Oh! Villa
서울 빌라 거래량이 치솟자 가격도 치솟고 최근엔 관련 지표까지 치솟고 있습니다. 빌라의 인기가 이러한 데엔 다 이유가 있지만 전문가들은 김칫국부터 마시지 말라고 말립니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘서울 빌라의 인기: 그러나 적군이 너무 많다’에 대해 다룹니다.
빌라가 왜?
서울 빌라*의 인기가 심상치 않습니다. 지난달 서울 빌라의 매매거래는 2776건으로 아파트(2366건)를 뛰어넘었습니다. 지역별로 보면 가장 거래 증가 폭이 큰 곳은 영등포구(163건)로 전달 대비 96.4%가 뛰었습니다. 거래가 잘되다 보니 가격변동률(0.41%)도 10여 년 만에 최고치를 기록했습니다. 지난달 서울 빌라의 3.3㎡(약 1평)당 평균 가격은 1664만 원, 25평 소형 아파트 크기로 환산하면 3억 원 정도 하는 가격입니다.
*각 호별로 집주인이 다른 ‘다세대주택’이라고 이해하면 쉽습니다. 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 다가구주택과 헷갈릴 때가 많습니다.
빌라가 왜 인기?
현재 서울 빌라의 인기는 공공재개발*의 영향이 큽니다. 지난달 정부가 흑석2구역 등 서울 지역 여덟 곳을 공공재개발 1차 후보지로 발표하며 개발 기대감에 시장이 달아올랐다는 평가가 많습니다. 빌라 거래는 공공재개발 이슈가 본격화된 지난해 말부터 늘기 시작했는데, 올 1월 들어 그 규모를 크게 키웠습니다.
*민간이 하면 지지부진한 재개발사업을 LH, SH 등 공공기관이 총대 메고 나서서 빠르게 처리해주겠다고 하는 걸 말합니다. 이를 통해 정부는 통상 10년 이상 걸리는 재개발사업 기간을 5년으로 줄이겠다는 계획입니다.
그러나 적군이 너무 많다
하지만 전문가들은 지금과 같은 빌라의 인기에 우려를 표합니다. 떡 줄 사람은 생각도 안 하는데 김칫국부터 마신다는 겁니다. 전문가들이 지적한 빌라의 인기, 그 문제점은 아래와 같습니다.
분양가를 못 정한 게 문제: “공공재개발을 장려하면서 정부는 아직 분양가* 선정 기준도 내놓지 못했음. 분양가를 낮게 정하면 재개발조합원**이 등을 돌릴 테고, 높게 정하면 일반분양 문턱이 높아 공급 대책 효과가 없어질 것이기 때문임.”
지분 쪼개기가 문제: “최근 재개발 지역의 단독주택을 부수고 빌라를 지어 분양 대상자를 늘리는 지분 쪼개기가 극성임. 이들에게 전부 분양 자격을 주면 사업 추진율은 높겠지만, 그만큼 조합원 수가 늘어나 사업성은 엄청 떨어질 것임.”
이것저것 다 문제: “정부가 공공재개발을 밀어붙인다고 해도 해당 지역 주민 3분의 2 이상의 동의를 얻어낼 수 있을지는 미지수임. 실제로 최근에 내놓은 공공재개발 1차 후보지 가운데 몇 곳은 사업 초기부터 삐걱거리고 있음.”
*건설사가 2~3년에 걸쳐 지은 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
**재건축이나 재개발사업에서 사업지 내 지분을 가진 사람을 말합니다. 그럼에도 빌라 다만 이런 우려에도 서울 빌라의 인기는 당분간 지속될 거라는 예측입니다. 지난달에 이어 다음 달에도 정부가 공공재개발 2차 후보지를 발표할 예정인 데다 최근 서울 700여 곳에서 재개발이 가능하다는 조사 결과까지 나오고 있는 실정이기 때문입니다. 더욱이 현 서울시장 후보들도 빌라를 통한 재개발 등 규제완화 목소리를 내고 있습니다. 당분간 정부가 자세한 개발 방안을 내놓기도 전에 계획부터 발표해 빌라 가격이 뛰었다는 지적과 실제로 높은 가격에 거래되는 빌라에 관한 뉴스가 혼재할 걸로 보입니다.
어마어마한
정부가 곧 발표할 부동산 대책을 통해 어마어마한 공급 계획을 내놓을 거라고 합니다. 서울에서만 최소 32만, 전국 85만 가구 규모의 공급 계획입니다. 이는 당초 예상을 훨씬 뛰어넘는 것입니다. 집 지을 땅이 부족한 서울에서만 32만 가구 이상 짓는다는 건 기존 규제를 상당 부분 풀 거라는 의미로 해석됩니다.
예의 가평이 아님
‘MT의 성지’ 경기도 가평군까지 아파트 청약 열기가 번졌습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월 2일 1순위 청약 접수를 마감한 '가평자이'는 일반분양 365가구 모집에 4176명이 신청해 평균 11.44 대 1의 경쟁률을 보였습니다. 외부의 투자수요가 적지 않았다는 분석입니다.
42채 갭투자 미국인
지난해 국내 외국인의 부동산 거래는 2만1048건으로 전년보다 18.5% 증가해 사상 최대치를 기록했습니다. 서울은 강남구에서 거래가 가장 많았으며, 그중엔 아파트 42채를 갭투자로 사들인 40대 미국인도 있었습니다. 거래금액만 67억 원에 달했습니다.
버블경제 이후 최대
지난해에 일본 도쿄에 새로 지은 맨션 가격이 1.7% 오르며 1990년대 초에 막을 내린 버블경제 이후 최고 수준으로 폭등했습니다. 도쿄 부동산 가격이 이렇게 오른 건 오는 7월로 예정된 도쿄 올림픽 덕분이라고 합니다. 도쿄 23구의 신축 아파트 평균 가격은 7712만 엔(약 8억2000만 원)입니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 1일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 1일)
영화 <라스트 나잇>의 천장고가 높은 뉴욕 아파트
천장고가 2.3m인 이유
재작년 아파트에 사는 가구의 비율이 처음으로 50%를 넘어섰습니다. 국민의 절반 이상이 아파트에 삽니다. 국내 아파트의 천장고는 대부분 2.3m입니다. 인구 5000여만 명 중 2500만 명 이상이 같은 천장고의 아파트에서 생활하는 겁니다. 천장고에 대한 규정은 주택법에도 나와 있습니다. “거실의 반자 높이(실내 층고)는 2.2m 이상으로 하여야 한다”는 규정입니다. 쉽게 말해 건설사가 천장고 규정 2.2m 이상을 준수하고, 거주자의 편의를 위해 10cm 높인 2.3m를 유지한 것이 보편화된 겁니다.
물론 이는 경제성을 기반으로 한 것이기도 합니다. 천장고가 높아지면 층고가 높아져서 제한된 땅에 최고 높이 한계 및 층수를 많이 확보하지 못해 불리해서입니다. 다만 최근엔 2.3m 천장고 공식도 깨지고 있습니다. 얼마 전 입주한 서울 성수동의 한 아파트는 2.9~3.3m의 다양한 천장고로 설계했습니다. 가장 높은 3.3m를 기준으로 보면 일반 아파트보다 1m나 높습니다. 전미주택건설협회(NAHB)에 따르면 공동주택의 평균 천장고는 유럽 3.0m, 미국 2.7m, 일본 2.4m입니다. 천장고가 높으면 당연히 개방감이 좋습니다. 나쁜 점은 전등을 갈 때 조금 불편한 정도일 것입니다.
알박기 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다, 개발 사업자에게 고가로 되파는 투기 수법을 말합니다. 가끔 아파트 단지 가까이 꼭 붙어 있는 단독주택을 볼 수 있는데, 이것이 바로 실패한 알박기의 사례. 물딱지 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 프리미엄까지 얹어 주택 등을 매수했지만, 정작 입주권이 나오지 않는 주택을 말하죠. 이렇게 된 데에는 현금 청산 등의 이유가 있습니다.
강가에
저 멀리 풍경이 강가에 다리 놓은 밤.
사진 제공. @zipdol_2h
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