[1] 저금리 시대가 끝나갑니다.
[2] 변동금리 대출자는 주의해야 합니다. [3] 금리 인상기에 ‘직격탄’을 맞을 수 있어섭니다
고정하세요!
영끌 대출로 집을 산 이들이 이자 폭탄을 떠안을 거란 우려가 나옵니다. 저금리 시대가 끝나가고 있어섭니다. 금리 상승기에 불리한 변동금리 대출자가 많아섭니다. 오늘 부딩은 ‘금리 상승기의 주담대: 고정하세요!’에 대해 다룹니다.
요즘 주담대 금리는?
6월 14일 기준 4대 시중은행 주택담보대출(주담대)¹⁾ 고정금리(혼합형)²⁾는 4.33~6.88%입니다. 금리 상단이 7%에 육박합니다. 작년 말에 3.88~5.63%였으니 반년 만에 금리 상단이 1.25%p 오른 겁니다. 너무 올랐다고요? 더 오를 수 있습니다. 최근 미국이 자이언트스텝³⁾ 카드를 썼기 때문입니다. 이에 ‘주담대 금리 8% 시대’가 곧 올 거란 예측도 나옵니다.
¹⁾ 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.
²⁾ 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘3년’과 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.
³⁾시중은행 대출금리의 지표가 되는 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 걸 말합니다. 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 빅스텝보다 단연 시장의 충격도 큽니다.
빚 얼마나 늘어날까?
올 들어 4월까지 서울시 전체 아파트의 평균 매매가격은 10억6156만 원입니다. 이를 LTV¹⁾ 상한까지 적용해 받을 수 있는 주담대 액수는 3억9231만 원입니다. 여기에 7% 금리를 적용하면 월 상환액은 261만 원이 됩니다. 주담대 금리가 연 3.9%던 지난 4월보다 월 상환액이 약 67만 원(34%) 늘어나는 셈입니다. 1년으로 치면 약 804만 원이 늘어나고요.
¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.
내 주담대 금리 유형은?
나는 고정금리로 대출받은 것 같다고요? 아닐 수 있습니다. 실제로 주담대를 고정금리로 받은 이는 많지 않습니다. 지난 4월 기준 신규 가계대출¹⁾ 중 고정금리 비율은 19.2%에 불과합니다. 지난해 4월 기준으로도 27%에 그치고요. 대부분 대출을 변동금리²⁾로 받았습니다. 앞으로 금리 인상기에 ‘직격탄’을 맞을 수 있는 겁니다.
¹⁾ 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.
²⁾ 경제 상황에 따라 3개월 또는 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 6월 14일 기준 시중은행의 주담대 변동형 금리는 연 3.55~5.34%. 고정금리보다 대체로 낮지만 금리 상승기엔 상환 부담이 갑자기 커지는 위험을 안고 있습니다.
왜 고정금리로 안 받았을까?
변동금리가 고정금리보다 쌌기 때문입니다. 실제로 지난해 11월 4대 시중은행 주담대 변동금리 하단은 고정금리보다 0.3%p 낮았습니다. 고정금리가 당장 0.3%p 이상 비싸니 대출 기간 중 최소 0.3%p가 더 뛸 거란 확신이 있어야 고정금리를 택할 수 있었던 겁니다. 앞으로도 금리인상이 몇 차례 더 예상되지만 변동금리 비율은 현재 8년 만에 최고 수준까지 치솟았습니다.
고정하세요!
시장에선 주담대처럼 대출 기간이 길 땐 당장 1%p나 금리가 비싸도 고정금리가 낫다고 조언합니다. 금리 상승기에 변동금리는 계속 오를 가능성이 높아서라고. 이에 변동금리 대출자라면 고정금리로 대환(갈아타기)하는 걸 고려해야 한다는 코멘트도 나옵니다. 물론 중도상환수수료¹⁾ 등을 꼼꼼히 따져봐야겠지만요. 덧붙여 정부는 서민의 이자 부담을 줄이기 위해 고금리·변동금리 주담대를 저금리·고정금리 상품으로 바꿔주는 정책을 추진할 방침입니다.
¹⁾ 대출자가 만기 전 대출금을 갚으려 할 때 금융회사가 부과하는 일종의 ‘해약 벌금’을 말합니다. 현재 주담대는 대부분 3년 후부터 이것이 면제됩니다.
종부세는 아낄 수 있잖아 19세 이하 미성년자의 부동산 구매 건수와 구매액이 해마다 늘고 있습니다. 2019년부터 2022년 1분기까지 미성년자의 주택 구매액은 4749억 원에 달했습니다. 어린 나이에 뭔 돈이 그렇게 많으냐고요? 미성년자 명의의 주택 구매는 절세 차원에서 이뤄지고 있습니다. 자녀 명의의 주택 구매는 부모와 자녀 간 주택 매매를 위한 현금이 오간 증거가 있어 증여세¹⁾를 피할 수 없지만, 종합부동산세²⁾는 절약할 수 있어섭니다. ¹⁾ 증여재산에 부과하는 세금으로 성인 자녀 기준 5000만 원 초과 금액에 대해선 1억 원까지 10%, 1억~5억 원 20%, 5억~10억 원 30%, 10억~30억 원 40% 등의 세율을 적용합니다. 참고로 증여받은 달의 말일부터 3개월 내에 증여세를 신고하고 납부해야 합니다. ²⁾ 과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다.
상가 공실률이 줄었어요
엔데믹을 맞아 유명 상권의 공실률¹⁾이 크게 줄었습니다. 한국부동산원이 밝힌 올해 1분기 서울 중대형 상가 공실률은 9.5%로, 직전 분기인 지난해 4분기(10.0%)보다 0.5%p 감소했습니다. 주요 상권별로 보면 이 기간 광화문 중대형 상가 공실률은 23.0%에서 18.1%로 4.9%p나 줄었고 홍대·합정 역시 16.9%에서 13.3%로, 도산대로도 8.3%에서 5.7%로 낮아졌습니다. 단, 외국인 관광객 의존도가 높은 명동 상권은 예외입니다. 명동 상가 10곳 중 4곳이 아직 비어 있는 상태라고.
¹⁾ 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다.
송파구만 하락
4월 말 이후 강남 3구 아파트의 옥석 가리기가 나타나고 있다는 주장이 나옵니다. 서초구와 강남구 아파트값은 새 정부 출범을 전후해 꾸준히 오름세를 보이고 있지만, 송파구는 4월 말 이후 확연히 하향세를 그리고 있다는 겁니다. 한국부동산원 통계를 보면 실제로 서초구와 강남구는 올 들어 6월 둘째 주까지 각각 0.55%, 0.32% 올랐지만 송파구는 같은 기간 0.03%의 하락률을 기록했습니다. 강남권 다주택자들이 주택을 정리할 때 아무래도 송파 지역을 먼저 처분하려 하기 때문이라는 견해가 있습니다.
8월까지 1억 원
둔촌주공 사태¹⁾가 아직도 일단락되지 않았습니다. 시공사업단과 조합의 갈등이 지속되고 있어섭니다. 이런 가운데 이 사업에 돈을 빌려준 LH농협은행 대주단이 7000억 원 규모의 사업비 대출 연장이 불가능하다는 의견을 조합에 전달했습니다. 이로써 오는 8월 대출 만기가 돌아오면 조합원은 1인당 1억 원 이상을 상환해야 합니다. 재건축 공사 중단을 둘러싼 대립이 새로운 국면으로 넘어가고 있습니다.
¹⁾ 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업이 50% 이상 공정이 진행된 상태에서 공사를 중단한 걸 말합니다. 조합 집행부와 시공사업단 간 공사비 증액 문제에 대한 다툼이 이 사태의 핵심 원인입니다.
12월부터 금전 제공 금지
오는 12월부터 건설사가 시공권을 따내기 위해 조합에 금전 제공을 제안하는 행위가 법으로 막힙니다. 재건축¹⁾ 등 시공권을 따내기 위해 조합에 관행적으로 이주비 등을 주던 행위가 차단되는 겁니다. 이는 ‘투명한 수주 경쟁’을 위한 겁니다. 다만 한쪽에선 벌써부터 반대가 심합니다. 이주가 늦어져 사업도 늘어질 수 있다는 불만입니다.
¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.
#14 루이즈 부르주아의 오래되고 특별한 집 잡지 <Apartamento>에서 본 후 머릿속에 사진처럼 남아버린 집이 있다. 몰딩엔 색 바랜 페인트, 선반 여기저기에 쌓인 종이 다발, 벽엔 연필로 쓴 듯한 커다란 숫자. 칠이 벗겨진 문짝과 천장 높이까지 솟은 책장, 집인지 커뮤니티센터인지 종잡을 수 없게 여기저기 놓인 의자. 가구엔 물감이 튀었는지 잉크를 반복해 쏟았는지 모를 얼룩이 묻어 있고, 책상을 마주한 벽엔 종이 쪼가리가 가득 붙어 있는 모습. 낡디낡은 이 집에는 한번 보면 잊기 힘든 무언가가 있었다. 시간이 만들어낸 흔적을 좋아하는 편이다. 마음에 들면 낡은 물건을 구입하는 것에도 거리낌이 없고, 공간을 구상할 때도 일부러 오래된 분위기를 내기 위해 공들일 때가 많다. 그런데 잡지 속 그 집은 오래된 수준을 넘어 마치 박물관 같다고 해야 할까, 시간에 무언가가 더해져 압도적인 분위기를 느꼈다. 미처 읽지 못한 인터뷰를 살피려 사진이 실린 기사의 첫 장을 찾아 책을 펼쳤다. 70대쯤 되어 보이는 여성이 책장 앞에 다리를 꼬고 앉아 희미하게 웃고 있는 사진의 얼굴 위로 ‘Louise Bourgeois’라는 글자가 보였다.
사진 속 장소는 현대미술 거장으로 꼽히는 루이즈 부르주아의 집이었다. 1911년생인 그녀는 뉴욕 첼시의 집에서 1962년부터 2010년까지 약 50년간 살았다. 벽의 메모는 노년에 남긴 자녀들의 전화번호, 책상 앞에 빼곡한 종이 쪼가리는 대부분 전시 관련 스크랩이었다. 30년간 부르주아의 어시스턴트로 활동한 제리는 그 집에 대해 “부르주아의 집은 1972년 남편의 죽음 이전엔 부부의 ‘관계’라는 맥락 안에 존재했고, 이후엔 오롯이 그녀의 예술을 담는 장소가 되었다”라고 설명했다. 그 집은 70대부터 주목받기 시작한 한 예술가가 생을 마감할 때까지 쉼 없이 쏟아낸 작품의 근간이 된 장소였던 것이다. 인터뷰를 읽고 다시 본 그녀의 집 전경이 기사 첫 장에서 본 부르주아의 얼굴, 그녀의 작품들과 꼭 같은 분위기를 지녔음을 깨달았다.
몸테크 ‘몸’과 ‘재테크’의 합성어로 가격이 오를 거란 희망을 안고 오래된 아파트나 다세대주택에 들어가 사는 걸 의미합니다. 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기에 당연히 투자할 집을 고르는 데 신중해야 합니다. 이주할 때까지 들어가 살아야 하니 인테리어는 ‘단단히’ 하는 걸 추천합니다.
임장 부동산 구입에 앞서 직접 가서 확인하는 현장 답사를 말합니다. 부동산중개업법에도 “집을 사기 전 대상지를 여러 번 방문하고 주변 환경을 살펴보는 것”이라고 나와 있습니다. 최근엔 대신 인기 주거지에 나가 주택을 둘러보는 임장 유튜브 방송도 있습니다.
LIFE
제 구실하면서 살고 있어요.
