주로 있었지만, 최근 신축 단지엔 위층 바닥 아래 공간을 활용한 형태도 흔해졌습니다.

어제 오후

커튼 사이 무언가 한참 서 있었던데.

사진 제공 | @star_from_byul