곧 알게 되겠지만 미리 알려줌
900만 서울 시민의 시정을 책임질 새로운 시장이 선출됐습니다. 새 시장의 등장으로 부동산시장은 벌써부터 술렁입니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘서울시장과 부동산시장: 곧 알게 되겠지만 미리 알려줌’에 대해 다룹니다.
곧 알게 되겠지만 미리 알려줌
2021년 보궐선거를 통해 오세훈 후보가 서울시장으로 당선됐습니다. 당선 직후 임기가 시작돼 오세훈 시장은 바로 오늘(4월 8일)부터 시청으로 출근합니다. 이에 앞서 부딩 뉴스레터는 그의 주요 부동산 공약을 살핍니다. 가장 궁금해할 만한 여덟 가지 질문과 공약을 매치했습니다.
Q1. 당선 후, 가장 먼저 무엇을 할까?
시장 직속 기구로 ‘1인가구안심특별대책본부’를 만듭니다. 구체적 사업으론 20~40대 여성 1인가구에 구역별 경비원과 CCTV 등 각종 안전장치를 지원하고, 60대 이상 1인가구엔 스마트워치를 지급해 건강관리를 할 수 있게 돕는 것 등이 해당합니다. 이는 현재 서울시 전체 가구 중 1인가구 비중이 33.4%(130만가구)를 차지하는 데에 따른 정책입니다.
Q2. 청년 1인가구 지원도 있나?
있습니다. 서울시가 그간 매년 청년(19~39세) 5000명을 대상으로 시행한 청년월세지원사업*을 확대합니다. 매달 20만 원씩 월세를 지원하는 이 사업의 대상자를 최대 5만 명까지 늘리는 겁니다. 이미 오세훈 시장은 올해 이 사업에 600억 원을 지원하기로 하고, 공약 중 두 번째로 많은 예산을 배당했습니다. 다만 이 같은 지원책에도 아쉬운 소리는 나옵니다. 청년에겐 월세보다 전세 지원이 절실하다는 겁니다.
*주거비로 고통받는 서울 거주 청년 1인 가구에 월세를 지원하는 사업입니다. 선정된 이들에게 최대 10개월 동안 월세 20만 원을 지원합니다. 자세한 내용은 여기.
Q3. ‘스피드 주택공급’ 가능할까?
오세훈 시장의 1번 공약이 바로 스피드 주택공급입니다. 최대한 ‘빨리’, ‘많이’, ‘효과적’으로 서울에 집을 지어 공급하겠다는 겁니다. 구체적으로 오세훈 시장은 서울시 용적률 규제완화(집 높이 짓게 해줌!)를 제시하기도 했습니다. 다만 이는 여당이 장악한 서울시의회의 의결을 거쳐 조례를 고쳐야 하는, 쉽게 말해 여당의 허락이 있어야 가능한 일이라 실현 여부는 미지수입니다.
Q4. ‘35층 룰’ 폐지할까?
공약대로 폐지할 가능성이 높습니다. 건축물의 층수 규제는 서울시 조례에 명시된 것이라 시장 권한으로 바꿀 수 있기 때문입니다. 참고로 서울 시내 주거용 건물을 35층 이상 못 짓게 한 규제 조항은 2014년 고 박원순 전 서울시장이 발표한 ‘2030 서울도시기본계획’에 포함돼 있습니다. 매체들은 35층 룰 폐지로 압구정동과 여의도동, 성수동, 목동 등의 수혜를 예상하고 있습니다.
Q5. 재건축·재개발 규제 정말로 바로 풀까?
오세훈 시장은 후보 시절 "취임 후 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다"고 공언했습니다. 다만 전문가들은 모든 규제를 동시다발적으로 풀 가능성은 적다고 말합니다. 가령 중앙정부가 개정 권한을 가진 재건축 초과이익환수제*가 버티고 있는 한 재건축의 진도를 빼긴 어렵다는 겁니다. 이에 매체들은 오세훈 시장이 순차적으로 규제를 완화하는 방법을 택할 거로 전망합니다.
*재건축으로 인한 이익이 3000만 원을 넘으면 그 이익금의 최대 50%를 환수하는 제도입니다.
Q6. 주춤한 서울 집값, 다시 뛰진 않을까?
사실 오세훈 후보의 당선으로 특히 수혜가 클 거로 예상되는 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동 등의 재건축아파트 가격은 이미 들썩이고 있습니다. 압구정동의 한 재건축아파트는 지난 4월 5일 80억 원에 팔리며 역대 최고가를 경신했습니다. 전문가들은 서울 시내에서 개발이 진행되면 단기적으로는 가격이 오를 수 있지만, 장기적으로는 물량이 풀리면서 가격 상승세를 꺾을 것으로 내다봤습니다.
Q7. 주거복지정책은 뭐였나?
‘상생주택’을 내놓겠다 했습니다. 활용도 낮은 민간 땅에 임대주택을 짓겠다는 겁니다. 서울 시내에 공공 땅이 거의 없으니 민간의 땅을 빌려 집을 짓고 이를 주거 취약계층에게 제공하겠다는 공약입니다. 이 과정에서 최소 20년간 땅에 대한 임대료를 내고, 재산세를 깎아주는 등의 혜택을 주겠답니다. 다만 이 공약은 비판도 많이 받았습니다. 활용도가 아무리 낮다고 해도 누가 공공을 위해 20년이나 땅을 빌려주겠느냐는 겁니다. 오세훈 시장의 주택공급 공약은 ‘스피드’가 생명인데 빠른 실현을 위해 임대료 과다 책정과 같이 땅 주인에게 과도한 특혜를 줄 우려가 있다는 지적도 있었습니다.
Q8. 우리 동네 교통, 어떻게 바뀔까?
오세훈 시장이 1년 안에 끝내겠다고 한 사업은 월드컵대교 개통, 동부간선도로 확장, 율곡로 도로구조개선사업 보행로 신속 조성 등입니다. 또 경전철인 면목선, 난곡선, 목동선, 우이신설연장선 4개 노선은 5년 내에 착공하고 전 노선의 예비타당성조사*, 기본계획, 기본·실시설계의 신속 추진을 약속했습니다. 다만 전문가들은 월드컵대교는 오는 8월, 동부간선도로는 오는 9월 개통이 이미 예정돼 있어 조기 준공 공약은 큰 의미가 없는 것으로 보기도 했습니다.
*나랏돈이 들어가는 사업을 해도 될지 말지를 따지는 조사입니다.
부산의 새로운 시장
2021년 보궐선거 개표 결과, 부산에선 박형준 야당 후보가 시장으로 당선됐습니다. 박형준 시장의 대표적 부동산 공약은 공공 부지를 활용한 주택공급입니다. 낡은 도시기반시설을 손봐 저가 주택을 짓고, 재건축·재개발 기간을 단축하고, 10만 가구에 달하는 노후 아파트 리모델링을 지원하는 것 등입니다. 더불어 도심형 초고속 자기부상열차 ‘어반루프’를 만들어 가덕도 신공항에서 2030 엑스포 개최지인 북항까지 연결하겠다는 교통 공약도 내놓았습니다.
역대 최대?
올해 아파트 공시가격*이 전국 평균 19.1%로 크게 오르며 세금 부담이 커질 걸 우려한 주택 소유자들의 반발이 예사롭지 않습니다. 지난 4월 5일 정부가 공시가격에 대한 의견 접수를 마감한 가운데 올해는 단지별 집단행동에 일부 지자체의 반발까지 더해지며 이의신청 건수가 역대 최대였던 2007년의 5만6000건을 넘어설 것이라는 예상이 나옵니다. 가령 서울시 서초구 자체 조사 결과, 실거래가를 뛰어넘은 공시가격 사례가 관내에서만 136건 발견되었다고 합니다. 현재 공시가격의 전국 평균은 실거래가의 70% 수준인데, 무려 120%가 넘는 사례도 등장했습니다.
*정부가 매년 조사, 산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 이를 기준으로 정부는 집을 가진 이가 내는 세금인 보유세를 부과합니다. 또 이는 건강보험, 기초연금 등의 기준 지표로도 쓰입니다. 한마디로 공시가격이 얼마냐에 따라 세금이 늘거나 줄 수 있는 겁니다.
공공재건축 1차 후보지 공개
어제(4월 7일) 정부가 공공재건축 1차 선도 사업 후보지로 서울 시내 5개 단지를 공개했습니다. 공공재건축이란 용적률과 층수 제한 등 규제를 풀어 공급을 늘리되 LH·SH공사 같은 공공기관이 모든 사업 과정을 관리, 임대 세대 비율을 올리고 개발이익의 최대 90%까지 환수하는 방식을 말합니다. 공개한 5개 단지는 용산구 강변강서맨션과 관악구 미성건영아파트 등입니다. 이들 단지는 작년 공공재건축 사전 컨설팅 당시 사업성이 뛰어난 곳으로 꼽히고, 이미 주민 동의도 10% 이상 확보한 곳입니다. 다만 정부가 기대한 강남권 재건축 단지 등의 참여는 끝내 불발됐습니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 4월 5일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 4월 5일)
구본창 긴 오후의 미행, LA 105
ⓒ 구본창
손에 손 잡고 서울 개발
1981년 9월은 전 국민이 울먹인 달로 기억됩니다. 대한민국이 일본 나고야를 꺾고 서울 올림픽 유치에 성공해서입니다. 하지만 당시 국민은 기쁜 한편으로 우려하는 마음도 컸습니다. 올림픽 개최가 확정된 대한민국 수도 서울에 볼거리가 없어도 너무 없었기 때문입니다. 1980년대 서울 시정의 8할은 88 서울 올림픽에 맞춰졌다고 해도 과언이 아닙니다. 1980년대 초부터 서울 강남과 강북에 커튼월 형식의 대형 오피스 빌딩과 거대 아파트 단지를 조성했고, 반포대교(1982년)와 63빌딩(1985년), 목동신시가지 건설사업(1988년) 등의 프로젝트를 실행한 것도 이때입니다. 이 시기에 만든 도로는 올림픽의 성공적 개최를 염원하며 ‘올림픽’이란 이름을 붙이기도 했습니다. 바로 강동구와 강서구를 잇는 ‘올림픽대로(1986년)’입니다. 광진구와 송파구를 연결하는 ‘올림픽대교(1989년)’도 마찬가지입니다. 지금 돌이켜 생각하면 올림픽을 준비하는 과정 자체가 우리의 시각 환경을 재편하는 종합 건축·디자인 프로젝트였던 셈입니다. 참고로 4월 11일, 이번 주 일요일까지 국립현대미술관 과천관에선 <올림픽 이펙트: 한국 건축과 디자인 8090>전이 열립니다. 이는 88 올림픽 자체보다 88 서울 올림픽이 촉발한 당시 도시의 환경, 건축, 이미지 등 급격히 변화한 도시풍경의 면모를 살필 수 있는 전시입니다. 게리 허스트윗, 구본창, 텍스처 온 텍스처 등의 자료와 작품 300여 점을 통해 88 서울 올림픽이 촉발한 도시의 환경과 건축, 디자인의 극적 탈바꿈을 선보입니다.
안전진단
재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. ‘아파트가 너무 낡아 살기 불편하므로 새로 지어야 한다’는 공인을 받는 절차인 셈입니다. 만약 이를 통해 ‘집이 아직 쓸 만하다’는 판정을 받으면 어떻게 되느냐고요? 계속 살아야 합니다.
신용대출
담보 없이 개인의 신용정보에 따라 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 그래서 주택담보대출과 같이 물건을 담보로 하는 대출보다 금리가 비쌉니다. 지난해엔 특히 줄어든 주택담보대출 한도만큼 신용대출을 받는 형태의 ‘우회’ 전략을 찾는 이가 많았지만, 최근엔 신용대출 한도도 대폭 줄었습니다.
펄럭펄럭
사진 제공. @secha3
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