겉보기와 달리 텅텅
전세난에서 비롯한 문제야 나열하자면 끝이 없고 하나같이 암울하기 짝이 없지만, 이쯤에서 꼭 챙겨야 할 이슈가 바로 깡통전세입니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘깡통전세: 어떤 집이 깡통전세로 전락하나’에 대해 다룹니다.
깡통전세?
전셋값이 집값보다 비싸지는 경우를 말합니다. 집주인이 집을 살 때 빌린 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 집값과 비슷해지는 경우도 이렇게 부르죠. 이런 일이 정말 있느냐고요? 있대요. 인천과 용인, 안산 등 수도권 일부 지역에서 나타났고, 최근 서울에서도 저가 주택 위주로 등장하고 있다고. 이런 집의 문제요? 집주인 사정으로 집이 경매에 넘어가는 경우입니다. 전셋값이 집값보다 높아 집을 팔아도 세입자가 전세금을 제때에 회수하지 못하는 일이 생기죠.
어떤 집이 깡통전세로 전락하나
깡통전세가 탄생하는 과정엔 몇 가지 특징이 있습니다. 많은 매체가 말하는 깡통전세의 우려가 있는 주택 유형을 소개합니다.
시세 3억 원 이하 아파트: 3억 원 초과 아파트 구입 시 전세대출금을 회수하는 6·17 부동산 대책의 여파 때문이래요. 6월 이후 많은 이가 대책을 피해 실투자금이 적은(매매가는 낮고 전셋값은 높은) 3억 원 이하 아파트에 갭투자했는데, 만약 지금처럼 전셋값이 계속 오르고 집값은 정체된다면 세입자의 피해가 불가피해질 수 있다고 하죠.
전세가율*이 높은 오피스텔: 아파트에 치중한 정부의 부동산 규제로 오피스텔의 전세 수요가 크게 늘어난 것이 원인이래요. 실제로 지난달 전국의 오피스텔 전세가율은 83.78%(서울은 82.99%)에 육박했다고 합니다. 여기서 오피스텔 전셋값이 더 오르고 매매가가 하락한다면 집을 팔아도 전셋값을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 것.
전세가율이 80%가 넘는 주택: 전세가율이 높은 주택은 실수요층이 탄탄해 집값 하락 가능성이 낮은 곳으로 보는 경향이 있대요. 하지만 반대로 집값 상승 가능성이 낮은 주택으로 보기도 한답니다. 비싼 전세금을 주고 사는 게 매수하는 것보다 낫다는 얘기죠. 이 말은 즉 집값 하락 시 전세금 회수가 힘들어질 가능성이 높은 거래요.
*매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%죠.
깡통전세, 나는 이렇게 피했잖아
현재까지 알려진 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법은 ‘전세보증금반환보증보험’에 가입하는 거래요. HUG의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI의 ‘전세금보장신용보험’이 대표적이죠. 이 보험의 원리요? 집주인이 전세 계약기간이 끝났는데 전세보증금을 돌려주지 않으면 위의 두 기관이 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제), 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 방식입니다. 3억 원짜리 아파트 전세라면 보험료는 대략 2년간 54만 원 정도 나온대요. 한 가지 팁을 전하면 전세 계약기간을 1년쯤 남겨두고 가입하는 겁니다. 그럼 보험료가 저렴할뿐더러 전세보증금 반환 보증도 가능하기 때문이래요. 아, 참고로 올해 1~8월까지 HUG가 집주인 대신 갚아준 전세보증금은 무려 3000억 원에 달하고, 해마다 늘어나고 있대요. 전세 세입자가 전세보증금반환보증보험에 꼭 가입해야 하는 이유라고.
온라인 뉴스 돈화문이 14억4670만 원? 경복궁 근정전, 창덕궁 돈화문 등 국보나 보물로 지정된 주요 문화재의 재산 가치가 너무 낮게 책정돼 논란이 있었대요. 얼마나 낮길래 그러느냐고요? 조선시대에 국왕 즉위식을 거행한 근정전의 국유재산가액은 32억9110만 원, 경복궁 자경전은 12억6904만 원, 창덕궁의 정문이자 가장 오래된 목조건축인 돈화문은 14억4670만 원이라고 합니다. 주요 문화재의 가치가 이렇게 낮은 이유는 보험료 때문이래요. 그 가치를 제대로 반영해 가액을 매기면 보험료가 너무 비싸지기 때문에 나름 방법을 쓴 거라고. 다만 최근 국정감사에선 아무리 그래도 주요 문화재가 강남 아파트 한 채 가격보다 싼 것은 문제라는 지적이 있었대요.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해 주세요. 내 청약 가점 알아보기
매수우위지수
ㆍ서울 주간 매수우위지수 85.7
4주간 서울 매수우위지수 변화 92.1→85.2→83.7→85.7
ㆍ전국 주간 매수우위지수 74
4주간 전국 매수우위지수 변화 71.4→70.6→67.5→74
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 10월 19일)
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
전세수급지수 ㆍ서울 주간 전세수급지수 191.9 4주간 서울 전세수급지수 변화 190→190.5→192→191.9 ㆍ전국 주간 전세수급지수 191.1 4주간 전국 전세수급지수 변화 187.8→187.9→188.7→191.1 ㆍ6대 광역시 전세수급지수 192.3 4주간 6대 광역시 전세수급지수 변화 188→186.8→188.6→192.3 매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 10월 19일) KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
3기 신도시 청약 알림
3기 신도시란 남양주시 왕숙, 하남시 교산, 인천시 계양, 고양시 창릉 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택 공급 정책입니다. 3기 신도시의 사전 청약은 내년부터 시작하며, 이곳을 통해 알림 서비스를 신청할 수 있습니다. 알림 서비스를 신청하면 청약 3~4개월 전에 문자로 청약 계획을 알려준대요.
공공임대
저렴하게 거주할 집이 필요하세요? 정부는 국민의 주거 문제에 관심이 많습니다. 주거복지가 절실한 이들에게 임대주택을 제공하는 것도 중요한 업무 중 하나죠. 국토교통부가 운영하는 마이홈포털의 자가 진단을 통해 내가 혜택을 누릴 수 있는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아보세요.
신축
새로 지은 아파트를 말합니다. 다만 부동산시장에선 건설업자와 부동산업자, 부동산투자자 등이 의기투합(?)해 만든 개념으로 보는 시각이 지배적이래요. 새집에 대한 욕구를 자극해 청약 열기를 불러일으키려는 거죠. 일반 소비자는 10년이 지나면 신축 프리미엄이 없어진다고 보지만, 부동산시장에선 5년을 기준으로 삼는 경우도 많대요.
구축
‘신축’과 차별화하기 위해 부동산시장에서 흔히 쓰는 단어지만 정작 사전엔 없는 말입니다. 보통 지은 지 5년까지는 신축, 5∼10년은 준신축, 10년 이상은 구축으로 구분하죠.
미끄러지는 여자
쉴 새 없이 발을 움직여 바닥에서 미끄러집니다.
출처. Grace Thomas