[1] 정부가 공공분양 50만 가구를 내놓습니다.
[2] 그중 34만 가구는 오직 청년층 몫입니다.
[3] 미혼 청년을 위한 ‘미혼 특공’도 만듭니다.
비극적인 사고로 사랑하는 가족을, 연인을, 친구를 잃은 모든 이들에게 깊은 애도를 표합니다.
부딩팀 일동
결혼 안 한 1인가구를 위해
정부가 2027년까지 공공분양 아파트 50만 가구를 내놓습니다. 그중 34만 가구는 청년에게 공급합니다. 분양가는 주변 시세보다 저렴하고 결혼하지 않은 이들을 위한 ‘미혼청년 특별공급’ 제도도 만듭니다. 오늘 부딩은 ‘청약제도 개편: 결혼 안 한 1인가구를 위해’에 대해 다룹니다.
청년 34만 가구+중장년 16만 가구
정부가 내년부터 2027년까지 공공분양¹⁾ 아파트 50만 가구를 내놓습니다(인허가²⁾ 기준). 그중 34만 가구는 청년층(미혼·기혼), 16만 가구는 무주택 중장년층 몫입니다. 특히 그중 1만1000가구는 올 연말부터 사전 청약³⁾ 신청을 받기로 했습니다. 참고로 50만 가구는 모두 임대주택이 아닌 분양주택입니다. 정부가 주택 공급의 무게추를 임대에서 분양 위주로 옮기기로 해섭니다.
check! 올 연말부터 사전 청약 신청을 받는 1만1000가구는 서울을 비롯한 수도권에 집중해 있습니다. 특히 서울 역세권으로 꼽히는 마곡과 면목, 위례를 비롯해 한강 조망이 가능한 고덕강일지구도 포함합니다.
¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.
²⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.
³⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
누가 요새 청약함?
맞습니다. 집값 하락기와 맞물려 청약시장의 인기는 차갑게 식었습니다. 집을 사도 집값이 떨어질 거란 인식이 퍼진 탓입니다. 치솟은 대출금리도 부담되고, 대출도 잘 해주지 않고요. 이에 정부는 이런 걸림돌을 없애는 데 주력했습니다. 청약 유형을 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형으로 분류해 ① 주변 시세의 70% 이하로 공급 ② 연 1%대 초저금리 주담대 도입 ③ LTV¹⁾ 80% 적용 ④ DSR²⁾ 규제는 미적용 등 규제완화로 말입니다(②·③은 나눔형·선택형에 한해).
¹⁾ LTV: 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.
²⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
7000만 원만 있으면 내 집 마련
여하튼 이런 혜택을 더하면 목돈 7000만 원만 있어도 시세 5억 원짜리 집을 사는 게 가능하다는 것이 정부의 설명입니다(나눔형). 이런 계산이 어떻게 나오냐고요? 시세 5억 원짜리 집을 최대 30% 저렴한 3억5000만 원에 분양받고, 그중 2억8000만 원(LTV 80%)을 최저 연 1.9% 금리로 대출받을 수 있어 처음에 필요한 돈은 7000만 원까지 낮아진다는 겁니다.
결혼 안 한 1인가구를 위해
이번 청약제도 개편에서 또 하나 눈길을 끄는 게 있습니다. 미혼을 위해 만든 특별공급 제도입니다. 기존 신혼부부·생애최초 특별공급 제도는 기혼자 위주라 미혼 청년에겐 좀처럼 기회가 가지 않았는데, 이번에 ‘나눔형’과 ‘선택형’에 ‘미혼청년 특별공급’을 신설해 청약 당첨 기회를 주기로 한 겁니다.
check! 정부는 미혼청년 특별공급의 디테일을 올 연말까지 내놓겠다며 그 기준을 제시했습니다. 집을 보유한 적이 없는 19세 이상~39세 이하 미혼 청년으로 월평균 소득 449만7000원 이하(올해 1인가구 월평균 소득의 140% 이하), 순자산 2억6000만 원 이하인 경우입니다.
근데 왜 청년만? 그런가 하면 청년의 내 집 마련 부담을 크게 낮춰주는 이번 정부의 계획을 두고 로또 청약¹⁾이란 논란도 나옵니다. 가령 나눔형은 분양가가 시세의 70% 이하로 싸서 서울을 포함한 수도권 주요 공공택지에서 공급하면 시세차익을 노린 로또 청약이 몰릴 거란 얘깁니다. 또 공공택지에 초저금리 주담대 등 공공 재원을 투입한 공공분양이 왜 청년에게만 돌아가야 하느냐는 불만의 목소리도 있습니다. ¹⁾ 로또 청약: 당첨 시 로또만큼 큰 시세차익을 노릴 수 있는 아파트 청약을 말합니다.
민간분양 1·2인가구에도 추첨제 적용
정부가 민간분양¹⁾ 청약제도 개편안을 내놨습니다. 핵심은 내년 초부터 투기과열지구²⁾ 내 청년 1·2인가구 수요가 많은 60㎡(약 25 평) 이하, 60㎡ 초과~85㎡(약 25~33평) 이하 물량에 추첨제³⁾를 넣는 겁니다. 참고로 그간 이 크기의 물량엔 청약통장 가점으로 당첨자를 가리는 가점제만 있었습니다. 즉 앞으로는 청약가점이 낮은 청년에게도 당첨 가능성이 생기는 겁니다.
¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있습니다.
²⁾ 투기과열지구: 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하는 등 주택에 대한 투기가 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다. 매운맛에 비유하면 ‘아주 매운맛’에 해당합니다.
³⁾ 추첨제: 말 그대로 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 진입장벽이 낮아 경쟁률은 치솟을 수 있습니다.
규제지역에서도 집값 50%는 빌려줍니다
정부가 내년 초부터 규제지역¹⁾ 무주택자의 LTV를 50%로 풀기로 했습니다. 15억 원 초과 아파트도 주담대²⁾가 가능하도록 했고요. 하지만 시장의 반응은 시큰둥합니다. 대출이 나온다 해도 금리가 올라 감당하기 힘들다는 겁니다. 지난 7월부터 시행한 DSR 규제도 여전히 발목을 잡고요. 이에 집값 움직임에는 변화가 없을 거란 얘기도 나옵니다.
¹⁾ 규제지역: 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 가령 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다. 참고로 2022년 10월 기준 서울 전역은 투기과열지구로 지정되어 있습니다.
²⁾ 주담대: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다. 풀네임은 ‘주택담보대출’.
중국인은 부천, 미국인은 평택
외국인의 ‘K-부동산’ 쇼핑이 수년간 이어졌는데, 국내에서 집을 가장 많이 산 외국인은 중국인인 것으로 나타났습니다. 국토교통부가 최근 공개한 ‘외국인 국적별·지역별 전체 주택 거래 현황’을 보면 2020년 1월부터 올 5월까지 중국인은 경기도 부천시(858건)와 시흥시(753건) 주택을 가장 많이 샀습니다. 그 뒤를 이어 미국인이 경기도 평택시(190건)와 인천시 연수구(85건)에서 가장 많은 주택 거래를 했습니다.
서울 아파트 10년 4개월 만에 최대↓
서울 아파트값 하락 폭이 점점 커지고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 통계를 보면 지난 9월 26일 -0.19%던 서울 아파트값 변동률은 10월 3일 0.20%, 10일 -0.22%, 17일 -0.27% 등 매주 낙폭을 키우더니 24일엔 -0.28% 하락해 2012년 6월 12일(-0.36%) 이후 10년 4개월 만에 가장 많이 떨어졌습니다. 참고로 송파구는 같은 시기 -0.43%를 기록해 서울 25개 구 중에서 낙폭이 가장 컸습니다.
공급 멈추면 2025년 이후 오릅니다
원희룡 국토교통부 장관은 한 포럼에서 “시장 침체기에 공급을 멈추면 2025년 이후 다시 집값이 폭등할 수 있다”고 했습니다. 금리인상 등으로 프로젝트파이낸싱(PF)¹⁾이 막혀 최근처럼 건설사들이 집을 짓지 못한다면 훗날 가격 폭등을 맞이할 수 있다는 겁니다. 그 해결책요? “공급 사이클이 계속 잘 돌아가게 규제를 풀고 공공분양을 늘려 위기를 벗어나겠다”고 그는 말했습니다.
¹⁾ 프로젝트파이낸싱: 신용이나 물적 담보가 아닌 건설사업의 미래 수익성을 담보로 돈을 빌려주는 걸 말합니다.
매립지 바다를 매립해 만든 땅을 말합니다. 다각도로 바다 조망이 가능하고 평지로만 이뤄져 인기가 높습니다. 대표적 매립지로는 부산 해운대구에 수영만 매립지를 개발해 만든 ‘마린시티’와 인천 ‘송도국제도시’, 여수 ‘웅천지구’ 등이 있습니다.
맹지 도로와 접하지 않은 땅을 말합니다. 다만 여기에 진입로를 낸다면 땅값이 훌쩍 뛰는 경우가 많습니다. 반대로 진입로를 확보하지 못한다고 간주할 땐 주변 땅에 비해 2분의 1 또는 3분의 1 정도의 값에 매물로 나오는 경우가 많다고.
한 줄의 빨래
한 줄의 이야기가 빨랫줄에 걸려 있어요.
사진 제공. @hqppyeon
