계약갱신에 실패하지 않는 법

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.04)

전세지수: 100.4 (▲0.01)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 28일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세에서 “2년 더”가 대세입니다.

► 매물은 없고, 보증금도 오르고 있어섭니다.

► 계약갱신 성공률을 높이는 전략이 주목받습니다.

계약갱신에 실패하지 않는 법

올 2분기, 서울 전세 절반이 갱신을 택했습니다. 계약 연장도 이제 경쟁입니다. 오늘 부딩은 ‘전세계약 갱신: 계약갱신에 실패하지 않는 법’에 대해 다룹니다.

10명 중 5명은 갱신

최근 서울 아파트 전세계약 중 절반은 갱신계약이었습니다(출처: 부동산R114). 전세 매물은 줄고, 보증금은 오르고, 이사는 부담스러워 “2년 더”를 외치는 분위기가 짙어진 겁니다. 특히 계약갱신청구권¹⁾을 쓴 가구도 절반이 넘었습니다. 대출 규제가 강해지고 전세 매물도 계속 줄어들 예정이라, 연말로 갈수록 심해질 거란 평입니다.

▸ ‘2년 더’, 그 배경은?

•갱신 비율: 48.8%(서울 아파트 전세, 4~6월)

•계약갱신청구권 사용: 56.9%(갱신계약 중)

•대출 축소: 보증 비율 90% → 80%

•매물 부족: 3.4% 감소(6월 27일 → 7월 25일)

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

계약갱신, 어떻게 하는 거였더라? 

계약은 끝나가는데, 2년 더 살고 싶다고요? 세 가지 방법이 있습니다. ① 임대인이 통지 안 하길 기다리기(묵시적) ② 임대인과 협상하기(합의) ③ 계약갱신청구권 쓰기(일방적) 

▸ 계약갱신 방법별 특징

•묵시적 갱신: 2개월 전까지 조용하면 자동 연장

•합의 갱신: 조건 조율 후, 양쪽 동의 필요

•계약갱신청구권: “2년 더!” 한마디로 연장, 단 1회만

계약갱신에 실패하지 않는 법 

임대인이 계약갱신을 거절하거나 말도 안 되는 조건을 제시할까 봐 걱정된다고요? 미리 움직이면 성공률을 높일 수 있습니다. 임대인 입장에서도 새 임차인을 구하는 건 번거롭고, 공실 부담도 있으니까요. 지금 계약만료일을 확인해보세요

▸ 계약, 잘 이어가려면?

•무단 전대 금지: 에어비앤비 등 몰래 임대 NO

•허위 거절 대비: “직접 살겠다” 거짓말하면 손배 가능

•미리 말하기: 6개월 전 “연장 원해요” 먼저 말하기

•관계 관리: ‘좋은 임차인’ 이미지로 묵시적 갱신 유도

6월 지산 경매 347건

지식산업센터(지산)¹⁾가 경매장 단골이 됐습니다. 지난 6월 전국 경매 물건만 347건(출처: 지지옥션). 2001년 이후 가장 많습니다. 공급과잉에 경기침체가 겹친 탓입니다. 일각에선 “주거시설로 바꿔달라”고 아우성이지만 현실은 녹록지 않습니다.

¹⁾ 지식산업센터: 주로 중소기업이 입주하는 다층 건물로, 2010년까진 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. ‘공장’이라는 명칭의 부정적 인식 때문에 ‘지식산업센터’로 이름을 바꿨습니다.

1~2년 만에 멈춘 조식 서비스?

신축 아파트의 ‘조식 서비스’가 민원거리입니다. 강남·서초 등 고급 단지에서도 1~2년 만에 서비스를 중단했습니다. 추가 요금과 냉동식 논란, 조리 냄새와 소음 문제에 끼니당 2만 원까지 받는 비싼 가격이 겹쳤기 때문입니다. 그럼에도 일부 재건축 단지는 여전히 조식을 마케팅에 씁니다.

외국인이 집 살 땐, 세금 더?

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 외국인의 투기성 부동산 매입을 막기 위해 차등 과세 도입을 검토하겠다고 밝혔습니다. 미국의 외국인 매각 시 원천징수(FIRPTA), 싱가포르의 추가구매인지세(ABSD)처럼 ‘국익 관점에서 바람직한 방향’으로 제도를 손보겠다는 겁니다.

2자녀 10% ↓, 3자녀 20% ↓

서울시가 비아파트형 미리내집¹⁾을 내놓습니다(출처: 서울시). 빌라나 오피스텔에 먼저 살다가 자녀를 둘 이상 낳으면 아파트를 싸게 분양받는 제도입니다. 2자녀면 시세의 90%, 3자녀 이상이면 80%에 살 수 있습니다. 8월 중 100가구 모집을 예고했습니다.

¹⁾ 비아파트형 미리내집: 빌라·오피스텔 같은 집에 먼저 살고 자녀를 둘 이상 낳으면 서울시 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 제도입니다. 기존 미리내집(장기전세Ⅱ)과 달리, 지금 사는 집을 분양하는 게 아니라 따로 새 아파트를 받을 수 있게 연결해줍니다.

재건축 vs 학교

서울 재건축 현장에서 학교 문제로 사업이 자주 멈추고 있습니다. 일조권에 문제없다던 단지도 학교 배치가 바뀌며 교육청이 재심의를 요구했고, 학교 이전 비용에 수백억 원이 드는 사례도 나타나고 있습니다. 초고층 재건축이 늘며 학교 주변 단지들의 갈등이 더 커질 거란 예측입니다.

Q  30세 자산 12억 원, 똘똘한 한 채가 답인가요?

•가족구성원: 30세 여성 

•현재 거주지: 서울시 동작구 소재 아파트(이모 집 거주) 

•주택 소유 여부: 유주택 

•자산 / 부채: 12억 원대(A 부동산 약 7억6000만 원 + B 부동산 약 4억500만 원 + C 토지 약 1억 원, 비트코인 약 2000만 원) / 5억6000만 원(A 부동산 전세금 2억6000만 원 + B 부동산 전세금 3억 원) 

•월수입: 550만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 220만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 용산구 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 상권 > 자연 > 학군 

•고민 내용:

-현재 보유 중인 부동산을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아탈지, 보유한 물건이 재개발되길 기다릴지 고민입니다. 

-A 부동산은 서울 용산구의 오피스텔 ‘용산파크자이’입니다. 2020년 5월 D동을 3억2300만 원에 매수했고, 보증금 3억 원에 전세를 놓았습니다.

-오피스텔은 시세차익이 어렵지만, 당시 캠프킴·용산공원·국제업무지구 호재를 보고 투자했습니다. 실거래가는 4억500만 원 선. 장기보유특별공제 요건은 충족했고, 지금이 매도 적기인지 고민 중입니다.

-B 부동산은 서울 용산구 원효로3가 251, 전용면적 29.6㎡ 테라스형 신축 빌라입니다. 2021년 5억3000만 원에 매수했고, 전세금은 2억6000만 원입니다. 현재 시세는 7억6000만 원. 입주권 기대 매수였지만 재개발은 더딘 편입니다.

-C 부동산은 경기 성남시 개발제한구역 내 토지입니다. 아래와 같이 질문 드립니다.

질문 1. 

용산 오피스텔은 지금 매도하는 게 나을까요? 더 들고 있어야 할 이유가 있을까요?

질문 2. 

원효로 빌라의 재개발 가능성은 여전히 유효한가요? 실거주 2년을 채운 후 높은 가격에 매도하고 아파트로 갈아타는 게 나을까요?

질문 3. 

오피스텔, 빌라, 토지 등 다양한 부동산을 매수하며 경험을 쌓았지만 아쉬움이 남습니다. 지금이라도 여러 부동산을 정리하고 아파트 한 채로 갈아타는 게 맞을까요?

A  재개발 확신이 있으면 끝까지 가세요

질문 순서에 따라 하나씩 답변 드리겠습니다.

Q 용산 오피스텔 매도 시점은?

A 용산파크자이 오피스텔은 아파트보단 가격탄력성이 떨어지지만, ‘용산’이라는 입지적 강점이 있어 보유하셔도 손해 보진 않습니다.

이걸 팔고 자금을 모아 똘똘한 한 채로 갈 계획이라면 매도하셔도 됩니다. 단, 매도 후 현금을 안정성이 떨어지는 비트코인이나 주식에 투자하는 건 반대합니다. 주식이나 비트코인은 지금 비율 정도를 유지하세요.

Q 원효로 빌라의 재개발 전망과 처분 시점은?

A 원효로3가 신축 빌라는 원효로3가 재개발구역에 들어가 있는 물건이라는 전제하에 답변 드리겠습니다.

‘원효로3가 역세권 활성화(노선형 상업지) 재개발’은 월드메르디앙 오피스텔 분양 업체에서 월드메르디앙 분양을 위해 추진위원회를 만들고 설명회 유치 및 동의서를 걷고 있습니다. 현재 50% 정도 징구된 것 같습니다.

원효로3가는 용산국제업무단지 바로 옆에 위치해 국제업무단지 개발에 따른 후광효과가 높은 지역입니다. 국제업무단지 개발에 따라 가격변동률이 매우 높을 것으로 예상됩니다.

다만 재개발사업의 특성상 사업 진행이 더디고 시간이 오래 걸리는 만큼 장기투자는 각오해야 합니다. 오랜 기다림 끝에 입주권을 받을 수 있다면 큰 이익이므로, 조합원 자격만 확실하다면 시간과의 싸움을 하셔도 좋습니다.

Q 부동산을 다 정리하고 똘똘한 한 채로 갈아타야 할지?

A 다양한 투자 경험은 나중에 분명 피가 되고 살이 될 겁니다. 그 경험을 잘 살려 다음엔 더 나은 투자로 이어가면 좋겠습니다.

용산파크자이 오피스텔과 원효로3가 빌라를 정리하고 대출을 조금 받아 한 채로 갈아탄다면, 10억 원대 아파트 매수는 가능합니다. 즉 생각처럼 똘똘한 한 채를 사는 게 쉽지 않습니다.

지금 나이 서른이면, 사실 이 정도 투자하고 있는 것 자체가 대단한 겁니다. 부동산은 원래 긴 호흡으로 가야 하는 거라, 너무 조급해하지 말고 천천히 판단하는 게 맞습니다. 만약 지금 당장 똘똘한 한 채를 사기 어렵고, 원효로3가 빌라가 재개발구역 안에 있는 게 확실하다면요.

지금은 원효로3가 빌라랑 용산파크자이 오피스텔을 그대로 들고 가는 쪽이 나을 수 있습니다. 계속 종잣돈을 모으면서요. 보유한 물건이 한 번 크게 오르는 때가 올 수도 있으니, 그때 정리하고 갈아타도 괜찮습니다.

토지는 1억 원짜리라고 하셨는데, 어떤 물건인지 몰라 딱 잘라 말하긴 어렵습니다. 괜찮은 토지라면 어차피 10년 이상 보고 가져가는 거니 그냥 놔둬도 됩니다.

반대로 투자가치가 별로 없다 싶으면, 지금이라도 정리해 환금성 좋은 안정적인 금융상품에 넣는 게 나을 수 있습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 8월 4일~8월 14일

•제기동역 아이파크 ★★★(3/5)

GOOD: “서울 1호선 제기동역 역세권. 교통 편의성 좋고 수요 탄탄.”

BAD: “351가구 소규모 단지에 전통시장 앞이라 소음 주의.”

•왕숙 푸르지오 더 퍼스트 1·2단지 공공분양(본청약) ★★★★(4/5)

GOOD: “3기 신도시 왕숙의 기념비적 첫 분양. 공공분양이라 가격도 착함.”

BAD: “사전 청약 당첨자가 대부분 선점해 일반분양 물량은 적음.”

•전주 라온프라이빗 퍼스티브 ★★★(3/5)

GOOD: “적당한 가격에 청약 대기 수요 많아, 1순위 마감은 문제없을 듯.”

BAD: “전주시 중심지에서 다소 떨어진 외곽 입지.”

•청주 센텀 푸르지오 자이 ★★(2/5)

GOOD: “재개발로 1만 가구 대형 신도시 조성 중이라 미래가치는 있음.”

BAD: “비싼 분양가에 청주 사람들은 안 좋아할 듯.”

•춘천 동문 디 이스트 어반포레 ★(1/5)

GOOD: “글쎄요….” 

BAD: “춘천에서도 안 좋은 자리에 가격마저 비쌈.”

•정읍 상동 예다음 2차 ★(1/5)

GOOD: “딱히….”

BAD: “정읍 자체 수요가 없는데, 잘될까?”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

대지지분

한 세대에 배정된 땅의 면적입니다. 아파트는 여러 세대가 한 땅을 공유하므로, 전체 부지를 세대 수로 나눠 계산합니다. 저층 아파트일수록 이게 큰 이유는, 적은 세대가 더 넓은 땅을 나눠 갖기 때문. 1980년대 저층 주공아파트가 인기인 이유입니다.

토지거래허가구역

주택이나 땅을 일정 면적 이상 사고팔 때 구청장 허가를 받아야 하는 제도입니다. 집을 사려면 “직접 살겠다”고 신청해야 하고, 2년 동안 의무로 살아야 합니다. 투자 목적의 거래를 막기 위한 장치로, 집값이 급등한 지역에 자주 도입됩니다.

낮에

더 선명하게 보기.

사진 제공 | @film_batixxi